ECLI:NL:RBOBR:2020:2250

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/356821 / KG ZA 20-168

Vonnis in kort geding van 14 april 2020

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. J.J.T. Ebisch te Venlo,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. M.F.J. Martens te ‘s-Hertogenbosch.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 27 maart 2020 met 19 producties
de brief van mr. Martens van 3 april 2020 met 16 producties en een voorwaardelijke eis in reconventie
de brief van mr. Ebisch van 2 april 2020 met aanvullende productie 20
de mondelinge behandeling via een skype verbinding op 6 april 2020
de pleitnota van [eiser]
de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] is getrouwd met de zus van [eiser] . [gedaagde] woont met zijn vrouw op het adres [adres] , kadastraal bekend gemeente [kadastraal nummer] .

2.2.

[eiser] is eigenaar van een drietal aan elkaar grenzende percelen, kadastraal bekend als gemeente [kadastraal nummer] , percelen [kadastraal nummer] , [kadastraal nummer] en [kadastraal nummer] (hierna te noemen [kadastraal nummer] , [kadastraal nummer] en [kadastraal nummer] ). Het perceel [kadastraal nummer] betreft de woning aan het adres [adres 2] , waar de ouders van [eiser] wonen. Zij wonen naast [gedaagde] en de zus van [eiser] .

2.3.

Bij akte van levering van 23 april 1996 hebben de ouders van [eiser] de eigendom van het woonhuis met inpandige garage/werkplaats en grond, plaatselijk bekend [adres 2] , geleverd aan [eiser] en zijn zus, onder vestiging van het recht van gebruik en bewoning van de ouders tot aan hun overlijden. In diezelfde akte is de bezwaarde eigendom van de woning van de zus van [eiser] aan [eiser] toebedeeld, onder de verplichting van [eiser] om de koopsom van € 49.500,00 voor zijn rekening te nemen, alsmede de in de akte bedoelde rechten en kosten.

2.4.

[gedaagde] is in de tweede helft van 1998, samen met zijn compagnon de heer [naam compagnon] , een garagebedrijf gestart. [gedaagde] maakte voor de uitoefening van zijn bedrijf gebruik van een gedeelte van de grond van het perceel [kadastraal nummer] , onder andere voor het stallen van tweedehands personenauto’s, totdat [gedaagde] en zijn compagnon een eigen locatie konden betrekken.

2.5.

Begin 1999 heeft [eiser] een brief ontvangen van de gemeente [plaatsnaam] , waarin hem werd medegedeeld dat het gebruik van het perceel als garagebedrijf strijdig was met de bestemming en waarin hij is gesommeerd het gebruik te staken.

2.6.

Op 1 mei 1999 hebben [eiser] en [gedaagde] een koopovereenkomst ondertekend, waarin is opgenomen dat [gedaagde] het perceel [kadastraal nummer] koopt van [eiser] voor een bedrag van

f 11.250,00. Levering van het perceel heeft tot op heden niet plaatsgevonden.

2.7.

Kort na het sluiten van de koopovereenkomst hebben [gedaagde] en zijn compagnon een nieuwe bedrijfslocatie in [plaatsnaam] betrokken. Op 17 mei 1999 is [naam vof] VOF ingeschreven op het adres [adres 3] .

2.8.

De personenauto’s en auto onderdelen zijn vervolgens van het perceel [kadastraal nummer] verplaatst naar de bedrijfslocatie te [plaatsnaam] .

2.9.

In juli 2016 heeft [eiser] een relatie gekregen met [naam partner eis] .

2.10.

In de loop van 2018 zijn de verhoudingen tussen [eiser] en [naam partner eis] aan de ene kant en de familie van [eiser] , zijn ouders en zijn zus aan de andere kant, in toenemende mate verslechterd. In maart 2019 is de situatie zodanig geëscaleerd dat [eiser] het ouderlijk huis heeft verlaten en definitief bij [naam partner eis] is gaan wonen.

2.11.

In december 2019 hebben [eiser] en [naam partner eis] besloten de percelen [kadastraal nummer] en [kadastraal nummer] te koop te zetten. Zij zijn voornemens samen een woning te kopen. [naam partner eis] heeft haar woning inmiddels verkocht en de levering van de woning is voorzien op 1 september 2020.

2.12.

De percelen [kadastraal nummer] en [kadastraal nummer] zijn in de verkoop gezet bij makelaar [naam makelaar] van makelaarskantoor Van den Berk & Kerkhof voor een vraagprijs van € 180.000,00.

2.13.

Op 24 december 2019 hebben [gedaagde] en de zus van [eiser] bij makelaar [naam makelaar] een bod uitgebracht op de betreffende percelen van € 150.000,00.

2.14.

[eiser] heeft dit bod niet geaccepteerd en heeft de percelen op 6 februari 2020 verkocht aan de heer [naam koper] . In de koopovereenkomst zijn de volgende - voor zover hier van belang - bepalingen opgenomen:

“
10.1 Indien een der partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, zal deze overeenkomst van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van de overeenkomst verlangt.

10.2

Bij ontbinding van de overeenkomst zal de nalatig partij ten behoeve van de wederpartij een zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 45.000,00 zegge vijfenveertigduizend euro verbeuren, onverminderd het recht op verdere schadevergoeding en vergoeding van kosten en verhaal.(…)”

2.15.

Op 14 februari 2020 heeft [gedaagde] de koopovereenkomst van 1 mei 1999 laten inschrijven in het Kadaster door notaris Kruijsdijk te Veldhoven. In de notariële verklaring is opgenomen dat het verkochte perceel [kadastraal nummer] bij notariële akte door [eiser] zal worden geleverd aan [gedaagde] op 13 augustus 2020, of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen.

2.16.

Op 17 maart 2020 hebben [eiser] en [naam partner eis] met de verkopers de koopovereenkomst getekend voor hun nieuwe woning. Uit hoofde van deze koopovereenkomst dienen [eiser] en [naam partner eis] - onder andere - op 15 april 2020 een bankgarantie te stellen van 10 % van de koopsom.

2.17.

Levering van de percelen [kadastraal nummer] en [kadastraal nummer] uit hoofde van de koopovereenkomst van 6 februari 2020 aan [naam koper] is voorzien op 10 april 2020.

2.18.

Bij brief van 4 maart 2020 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] en de zus van [eiser] gesommeerd om het perceel [kadastraal nummer] te ontruimen en ontruimd te houden en de koopakte van 1 mei 1999 op eigen kosten uit het Kadaster te laten uitschrijven.

2.19.

[gedaagde] heeft hieraan tot op heden niet voldaan.

3.Het geschil in conventie

3.1.

[eiser] vordert samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

1.
primair:[eiser] te machtigen om met onmiddellijke ingang namens [gedaagde] opdracht te geven aan een notaris of deurwaarder om de inschrijving van de koopovereenkomst van 14 februari 2020 in de openbare registers betreffende het registergoed, [adres 4] , kadastraal bekend gemeente [kadastraal nummer] , door te (laten) halen c.q. uit te (laten) schrijven,

subsidiair:[gedaagde] te veroordelen om binnen 24 uur na het te wijzen vonnis, de inschrijving van de koopovereenkomst van 14 februari 2020 in de openbare registers betreffende het registergoed door te (laten) halen c.q. uit te (laten) schrijven, op straffe van verbeurte van een dwangsom,

2. [gedaagde] te verbieden enige (rechts)handeling te verrichten die de levering door [eiser] aan [naam koper] uit hoofde van de koopovereenkomst van 6 februari 2020 kan frustreren of vertragen, op straffe van verbeurte van een dwangsom,

3.
primair:veroordeling van [gedaagde] in de reële proceskosten

subsidiair:veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten conform het liquidatietarief.

3.2.

[eiser] legt daaraan het volgende ten grondslag. De koopovereenkomst tussen [eiser] en [naam koper] is eerder gesloten (6 februari 2020) dan dat de inschrijving van de koopovereenkomst van 1 mei 1999 heeft plaatsgevonden (op 14 februari 2020). Dit betekent dat [gedaagde] de Vormerking niet kan inroepen tegen [eiser] en op die grond gehouden is de inschrijving door te halen c.q. uit te schrijven. Voorts dient de inschrijving te worden doorgehaald omdat deze niet het daarmee beoogde doel dient. Het gaat hier om een koopovereenkomst van 1 mei 1999, waarin geen termijn voor levering is overeengekomen. Artikel 6:38 BW bepaalt dat indien geen tijd voor de nakoming is bepaald, de verbintenis (tot levering) terstond kan worden nagekomen en terstond nakoming kan worden gevorderd. Op grond van artikel 3:307 BW verjaart een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis uit overeenkomst tot een geven of doen door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. Doordat er geen stuiting heeft plaatsgevonden, is het vorderingsrecht tot levering van het onroerend goed, kadastraal bekend [kadastraal nummer] , verjaard met ingang van 2 mei 2004. Nu het vorderingsrecht tot levering is verjaard en [gedaagde] ook geen beroep doet op nakoming nu hij immers stelt eigenaar te zijn van het onroerend goed door verjaring, heeft de Vormerkung slechts plaatsgevonden om de levering van het perceel door [eiser] aan de koper, de heer [naam koper] , te frustreren. Dit handelen van [gedaagde] kwalificeert als misbruik van recht c.q. onrechtmatig handelen jegens [eiser] . [eiser] heeft een spoedeisend belang bij zijn vorderingen, nu hij verplicht is om op 10 april 2020 de percelen grond te leveren, op straffe van verbeurte van een boete van € 45.000,00.

3.3.

[gedaagde] voert verweer.

4.Het geschil in voorwaardelijke reconventie

4.1.

[gedaagde] vordert - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad

primair:[eiser] te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst van 1 mei 1999 in die zin dat [eiser] binnen zeven dagen na betekening van het vonnis medewerking verleent aan notariële overdracht en inschrijving in het kadaster van de onroerende zaak een gedeelte van de grond ter grootte van circa 225 ca, zoals een en ander ter plaatse is afgepaald uitmakende een gedeelte van het kadastrale perceel gemeente [kadastraal nummer] , op straffe van verbeurte van een dwangsom,

subsidiair:[gedaagde] te machtigen om namens [eiser] opdracht te geven aan een notaris om inschrijving te doen ingevolge artikel 3:27 BW, althans artikel 34 Kadasterwet ter zake van de eigendom en/of de (verkrijgende) verjaring (ex artikel 3:99 BW) van eerder genoemde onroerende zaak,

meer subsidiair:[gedaagde] te machtigen om namens [eiser] opdracht te verstrekken aan een notaris om inschrijving te doen ingevolge artikel 3:27 BW, althans artikel 34 Kadasterwet ter zake de eigendom en/of bevrijdende verjaring (ex artikel 3:105 BW jo 3:306 BW) van eerder genoemde onroerende zaak.

4.2.

[gedaagde] legt daaraan ten grondslag dat [eiser] gehouden is de koopovereenkomst van 1 mei 1999 na te komen. Subsidiair stelt [gedaagde] dat hij eigenaar is van de betreffende percelen op grond van verkrijgende verjaring (ex artikel 3:99 BW) en meer subsidiair op grond van bevrijdende verjaring (ex artikel 3:105 BW jo 3:306 BW). [gedaagde] heeft het perceel [kadastraal nummer] sinds 1 mei 1999 ondubbelzinnig in bezit genomen door het perceel te bestraten, in te richten en af te bakenen met een hekwerk, hagen en bebouwing. [gedaagde] heeft zich sindsdien gedragen als eigenaar van het perceel.

4.3.

[eiser] voert verweer.

5.De beoordeling in conventie

5.1.

[eiser] heeft een voldoende spoedeisend belang bij zijn vorderingen in conventie, nu hij zijn percelen [kadastraal nummer] en [kadastraal nummer] te [plaatsnaam] heeft verkocht en vast staat dat de inschrijving van de koopovereenkomst van 1 mei 1999 door [gedaagde] de levering van de percelen aan de koper, [naam koper] , onmogelijk maakt.

5.2.

[eiser] legt aan zijn vorderingen - onder meer - ten grondslag dat de vordering tot nakoming van de koopovereenkomst van 1 mei 1999 is verjaard. Deze stelling slaagt. De vordering tot nakoming van de koopovereenkomst van 1 mei 1999 is een verbintenis tot een doen als bedoeld in art. 3:307 lid 1 BW. Nu in de koopovereenkomst geen tijdstip van levering is bepaald is de verbintenis tot levering van de (juridische) eigendom, op grond van het bepaalde in artikel 6:38 BW, terstond opeisbaar. Volgens art. 3:307 lid 1 BW gaat de verjaringstermijn de dag na aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden, lopen. Aangezien de bepaling van art. 3:307 BW onmiddellijke werking heeft is de verjaring op 2 mei 2004 voltooid. Niets is gesteld of gebleken waaruit volgt dat de verjaring vóór dat moment is gestuit.

5.3.

[gedaagde] heeft nog wel gesteld dat de termijn voor verjaring pas is gaan lopen nadat één der partijen de ander heeft verzocht om de juridische eigendom door levering te realiseren en tot betaling over te gaan. Voor zover [gedaagde] daarmee een beroep doet op het bepaalde in artikel 3:307, lid 2 BW, waarin is bepaald dat de verjaringstermijn van vijf jaar pas loopt vanaf de dag volgend op die waartegen een van partijen heeft meegedeeld tot opeising over te gaan, faalt deze stelling. De omstandigheid dat geen termijn voor nakoming is bepaald, impliceert niet dat een verbintenis daarmee onder het regime van het tweede lid van artikel 3:307 BW valt, maar betekent in beginsel dat de verbintenis krachtens het bepaalde in artikel 6:38 BW terstond kan worden nagekomen en terstond nakoming kan worden gevorderd, waarmee de opeisbaarheid onmiddellijk intreedt. Slechts als de aard van de overeenkomst meebrengt dat opeising niet binnen afzienbare termijn zal plaatsvinden omdat dit onredelijk zou zijn, zoals bijvoorbeeld bij een overeenkomst tot bewaargeving of geldlening voor onbepaalde tijd, is dit anders en is niet het eerste lid maar het tweede lid van artikel 3:307 BW van toepassing. Omdat de onderhavige overeenkomst van koop niet tot de categorie van laatstgenoemde overeenkomsten moet worden gerekend, zijn daarop echter de artikelen 6:38 BW en 3:307 lid 1 BW van toepassing.

5.4.

Ook de stelling van [gedaagde] , onder verwijzing naar een arrest van het Hof Den Haag van 19 april 2016 (ECLI:NL:GHDHA:2016:2021) dat hier het bepaalde in artikel 3:311, lid 1 BW van toepassing is, faalt. In het arrest van 19 april 2016 was sprake van een rechtsvordering tot herstel van een tekortkoming in een overeenkomst, welke verjaringstermijn gaat lopen vanaf het moment waarop de schuldeiser met de tekortkoming bekend is geworden (artikel 3: 311 lid 1 BW). Deze situatie doet zich hier niet voor.

5.5.

Voor zover [gedaagde] stelt dat hij op grond van verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van de betreffende percelen grond, staat dit niet aan toewijzing van de vorderingen in de weg. Uitvoering van de koopovereenkomst laat immers onverlet dat [gedaagde] zijn pretense eigendomsrechten (al dan niet jegens de nieuwe koper, [naam koper] ) op de percelen grond geldend maakt. Ten aanzien van de ouders van [eiser] geldt dat zij geen partij zijn in deze procedure dus voor zover [gedaagde] stelt dat de ouders van [eiser] op grond van bevrijdende verjaring eigenaar zijn van de betreffende percelen grond, wordt hieraan op die grond voorbij gegaan.

5.6.

Nu de vordering tot nakoming van de uit de koopovereenkomst van 1 mei 1999 voortvloeiende verplichting tot levering is verjaard, dient de inschrijving van de koopovereenkomst van 1 mei 1999 niet (langer) het doel van het beschermen van het recht van [gedaagde] tot daadwerkelijke nakoming van de koopovereenkomst. Door de koopovereenkomst desondanks in te schrijven in het Kadaster, teneinde de levering van het perceel door [eiser] aan de koper, [naam koper] , te frustreren, maakt [gedaagde] misbruik van zijn recht. Het onder 1 primair gevorderde zal op die grond worden toegewezen, als hierna geformuleerd.

5.7.

Het onder 2 gevorderde verbod voor [gedaagde] enige (rechts)handeling te verrichten die de levering door [eiser] aan [naam koper] uit hoofde van de koopovereenkomst van 6 februari 2020 kan frustreren of vertragen, zal, als te onbepaald en onvoldoende gemotiveerd, worden afgewezen.

5.8.

Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

6.De beoordeling in (voorwaardelijke) reconventie

6.1.

Omdat de vordering onder 1 in conventie van [eiser] zal worden toegewezen, is de voorwaarde waaronder [gedaagde] zijn vorderingen in reconventie heeft ingesteld in vervulling gegaan en dienen de vorderingen van [gedaagde] te worden beoordeeld.

6.2.

Gelet op hetgeen in conventie is overwogen ten aanzien van de verjaring van zal de primaire vordering tot nakoming van de koopovereenkomst van 1 mei 1999 worden afgewezen.

6.3.

Ten aanzien van de subsidiaire en meer subsidiaire vordering tot inschrijving van de eigendom en/of de (verkrijgende dan wel bevrijdende) verjaring van het perceel [kadastraal nummer] overweegt de voorzieningenrechter als volgt.

6.4.

Voor het verkrijgen van een goed door verkrijgende verjaring dan wel door bevrijdende verjaring is onafgebroken bezit gedurende 10 respectievelijk 20 jaar vereist. De vraag of op het tijdstip van voltooiing van de verjaring sprake is van bezit dient te worden beantwoord aan de hand van artikel 3:107 BW en volgende. Bezit is het houden van een goed voor zichzelf (artikel 3:107 BW). Of er sprake is van bezit, moet worden beoordeeld naar de verkeersopvattingen met inachtneming van de wettelijke regels en overigens op grond van de uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). Wie een goed houdt, wordt vermoed dit voor zichzelf te houden (artikel 3:109 BW). Voor de beantwoording van de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen, is bepalend of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen (artikel 3:113 lid 1 BW). Indien de zaak in bezit van een ander is, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming onvoldoende (artikel 3:113 lid 2 BW). De machtsuitoefening moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet. Dit is een kwestie van feitelijke aard. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat in het begrip bezit het vereiste van ondubbelzinnigheid besloten ligt. Van ondubbelzinnig bezit is sprake wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niet anders kan afleiden, dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn, hetgeen naar objectieve maatstaven moet worden beoordeeld (vgl. HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743 en HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309). Het bezit is niet ondubbelzinnig indien de machtsuitoefening met betrekking tot het goed evenzeer kan duiden op een gebruik als eigenaar als op een gebruik in een andere hoedanigheid, zoals bijvoorbeeld in de hoedanigheid van huurder (vgl. gerechtshof Amsterdam 18 december 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY7734).

6.5.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [gedaagde] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van ondubbelzinnig bezit van de betreffende strook grond door [gedaagde] . [eiser] heeft ter zitting onweersproken verklaard dat hij het betreffende perceel zelf heeft (laten) bestraten en dat hij, [gedaagde] en zijn ouders allemaal gebruik maakten van het perceel. Zo gebruikte [eiser] het perceel onder andere voor houtopslag dat deels afkomstig was van klanten van [eiser] .

6.6.

Tegenover het gemotiveerde verweer van [eiser] , heeft [gedaagde] onvoldoende gesteld om tot de conclusie te komen dat [gedaagde] zich, met betrekking tot het ggbetreffende perceel, zodanig heeft gedragen dat [eiser] daaruit niet anders kon afleiden dan dat [gedaagde] pretendeerde eigenaar van de strook grond te zijn. [gedaagde] heeft nog wel gesteld dat het perceel is afgesloten door een hekwerk, maar ter zitting heeft [eiser] onbetwist gesteld dat het hekwerk er al sinds begin 2000 niet meer staat en de laatste keer dat [eiser] op het terrein was, er ook niet stond. Nu gezien het voorgaande onvoldoende aannemelijk is dat een beroep van [gedaagde] op verjaring in een eventuele bodemprocedure zal slagen, zullen de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen worden afgewezen. Daarbij neemt de voorzieningenrechter in aanmerking dat ook als er rechten zouden zijn verkregen door verjaring door [gedaagde] , de rechtspositie van [gedaagde] geenszins is geschaad indien de betreffende percelen worden geleverd aan [naam koper] . Daarmee heeft [gedaagde] onvoldoende belang bij inschrijving van de door hem gestelde verjaring in het Kadaster en dienen de vorderingen ook om die reden te worden afgewezen.

6.7.

Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

7.De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

7.1.

machtigt [eiser] om met onmiddellijke ingang namens [gedaagde] opdracht te geven aan een notaris of deurwaarder om de inschrijving van de koopovereenkomst van 14 februari 2020 in de openbare registers betreffende het registergoed, [adres 4] , kadastraal bekend gemeente [kadastraal nummer] , door te (laten) halen c.q. uit te (laten) schrijven,

7.2.

verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

7.3.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

7.4.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

7.5.

wijst de vorderingen af,

7.6.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2020.