Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/340328 / HA ZA 18-762
Vonnis van 13 februari 2019
in de zaak van
HEMA BV
gevestigd te Amsterdam
eiseres
advocaat mr. B.W. Brouwer
tegen
1.CBRE DHC Den Bosch (Pensmarkt) BV,
voorheen genaamd IEF Berlage Den Bosch (Pensmarkt) BV
gevestigd te Amsterdam,
advocaat mr. H. Ferment,
2.CBRE DHC Holding I BV,
voorheen genaamd IEF Capital Berlage Zuid BV
gevestigd te Amsterdam,
advocaat mr. N. Amiel
en
3.IEF Capital Berlage Noord BV
gevestigd te Amsterdam,
advocaat mr. S.J.H.M. Berendsen.
gedaagden
Partijen zullen “HEMA”, “CBRE Den Bosch”, “CBRE Holding” en “IEF” en “CBRE c.s.” (gedaagden gezamenlijk) worden genoemd.
De verdere procedure
1.1
Dit vonnis is een vervolg op het tussenvonnis van 19 juli 2018.
Bij dit vonnis is de zaak naar de meervoudige kamer van deze rechtbank verwezen.
1.2
Op de zitting van 12 november 2018 hebben partijen hun pleidooien gehouden. Ze hebben dit gedaan aan de hand van pleitnotities. Voor deze zitting zijn de volgende aktes genomen:
– akte houdende producties van HEMA
– akte inbrengen producties van CBRE Holding
– akte houdende producties van IEF
– akte houdende productie van HEMA.
1.3
De uitspraak is bepaald op vandaag.
Feiten
2. Bij de beoordeling van dit geschil zal de rechtbank uitgaan van de volgende vaststaande feiten.
2.1
HEMA oefent sinds jaar en dag haar bedrijf uit in onder meer het bedrijfspand aan de Pensmarkt 36, 40-42 te ‘s-Hertogenbosch.
Tot eind 2005 was dit pand eigendom van HEMA Vastgoed BV. HEMA was destijds onderdeel van Vendex KBB Nederland BV.
2.2
In 2004 is besloten dit pand tezamen met de overige winkels van HEMA, V&D en De Bijenkorf te verkopen en vervolgens deze panden te gaan huren van de koper met als doel met de opbrengst de aanwezige schulden aanzienlijk terug te brengen.
2.3
Als voorbereiding op de uitvoering van dit besluit is op 17 oktober 2005 een huurovereenkomst gesloten tussen HEMA enerzijds en HEMA Vastgoed anderzijds. Gelijkluidende huurovereenkomsten zijn afgesloten voor de andere te verkopen en terug te huren HEMA-panden.
2.3.1
De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 23 jaar, van 1 november 2005 tot en met 31 oktober 2028. Daarna wordt de overeenkomst voortgezet voor vijf aansluitende periodes van 10 jaar “steeds behoudens opzegging door huurder tegen het einde van de initiële of een latere periode. Opzegging door verhuurder is niet eerder mogelijk dan tegen het einde van de laatste periode…”.
2.3.2
Met het oog op het zoveel mogelijk veiligstellen van de belangen van HEMA is in artikel 17 van Pro de huurovereenkomst een voorkeursrecht van koop opgenomen dat luidt als volgt:
“17.1 Huurder heeft gedurende de looptijd van deze huurovereenkomst (verlengingen daaronder begrepen) een voorkeursrecht van koop met betrekking tot het gehuurde. Dit geldt zowel indien het gehuurde gedeeltelijk of zelfstandig wordt verkocht, als indien het gehuurde (waarmee in voorkomende gevallen steeds tevens wordt bedoeld een gedeelte van het gehuurde) wordt verkocht als onderdeel van een groter geheel of in combinatie met andere onroerende zaken.
17.2
Met verkoop wordt in dit verband steeds tevens bedoeld iedere andere rechtshandeling met een zakenrechtelijk en/of een obligatoir karakter die materieel tot een vergelijkbaar gevolg leidt.
17.3
In geval van voorgenomen verkoop zoals bedoeld in dit artikel, is verhuurder verplicht huurder het gehuurde onvoorwaardelijk aan te bieden zodra verhuurder met een derde overeenstemming heeft over de prijs en alle overige voorwaarden en condities waarvoor verhuurder het gehuurde casu quo het grotere geheel wenst te verkopen aan een derde. De aanbieding van verhuurder aan huurder dient identiek te zijn aan de voorwaarden waarop verhuurder voornemens is het gehuurde aan de betreffende derde te verkopen waarbij de termijn van levering niet langer mag zijn dan één jaar, te rekenen vanaf de aanbieding aan huurder. De aanbieding dient plaats te vinden per deurwaardersexploot aan het statutaire adres van huurder zoals dat op het betreffende moment staat vermeld in het handelsregister. Bij aanbieding dient een afschrift te zijn gevoegd van de (voorwaardelijke) koopovereenkomst met de derde waarin alle afspraken dienen te zijn vermeld die ter zake van de (voorgenomen) verkoop met de andere partij zijn gemaakt. De koopovereenkomst met de derde dient een opschortende voorwaarde te bevatten in verband met het voorkeursrecht van huurder.
17.4
Na ontvangst van de aanbieding zal huurder verhuurder binnen 31 dagen informeren of de aanbieding wordt aanvaard.
17.5
In geval van afwijzing van de aanbieding door huurder alsmede bij gebreke van een tijdige reactie van de zijde van huurder, is verhuurder gerechtigd het gehuurde binnen 180 dagen na ontvangst van de afwijzing van huurder te verkopen aan een derde voor de prijs en de voorwaarden en condities conform het aanbod aan huurder. Het staat verhuurder uitdrukkelijk niet vrij om het gehuurde aan een derde te verkopen voor een lagere prijs of op andere voorwaarden en/of condities, ook niet als verhuurder van oordeel is dat die andere voorwaarden meer bezwarend voor de koper zijn. Steeds indien verhuurder voornemens is het gehuurde te verkopen aan een derde voor een lagere prijs of op andere voorwaarden en/of condities dan de aanbieding aan huurder, is verhuurder gehouden het voorkeursrecht van huurder zoals omschreven in dit artikel opnieuw te respecteren.
17.6
Indien binnen de termijn van 180 dagen zoals bedoeld in 17.5 geen onvoorwaardelijke verkoop aan een derde plaatsvindt, is de betreffende voorgenomen verkoop wederom onderhevig aan het voorkeursrecht van huurder en is verhuurder opnieuw gehouden tot het bepaalde in dit artikel.
17.7
Het voorkeursrecht van huurder eindigt niet door afwijzing van een aanbod van verhuurder, noch door overdracht van het gehuurde aan een derde. In geval van overdracht aan een derde, is de betreffende derde op zijn beurt gebonden aan het bepaalde in deze overeenkomst, waaronder dit artikel.
17.8
In geval van schending van het voorkeursrecht van huurder zoals beschreven in dit artikel verbeurt verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van één maal de op dat moment geldende jaarhuur van het gehuurde, onverminderd het recht van huurder op vergoeding van meerdere schade en nakoming.”.
2.4
Eind november 2005 heeft Vendex KBB de vastgoedportefeuille verkocht aan IEF Capital. De levering vond plaats op 29 november 2005. Bij deze transactie zijn de aandelen in HEMA Vastgoed overgegaan naar IEF Capital. De tekst van het voorkeursrechtbeding is bij deze overgang niet gewijzigd.
2.5
Aansluitend daaraan wilde IEF Capital een reorganisatie doorvoeren. In het kader van daarvan is met HEMA overleg gevoerd onder meer over het voorkeursrecht. Dit overleg heeft geresulteerd in een verklaring van HEMA van 29 november 2005 die als volgt luidt:
“Voor de goede orde bevestigt ondergetekende als huurder van 57 winkelruimten, partijen genoegzaam bekend, dat zij geen gebruik zal maken van het in artikel 17 van Pro de betreffende huurovereenkomsten beschreven voorkeursrecht indien is voldaan aan de volgende voorwaarden:
a. de voorgenomen verkoop vindt plaats vóór ultimo 2007 en in het kader van een reorganisatie van verhuurder en/of de groep (in de zin van artikel 2:24b BW) waartoe verhuurder behoort;
b. de opvolgend verhuurder behoort tot dezelfde groep (in de zin van artikel 2:24b BW) waartoe verhuurder behoort;
c. de uiteindelijke zeggenschap (zeggenschap als bedoeld in de SER Fusiegedragsregels, ongeacht of deze van toepassing zijn) over verhuurder en/of over het gehuurde wijzigt niet;
d. de opvolgend verhuurder zal schriftelijk hebben verklaard te zijn gebonden aan alle bepalingen uit hoofde van de huurovereenkomst (inclusief het in artikel 21 van Pro de huurovereenkomst bedoelde kettingbeding; en
e. huurder wordt voorafgaand schriftelijk van de voorgenomen reorganisatie in kennis gesteld met verstrekking van de nodige gegevens waaruit afgeleid kan worden dat aan de bovenstaande voorwaarden is voldaan.
In het geval dat, vóór ultimo 2007, door contractsovername een nieuwe huurder in de plaats van de huurder wordt gesteld, zal deze opvolgende huurder schriftelijk verklaren gebonden te zijn aan het hiervoor bepaalde.”.
2.6
Op 16 januari 2006 is de naam van HEMA Vastgoed gewijzigd in IEF Capital Berlage I BV. Deze vennootschap is op 11 september 2006 gefuseerd, waarbij uiteindelijk IEF Berlage Holding BV de verkrijgende rechtspersoon was. De naam van IEF Berlage Holding BV is nadien weer gewijzigd in IEF Capital Berlage Noord BV.
2.7
In november 2006 heeft IEF Capital besloten de bestaande vennootschappen waarin onder meer de HEMA panden waren ondergebracht op te splitsen in 73 vennootschappen, één voor elk pand. De eigendom van de panden ging daarbij over naar een “eigen” besloten vennootschap. IEF Berlage Den Bosch (Pensmarkt) BV werd eigenares en verhuurster van het pand Pensmarkt 36, 40-42 te ‘s-Hertogenbosch.
2.8
Bij brief van 27 november 2015 hebben IEF Capital Berlage HB II BV en IEF Capital Berlage Zuid BV aan HEMA meegedeeld dat zij, voorwaardelijk, overeenstemming hadden bereikt over de overdracht van de aandelen in de vennootschappen van wie HEMA 37 panden huurde.
IEF deelde in deze brief mede van mening te zijn dat het voorkeursrecht van koop in dit geval, waarin niet de panden maar de aandelen zouden worden verkocht, niet van toepassing zou zijn. Desondanks bood zij aan HEMA de aandelen aan onder dezelfde voorwaarden en condities als vermeld in de voorwaardelijke overeenkomst met de koper, Crossroads Dutch Retail Holdings 1 S.A.R.L..
2.9
Bij brief van 22 december 2015 heeft HEMA aan IEF Capital laten weten van mening te zijn dat alle 37 panden afzonderlijk aan HEMA hadden moeten worden aangeboden. Niettemin stemde zij in met de overdracht van de aandelen.
In het najaar van 2016 heeft de verkoop en levering van de 37 panden aan Crossroads plaatsgevonden.
Na deze transactie had IEF Capital nog ongeveer 30 panden waarin HEMA was gevestigd, 5 panden waarin Bijenkorf was gevestigd en 7 voormalige V&D panden in eigendom.
2.1
IEF Berlage Amsterdam (Dam–winkel) BV heeft op 7 februari 2017 aan De Bijenkorf het volgende geschreven:
“Wij bevestigen nogmaals dat wij, voordat wij een “rechtshandeling met een zakenrechtelijk en/of een obligatoir karakter die materieel tot een vergelijkbaar gevolg leidt” als een verkoop van het gehuurde zullen verrichten, het gehuurde onvoorwaardelijk aan u zullen aanbieden zodra wij met een derde overeenstemming hebben over de prijs en alle overige voorwaarden en condities. Een dergelijke rechtshandeling is thans echter niet aan de orde.
In onze brief van 19 januari jl. gaven wij een tweetal voorbeelden van met verkoop van het gehuurde vergelijkbare rechtshandelingen, die weliswaar thans niet aan de orde zijn, maar die wel denkbaar zouden zijn en die na het bereiken van overeenstemming met een derde tot aanbieding zouden verplichten, te weten het vestigen van een recht van erfpacht en het overdragen van de economische eigendom.
U noemt een derde voorbeeld, te weten het overdragen van aandelen. Inderdaad kan ook een dergelijke overdracht onder omstandigheden worden aangemerkt als een “rechtshandeling met een zakenrechtelijk en/of een obligatoir karakter die materieel tot een vergelijkbaar gevolg leidt” als een verkoop van het gehuurde; anders dan u stelt, hebben wij dat niet betwist. Als bijvoorbeeld de economische eigendom van het gehuurde terechtkomt – bijvoorbeeld door afsplitsing (rechtsopvolging onder algemene titel) – in een entiteit waarvan wij (IEF Berlage Amsterdam (Dam–winkel) BV) de aandelen houden, zullen wij (als verhuurder in de zin van lid 3 van de door u bedoelde bepaling) de betreffende aandelen aan u aanbieden zodra wij met een derde overeenstemming hebben bereikt over de prijs en alle overige voorwaarden en condities waarvoor de betreffende aandelen door ons zullen worden overgedragen. Ook als wij met een derde overeenstemming bereiken over slechts een economische eigendomsoverdracht van de betreffende aandelen, zullen wij de aandelen aan u aanbieden.
Het tweede lid van de door u bedoelde bepaling is derhalve inderdaad ruim geformuleerd. Op dit moment is een (aandelen) transactie als bedoeld in de vorige alinea echter niet aan de orde dat kan ook niet, reeds omdat aandelen als hiervoor bedoeld nog niet bestaan.
Wij bevestigen nogmaals dat wij, als wij in de toekomst overgaan tot verkoop van het gehuurde (of tot het verrichten van een andere rechtshandeling met een zakenrechtelijk en/of obligatoir karakter die materieel tot een vergelijkbaar gevolg leidt), het gehuurde conform de geldende huurovereenkomst aan u zullen aanbieden zodra wij met een derde overeenstemming hebben over de prijs en alle overige voorwaarden en condities waarvoor wij het gehuurde zullen verkopen. Dat is nu echter niet aan de orde. De mogelijke transactie die nu aan de orde is, zal voor u en voor ons geen enkele consequentie hebben. Wij zullen eigenaar en verhuurder blijven van het gehuurde en de tussen ons bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde zal onverkort blijven gelden; u en wij zullen alle bepalingen van de huurovereenkomst stipt moeten blijven nakomen.”.
2.11
Bij brief van 8 juni 2017 hebben IEF Capital Berlage HB I BV en IEF Capital Berlage Noord BV aan HEMA bericht dat zij overeenstemming hadden bereikt over de verkoop van alle aandelen in het kapitaal van IEF Capital Berlage Zuid BV en IEF Capital Berlage II HB BV.
In deze brief werd het standpunt ingenomen dat het voorkeursrecht niet zou gelden voor de voorgenomen transactie,
Niettemin werd HEMA aangeboden om in plaats van de koper de overeenkomst tot aandelenoverdracht te sluiten.
Deze transactie betrof de aandelen van de moedermaatschappij van IEF Berlage Den Bosch (Pensmarkt) BV, de verhuurster van het HEMA pand aan de Pensmarkt te ‘s-Hertogenbosch.
2.12
Bij brief van 26 juni 2017 heeft mr. D.A.W. Van Dijk namens HEMA hierop gereageerd door te stellen dat HEMA de mening van IEF omtrent de voorkeursrechten niet deelt en aanspraak maakt op nakoming van de voorkeursrechten die tevens aandelentransacties, zoals voorgenomen, zou omvatten. Namens HEMA verzocht haar advocaat om overeenkomstig de voorkeursrechten per gehuurd pand een aanbieding aan HEMA te doen.
2.13
Verdere correspondentie heeft niet tot overeenstemming geleid.
2.14
IEF Berlage Den Bosch (Pensmarkt) BV, verhuurster van het pand aan de Pensmarkt te ‘s-Hertogenbosch heet nu CBRE DHC Den Bosch (Pensmarkt) BV.
CBRE DHC Holding I BV is de moedermaatschappij van de verhuurster.
IEF Capital Berlage Noord BV was houdster van 100% van de aandelen van CBRE DHC Holding I BV. Zij heeft deze aandelen verkocht bij de overeenkomst van 8 juni 2017. De levering heeft plaatsgevonden op 1 november 2017.
De verdere beoordeling
Inleiding
3.1
HEMA legt, kort samengevat, aan haar vordering de stelling ten grondslag dat CBRE c.s. het contractuele voorkeursrecht hebben geschonden. Op grond van de huurovereenkomsten hadden de HEMA-panden individueel aan HEMA aangeboden moeten worden op de manier zoals beschreven in de huurovereenkomsten. Het aanbod om de gehele aandelentransactie over te nemen is niet conform het overeengekomen voorkeursrecht.
3.2
CBRE c.s. bestrijden deze stelling. Zij nemen het standpunt in dat het voorkeursrecht niet op de aandelentransactie van toepassing is. Er is geen sprake van een verkoop van het gehuurde pand door de verhuurster of een daarmee gelijk te stellen handeling. Er is sprake van een verkoop en overdracht van aandelen in de aandeelhoudster van de verhuurster.
Zij voeren verweer ieder vanuit hun eigen perspectief. Bij de pleidooien hebben hun raadslieden bevestigd dat alle verweren en stellingen die door ieder van hen zijn gevoerd en naar voren gebracht moeten gelden als ook in de zaken tegen de andere gedaagden gevoerd en naar voren gebracht. De raadsman van HEMA heeft daarmee ingestemd.
3.3
Het geschil tussen partijen komt dus in de kern neer op een verschil van mening over de uitleg van het in artikel 17 van Pro de huurovereenkomst opgenomen voorkeursrecht.
Uitleg, norm
3.4
Bij de uitleg van een contractuele bepaling moet de rechtbank niet alleen letten op de zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex-norm). Daarbij dient rekening gehouden te worden met alle omstandigheden van het geval.
3.5
In dit geval is sprake van deskundige partijen die zich bij het sluiten van de huurovereenkomst hebben laten bijstaan door deskundige adviseurs. Van belang is ook dat HEMA en HEMA Vastgoed de formulering van de huurovereenkomst “in eigen hand” hadden. Uit de door HEMA gegeven toelichting blijkt dat het hun bedoeling was te komen tot een huurovereenkomst waarbij de belangen van HEMA als huurster, na de verkoop van de panden, zoveel mogelijk gewaarborgd waren. Dit is bij voorbeeld tot uiting gekomen in de bepaling omtrent de duur van de overeenkomst.
3.6
HEMA en HEMA Vastgoed wisten bij de totstandkoming van de overeenkomst dat het in de bedoeling lag de panden aan derden te verkopen. Deze derden en hun rechtsopvolgers zijn niet bij de onderhandelingen over de totstandkoming van de huurovereenkomst betrokken geweest. In beginsel moesten zij zich kunnen verlaten op de tekst van de huurovereenkomst en in het bijzonder van het voorkeursrechtbeding waarmee zij werden geconfronteerd.
3.7
Om deze redenen moet in dit geval naar het oordeel van de rechtbank groot belang worden gehecht aan de tekst van de overeenkomst, in het bijzonder de tekst van het voorkeursrechtbeding. De rechtbank zal ook de overige door partijen aangevoerde en besproken omstandigheden bij de beoordeling betrekken.
Uitleg, tekst van het voorkeursrechtbeding
3.8
HEMA heeft aangevoerd en toegelicht dat en waarom uit de tekst van artikel 17 van Pro de huurovereenkomst volgt dat het voorkeursrecht ook van toepassing is in geval van een aandelentransactie als de onderhavige. Zij heeft gesteld dat artikel 17 van Pro de huurovereenkomst een systematische opbouw kent:
– het eerste lid daarvan kent aan de huurder een voorkeursrecht van koop toe met betrekking tot het gehuurde; dit voorkeursrecht geldt in geval van gedeeltelijke of zelfstandige verkoop van het gehuurde en indien het gehuurde wordt verkocht als onderdeel van een groter geheel of in combinatie met andere onroerende zaken;
– het tweede lid daarvan breidt het voorkeursrecht uit tot
“iedere andere rechtshandeling met een zakenrechtelijk en/of een obligatoir karakter die materieel tot een vergelijkbaar gevolg leidt.”.
Volgens HEMA gaat het hier om het feitelijk gevolg van de rechtshandeling en is niet van belang door wie de rechtshandeling wordt verricht;
– het derde lid daarvan beschrijft de handelingen die de verhuurder vervolgens moet uitvoeren; deze bepaling is niet van belang voor de reikwijdte van het voorkeursrecht;
– de leden 4 tot en met 6 beschrijven de verder te volgen gang van zaken;
– de leden 7 en 8 bepalen dat het voorkeursrecht voortdurend van kracht blijft en dat bij overtreding een boete verschuldigd is.
HEMA verbindt hieraan de conclusie dat op grond van de tekst van artikel 17 van Pro de huurovereenkomst elk type rechtshandeling onder de reikwijdte van het voorkeursrecht kan vallen. Om daadwerkelijk onder die reikwijdte te vallen is de enige aanvullende eis dat die rechtshandeling materieel een vergelijkbaar gevolg heeft als een verkoop van stenen. Daaraan staat niet in de weg dat een aandelentransactie niet uitdrukkelijk als voorbeeld in lid 2 is genoemd en evenmin dat in lid 3 de woorden verhuurder en gehuurde zijn gebruikt om het tijdstip van de verplichte aanbieding en de inhoud van die aanbieding door de verhuurder aan te duiden. Volgens HEMA is het voorkeursrecht van toepassing omdat de uiteindelijke zeggenschap aan de zijde van de verhuurder verandert.
3.9
CBRE c.s. stellen daar tegenover dat uit de tekst van de voorkeursrechtbepaling blijkt dat het voorkeursrecht niet van toepassing is op een aandelentransactie maar enkel ziet op de verkoop van het gehuurde pand door de verhuurder.
Zij wijzen erop dat in de tekst van de bepaling de woorden aandelen(transactie), aandeelhouder, wijziging van zeggenschap en moedervennootschap niet voorkomen terwijl stelselmatig de woorden gehuurde en verhuurder worden gebezigd.
Volgens CBRE c.s. hebben de in lid 1 van artikel 17 van Pro de huurovereenkomst voorkomende woorden “onderdeel van een groter geheel” en “in combinatie met andere onroerende zaken” geen betrekking op de verkoop van aandelen. Dit zou ook blijken uit de in de Engelse vertaling van de overeenkomst gebruikte termen als “object”.
De bepaling van het tweede lid breidt het voorkeursrecht niet uit over aandelentransacties. Een aandelentransactie leidt niet tot een materieel vergelijkbaar gevolg als de verkoop van een gebouw.
CBRE c.s. betogen verder dat het derde lid van artikel 17 bepaalt Pro dat er pas een aanbiedingsplicht ontstaat zodra de verhuurder met een derde overeenstemming heeft bereikt over de prijs en alle overige voorwaarden waaronder de verhuurder het gehuurde wenst te verkopen.
Ook bepaalt dit derde lid van artikel 17 van Pro de huurovereenkomst dat de aanbieding aan de huurder identiek dient te zijn aan de voorwaarden waaronder de verhuurder voornemens is aan een derde te verkopen. Dit toont volgens CBRE c.s. eens te meer aan dat het voorkeursrecht niet ziet op een aandelentransactie. Op geen enkele wijze is immers geregeld hoe een identiek aanbod bij een aandelenoverdracht praktisch in zijn werk zou moeten gaan. Ingeval van een overdracht van aandelen in de moedermaatschappij van de verhuurster kan geen identiek aanbod worden gedaan.
3.1
De rechtbank stelt vast dat in de tekst van artikel 17 van Pro de huurovereenkomst nergens de verkoop van aandelen in de verhuurster of een moedermaatschappij van de verhuurster expliciet wordt genoemd.
In het eerste lid is bepaald dat het voorkeursrecht van koop geldt als het “gehuurde gedeeltelijk of zelfstandig wordt verkocht” en als het gehuurde wordt verkocht als “onderdeel van een groter geheel of in combinatie met andere onroerende zaken”. Aandelen in een besloten vennootschap zijn geen onroerende zaken. Aandelen in een besloten vennootschap zijn ook niet op te vatten als een groter geheel waarvan het gehuurde pand onderdeel van is.
In het tweede lid wordt de reikwijdte van het voorkeursrecht uitgebreid naar
“iedere andere rechtshandeling met een zakenrechtelijk en/of een obligatoir karakter die materieel tot een vergelijkbaar gevolg leidt”.
Een overdracht van aandelen in een besloten vennootschap – ook al is deze verhuurster van een onroerende zaak – leidt niet tot gevolgen die vergelijkbaar zijn met de gevolgen van een overdracht van een onroerende zaak. In het laatste geval immers gaat de eigendom van de onroerende zaak over. Bij een overdracht van aandelen in een verhurende besloten vennootschap verandert niets aan de posities van de huurder en de verhuurder.
CBRE Den Bosch was eigenares en is eigenares gebleven. De kennelijke strekking van het tweede lid van artikel 17 van Pro de huurovereenkomst is geen andere dan het voorkeursrecht uit te breiden tot transacties als een overdracht van economische eigendom en dergelijke.
Ook de uitleg van het derde lid van artikel 17, zoals HEMA die ziet, kan de rechtbank niet volgen.
Het betoog van HEMA dat, wanneer de houdster van de aandelen in CBRE Den Bosch besluit deze aandelen te verkopen, CBRE Den Bosch zonder meer gehouden is het gehuurde pand aan haar aan te bieden berust op de redenering van HEMA dat de eerste twee leden van artikel 17 los Pro staan van het derde lid daarvan. Deze redenering is naar het oordeel van de rechtbank niet in overeenstemming met de tekst van het beding. De leden 1,2 en 3 van artikel 17 moeten Pro in hun onderling verband worden gelezen. In artikel 17 lid 3 is Pro immers bepaald dat de verhuurder verplicht is het gehuurde aan de huurder aan te bieden
“zodra verhuurder met een derde overeenstemming heeft over de prijs en alle overige voorwaarden en condities waarvoor verhuurder het gehuurde casu quo het grotere geheel wenst te verkopen aan een derde”.
In dit geval staat vast dat CBRE Den Bosch niet met derden heeft onderhandeld en niet met een derde overeenstemming heeft bereikt over de prijs en de andere voorwaarden.
Ook hebben CBRE c.s. er terecht op gewezen dat in geval van een aandelentransactie als de onderhavige de uitvoering en de uitwerking van de plicht tot het doen van een identiek aanbod aan HEMA – gericht op de overdracht van de aandelen in CBRE Holding – niet zijn geregeld in de overeenkomst. HEMA vordert in dit geding ook niet dat aan haar een identiek aanbod wordt gedaan. HEMA vordert de aanbieding van het gehuurde pand voor een koopprijs die nog nader moet worden vastgesteld.
3.11
Wanneer HEMA en HEMA Vastgoed het voorkeursrechtbeding mede van toepassing hadden willen laten zijn op aandelentransacties als de onderhavige, had het voor de hand gelegen dat zij dit in de tekst van het beding hadden opgenomen. Zij beslisten zelf, in het belang van HEMA als huurster, over de formulering van het beding. Zij werden bijgestaan door deskundige adviseurs en het komt de rechtbank voor dat het niet ongebruikelijk is dat beleggers de panden waarvan zij eigenaar zijn in (aparte) vennootschappen onderbrengen.
3.12
Op deze gronden komt de rechtbank tot de conclusie op dat uit de tekst van het voorkeursrechtbeding niet blijkt dat de aandelentransactie 2017 onder het bereik van het voorkeursrecht valt.
Uitleg, omstandigheden, presentatie ondernemingsraad HEMA
3.13
HEMA heeft bij dagvaarding gesteld dat Vendex KBB, voordat zij het vastgoed verkocht, de toekomstige positie van HEMA als huurder van het vastgoed stevig wenste te verankeren. Daarbij is bewust afgeweken van de modellen van de Raad voor Onroerende Zaken en van de Raad Nederlandse Detailhandel. De huurder moest zoveel mogelijk onafhankelijk van de verhuurder blijven en grip kunnen houden op het vastgoed.
HEMA heeft verder gesteld dat het bedingen van een dergelijke stevige positie als huurder nodig was voor interne besluitvorming met betrekking tot het afstoten van het vastgoed. Zij heeft daarbij verwezen naar een presentatie van 22 juli 2005 aan de centrale ondernemingsraad van Vendex KBB en aan de HEMA groepsondernemingsraad. In deze presentatie is uiteengezet dat HEMA als huurder volledige controle zou houden door, onder meer, het voorkeursrecht.
3.14
CBRE c.s. hebben hiervan onder meer gezegd dat HEMA haar stevige positie ook na een aandelenoverdracht onverkort behoudt. Haar positie als huurder en haar relatie tot de verhuurder blijft ongewijzigd.
3.15
De rechtbank stelt vast dat in de als productie 1 bij de dagvaarding overgelegde tekst van de presentatie geen aanknopingspunt voorkomt voor de stelling van HEMA dat het voorkeursrecht ook van toepassing is bij een aandelentransactie als de onderhavige. De presentatie vermeldt dat de winkelformules de panden zullen kunnen behouden ongeacht de positie van de verhuurder onder meer door het recht van eerste koop
“ door huurder bij een eventuele verkoop door de verhuurder”.
Het mag zo zijn dat bij Vendex KBB en HEMA de wens bestond een huurovereenkomst sluiten die voor de huurder gunstig was. Dit op zichzelf betekent nog niet dat het bereik van het voorkeursrecht zich mede uitstrekte over aandelentransacties.
Uitleg, omstandigheden, verklaring HEMA van 29 november 2005
3.16
HEMA heeft ter onderbouwing van haar standpunt verwezen naar het overleg in 2005 toen IEF Capital de vastgoedportefeuille van Vendex KBB kocht. Zij heeft een aantal stukken overgelegd die tussen de betrokkenen in het kader van dit overleg zijn gewisseld. Het gaat om de vastlegging van over en weer ingenomen standpunten die uiteindelijk hebben geresulteerd in de verklaring van HEMA van 29 november 2005, hiervoor geciteerd in r.o. 2.5. Deze verklaring is door partijen aangeduid als een “Waiver”. HEMA baseert hierop haar conclusie dat IEF Capital wel degelijk begrepen en aanvaard heeft dat aandelentransacties als de transactie 2017 onder de reikwijdte van het voorkeursrecht vallen.
3.17
CBRE c.s. bestrijden deze stellingen. Zij nemen het standpunt in dat de enige reden waarom IEF Capital destijds om de bedoelde verklaring van HEMA heeft gevraagd gelegen was in het feit dat het haar bedoeling was dat, in het kader van de interne reorganisatie van de IEF-groep, gebouwen zouden kunnen worden overgedragen door verhuurders zonder dat dit het voorkeursrecht zou activeren. De interne reorganisatie was nodig onder meer met het oog op de financieringsstructuur van de IEF-groep.
3.18
Partijen verschillen ook van mening over het antwoord op de vraag door wie de voorwaarden van de verklaring zijn bepaald.
Naar het oordeel van de rechtbank kan in het midden blijven wie de tekst van de verklaring heeft opgesteld. Noch uit de tekst van de verklaring, noch uit de tekst van de daaraan voorafgegane uitwisseling van (schriftelijke) standpunten blijkt, expliciet of impliciet, dat partijen een zodanige betekenis aan het voorkeursrechtbeding hebben gegeven dat dit beding zich ook uitstrekt over de aandelentransactie van 2017. Kennelijk ging het in november 2005 over de vraag of HEMA zich op het voorkeursrecht zou beroepen bij de in de interne reorganisatie van IEF Capital voorziene eigendomsoverdracht van de panden. Blijkens de overgelegde stukken ging het IEF Capital erom het voorkeursrecht in dit geval niet van toepassing te laten zijn. De rechtbank verwijst naar het tweede concept aanhangsel bij de huurovereenkomst van 22 november 2005. Ook de uiteindelijke tekst van de verklaring van 29 november 2005 gaat uit van een “voorgenomen verkoop” en bevat de voorwaarden waaronder HEMA geen gebruik zal maken van haar contractuele voorkeursrecht
3.19
HEMA legt nadruk op de woorden “uiteindelijke zeggenschap” in voorwaarde c. van de verklaring. Zij verbindt aan het gebruik van deze woorden in de verklaring de conclusie dat een transactie waarbij de uiteindelijke zeggenschap over de verhuurder zou wijzigen door het voorkeursrecht wordt bestreken. Uit deze woorden zou, aldus HEMA, blijken dat het niet alleen gaat om overdracht van de aandelen in de verhuurder zelf maar ook om de overdracht van aandelen in de aandeelhouder van de verhuurder zoals in de transactie 2017 aan de orde was.
3.2
CBRE c.s. bestrijden deze uitleg. Zij stellen dat de voorwaarden van de verklaring niets zeggen over de uitleg van het voorkeursrecht. De verklaring bevat de voorwaarden waaronder HEMA eenmalig bereid was afstand te doen van haar voorkeursrecht.
3.21
De rechtbank is van oordeel dat de voorwaarden opgenomen in de verklaring zien op de voorgenomen interne organisatie van IEF Capital waarbij de eigendom van de verhuurde panden overging naar elk een eigen besloten vennootschap. HEMA heeft toegezegd haar voorkeursrecht in dit geval niet te zullen inroepen op de voorwaarde (onder meer) dat de uiteindelijke zeggenschap over de verhuurder of het gehuurde niet wijzigt. De rechtbank begrijpt dit zo dat de zeggenschap binnen de groep van vennootschappen moest blijven en dat de panden niet aan een buitenstaander mochten worden verkocht. Daaruit volgt niet, zoals HEMA betoogt, dat partijen daarmee hebben vastgesteld dat een aandelenoverdracht onder het bereik van het voorkeursrecht valt. Dit blijkt ook niet uit de voorafgaand aan de verklaring tussen partijen gewisselde teksten. Evenmin ligt de uitleg van HEMA van de woorden “uiteindelijke zeggenschap” voor de hand in het licht van de overige formuleringen die in de verklaring zijn gebezigd. Zo is sprake van een “opvolgend verhuurder”. Daarvan is bij een aandelenoverdracht geen sprake.
Uitleg, omstandigheden, brief IEF Capital aan Bijenkorf 7 februari 2017
3.22
HEMA heeft ter onderbouwing van haar standpunt verwezen naar de brief van IEF Berlage Amsterdam (Dam–winkel) BV aan Bijenkorf van 7 februari 2017 hiervoor geciteerd in rechtsoverweging 2.10. HEMA baseert op deze brief haar conclusie dat IEF Capital zelf heeft bevestigd dat een overdracht van aandelen moet worden aangemerkt als een verkoop als bedoeld in artikel 17 lid 2 van Pro de huurovereenkomst.
3.23
De rechtbank is van oordeel dat deze uitleg onjuist is. IEF Berlage Amsterdam (Dam–winkel) BV geeft in de bedoelde brief een voorbeeld van omstandigheden waaronder een aandelenoverdracht als een rechtshandeling met een zakenrechtelijk of obligatoir karakter die materieel tot een vergelijkbaar gevolg leidt kan worden aangemerkt.
Dit voorbeeld betreft een aandelentransactie waarbij de verhuurder de aandelen verkoopt van een dochtervennootschap, die het economisch eigendom van het gehuurde pand bezit.
Een dergelijke transactie is hier niet aan de orde. De brief mag dus niet zo worden uitgelegd dat IEF Capital het voorkeursrecht zo heeft opgevat dat ook de onderhavige verkoop van de aandelen in de moedervennootschap van de verhuurster onder het bereik van het voorkeursrecht zou vallen.
Uitleg, omstandigheden, wet voorkeursrecht gemeenten, wet belastingen rechtsverkeer
3.24
HEMA heeft gesteld dat naast contractuele voorkeursrechten ook wettelijke voorkeursrechten bestaan. Zij heeft als voorbeeld verwezen naar het voorkeursrecht van een gemeente op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Dit gemeentelijk voorkeursrecht is ook van toepassing ingeval van een aandelenoverdracht. Zij heeft ook verwezen naar de Wet op belastingen rechtsverkeer waarin is vastgelegd dat ook overdrachtsbelasting verschuldigd is bij een aandelentransactie van een vennootschap die voor een groot deel bestaat uit onroerend goed.
3.25
CBRE c.s. hebben hiervan gezegd dat de vergelijking tussen het contractuele voorkeursrecht en het voorkeursrecht uit de Wet voorkeursrecht gemeenten niet opgaat. Een contractueel voorkeursrecht heeft de werking en inhoud die partijen eraan geven. Een wettelijk voorkeursrecht heeft de inhoud in werking die de wetgever daaraan geeft. De wet voorkeursrecht gemeenten en de wet op belastingen van rechtsverkeer dienen publieke belangen. Het voorkeursrecht van HEMA dient een individueel en commercieel belang.
CBRE c.s. verwijzen op hun beurt naar het voorkeursrecht van de pachter. Pacht en huur zijn, huns inziens, vergelijkbare rechtsfiguren en de Pachtkamer van het gerechtshof Arnhem heeft beslist dat het in artikel 7: 378 BW neergelegde voorkeursrecht van de pachter niet van toepassing is in geval van een aandelenoverdracht.
3.26
De rechtbank volgt het standpunt van CBRE c.s.. De door HEMA bedoelde wettelijke voorkeursrechten zijn niet vergelijkbaar met een contractueel geregeld voorkeursrecht. De inhoud daarvan is bepaald door partijen bij de overeenkomst.
Conclusie
3.27
Al hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de conclusie dat de werking van het in artikel 17 van Pro de huurovereenkomst opgenomen voorkeursrecht zich niet uitstrekt over de aandelentransactie van 8 juni 2017. Omdat de vorderingen van HEMA zijn gebaseerd op de stelling dat dit wel het geval is moeten alle vorderingen van HEMA worden afgewezen.
Omdat HEMA ongelijk krijgt zal zij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
De bijdrage in het salaris advocaat zal als volgt worden begroot:
- conclusies van antwoord en dupliek : € 2.000,00 volgens kantontarief
- pleidooi: € 3.099,00 volgens tarief handel.
Griffierechten zijn aan CBRE c.s. niet in rekening gebracht.
De nakosten zullen worden toegewezen tot de hierna genoemde bedragen.
De beslissing
De rechtbank:
4.1
wijst de vorderingen van HEMA af;
4.2
veroordeelt HEMA in de kosten van deze procedure, tot vandaag
aan de kant van CBRE Den Bosch begroot op € 5.099,00,
aan de kant van CBRE Holding begroot op € 5.099,00,
en
aan de kant van IEF begroot op € 5.099,00,
te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over deze bedragen met ingang van 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
4.3
veroordeelt HEMA in de voor elk van de gedaagden na dit vonnis ontstane kosten begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat HEMA niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan, en er vervolgens betekening van de uitspraak door een of meer gedaagde(n) heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 58,00 aan salaris advocaat per die gedaagde en de explootkosten van betekening van de uitspraak en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van 14 dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
4.4
verklaart dit vonnis voor wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. Bik, mr. P.M. Knaapen en mr. J.P.M. van der Ham en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2019.