ECLI:NL:RBOBR:2019:4457

• Datum uitspraak: 31 juli 2019
• Publicatiedatum: 31 juli 2019
• Zaaknummer: C/01/347076 / KG ZA 19-310
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: E. Loesberg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van huurwoning wegens hennepdrogerij en hoofdelijkheid van medehuurder

In deze zaak heeft de Rechtbank Oost-Brabant op 31 juli 2019 uitspraak gedaan in een kort geding tussen de stichting STICHTING SINT TRUDO, eiseres, en twee gedaagden, die gezamenlijk werden aangeduid als gedaagden. De eiseres vorderde ontruiming van een zelfstandige woonruimte, omdat in de woning een hennepdrogerij was aangetroffen. De huurovereenkomst tussen de eiseres en gedaagde 1 dateert van 18 juli 1993, en gedaagde 2 is van rechtswege medehuurder. De eiseres stelde dat gedaagden tekortgeschoten waren in hun verplichtingen uit de huurovereenkomst door het gehuurde niet als woonruimte te gebruiken en in strijd te handelen met de Opiumwet. Gedaagden voerden verweer en stelden dat zij zich als goede huurders hadden gedragen en dat de huurovereenkomst niet expliciet bepaalde dat het gehuurde als woonruimte moest worden gebruikt.

De voorzieningenrechter oordeelde dat de aanwezigheid van de hennepdrogerij een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst vormde. De rechter benadrukte dat het inrichten van een hennepdrogerij in een huurwoning niet is toegestaan, ongeacht de omstandigheden. De rechter oordeelde dat de eiseres een spoedeisend belang had bij de ontruiming, ondanks de voorgenomen sloop van het gehuurde. De rechter wees de vordering van de eiseres toe en veroordeelde gedaagden om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen en de proceskosten te vergoeden. De rechter concludeerde dat de tekortkoming van gedaagden in de nakoming van de huurovereenkomst voldoende grond gaf voor ontbinding van de overeenkomst en dat de belangen van de eiseres zwaarder wogen dan die van gedaagden.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer / rolnummer: C/01/347076 / KG ZA 19-310

Vonnis in kort geding van 31 juli 2019

in de zaak van:

de stichting

STICHTING SINT TRUDO ,

gevestigd te Eindhoven,

eiseres,

advocaat: mr. E.P.W. Korevaar te Eindhoven,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat: mr. L.F. Portier te Eindhoven.

Eiseres zal hierna “Trudo” worden genoemd. Gedaagden worden gezamenlijk aangeduid als “ [gedaagden] ” (mannelijk enkelvoud).

1. De procedure

1.1.

De procedure blijkt uit:

- de inleidende dagvaarding in kort geding van 15 juli 2019 met (12) producties;

- de brief van 24 juli 2019 van de zijde van [gedaagden] met producties (1a t/m 3);

- de brief van 24 juli 2019 van de zijde van Trudo met aanvullende producties
(13-14);

- de mondelinge behandeling die op 26 juli 2019 heeft plaatsgevonden en waarbij beide partijen en hun advocaten zijn verschenen en hun standpunt ieder aan de hand van een pleitnotitie nader hebben toegelicht.

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Tussen Trudo en de [gedaagde 1] bestaat sinds 18 juli 1993 een huurovereenkomst voor de zelfstandige woonruimte, staande en gelegen aan de [adres] (hierna ook: “het gehuurde”). [gedaagde 2] is gehuwd met de [gedaagde 1] en dus van rechtswege medehuurder geworden.

2.2.

In artikel 1 lid 2 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. Op de overeenkomst zijn de bepalingen van het huurreglement, vastgesteld door burgemeester en wethouders van Eindhoven (rechtsvoorganger van Trudo) bij besluit van 6 juli 1982, van toepassing. In artikel 3 lid 1 van het reglement is bepaald dat huurder het gehuurde met aanhorigheden als een goed huurder zal gebruiken en zich ook verder als een goed huurder zal gedragen.

2.3.

In het kader van een toekomstplan dat zij in oktober 2018 heeft gepresenteerd, heeft Trudo bij brief van 7 maart 2019 de sloop van het gehuurde aan [gedaagden] aangezegd. In overleg met de bewoners van de [straatnaam] is een sociaal plan opgesteld waarin afspraken staan over passende vervangende huisvesting en vergoedingen. Bij brief van
23 mei 2019 is [gedaagden] uitgenodigd voor een informatieavond op 4 juni 2019.

2.4.

Op 26 mei 2019 heeft Trudo een hennepbericht ontvangen van de politie Oost-Brabant. In het hennepbericht is vermeld dat op vrijdag 3 mei 2019 een hennepdrogerij werd aangetroffen op het adres [adres] . Er is onder meer 31,23 kilogram gedroogde hennep aangetroffen en 341 gram hennepgruis.

2.5.

Bij brief van 27 mei 2019 heeft Trudo [gedaagden] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [gedaagden] heeft hiervan geen gebruik gemaakt.

3. De vordering en het verweer

3.1.

Trudo vordert, kort gezegd, [gedaagden] te veroordelen om binnen 14 dagen de zelfstandige woonruimte staande en gelegen aan de [adres] te ontruimen, ontruimd te houden en de sleutels aan Trudo ter vrije beschikking te stellen, met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van de procedure en in de nakosten.

3.2.

Trudo legt hieraan, kort samengevat, het volgende ten grondslag.

[gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit artikel 1 lid 2 van de huurovereenkomst en artikel 3 lid 1 van het huurreglement. [gedaagden] heeft tevens in strijd gehandeld met artikel 7:213 en/of 7:214 en/of 7:221 BW gelet op de aanwezigheid van de aangetroffen zaken en doordat het gehuurde is gebruikt voor commerciële (criminele) activiteiten. [gedaagden] heeft zich niet als goed huurder gedragen. Omwonenden zijn in gevaar gebracht en [gedaagden] heeft (potentieel) hinder en/of overlast veroorzaakt. Het gehuurde is niet gebruikt volgens haar bestemming als woonruimte. [gedaagde 2] is als medehuurder hoofdelijk aansprakelijk voor alle verplichtingen tegenover Trudo. Niet relevant is wie van beiden tekortgeschoten is. Trudo, een op grond van de Woningwet toegelaten instelling, voert een zero-tolerance beleid en heeft mede daarom een spoedeisend belang bij haar vordering. In geval van een belangenafweging geldt dat de belangen van Trudo bij toewijzing van de vordering zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagden] bij afwijzing daarvan. De uitzondering op de hoofdregel van artikel 6:265 lid 1 BW doet zich tot slot niet voor.

3.3.

[gedaagden] voert, zakelijk weergegeven, het volgende verweer.

In de overeenkomst is niet bepaald dat het gehuurde
uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte. [gedaagden] heeft met de hennepdrogerij geen schade aangebracht, geen overlast veroorzaakt, geen elektra gestolen en niet in drugs gehandeld vanuit het gehuurde. [gedaagden] heeft goed voor de woning gezorgd en zich ten opzichte van omwonenden als goed huurder gedragen. Het gehuurde is ook niet in gebruik gegeven aan een ander. [gedaagden] heeft dus niet in strijd met de huurovereenkomst, het huurreglement, dan wel de wet gehandeld. Trudo heeft bovendien de mogelijkheid om een uitzondering te maken op haar zero tolerance beleid. De omstandigheden van het geval geven hiertoe aanleiding. Het gehuurde zal op korte termijn namelijk worden gesloopt. Er is om die reden ook geen spoedeisend belang aan de zijde van Trudo. Trudo had kunnen volstaan met een waarschuwing, zeker omdat de [gedaagde 1] al 42 jaar in het gehuurde woont en [gedaagde 2] al
31 jaar.

[gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vordering en verzoekt, indien de vordering toch wordt toegewezen, de ontruimingstermijn te bepalen tot de datum van de sloop, dan wel tot
6 maanden na de datum van dit vonnis.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat in een kort geding procedure een vordering tot ontruiming alleen toewijsbaar is, indien voldoende aannemelijk is dat deze vordering in een bodemprocedure ook zal worden toegewezen. Alleen in dat geval is vooruitlopend daarop toewijzing in kort geding gerechtvaardigd. Bij de beoordeling of toewijzing gerechtvaardigd is weegt zwaar dat een veroordeling tot ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening veelal een definitief karakter heeft en dus een zeer ingrijpende maatregel betreft. Om die reden is terughoudendheid door de voorzieningenrechter geboden.

4.2.

Volgens artikel 1 lid 2 van de huurovereenkomst dient [gedaagden] het gehuurde te gebruiken als woning. Vaststaat dat op 3 mei 2019 door de politie in het gehuurde een hennepdrogerij is aangetroffen. Op de als productie 14 door Trudo overgelegde foto’s is te zien dat op de zolder meerdere droogrekken met hennep, een hoeveelheid plastic zakken met hennep, als ook lege plastic zakken, een afzuiginstallatie, een weegschaal en een kniptang aanwezig waren. Uit het hennepbericht van de politie blijkt verder dat 31,23 kilogram gedroogde hennep is aangetroffen. Volgens de Richtlijn voor strafvordering Opiumwet, softdrugs, wordt een hoeveelheid hennep van meer dan 5 gram aangemerkt als beroeps- of bedrijfsmatig bezit. Dit betekent dat de aangetroffen hoeveelheid van 3123 gram, de maximaal toegestane hoeveelheid ruimschoots overschrijdt. Vaststaat daarmee dat [gedaagden] tekort is geschoten in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen uit de huurovereenkomst en in strijd heeft gehandeld met artikel 7:214 BW. Dat in de overeenkomst niet is vermeld dat het gehuurde
uitsluitend bestemd is als woonruimte, en dat het huurreglement drugs niet expliciet verbiedt, doet hieraan niets af. Het behoeft geen toelichting dat het in geen geval is toegestaan een hennepdrogerij in een huurwoning in te richten. Het gehuurde is naar haar aard bestemd om uitsluitend als woonruimte te worden gebruikt.

4.3.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voorts ook voldoende aannemelijk dat [gedaagden] zich niet als goed huurder heeft gedragen. Hij heeft weliswaar aangevoerd dat hij geen overlast heeft veroorzaakt en omwonenden nooit hebben laten blijken zich onveilig te voelen, het is algemeen bekend dat een hennepdrogerij in een woning een gevaar zettend karakter kent. Daar komt bij dat [gedaagden] in strijd met de Opiumwet heeft gehandeld en de politie daarom een inval in het gehuurde heeft gedaan. Dat de met een hennepdrogerij gepaard gaande veiligheidsrisico’s (waaronder criminaliteit) zich kennelijk niet hebben verwezenlijkt, is niet van doorslaggevend belang. [gedaagden] heeft in strijd met artikel 7:213 BW gehandeld.

4.4.

De [gedaagde 1] heeft erkend dat hij de hennepdrogerij heeft ingericht en gebruikt. [gedaagde 2] is daarnaast op grond van artikel 7:266 lid 2 BW hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Haar stelling tijdens de mondelinge behandeling, dat zij van niets wist, staat er - wat hier verder van zij - dus niet aan in de weg dat zij ook wordt aangesproken op de tekortkoming. Bij niet nakoming is immers niet relevant wie van beide (mede)huurder tekortschiet, aldus de Hoge Raad in zijn arrest van 9 december 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AU3255).

4.5.

Nu sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aan de zijde van [gedaagden] , is in beginsel ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd op de voet van artikel 6:265 BW. De voorzieningenrechter acht het voldoende aannemelijk dat de ontbinding door de bodemrechter zal worden uitgesproken. De voorzieningenrechter zal hierop vooruitlopend de gevorderde ontruiming dan ook toewijzen.

De tenzij-clausule van artikel 6:265 BW staat hieraan niet in de weg. De tekortkoming is immers niet van zodanig geringe betekenis of bijzondere aard dat deze de ontbinding met haar gevolgen niet zou rechtvaardigen. Dat [gedaagden] het grootste deel van zijn leven in het gehuurde heeft gewoond, is onvoldoende om een uitzondering aan te nemen. Hetzelfde geldt voor het feit dat door een verhuurder wel eens een uitzondering wordt gemaakt op het zero tolerance beleid. Het zero tolerance beleid van Trudo is niet door [gedaagden] weersproken, en dat het gehuurde zal worden gesloopt, geeft ook geen, althans onvoldoende aanleiding hierop een uitzondering te maken. De voorgenomen sloop leidt evenmin tot een gebrek aan spoedeisendheid. Trudo heeft immers tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij ondanks de toekomstige sloop van het gehuurde onverkort een spoedeisend belang heeft bij ontruiming van [gedaagden] , gelet op het sociaal plan voor huurders dat inhoudt dat zij tegenover Trudo aanspraak kunnen maken op vervangende huisvesting en vergoedingen, als ook om een signaal af te geven aan omwonenden.

4.6.

De voorzieningenrechter ziet geen, althans onvoldoende aanleiding af te wijken van de gebruikelijke ontruimingstermijn van 14 dagen na betekening van het vonnis. Niet gesteld, althans onvoldoende aannemelijk is dat deze termijn voor [gedaagden] tot een noodtoestand zou leiden. [gedaagden] heeft ook overigens het risico op een (gedwongen) ontruiming zelf gecreëerd en hiermee in ieder geval sinds de brief van Trudo van 27 mei 2019 rekening kunnen houden.

4.7.

[gedaagden] zal in de proceskosten worden veroordeeld, omdat hij ongelijk krijgt.
De kosten aan de zijde van Trudo worden tot heden begroot op:

- dagvaarding € 107,17

- griffierecht € 639,00

- salaris advocaat €
633,00

Totaal € 1.379,17

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagden] om binnen 14 na betekening van dit vonnis de zelfstandige woonruimte aan de [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Trudo zijn, en de sleutels af te geven aan Trudo;

5.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Trudo tot op heden begroot op € 1.379,17, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

5.3.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de 15e dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2019.