ECLI:NL:RBOBR:2019:6857

• Datum uitspraak: 28 november 2019
• Publicatiedatum: 28 november 2019
• Zaaknummer: 7860843
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: B.C.W. Geurtsen-van Eeden
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 7 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Betalingsachterstand en boetematiging bij huur bedrijfsruimte zonder ontbinding huurovereenkomst

De rechtbank Oost-Brabant behandelde een geschil tussen verhuurder en huurder van een bedrijfsruimte waarbij de huurder een huurachterstand had opgebouwd van meer dan zes maanden. De verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van achterstallige huur, boetes en bijkomende kosten. De huurder stelde zich op het standpunt dat hij de huur mocht opschorten wegens gebreken waarvoor de verhuurder verantwoordelijk zou zijn.

De rechtbank oordeelde dat de contractuele bepaling die opschorting en verrekening uitsluit niet onaanvaardbaar is en dat de huurder geen beroep kon doen op opschorting. De huurachterstand werd vastgesteld op €11.398,38, vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten. De gevorderde boete werd gematigd van €13.500,00 tot €4.200,00 omdat de cumulatieve berekening tot een buitensporig bedrag leidde.

De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst werd afgewezen vanwege de investeringen van de huurder in het gehuurde en het feit dat de huurachterstand inmiddels werd ingelopen. De vorderingen van de huurder in reconventie voor kosten van onderhoud en renovatie werden afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing en afspraken tussen partijen. De proceskosten werden deels gecompenseerd.

Uitkomst: De huurder wordt veroordeeld tot betaling van achterstallige huur, gematigde boete en kosten, maar de ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch

Zaaknummer : 7860843

Rolnummer : 19-4341

Uitspraak : 28 november 2019

in de zaak van:

[eiser] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

gemachtigde: mr. E.A. Leeman,

t e g e n

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

procederend in persoon.

Partijen zullen hierna worden genoemd “ [eiser] ” en “ [gedaagde] ”.

1. Het verloop van het geding

Dit blijkt uit het volgende:

a. de dagvaarding van 17 mei 2019 met producties;

b. de aantekeningen van de zitting van 27 juni 2019, waarbij [gedaagde] verweer heeft gevoerd tegen de vordering van [eiser] en waarbij hij een tegenvordering heeft ingesteld, met producties;

c. het tussenvonnis van 11 juli 2019 waarin een comparitie van partijen (zitting) is bepaald;

d. de conclusie van antwoord in reconventie met producties, tevens akte overlegging producties in conventie;

e. de comparitie van partijen (zitting) van 5 november 2019.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] verhuurt aan [gedaagde] de bedrijfsruimte aan het [adres] tegen een laatstelijk verschuldigde huurprijs van € 1.917,94 per maand (inclusief btw en een voorschot ter zake de servicekosten van € 50,00).

De huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 5 jaar, ingaande op 1 november 2016 en lopende tot en met 31 oktober 2021.

In de huurovereenkomst staat, voor zover hier van belang:
“(…) Het gehuurde, bestemming

1.2

Het gehuurde wordt casco verhuurd, tenzij in artikel 9 van de huurovereenkomst of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen.

1.3

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als café. (…)

Casco

9.1

In aanvulling op de huur als casco omschreven in artikel 1 van de algemene bepalingen behoren tot het gehuurde, de verwarmingsinstallatie.

9.2

In afwijking op de huur als casco omschreven in artikel 1 van de algemene bepalingen behoren niet tot het gehuurde de afzuiginstallatie, de reclameverlichting aan de buitenzijde van het gebouw. (…)

Voorzieningen door verhuurder

10.1

Partijen komen overeen dat het aanbrengen in het gehuurde van de volgende voorzieningen door en voor rekening en risico van huurder geschiedt: de verlichting, versieringen, aankleding en aanverwanten zaken in het café.

10.2

De voorzieningen als genoemd in 10.1 maken na aanbrengen geen deel uit van het gehuurde. Echter aan het einde van de huurovereenkomst dienen de voorzieningen door huurder te worden achter gelaten in het gehuurde.

10.3

Ten aanzien van het onderhoud, herstel, vervanging en vernieuwing van de voorzieningen als genoemd in 10.1 geldt het bepaalde in artikel 12.3 van de algemene bepalingen dat alle onderhoud herstel, vervanging en vernieuwing voor rekening en risico van de huurder komt.

Voorzieningen door huurder

11.1

Partijen komen overeen dat het aanbrengen in of aan het gehuurde van de volgende voorzieningen door en voor rekening en risico van huurder geschiedt, de rookruimte, de vloer in het café, de afwerking van de toiletruimten.

11.2

De voorzieningen als genoemd in 11.1 maken na aanbrengen deel uit van het gehuurde. Aan het einde van deze huurovereenkomst mogen deze voorzieningen niet door de huurder worden verwijderd.

11.3

Ten aanzien van het onderhoud, herstel, vervanging en vernieuwing van de voorzieningen als genoemd in artikel 11.1 geldt het bepaalde in artikel 12.4 van de algemene bepalingen, dat alle onderhoud, herstel, vervanging en vernieuwing voor rekening en risico van de huurder komt. (…)”

2.2.

In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde “algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” staat, voor zover hier van belang:
“(…) Casco

1 Onder huur als casco wordt verstaan de huur van de tot de bedrijfsruimte behorende:

- funderingen;

- constructieve bouwvloeren;

- kolommen;

- constructieve plafonds;

- buitengevels en bouwmuren inclusief de daarin aanwezige kozijnen, deuren, beglazing en/of ruiten doch niet de pui;

- daken, goten, en trappen(huizen);

- nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt;

- basissprinklernet;

- riolering en andere afvoerleidingen;

tenzij deze zaken door of vanwege huurder zijn aangebracht. (…)

Staat van het gehuurde bij aanvang huurovereenkomst

3.1

Het gehuurde wordt bij aanvang van de huur door verhuurder opgeleverd en door

huurder aanvaard in een goed onderhouden staat, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen.

3.2

De algemene, de bouwkundige en de technische staat van het gehuurde waarin huurder het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst aanvaardt, wordt door huurder en verhuurder vastgelegd in een als bijlage aan de huurovereenkomst toe te voegen en door of namens partijen te ondertekenen proces-verbaal van oplevering. Dit proces-verbaal van oplevering maakt deel uit van de huurovereenkomst. (…)

Aansprakelijkheid (…)

11.3

Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld artikel 7:206 lid 3

Burgerlijk Wetboek.

11.4

Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:

- indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder;

- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;

- indien het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst door aan verhuurder toe te rekenen omstandigheden;

- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 van de algemene bepalingen niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen;

- indien verhuurder de door huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 10.1 van de algemene bepalingen om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen. (…)

Kosten onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen

12.1

Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van de in 12.3 weergegeven onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Voor rekening van huurder zijn de kosten van de overige onderhouds- herstel- en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. (…)

12.3

Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van: (…)

b. onderhoud, herstel en vernieuwing van tot het gehuurde behorende trappen traptreden, rioleringen, afvoeren, goten, buitenkozijnen. Wat betreft de tot het gehuurde behorende rioleringen, goten en afvoeren geldt onverminderd het in 12.4 sub k gestelde, met dien verstande het onderhoud, het herstel alsmede de vernieuwing van de rioleringen,

de goten en de afvoeren voor rekening van huurder komen, indien huurder het in 12.4 sub k gestelde niet nakomt. (…)

12.4

Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op 12.1 zijn voor rekening van huurder: (…)

g. onderhoud, herstel en vernieuwing van erfafscheidingen, tuin en erf waaronder de bestrating; (…)

k. de zorg voor het legen van vetvangputten, het schoonhouden, het schoonmaken en ontstoppen van putten, goten en alle aan- en afvoeren/rioleringen tot aan de gemeentelijke hoofdriolering van het gehuurde, het vegen van schoorstenen en het reinigen van ventilatiekanalen.

Betalingen (…)

25.1

De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederland betaalmiddel – zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. (…)

25.3

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt met een minimum van € 300 per maand. (…)”

2.3.

In het inspectierapport bij overname huurovereenkomst (productie 13 bij de dagvaarding) staat, voor zover hier van belang:
“(…) Geconstateerde gebreken of wijzigingen met eventuele opmerkingen en afspraken:

Onderhoud CV ketel d.d. door huurder te regelen

Onderhoud brandblussers d.d. is geregeld (…)

Elektrische installatie controleren door erkend bedrijf e.e.a. door onderlinge huurders op te lossen. (…)

Partijen verklaren dat:

- hierboven al de hen bekende gebreken of wijzigingen zijn vermeld. (…)”

3. Het geschil

in conventie :

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1) voor recht verklaart dat [gedaagde] tekort schiet in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen jegens [eiser] uit hoofde van de huurovereenkomst;

2) de huurovereenkomst tussen partijen d.d. 6 oktober 2016 betreffende de bedrijfsruimte aan het [adres] op grond van het betalingsverzuim ontbindt;

3) [gedaagde] veroordeelt om voormeld gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis met de zijnen en het zijne te verlaten en te ontruimen (en ontruimd te laten), met afgifte van de sleutels en om het gehuurde wederom ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;

4) hem machtigt om, indien [gedaagde] met die ontruiming in gebreke mocht blijven, deze zelf op kosten [gedaagde] te doen bewerkstelligen door een deurwaarder, zo nodig met behulp van de sterke arm;

en [gedaagde] veroordeelt om aan hem te betalen:

5) een bedrag van € 28.728,94, vermeerderd met de beslagkosten per maand en vermeerderd met de wettelijke handelsrente, subsidiair de wettelijke rente, vanaf 25 mei 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;

6) de vervallen huurtermijnen van € 1.917,94 per maand of gedeelte daarvan vanaf 1 juni 2019 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;

7) een gebruiksvergoeding, gelijk aan de nu geldende huurtermijn van € 1.917,94 per maand, voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] vanaf de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen;

8) een schadevergoeding van € 1.917,84 per maand vanaf de dag van de ontruiming tot en met 31 oktober 2021, het moment waarop de huurovereenkomst eindigt, dan wel het tijdstip waarop [eiser] een andere gelijkwaardige huurder heeft gevonden voor het gehuurde;

9) de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;

10) het nasalaris, te verhogen met de betekeningskosten in geval van betekening van dit vonnis.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.

Hij verhuurt aan [gedaagde] sinds 1 november 2016 de bedrijfsruimte aan het [adres] . Het gehuurde is casco verhuurd, alleen de verwarmingsinstallatie behoort tot het gehuurde. Bij aanvang van de huurovereenkomst hebben partijen het pand geïnspecteerd en is het inspectierapport (weergegeven onder 2.3.) opgesteld.

Vanaf medio september 2017 stagneren de betalingen van de huurtermijnen door [gedaagde] . In juli 2018 heeft [eiser] daarom de boete van € 300,00 per maand, die staat vermeld in artikel 25.3 van de algemene voorwaarden, bij [gedaagde] in rekening gebracht. Omdat op dat moment de huur van de maanden januari tot en met juni 2018 niet tijdig was betaald, is er een boete van € 2.700,00 (voor de maanden januari tot en met juni 2018) bij [gedaagde] in rekening gebracht. Ook in de periode daarna blijft [gedaagde] steeds in gebreke met tijdige betaling en vanaf oktober 2018 blijven de huurbetalingen, ondanks aanmaning, helemaal uit.

De huurachterstand ten tijde van de dagvaarding bestaat uit de huur voor de maanden oktober 2018 tot en met mei 2019, zijnde een bedrag van € 15.197,84. Verder maakt [eiser] over deze maanden aanspraak op een bedrag van € 13.500,00 aan boete ex artikel 25.3 van de algemene voorwaarden. Ook vordert [eiser] een bedrag van € 419,51 aan reeds verschenen rente (berekend tot en met 24 mei 2019), een bedrag van € 2.279,68 aan buitengerechtelijke kosten en een bedrag van € 1.131,37 (vermeerderd met de kosten per maand) aan beslagkosten. In totaal gaat het om een bedrag van € 32.528,84. Omdat [gedaagde] op 4 april 2019 een bedrag heeft betaald van € 1.881,52 en op 2 mei 2019 een bedrag van € 1.917,94, resteert een te betalen bedrag van € 28.728,94 waarover [gedaagde] de wettelijke handelsrente verschuldigd is.

Vanwege de betalingsachterstand en de structurele wanbetaling sinds het aangaan van de huurovereenkomst, vordert [eiser] een verklaring voor recht dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Vanwege die tekortkoming vordert [eiser] daarnaast ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, onder veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurtermijnen van € 1.917,94 per maand tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst. Voor de periode na de ontbinding maakt [eiser] aanspraak op een gebruiksvergoeding van € 1.917,94 per maand tot de dag van ontruiming en een schadevergoeding van € 1.917,94 per maand vanaf de ontruimingsdatum tot en met 31 oktober 2021 (het einde van de huurovereenkomst) dan wel het tijdstip waarop [eiser] een gelijkwaardige huurder heeft gevonden.

3.3.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Op het verweer wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.

in reconventie :

3.4.

[gedaagde] maakt in reconventie aanspraak op kosten die hij heeft moeten maken voor onderhoud aan het gehuurde, terwijl [eiser] als verhuurder die kosten voor zijn rekening had moeten nemen. Het gaat om de kosten van de meterkast, de riolering, de heraanleg van de binnenplaats en de algehele renovatie van het pand.

3.5.

[gedaagde] legt aan zijn vordering, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.

De meterkast in het gehuurde was afgekeurd waardoor het gehuurde niet kon worden verzekerd. Omdat [eiser] de meterkast niet wilde laten vervangen, heeft [gedaagde] de meterkast laten vervangen. De kosten hiervan bedroegen € 3.500,00 en komen voor rekening van [eiser] . [eiser] wilde echter niet in gesprek over deze kosten en wilde ook niet dat die kosten zouden worden verrekend met twee huurtermijnen.

Verder moest er op een gegeven moment een riolering vervangen worden. [gedaagde] heeft de graafwerkzaamheden hiervoor gedaan en de loodgieter heeft de riolering vervangen. Er bleef een hoop zand over en de stoep moest vervangen worden. Hiervoor heeft [gedaagde] een bedrag van € 1.100,00 bij [eiser] in rekening gebracht, maar ook dat bedrag heeft [eiser] onbetaald gelaten.

3.6.

[eiser] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Op het verweer wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie:

4.1.

[eiser] heeft bij zijn conclusie van antwoord in reconventie tevens akte overlegging producties in conventie een actuele specificatie van de huurachterstand overgelegd (productie 17) waaruit blijkt dat de kale huurachterstand € 11.398,38 op 5 november 2019 bedroeg. Dit bedrag bestaat uit het in de dagvaarding genoemde bedrag van € 15.197,84 aan huurtermijnen over de maanden oktober 2018 tot en met mei 2019 waarop in mindering zijn gebracht de in de dagvaarding genoemde betalingen op 4 april en 2 mei 2019 van respectievelijk € 1.881,52 en € 1.917,94.

Huur en opschorting

4.2.

[gedaagde] heeft de hoogte van de huurachterstand niet betwist, maar hij heeft aangevoerd dat hij – vanwege de door hem gemaakte kosten voor de meterkast en de riolering/opnieuw leggen van de stoep – de huurbetalingen van oktober 2018 tot en met maart 2019 heeft ingehouden. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] een beroep doet op opschorting van de huurpenningen.

4.3.

De vraag is dan aan de orde of [gedaagde] zich op opschorting van zijn betalingsverplichtingen kon beroepen. [eiser] heeft ter betwisting hiervan verwezen naar artikel 25 lid 1 van de algemene bepalingen (weergegeven onder 2.2.) en gesteld dat in dit artikel een verrekenings- en opschortingsverbod is opgenomen. In het door [eiser] aangehaalde artikel staat dat de betaling van de huurprijs dient te geschieden zonder enige opschorting of verrekening. Deze bepaling is tussen partijen overeengekomen en heeft dan ook tussen hen te gelden, tenzij deze contractuele uitsluiting van het opschortings- en verrekeningsrecht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dat hiervan sprake is, is niet gesteld door [gedaagde] . De kantonrechter vindt deze uitsluiting in het voorliggende geval ook ambtshalve niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Zij tekent hierbij aan dat artikel 25 lid 1 moet worden bezien in het licht van artikel 11 lid 3 en 4 van de algemene bepalingen (weergegeven onder 2.2.). In lid 3 van artikel 11 is expliciet (en in lijn met artikel 7:206 lid 3 BW) bepaald dat huurder zijn bevoegdheid behoudt om in het geval van gebreken aan het gehuurde die voor rekening van de verhuurder komen, deze zelf te verhelpen en de kosten op de verhuurder te verhalen dan wel deze kosten te verrekenen als verhuurder met het verhelpen van die gebreken in verzuim is. Verder is in lid 4 van artikel 11 een aantal omstandigheden geschetst waarin verhuurder wel aansprakelijk is voor gebreken aan het gehuurde. Gelet op de bevoegdheid om zelf handelend op te treden en de kosten te verhalen, is een opschortingsrecht niet noodzakelijk om rechten veilig te stellen. Een contractueel verbod op opschorting is dan ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Op de omstandigheden uit artikel 11 van de algemene bepalingen of op artikel 7:206 lid 3 BW heeft [gedaagde] geen beroep gedaan.

4.4.

De kantonrechter overweegt – ten overvloede – dat ook bij een geslaagd beroep op opschorting de huurder niet wordt bevrijd van zijn betalingsverplichtingen. Het opschortingsrecht heeft naar haar aard slechts een tijdelijke functie en is erop gericht om de wederpartij ertoe te bewegen aan zijn verplichtingen te voldoen. De problemen met de meterkast dateren al van eind 2016 en, gelet op de door [gedaagde] overgelegde factuur van [naam bedrijf] van 6 februari 2017, is de meterkast begin 2017 vervangen. Blijkens de door [gedaagde] overgelegde factuur inzake de riolering zijn de problemen met de riolering/herbestrating in 2017 opgelost. Indien [gedaagde] al bevoegd zou zijn geweest om huurpenningen op te schorten, waarvan onder 4.3. is geoordeeld dat dit niet het geval is, kan er in geen geval worden opgeschort voor eventuele gebreken die op het moment van opschorten – oktober 2018 – al waren verholpen.

4.5.

Gelet op het voorgaande is de conclusie dat geen grond bestaat voor opschorting van de huurpenningen. Het beroep van [gedaagde] hierop slaagt dus niet. [gedaagde] dient de door hem opgeschorte huurtermijnen (oktober 2018 tot en met maart 2019) dan ook aan [eiser] te voldoen. De vordering van [eiser] inzake de huurachterstand van € 11.398,38 – waarvan [gedaagde] de hoogte niet heeft betwist – vermeerderd met de niet betwiste wettelijke handelsrente (tot en met 24 mei 2019 een bedrag van € 419,51) is dan ook toewijsbaar.

Boete

4.6.

Een gevolg van het niet tijdig betalen van de huurpenningen is ook dat [gedaagde] de contractuele boete van 1% per kalendermaand, met een minimum van

€ 300,00 per maand, verschuldigd is. Dit is bepaald in artikel 25.3 van de algemene bepalingen (weergegeven onder 2.2.). [eiser] vordert op grond hiervan een bedrag van € 13.500,00 aan contractuele boete (berekend over de maanden januari tot en met juni 2018 en over de maanden oktober 2018 tot en met mei 2019). [eiser] heeft de boetes gecumuleerd. Bij iedere nieuwe vervaltermijn heeft [eiser] bij de boete van die maand ook de boete over de achterstand van de voorafgaande maanden opgeteld. Over de openstaande maanden is dus steeds opnieuw een boete berekend. Zo is bijvoorbeeld over de maand oktober 2018 een boete van € 2.400,00 (8 maal € 300,00) bij [gedaagde] in rekening gebracht.

4.7.

[gedaagde] heeft ter zitting aangevoerd dat hij steeds met [eiser] heeft willen overleggen over de huurbetalingen en een oplossing van alle problemen heeft nagestreefd, maar [eiser] heeft dit steeds afgehouden. De opgeschorte huurtermijnen staan op een aparte rekening in afwachting van een oplossing, aldus [gedaagde] . De kantonrechter begrijpt uit dit verweer van [gedaagde] dat hij het onredelijk vindt dat er onder de geschetste omstandigheden een zo hoge boete in rekening wordt gebracht als hier aan de orde en vat dit (mede) op als een beroep op matiging van de boete.

4.8.

Met betrekking tot de gevorderde boete overweegt de kantonrechter als volgt. Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW is matiging van boete mogelijk, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt mee dat matiging slechts aan de orde is als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (zie Hoge Raad 27 april 2007, LJN AZ6638, NJ 2007, 262).

[eiser] interpreteert artikel 25.3 van de algemene bepalingen zo dat het bedrag van

€ 300,00 iedere maand weer opnieuw verschuldigd is over een maand waarin de huur niet is betaald. Gesteld noch gebleken is echter dat het door [eiser] gevorderde bedrag aan cumulatieve boete enigszins in lijn ligt met de door hem geleden schade ten gevolge van het niet nakomen van de betalingsverplichting door [eiser] . Voorts is door de cumulatieve berekeningswijze, resulterend in een torenhoog bedrag, naar het oordeel van de kantonrechter de functie van het boetebeding – te weten een prikkel tot tijdige betaling van de huurprijs – geheel verloren gegaan. Verder neemt de kantonrechter mee dat [gedaagde] niet zomaar de huurpenningen niet heeft betaald, maar dat hij heeft beoogd deze op te schorten (ook al is onder 4.5. geoordeeld dat er geen grond bestaat voor opschorting). De kantonrechter is dan ook van oordeel dat toepassing van het boetebeding volgens de door [eiser] gevolgde rekenmethode in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ziet de kantonrechter voldoende aanleiding om de boete te matigen tot € 300,00 voor iedere maand die niet tijdig is betaald. Omdat [gedaagde] de huur over de maanden januari tot en met juni 2018 te laat heeft betaald – zes maanden – en de huur over de maanden oktober 2018 tot en met mei 2019 niet – acht maanden – is hij de overeengekomen boete van veertien (zes plus acht) x € 300,00, zijnde een bedrag van € 4.200,00, verschuldigd. Dit bedrag zal worden toegewezen aan boete. Het meer gevorderde aan boete wordt afgewezen.

Ontbinding en ontruiming

4.9.

Onder rechtsoverweging 4.4. is overwogen dat [gedaagde] ten onrechte huurtermijnen niet heeft betaald. Omdat [gedaagde] door het niet tijdig betalen van de huurpenningen tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, is de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar.

De vraag is of deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Gelet op het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW geeft een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht, beoordeeld in het licht van alle omstandigheden van het geval, geeft recht op ontbinding van de overeenkomst.

4.10.

De kantonrechter is van oordeel dat de gevorderde ontbinding moet worden afgewezen. Weliswaar had [gedaagde] de huur niet mogen opschorten, maar deze constatering noch de daaruit voortvloeiende conclusie dat er een kale huurachterstand is van iets meer dan zes maanden (volgens productie 17 bij de conclusie van antwoord in reconventie) rechtvaardigen (onder de geschetste omstandigheden van het geval) een ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter vindt dat er in deze zaak niet aan voorbij kan worden gezien dat [gedaagde] fors heeft geïnvesteerd in het gehuurde, dat hij pas vanaf eind 2016 exploiteert. Door [gedaagde] is ter zitting aangevoerd dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst het gehuurde geheel heeft opgeknapt. In dit verband heeft hij ter zitting uitvoerig toegelicht dat hij, conform zijn afspraken met [eiser] , de wc en de keuken heeft vernieuwd. Ook heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij nieuwe vloeren in het gehuurde heeft gelegd en dat hij het kabelwerk heeft laten vernieuwen. Weliswaar heeft [eiser] in zijn algemeenheid betwist dat het pand volledig is gerenoveerd maar de door [gedaagde] ter zitting toegelichte werkzaamheden zijn niet (gemotiveerd) weersproken. De kantonrechter gaat dan ook uit van de juistheid van de toelichting die [gedaagde] ter zitting heeft gegeven op het punt van de investeringen die hij heeft gedaan om het pand op te knappen. Deze investeringen komen, gelet op het bepaalde in artikel 10 en 11 van de huurovereenkomst (weergegeven onder 2.1.) allemaal ten goede van [eiser] , zonder dat daar enige vorm van compensatie tegenover staat. Ingevolge deze artikelen heeft [gedaagde] de genoemde en een aantal andere voorzieningen voor zijn rekening moeten nemen. Genoemd zijn de verlichting, versieringen, aankleding en aanverwante zaken, de rookruimte, de vloer in het café en de afwerking van de toiletruimten. Bepaald is dat deze voorzieningen aan het einde van de huurovereenkomst door [gedaagde] in het gehuurde moeten worden achtergelaten. Verder heeft de kantonrechter meegewogen dat [gedaagde] op de zitting uitdrukkelijk heeft toegezegd dat hij diezelfde dag nog de huurachterstand zal betalen. Dat [gedaagde] de huurachterstand ook per direct kan betalen, volgt uit de bij antwoord overgelegde bankafschriften die bewijzen dat de niet betaalde huurpenningen zijn gereserveerd. Ook heeft de kantonrechter meegewogen dat de huurpenningen inmiddels al een half jaar weer tijdig en correct worden voldaan en dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een boete van € 4.200,00. Er is dus wel degelijk een wezenlijke consequentie verbonden aan het niet tijdig betalen van de huur.

Aan het feit dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst nu wordt afgewezen, mag niet de conclusie worden verbonden dat dit weer zal gebeuren als [gedaagde] in de toekomst opnieuw een huurachterstand laat ontstaan. [gedaagde] moet er rekening mee houden dat in een dan aanhangig te maken procedure de afweging anders uit zal vallen.

4.11.

Aangezien de geëiste ontbinding zal worden afgewezen, is er voor de gevorderde ontruiming van het gehuurde geen grond. Datzelfde geldt uiteraard voor de gebruiksvergoeding, die is gevorderd vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming en voor de gevorderde schadevergoeding vanaf de ontruiming tot en met 31 oktober 2021.

Buitengerechtelijke kosten

4.12.

Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten is gebaseerd op een tussen partijen overeengekomen beding. De vraag of buitengerechtelijke kosten verschuldigd zijn, wordt daarom getoetst aan de eisen die zijn geformuleerd in het rapport Voor-werk II. Op grond van dit rapport kan een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten worden toegekend. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten is echter hoger dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde, en door de kantonrechter, redelijk geachte tarief. Aan buitengerechtelijke kosten zal een bedrag worden toegewezen van € 888,98.

Beslagkosten

4.13.

De gevorderde kosten van beslaglegging van € 1.131,37 worden afgewezen. [eiser] heeft de voorzieningenrechter verzocht om conservatoir derdenbeslag te mogen leggen. Bij beschikking van 2 mei 2019 (productie 10 bij de dagvaarding) heeft de voorzieningenrechter hiervoor verlof verleend. Ingevolge artikel 721 Rv is de beslaglegger op straffe van nietigheid van het beslag verplicht om, zo de eis in de hoofdzaak na het beslag wordt ingesteld, binnen acht dagen na dit instellen een afschrift van de dagvaarding of, zo de eis op andere wijze is ingesteld, van het stuk waarbij het is geschied, aan de derde te betekenen. Niet is gesteld of gebleken dat [eiser] de dagvaarding aan de derde, zijnde de bank, heeft betekend. Dit maakt het beslag nietig. Uit de factuur van 10 mei 2019 van de deurwaarder waarop staat vermeld ‘overbetekening’ die [eiser] heeft overgelegd als productie 11 bij dagvaarding, blijkt niet aan wie het exploot is betekend. Hieruit kan niet worden afgeleid dat het exploot aan de bank is betekend. De gevorderde beslagkosten worden daarom afgewezen.

Conclusie

4.14.

Gelet op het bovenstaande is de conclusie dat [gedaagde] zal worden veroordeeld om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 16.906,87 (€ 11.398,38 aan huurpenningen plus € 4.200,00 aan boete plus € 888,98 aan buitengerechtelijke kosten plus € 419,51 aan reeds verschenen wettelijke handelsrente), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 26 mei 2019.

4.15.

Partijen worden in conventie over en weer in het (on)gelijk gesteld. De kantonrechter zal de proceskosten compenseren als hierna te melden.

in reconventie:

4.16.

In reconventie vordert [gedaagde] betaling van de door hem gemaakte kosten voor onderhoud dat [eiser] op zich had moeten nemen. Het gaat om de kosten van vervanging van de meterkast, van de riolering, van de heraanleg van de binnenplaats en van de algehele renovatie van het pand.

Kosten renovatie

4.17.

De gevorderde kosten voor de algehele renovatie van het pand zijn, los van het feit dat iedere onderbouwing hiervan ontbreekt, niet voor toewijzing vatbaar. [gedaagde] heeft namelijk zelf verklaard dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst hebben afgesproken dat hij deze kosten voor zijn rekening zou nemen. Gelet op deze afspraak kan hij nu niet van [eiser] verlangen dat hij die kosten voor zijn rekening neemt. Dit deel van de vordering van [gedaagde] wordt daarom afgewezen.

Meterkast

4.18.

Door [gedaagde] is een factuur van € 3.540,00 (exclusief btw) overgelegd van [naam bedrijf] waarop werkzaamheden betreffende de meterkast in rekening zijn gebracht. Tussen partijen bestaat discussie over de vraag of de meterkast onderdeel uitmaakt van het gehuurde omdat het gehuurde casco is verhuurd.

4.19.

Nog los van de vraag of de meterkast al dan niet tot het gehuurde behoort, gelet op de omschrijving van wat tot de gehuurde bedrijfsruimte behoort (artikel 9 van de huurovereenkomst, weergegeven onder 2.1., en artikel 1 van de algemene bepalingen, weergegeven onder 2.2.), heeft te gelden dat de staat van de meterkast bekend was bij [gedaagde] . Hij heeft in ieder geval de meterkast in de staat aanvaard waarin die verkeerde bij aanvang van de huur. Dit volgt uit artikel 3 van de algemene bepalingen en het door partijen opgemaakte inspectierapport (weergegeven onder 2.3.). In artikel 3 van de algemene bepalingen staat immers dat het gehuurde bij aanvang van de huur door de huurder wordt aanvaard in een goed onderhouden staat, tenzij partijen schriftelijk iets anders overeenkomen. In het inspectierapport is niets opgenomen over de meterkast en het had wel op de weg van [gedaagde] gelegen om daar iets over op te merken als hij daar aanleiding toe had gezien.

Al zou de meterkast tot het gehuurde behoren en zou niet hebben te gelden dat [gedaagde] de meterkast in de staat heeft aanvaard waarin die zich bij aanvang huur bevond, dan zou de vordering ten aanzien van de kosten voor de meterkast als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. Uit de factuur inzake de meterkast en het daarbij overgelegde inspectierapport van MKB (de eerste twee bijlagen bij het antwoord van [gedaagde] ) blijkt dat het overgrote deel van de inspectie geen betrekking heeft op werkzaamheden aan de meterkast, maar op andere ruimtes in het gehuurde. Onduidelijk is welke werkzaamheden betrekking hebben op de meterkast en welke kosten er met die andere werkzaamheden zijn gemoeid. Bovendien dateert de factuur van [naam bedrijf] van na het inspectierapport, wat vragen oproept die [gedaagde] niet heeft kunnen beantwoorden. Dit resulteert in de conclusie dat dit onderdeel van de vordering van [gedaagde] als onvoldoende onderbouwd moet worden afgewezen.

Riolering en heraanleg van de binnenplaats

4.20.

[gedaagde] heeft bij zijn stukken een factuur overgelegd waarbij hij een bedrag van € 1.153,05 bij [eiser] in rekening heeft gebracht voor “verrichten grondwerk o.a. Tegels verwijderen sleuf graven i.v.m. riool + afwaterput”. Gelet op de beschrijving op de factuur heeft deze factuur ook betrekking op het terugleggen van tegels en klinkers (de heraanleg van de binnenplaats). Ter zitting heeft [gedaagde] gezegd dat hij de uren heeft gefactureerd die hij zelf aan de werkzaamheden heeft besteed.

4.21.

Tussen partijen is niet in geschil dat het onderhoud van rioleringen voor rekening van [eiser] als verhuurder komt (ingevolge artikel 12 lid 3 sub b van de algemene bepalingen). Hierbij geldt dat de zorg voor het legen van vetvangputten, het schoonhouden, het schoonmaken en ontstoppen van putten (artikel 12 lid 4 sub k van de algemene bepalingen) en het onderhoud en herstel van bestrating (artikel 12 lid 4 sub g van de algemene bepalingen) voor rekening van [gedaagde] als huurder komt
.

Tijdens de zitting is gebleken dat er op de binnenplaats bij het gehuurde steeds problemen waren met de ontstoppingsput. [eiser] heeft gesteld dat vanwege het steeds weer verstopt raken van de put, partijen hebben afgesproken dat er een nieuwe put en een nieuwe riolering zouden worden aangelegd. Hierbij zou [gedaagde] de oude riolering verwijderen en een sleuf graven. [eiser] zou dan zorgen voor een nieuwe riolering. Deze afspraak ligt in lijn met het feit dat de verantwoordelijkheid voor de putten en de bestrating bij [gedaagde] ligt en de verantwoordelijkheid voor de riolering bij [eiser] . De enkele, blote betwisting van bovengenoemde afspraak door [gedaagde] vindt de kantonrechter een onvoldoende weerspreking van de stelling van [eiser] over deze afspraak. De kantonrechter gaat dan ook uit van de afspraak zoals deze door [eiser] is gesteld. Nu [gedaagde] , conform die afspraak tussen partijen, de werkzaamheden voor het verrichten van grondwerk en dergelijke voor zijn rekening zou nemen, wordt de door [gedaagde] gevorderde betaling van zijn factuur van € 1.153,05 afgewezen.

Conclusie

4.22.

Gelet op het bovenstaande is de conclusie dat de vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen.

4.23.

[gedaagde] wordt in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.

5. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

5.1.

verklaart voor recht dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen jegens [eiser] uit hoofde van de huurovereenkomst;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van

€ 16.906,87, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente hierover vanaf 26 mei 2019 tot aan de dag van voldoening;

5.3.

compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;

in reconventie:

5.4.

wijst de vorderingen af;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 240,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);

in conventie en in reconventie :

5.6.

verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. mr. B.C.W. Geurtsen-van Eeden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 november 2019.