ECLI:NL:RBOBR:2019:2980

• Datum uitspraak: 24 mei 2019
• Publicatiedatum: 27 mei 2019
• Zaaknummer: C/01/345404 / KG ZA 19-204
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: E. Loesberg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van huurwoning wegens ontbreken hoofdverblijf en onderverhuur

De huurder, sinds 2010 woonachtig in een woning van Woonbedrijf, verblijft sinds februari 2018 in detentie en heeft de woning niet meer als hoofdverblijf gebruikt. Woonbedrijf constateerde dat de woning leeg stond en dat deze door de huurder aan een derde was onderverhuurd, ondanks dat dit zonder toestemming verboden is.

Woonbedrijf vordert in kort geding ontruiming van de woning wegens tekortkoming in de huurovereenkomst, met name het ontbreken van het hoofdverblijf en het in gebruik geven aan derden. De huurder voert verweer met het argument van overmacht vanwege detentie en psychiatrische stoornis, en stelt dat de huurpenningen steeds betaald zijn.

De voorzieningenrechter oordeelt dat het spoedeisend belang van Woonbedrijf is aangetoond en dat de huurder tekortschiet in zijn verplichtingen. Het belang van Woonbedrijf om de woning aan derden te kunnen verhuren weegt zwaarder dan het belang van de huurder, die nog in detentie verblijft en niet op korte termijn terugkeert.

De vordering tot ontruiming wordt toegewezen met een termijn van veertien dagen voor ontruiming na betekening van het vonnis. De huurder wordt veroordeeld in de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: Huurder wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/345404 / KG ZA 19-204

Vonnis in kort geding van 24 mei 2019

in de zaak van

de stichting

STICHTING WOONBEDRIJF SWS.HHVL ,

gevestigd te Eindhoven,

eiseres,

advocaat mr. B. Poort te Eindhoven,

tegen

[gedaagde] ,

verblijvende te [verblijfplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven.

Partijen zullen hierna Woonbedrijf en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop blijkt uit:

• de dagvaarding van 16 april 2019 met twaalf producties;
• de brief van mr. Poort van 24 april 2019 met een aanvullende productie;
• de brief van mr. Van de Laar van 17 mei 2019 met twee producties;
• de mondelinge behandeling van 21 mei 2019 te 11.00 uur;
• de pleitnota van mr. Poort namens Woonbedrijf;
• de conclusie van antwoord tevens pleitnota van mr. Van de Laar namens [gedaagde] .

1.2.

Na de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter partijen in de gelegenheid gesteld tot nader overleg. Mr. Poort en mr. Van de Laar hebben bij faxberichten van 22 mei 2019 verzocht om vonnis te wijzen, omdat het overleg niet tot een minnelijke regeling heeft geleid.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 februari 2010 van Woonbedrijf de woning staande en gelegen te [adres] .

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van 1 november 2004 van Woonbedrijf, waarvan de volgende bepalingen relevant zijn:

“
Gebruik

6.2.1

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte gebruiken, voor hem en leden van zijn huishouden, en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.

Een gebruik van het gehuurde of de eventuele

(…)

Onderverhuur of in gebruik geven

6.6.1

Het is huurder uitdrukkelijk verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…)”

2.3.

In februari 2018 heeft [gedaagde] een achterstand in de huurbetalingen aan Woonbedrijf laten ontstaan, waarop Woonbedrijf hem bij brief van 8 februari 2018 gewezen heeft. Bij brief van 26 februari 2018 heeft Woonbedrijf vervolgens een huisbezoek aangekondigd op 5 maart 2018, waarbij [gedaagde] niet thuis bleek te zijn.

2.4.

Op 27 februari 2018 is [gedaagde] door de politie aangehouden en hij verblijft sindsdien in detentie.

2.5.

Op 5 maart 2018 heeft de broer van [gedaagde] contact met Woonbedrijf opgenomen dat de huurachterstand voor 26 maart 2018 volledig voldaan zal worden en de vader van [gedaagde] de volgende termijnen steeds tijdig en volledig zal voldoen.

2.6.

In de strafzaak is op 26 juni 2018 vonnis gewezen, waarbij de strafbare feiten; afpersing van de burgemeester van Eindhoven en de directeur van het ABP, – mede inachtnemende de rapporten van de deskundigen, te weten psycholoog [naam psycholoog] en psychiater [naam psychiater] – bewezen zijn verklaard, [gedaagde] terzake van het bewezenverklaarde niet strafbaar is verklaard en hij is ontslagen terzake van alle rechtsvervolging en plaatsing van [gedaagde] in een psychiatrisch ziekenhuis voor de duur van één jaar is gelast.

2.7.

Vervolgens is [gedaagde] in hoger beroep gegaan en in afwachting van de uitkomst daarvan is hij in detentie verbleven.

2.8.

Via een melding van een buurtbewoner van de woning van [gedaagde] op 10 juli 2018 is Woonbedrijf ermee bekend geworden dat [gedaagde] de woning heeft onderverhuurd aan mevrouw [naam onderhuurder] . Na een huisbezoek op 18 januari 2019, waarbij werd geconstateerd dat de trapleuning was afgebroken, de woning niet schoon en opgeruimd was en er sporen van gebruik van softdrugs werden aangetroffen, is [gedaagde] gemeld dat huisbewaring niet zou worden toegestaan.

2.9.

Bij brief van 1 februari 2019 heeft Woonbedrijf [gedaagde] gesommeerd weer zijn hoofdverblijf te hebben in de woning en de onderhuur, danwel het in gebruik geven van de woning aan derden te staken.

2.10.

Woonbedrijf heeft op 4 februari 2019 geconstateerd dat de woning van [gedaagde] leeg was.

2.11.

Op 25 februari 2019 heeft [gedaagde] telefonisch contact opgenomen met Woonbedrijf en aangegeven dat wanneer uit het arrest van het gerechtshof zal volgen dat hij nog niet vrijkomt, hij vrijwillig de huurovereenkomst zal opzeggen.

2.12.

Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft bij arrest van 6 maart 2019 het vonnis van de rechtbank van 26 juni 2018 bekrachtigd. [gedaagde] verblijft nog steeds in detentie in afwachting van plaatsing in een psychiatrisch ziekenhuis.

2.13.

Bij brief van 25 maart 2019 heeft de advocaat van [gedaagde] Woonbedrijf gemeld dat [gedaagde] de huurovereenkomst niet vrijwillig zal opzeggen.

3. Het geschil

3.1.

Woonbedrijf vordert bij vonnis in kort geding voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, althans veertien dagen, de woning staande en gelegen te [adres] , te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Woonbedrijf zijn, en de sleutels af te geven aan Woonbedrijf,

II. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de nakosten en wettelijke rente.

3.2.

Woonbedrijf legt daaraan ten grondslag dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de verplichtingen uit artikel 2 van de huurovereenkomst en de artikelen 6.2.1. en/of 6.6.1. en/of 6.7.1. van de Algemene Huurvoorwaarden. [gedaagde] is tekortgeschoten en heeft zich niet als goed huurder gedragen doordat hij:

Niet zijn hoofdverblijf heeft (gehad) in het gehuurde;

Het gehuurde geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd dan wel ter beschikking heeft gesteld aan derden.

3.3.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.1.

Er is geen spoedeisend belang, omdat het Woonbedrijf al ruim een jaar bekend is dat [gedaagde] geen gebruikmaakt van de woning, omdat hij in de PI Vught verblijft.

3.3.2.

Dat [gedaagde] de woning al niet meer sinds februari 2018 gebruikt, is te wijten aan overmacht. Hij is thans gedetineerd en lijdt, gelet op de deskundigenrapporten uit de strafzaak, aan een stoornis.

3.3.3.

De huurpenningen zijn steeds voldaan (door de vader van [gedaagde] ).

3.3.4.

Van onderverhuur was geen sprake. [gedaagde] heeft de woning tijdelijk in gebruik gegeven aan [naam onderhuurder] , maar toen hij ermee bekend werd dat Woonbedrijf hiermee niet akkoord ging, heeft [gedaagde] [naam onderhuurder] direct verzocht te woning te verlaten.

3.3.5.

Van hinder en/of overlast is geen sprake.

3.3.6.

Het belang van voortgezet gebruik van de woning voor [gedaagde] is enorm groot, terwijl Woonbedrijf als professioneel verhuurder nauwelijks belang heeft.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang van de vordering is door Woonbedrijf voldoende gesteld. Het feit dat de woning al lange tijd leeg staat, maakt dit niet anders. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit verwijt Woonbedrijf niet kan worden tegengeworpen, nu zij juist in overleg met [gedaagde] de uitkomst van het hoger beroep in zijn strafzaak heeft willen afwachten. Kort en goed heeft Woonbedrijf spoedeisend belang bij haar vordering omdat de woning leeg staat, hetgeen risico’s voor Woonbedrijf met zich brengt en de woning niet aan andere potentiele huurders kan worden verhuurd.

4.2.

Vooropgesteld wordt dat in het kader van een beoordeling in kort geding een onverwijlde ontruiming in beginsel slechts gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van Woonbedrijf bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van haar gevergd kan worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Een ontruiming in kort geding is immers een diep ingrijpende maatregel in het woonrecht van gedaagden en zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben.

4.3.

In het kader van dit kort geding is voldoende aannemelijk geworden dat dergelijke bijzondere omstandigheden aanwezig zijn. De stelling van Woonbedrijf dat sprake is van het niet hebben van het hoofdverblijf in de woning, heeft [gedaagde] niet betwist, maar hij heeft zich op het standpunt gesteld dat dat niet aan hem te wijten is, maar dat sprake is van overmacht. De voorzieningenrechter is echter van oordeel dat dit Woonbedrijf niet kan worden tegengeworpen. Op grond van de huurovereenkomst dient [gedaagde] de woning zelf te bewonen en daarvan is nu al reeds sinds februari 2018 geen sprake meer. Omdat [gedaagde] al geruime tijd in de woning zijn hoofdverblijf niet meer heeft, is van een tekortkoming sprake. [gedaagde] verblijft nog in detentie en is in afwachting van plaatsing voor de duur van een jaar in een psychiatrisch ziekenhuis, waardoor hij ook niet op korte termijn de woning zelf weer zal gaan bewonen. Hierbij heeft de voorzieningenrechter ook de toelichting van Woonbedrijf in acht genomen waarbij gewezen is op de zorgmijdende houding van [gedaagde] en het feit dat ook diens raadsman heeft aangegeven dat [gedaagde] het niet eens was met de conclusies van de deskundigenrapporten in de strafzaak. Het is daarom voorshands gissen naar de uitkomst en de einddatum van de behandeling van [gedaagde] in het psychiatrisch ziekenhuis.

4.4.

Gezien de hiervoor vastgestelde tekortkoming, acht de voorzieningenrechter het in hoge mate waarschijnlijk dat de bodemrechter zal overgaan tot toewijzing van een vordering, strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst, ook als er thans geen sprake blijkt te zijn van overlast of onderhuur/in gebruik geven van de woning aan derden. Dat de huurpenningen van de woning steeds zijn voldaan en zullen worden voldaan door de vader van [gedaagde] doet hieraan niet af.

4.5.

Ook een belangenafweging maakt het voorgaande niet anders. Het belang van Woonbedrijf om het gehuurde aan een derde te verhuren, behoort te prevaleren boven het belang van [gedaagde] om, na zijn behandeling in het psychiatrisch ziekenhuis waarvan de einddatum én afloop van de behandeling als gezegd nog altijd onduidelijk is, de woning zelf weer te mogen bewonen.

4.6.

De vordering van Woonbedrijf zal derhalve, op de wijze als hierna vermeld, worden toegewezen. Daarbij zal aan [gedaagde] een termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis worden gegund om tot ontruiming over te gaan.

4.7.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Woonbedrijf worden begroot op:

- dagvaarding € 83,87

- griffierecht 639,00

- overige kosten 0,00

- salaris advocaat
980,00

Totaal € 1.702,87

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning staande en gelegen te [adres] , te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Woonbedrijf zijn, en de sleutels af te geven aan Woonbedrijf,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Woonbedrijf tot op heden begroot op € 1.702,87, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2019.