ECLI:NL:RBOBR:2019:661 - Rechtbank Oost-Brabant - Vaststelling WOZ-waarde houten vrijstaande bungalow na be...

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 17/2789

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 februari 2019 in de zaak tussen

[naam] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder

(gemachtigden: mr. R.A.M.T. Klaassen en B.M. Nijland-Gouma).

Procesverloop

Bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 234.000,–. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 1 september 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 mei 2018. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool en A. Garcia Alanis, kantoorgenoten van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.

Het onderzoek is heropend om twee aktes die op zitting zijn besproken, op te vragen.

Partijen hebben verklaard geen gebruik te willen maken van het recht om (nader) ter zitting te worden gehoord, waarna de rechtbank onder toepassing van artikel 8:57, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) het onderzoek heeft gesloten.

Overwegingen

1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een houten vrijstaande bungalow, uit ongeveer 1971. De woning, gelegen in de kern van de wijk Empel, bestaat uit een hoofdbouw (175 m³) en een tuinhuisje. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 1.003 m².

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiser bepleit een waarde van € 185.000,– en verwijst naar het taxatierapport van taxateur B. van der Wielen van 4 oktober 2017. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 234.000,–) naar de getaxeerde waarde (€ 252.000,–), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 6 januari 2018 is opgesteld door taxateur B. Nijland-Gouma.

3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

4. Eiser voert aan dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn en dat door verweerder onvoldoende rekening is gehouden met de eenvoud van de bouw, de gedateerdheid van de voorzieningen en het achterstallig onderhoud van de woning, zowel binnen als buiten. Volgens eiser is de woning slecht geïsoleerd, zijn alle ramen van enkel glas en is er maar één gashaard. Verder dateren de badkamer, de keuken en het sanitair uit 1982 en is er geen warm water. Daarnaast treedt scheurvorming op en is er vochtoverlast.

5. Verweerder heeft, ondanks dat sprake is van een eenvoudige, gedateerde houten bungalow met achterstallig onderhoud, aan de woning toch een waarde toegekend, omdat op de toestandsdatum geen sprake was van een voorgenomen sloop. De waarde ervan heeft verweerder in de beroepsfase onderbouwd met drie in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten: het ten tijde van de verkoop qua bouw eenvoudige en gedateerde stenen object [adres] , en twee bouwpercelen aan de [adres] en de [adres] , alle drie de objecten, net als de woning van eiser, gelegen in de kern van Empel. Omdat er rond de waardepeildatum geen andere met de woning vergelijkbare houten objecten zijn verkocht, heeft verweerder als best vergelijkbare object zijn toevlucht moeten nemen tot een stenen bungalow. En omdat een eventuele koper de houten bouwval waarschijnlijk zal platgooien, heeft verweerder ook twee bouwpercelen in de vergelijking betrokken.

6. De rechtbank snapt dat verweerder, vanwege het feit dat rond de waardepeildatum geen vergelijkbare houten objecten zijn verkocht, zijn toevlucht heeft moeten nemen tot ‘next best‘ alternatieven, maar de rechtbank is van oordeel dat de
stenenbungalow aan de [adres] in de verste verte niet vergelijkbaar is met de
houtenbungalow van eiser. Omdat de rechtbank het uitganspunt al niet juist acht, kunnen de forse correcties voor kwaliteit (20%), onderhoud (20%), voorzieningen (30%) en doelmatigheid (10%), de vergelijking niet alsnog rechtvaardigen. Elke objectivering daarvoor ontbreekt, nog afgezien van het feit dat de gemachtigde van verweerder ter zitting van de rechtbank niet heeft kunnen verklaren hoe zij met de vermelde correcties van een vierkante meterprijs van € 155 tot een vierkante meterprijs van € 58,46 is kunnen komen. Ook vergelijking met de in dit geval gekozen bouwpercelen acht de rechtbank niet juist. Ter zitting heeft verweerder immers verklaard (en uit de naderhand overgelegde aktes van levering is gebleken) dat de bouwpercelen geclausuleerd zijn verkocht (de kopers waren verplicht daarop een woning, verzwaard met de nodige erfdienstbaarheden te bouwen), zodat onvoldoende duidelijk is wat daarvan de invloed op de (markt)prijs is geweest.

7. De rechtbank concludeert dat verweerder niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het beroep is daarom gegrond en de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd. Vervolgens beoordeelt de rechtbank of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.

8. Eiser heeft in beroep een taxatierapport overgelegd. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser er daarmee evenmin in geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken. Aan het door eiser overgelegde taxatierapport kent de rechtbank geen doorslaggevende betekenis toe, omdat door verweerder onweersproken is gesteld dat uit dat rapport niet blijkt hoe met de onderlinge verschillen tussen de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten en de woning van eiser rekening is gehouden. In het door eiser overgelegde taxatierapport ontbreekt een uitsplitsing van de relevante waarde-onderdelen van de woning en een vertaalslag naar de WOZ-waarde van eisers woning.

9. Omdat zowel eiser als verweerder de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 200.000.

10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser in bezwaar en beroep gemaakte kosten. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2019, en de daarbij behorende bijlage.

12. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op een totaal van € 1.532 (te weten 1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 254 en een wegingsfactor 1 alsmede 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1).

13. Met betrekking tot de hoogte van de voor vergoeding in aanmerking komende taxatiekosten hanteert de rechtbank de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2012, 26039, hierna: de Richtlijn). Op grond van de Richtlijn gaat de rechtbank uit van een tijdsbeslag van vier uur (bij een inpandige opname) tegen een uurtarief van € 53,-, vermeerderd met 21 % omzetbelasting, wat leidt tot een totaalbedrag van € 256,52. (De rechtbank gaat er daarbij van uit dat eiser de omzetbelasting niet in aftrek kan brengen en dat deze ook daadwerkelijk op hem drukt.)

14. De totale door verweerder aan eiser te vergoeden proceskosten worden vastgesteld op € 1.788,52 (€ 1.532 + € 256,52).

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak;
stelt de waarde van [adres] te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vast op € 200.000,– en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.788,52.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M.S. Requisizione, rechter, in aanwezigheid van mr. P.M. de Kruif, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2019.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.