ECLI:NL:RBOBR:2019:4932 - Rechtbank Oost-Brabant - Beoordeling WOZ-waarde twee-onder-een-kap woonboerderij i...

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 18/3059

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 augustus 2019 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder

(gemachtigden: S. Ploegmakers en E.M. Paalman).

Procesverloop

Bij beschikking van 31 mei 2018, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op € 469.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 24 oktober 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft daarna nog een nadere schriftelijke reactie met bijlagen ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 juni 2019. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.

Overwegingen

Feiten

Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een twee-onder-een-kap woonboerderij, uit 2004. De woning, gelegen in het “Buitengebied Heesch en Nistelrode” aan het einde van een doodlopende straat, bestaat uit een hoofdbouw (700 m³) met twee dakkappellen en een vrijstaande garage (99 m2). Het perceel heeft een totale oppervlakte van ongeveer 11.977 m², waarvan 2.156 m² als grond bij de woning en 9.821 m² als niet-vrijgesteld grasland.

Geschil en beoordeling

1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser bepleit een waarde van € 400.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 469.000) naar de getaxeerde waarde (€ 469.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 11 april 2019 is opgesteld door taxateurs M. Musters en
D. van der Heijden-Gloudemans.

2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

3. Eiser voert aan dat de waardestijging van zijn woning ten opzichte van de waardepeildatum 1 januari 2016 met 14,5% (het taxatieverslag vermeldt 14,4%), veel hoger is dan de gemiddelde stijging van de huizenprijzen in de regio Uden
(met -1,27%). Deze beroepsgrond slaagt niet. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingtijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Een vergelijking met de vastgestelde WOZ-waarde toegekend per een eerdere waardepeildatum is in strijd met de uitgangspunten en methodiek van de Wet WOZ. Volgens de systematiek van de Wet WOZ moet verweerder de waarde van de woning onderbouwen door vergelijking met gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Aan de waardeontwikkeling van onroerende zaken in het algemeen of in de regio kan verder geen doorslaggevende betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak. In beginsel mag worden aangenomen dat een waardedaling in de huizenmarkt verdisconteerd is in de op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de gebruikte vergelijkingsobjecten.

4. Eiser betoogt in zijn beroepschrift verder dat de door verweerder tot en met de bezwaarfase gebruikte vergelijkingsobjecten, niet bruikbaar zijn. De rechtbank stelt vast dat op één object na ( [adres] ), verweerder deze vergelijkingsobjecten in beroep niet langer aan zijn onderbouwing van de vastgestelde waarde ten grondslag legt. Het staat verweerder vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling grondiger te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen. Dit brengt mee dat niet langer van belang is of de eerder gebruikte maar nu vervallen vergelijkingsobjecten, bruikbaar waren ter vaststelling van de waarde van de woning. Deze objecten behoeven dan ook geen bespreking meer.

5. In beroep heeft verweerder de waarde van de woning onderbouwd met transactiecijfers van een vijftal vergelijkingsobjecten, te weten: [adressen] . De rechtbank stelt voorop dat bij de beoordeling van de geschiktheid als vergelijkingsobject als uitgangspunt dient dat de gebruikte vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij verweerder zich rekenschap moet geven van de onderlinge verschillen.

6. Met uitzondering van [adres] (een vrijstaande woonboerderij) betreffen alle vergelijkingsobjecten twee-onder-een-kap woonboerderijen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder onvoldoende duidelijk heeft kunnen maken op basis waarvan [adres] , een object van een ander type met meer dan de dubbele hoeveelheid grond en een andere grondstaffel in dit geval een geschikt vergelijkingsobject is. De rechtbank zal dit object dan ook bij de vergelijking buiten beschouwing laten.

7. Over de overige vier vergelijkingsobjecten in relatie tot eisers woning overweegt de rechtbank als volgt. Op basis van de matrix van verweerder en zijn toelichting daarop kan worden geconcludeerd dat verweerder heeft vergeleken met woningen van hetzelfde type, alle gelegen in Buitengebied Heesch & Nistelrode van de gemeente Bernheze en met voldoende gelijkwaardige grondstaffels. Hoewel de objecten niet in een en dezelfde woonkern van die gemeente liggen, is volgens verweerder sprake van een gelijkwaardige ligging en is overigens de ligging verdisconteerd in de grondstaffels. De rechtbank ziet onvoldoende aanleiding om de vergelijkingsobjecten op grond van de ligging al buiten beschouwing te laten. In wat eiser heeft aangevoerd ziet de rechtbank evenmin reden om te oordelen dat de ligging van (één van) de vergelijkingsobjecten zodanig afwijkt van de ligging van de woning dat naast toepassing van de grondstaffel nog een correctie naar boven of beneden had moeten plaatsvinden. Drie van de vier vergelijkingsobjecten zijn verkocht rondom een jaar van de waardepeildatum. Het vierde object, [adres] , is ongeveer een jaar en twee maanden na de waardepeildatum verkocht. Voor alle verkopen geldt dat verweerder het transactiecijfer naar de waardepeildatum heeft geïndexeerd. Eiser heeft geen bezwaar tegen hantering van [adres] als vergelijkingsobject. De rechtbank zal daar gezien de geringe overschrijding en nu wel is geïndexeerd naar de waardepeildatum in meegaan. Eiser merkt terecht op dat sprake is van verschillen in (aantallen) deelobjecten zoals bijgebouwen. Verweerder moet daarmee rekening houden. Blijkens zijn matrix heeft verweerder dat ook gedaan door per object de verschillende deelobjecten te benoemen en de daaraan toegekende waarde op te nemen. Met de onderlinge verschillen qua (aantallen) deelobjecten is dus rekening gehouden en concrete handvatten om te oordelen dat dit in onvoldoende mate zou zijn gebeurd, heeft de rechtbank niet. Eiser heeft verder opmerkingen geplaatst in de sfeer van kwaliteit, voorzieningen en uitstraling bij een aantal van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank heeft deze opmerkingen vergeleken met de door verweerder gehanteerde kwalificaties in de matrix en het door partijen overgelegde fotomateriaal. Op basis daarvan is de rechtbank onvoldoende aanleiding gebleken te oordelen dat verweerder te weinig rekening zou hebben gehouden met de onderlinge verschillen tussen de objecten. Ook in zoverre acht de rechtbank de waardebepaling van verweerder niet onjuist. Dat volgens eiser twee van de vergelijkingsobjecten bedrijfsmatig worden gebruikt, doet in dit geval niet af aan de bruikbaarheid als vergelijkingsobject. Verweerder heeft aangevoerd dat ten tijde van de verkopen de objecten verkocht zijn en in gebruik waren als woonruimte. Dat dit anders is, is de rechtbank niet gebleken. Gelet hierop ziet de rechtbank geen reden deze objecten buiten de vergelijking te laten. Rekening houdend met de overeenkomsten en verschillen tussen vergelijkingsobjecten en eisers woning, komt verweerder voor de hoofdbouw tot een prijs per m³ van € 371, zijnde een lagere prijs per m³ dan bij de vier vergelijkingsobjecten.

8. Dat, zoals eiser heeft gesteld, verweerder bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat er vanuit de woning zicht is op de achterzijde van het perceel van een van de buren, waar deze oude werktuigen, schroot en puin stort, volgt de rechtbank niet. De taxateur van verweerder heeft de woning ten behoeve van de taxatie op 28 maart 2019 bezocht en geconstateerd dat de bewuste plek wordt gebruikt om wat kleine voorwerpen of hout op te slaan, maar dat dit niet noemenswaardig is en bij een eventuele verkoop ook niet van invloed zal zijn op de prijs van de woning. Het betreft, zo staat in het verweerschrift, ook niet het gehele uitzicht vanuit de voorzijde van de woning, maar een klein deel daarvan. Gelet op de door eiser overgelegde foto’s van de situatie, kan de rechtbank verweerder daarin volgen.

9. Eiser vindt verder dat verweerder het deel grond dat in het taxatierapport is aangeduid met grasland te hoog heeft gewaardeerd. Het betreft volgens eiser geen grasland maar een veld waarop wilde plantensoorten groeien en af en toe schapen grazen en voor het overige bestaat uit hakhout, bos en heggen. Volgens verweerder betreft het een stuk grond met bestemming ‘agrarisch met waarden’, dat een leefgebied voor struweelvogels is. Vanuit marktanalyse blijkt dat percelen grasland met agrarische bestemming worden verkocht voor € 6,50 tot € 7 per m2 en de taxatiewijzer ‘Agrarisch’ voor dergelijke grond een prijs van
€ 6,80 per m2 hanteert. Nu verweerder slechts € 5 per m2 heeft gerekend, is dat volgens verweerder zeker niet te hoog. De rechtbank is van oordeel dat verweerder toereikend heeft gemotiveerd dat de waarde die hij heeft toegekend aan dit stuk grond, gezien de juridische bestemming, niet te hoog is. Waar eiser nog heeft gesteld dat hij dit stuk grasland ‘om niet’ verpacht, zodat deze grond is vrijgesteld van de OZB, passeert de rechtbank dit, reeds omdat eiser zijn standpunt niet heeft onderbouwd.

10. Eiser heeft verder aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillende lekkages in/aan zijn woning, waarbij met name de kelder is benoemd. De rechtbank stelt vast dat de taxateur van verweerder de woning op 28 maart 2019 inpandig heeft opgenomen en dat deze heeft geconstateerd dat de bedoelde plek droog was en er geen gevolgschade was. Eiser heeft hierover op de zitting verklaard dat deze schade vóór de waardepeildatum al is hersteld. Op basis van de ontvangen informatie kan de rechtbank niet vaststellen dat op de waardepeildatum nog sprake was van lekkages. Eiser heeft geen stukken overgelegd die kunnen onderbouwen dat ook vanaf de waardepeildatum nog sprake is van gebreken. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

11. De rechtbank komt tot de slotsom dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport, de daarbij behorende matrix en zijn toelichting op de zitting, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in beroep verdedigde waarde van € 469.000 niet te hoog is.

12. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser er niet in geslaagd de door hem voorgestane waarde van € 400.000 aannemelijk te maken. Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde geen taxatierapport en/of waardematrix overgelegd. Eiser heeft ook niet anderszins rekenkundig onderbouwd hoe hij tot de door hem voorgestane waarde is gekomen. Wel heeft hij een aantal objecten genoemd, waaruit de door hem voorgestane waarde zou moeten worden afgeleid. Het betreft de volgende transacties: [adres] (verkocht op 1 november 2018), [adres] (verkocht op
24 oktober 2018) en [adres] (verkocht op 1 november 2018).

13. Verweerder meent – samengevat – dat deze objecten vanwege aanzienlijke verschillen in inhoud en oppervlakte en vanwege het feit dat de transacties meer dan een jaar van de waardepeildatum hebben plaatsgevonden, niet (goed) bruikbaar zijn als vergelijkingsobject. [adressen] betreffen bovendien vrijstaande woonboerderijen.

14. De rechtbank overweegt dat inderdaad sprake is van verkopen voorbij een jaar rondom de waardepeildatum, dat de verkoopcijfers niet zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum, dat niet (steeds) een uitsplitsing is gemaakt naar waarderelevante onderdelen per object, dat nagenoeg geen voldoende concrete informatie is verstrekt over bijvoorbeeld de staat van onderhoud en kwaliteit van deze objecten en dat niet inzichtelijk is gemaakt of en zo ja op wat voor wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de objecten onderling en in relatie tot eisers woning qua inhoud en oppervlakte, staat van onderhoud en kwaliteit, etc. Doordat voldoende specifieke en controleerbare gegevens ontbreken om goed te kunnen vergelijken en geen inzichtelijke vertaalslag is gemaakt, rekening houdend met de verschillen tussen de door eiser genoemde objecten onderling en in relatie tot eisers woning, kan de rechtbank niet de vertaalslag maken tussen de door eiser genoemde transacties en eisers woning.

15. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Boekhorst, rechter, in aanwezigheid van mr. P.M. de Kruif, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 23 augustus 2019.

De griffier is verhinderd om rechter

deze uitspraak te ondertekenen

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.