Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingslocatie 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: 7970150 \ CV EXPL 19-5535
vonnis van 23 april 2020
in de zaak van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Uden
gevestigd te Uden
gemachtigde mr. M. van Heeren
eisende partij in conventie
gedaagde partij in reconventie
tegen
1.de vennootschap onder firma [gedaagde 1]
gevestigd te [vestigingsplaats]
2. [gedaagde 2]
wonende te [woonplaats]
3. [gedaagde 3]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.P.A. Oogjen
gedaagde partijen in conventie
eisende partijen in reconventie,
Partijen worden hierna de gemeente en [gedaagden] genoemd.
1.De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- het tussenvonnis van 31 oktober 2019 met de daarin genoemde processtukken
- de brief van 30 januari 2020 van de zijde van [gedaagden] , met aanvullende stukken ten behoeve van de mondelinge behandeling
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties.
1.2.
Op 10 februari 2020 heeft de mondelinge behandeling in deze zaak plaatsgevonden. Namens de gemeente zijn verschenen [naam projectleider gemeent] (projectleider), mevrouw [naam medewerker juridisch eigendom gemeente] (medewerker juridisch eigendom) en gemachtigde mr. Van Heerden. Namens [gedaagden] zijn verschenen de vennoten [gedaagde 2] en [gedaagde 3] , hun adviseur [naam adviseur] en de gemachtigde mr. Oogjen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter zitting naar voren hebben gebracht. Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter de zaak naar de rol verwezen om [gedaagden] de gelegenheid te geven een akte te nemen waarin de gevorderde verhuis- en inrichtingskosten zijn gespecificeerd.
1.3.
[gedaagden] heeft vervolgens op 27 februari 2020 een akte genomen, waarin ze ook haar eis in reconventie heeft gewijzigd. Hierna heeft de gemeente op 12 maart 2020 een antwoordakte genomen. Tenslotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De gemeente is eigenaar van een perceel grond met daarop opstallen, gelegen aan de [adres] , [adres] en [adres] in [plaats] . Aan dit perceel grenst een aantal kleinere percelen, die eveneens eigendom zijn van de gemeente. Samen vormen de percelen een bouwkundig complex.
2.2.
Onderdeel van dit complex is een bedrijfsruimte van circa 76 m2. De gemeente verhuurt deze bedrijfsruimte, genummerd aan de [adres] , sinds 1 augustus 2007 aan [gedaagden] . De huurovereenkomst is destijds met de gemeente aangegaan voor de duur van vijf jaar en is met ingang van 1 augustus 2012 verlengd voor nogmaals vijf jaar. Na 31 juli 2017 is de huurovereenkomst telkens voortgezet voor perioden van een jaar, telkens tot en met 31 juli.
2.3.
[gedaagden] exploiteert in de bedrijfsruimte een snackbar. In het complex is verder nog een sportzaal en een wijkcentrum gevestigd.
2.4.
Naast dit complex ligt een ander bouwkundig complex waarin tot voor kort twee basisscholen en een kinderopvang waren gevestigd. De gemeente wil het hele gebied her-ontwikkelen en in dat kader beide complexen volledig slopen ten behoeve van nieuwbouw.
2.5.
De gemeente heeft in een brief van 18 juni 2018 de huurovereenkomst met [gedaagden] per 31 juli 2019 opgezegd, primair wegens dringend eigen gebruik en subsidiair op grond van de algemene belangenafweging. [gedaagden] heeft niet met een huurbeëindiging ingestemd.
3.De vordering en het verweer in conventie
3.1.
De gemeente vordert dat de kantonrechter:
1) de datum en het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats] zal eindigen, vaststelt op 1 januari 2020 of op een door de kantonrechter te bepalen datum;
2) [gedaagden] veroordeelt om die bedrijfsruimte uiterlijk op de vastgestelde datum te ontruimen;
3) [gedaagden] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.
De gemeente vordert dat het te wijzen vonnis uitvoerbaar wordt verklaard bij voorraad.
3.2.
[gedaagden] vindt primair dat de vordering moet worden afgewezen. Als de vordering om een datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen wordt toegewezen, wenst [gedaagden] (na wijziging bij akte van 27 februari 2020) subsidiair dat de kantonrechter:
- bepaalt dat [gedaagden] een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten dient te worden verstrekt van € 74.167,- + PM;
- de termijn voor de ontruiming vaststelt op de datum waarop gestart wordt met de sloop;
- dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaart.
4.De vordering en het verweer in reconventie
4.1.
[gedaagden] vordert (na wijziging van eis) dat de kantonrechter de gemeente veroordeelt tot vergoeding van schade, nader op te maken bij staat. Als dat niet mogelijk is, vordert [gedaagden] een schadevergoeding van € 265.000,-. Daarnaast vordert [gedaagden] veroordeling van de gemeente in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met wettelijke rente. Dit alles bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
4.2.
De gemeente vindt dat de vorderingen in reconventie moeten worden afgewezen en heeft daarvoor een aantal redenen naar voren gebracht, die zo nodig hierna zullen worden besproken.
5.De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
5.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
Moet de huurovereenkomst eindigen?
5.2.
De gemeente vindt dat de huurovereenkomst moet eindigen omdat zij het gebied waarin de snackbar van [gedaagden] is gevestigd, wil herontwikkelen. De sloop van de op het complex aanwezige bebouwing en de nieuwbouw maken deel uit van een renovatie, die zonder de beëindiging van de huurverhouding met [gedaagden] niet mogelijk is, aldus de gemeente.
5.3.
[gedaagden] erkent dat er sprake is van een renovatie, maar stelt zich op het standpunt dat deze renovatie ook kan worden uitgevoerd als de huurovereenkomst doorloopt.
5.4.
De kantonrechter overweegt het volgende.
5.4.1.
In artikel 7:296 lid 1 sub b van het Burgerlijk wetboek (BW) is bepaald dat de kantonrechter een vordering tot huurbeëindiging toewijst als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt mede begrepen renovatie van bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.
5.4.2.
Om de vraag te beantwoorden of er sprake is van een renovatie die zonder beëindiging van de huurverhouding met [gedaagden] niet mogelijk is, moet worden beoordeeld of de beoogde herontwikkeling en de daaruit voortvloeiende renovatie noodzaken tot wijzigingen in plaats en/of functie van het gebouw, zodanig dat de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet.
5.4.3.
De kantonrechter stelt voorop dat het de gemeente, in haar hoedanigheid van lokale overheid, vrij staat om te besluiten tot herontwikkeling van een gebied. Uiteraard zal de gemeente daarbij de publiekrechtelijke regels in acht moeten nemen. Dat dit in het hier aan de orde zijnde geval niet gebeurt of is gebeurd, is niet gesteld of gebleken.
5.4.4.
De herontwikkeling van het gebied waarbinnen de snackbar van [gedaagden] is gevestigd omvat de sloop van alle opstallen op de onder 2.1. genoemde percelen. Op de vrijkomende grond zal vervolgens nieuwbouw worden gerealiseerd. Deze nieuwbouw bestaat uit één gebouw dat strekt ter vervanging van de eerdere (deels al gesloopte) bebouwing. Uit de conclusie van antwoord in reconventie en de toelichting van de gemeente ter zitting volgt dat het gebouw waarin de snackbar van [gedaagden] nu is gevestigd sterk is verouderd. Dit geldt ook voor het naastgelegen gebouw. Alle in die gebouwen aanwezige functies (wijkgebouw, scholen en kinderopvang, sporthal en de snackbar) zullen na herontwikkeling terugkeren, met dien verstande dat de snackbar niet is voorzien in het nieuwe gebouw. Voor de snackbar is een plek gereserveerd binnen de groenvoorziening op het herontwikkelde terrein. [gedaagden] mag op de gereserveerde plek een eigen kiosk oprichten. De plek waar de snackbar nu is gevestigd, krijgt na herontwikkeling de functie parkeren.
5.4.5.
De kantonrechter vindt dat de gemeente voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de voorziene herontwikkeling en de daarvan deel uitmakende uitplaatsing van de horecafunctie niet kan worden gerealiseerd zonder beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagden] . [gedaagden] heeft bij conclusie van antwoord betwist dat de ruimte die zij huurt daadwerkelijk zal worden gesloopt, maar aan die betwisting gaat de kantonrechter voorbij. Uit wat aan de hand van plannen en planningen is toegelicht ter zitting blijkt dat sloop van alle aanwezige opstallen (voor zover niet al gerealiseerd) in de nabij toekomst zal (moeten) plaatsvinden. Zonder sloop van de opstallen kan de nieuwbouw namelijk niet worden gerealiseerd.
5.4.6.
Vast staat dat de gemeente niet wenst dat de snackbar wordt gehuisvest binnen het nieuw te realiseren gebouw omdat daar ook een sporthal en twee basisscholen gehuisvest zullen worden. De combinatie van die functies binnen één gebouw past niet binnen het gezondheidsbeleid dat de gemeente voorstaat. De gemeente is bevoegd dergelijke (beleidsmatige) keuzes te maken, zowel in haar hoedanigheid van lokale overheid als in haar hoedanigheid van eigenaar van het nieuw te realiseren gebouw.
5.4.7.
De slotsom is dat er bij herontwikkeling sprake is van wijzigingen in plaats en functie, die meebrengen dat de huurovereenkomst met [gedaagden] niet kan worden voortgezet. Het gebouw waarin de snackbar is gevestigd, zal worden gesloopt. De nieuwbouw wordt niet op dezelfde plek opgericht en de snackbarfunctie zal geen plaats krijgen in het nieuwe gebouw. De huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagden] zal dus moeten eindigen.
5.4.8.
Dat de gemeente bereid is gebleken om [gedaagden] toe te staan een nieuwe snackbar te bouwen binnen het herontwikkelingsgebied, maakt het voorgaande niet anders. Voor zover [gedaagden] zich op het standpunt zou stellen dat de gemeente gehouden is vervangende bedrijfsruimte aan te bieden of nieuwbouw voor [gedaagden] te realiseren, volgt de kantonrechter haar niet in dit standpunt. De wet voorziet niet in een dergelijke verplichting.
5.4.9.
Dat de gemeente aanvankelijk geen plek voor de snackbar van [gedaagden] had gereserveerd in de herontwikkelingsplannen en na overleg en inspraak wel, kan de gemeente niet worden tegengeworpen. In aanmerking genomen de toelichting van de gemeente op het proces van herontwikkeling, is de kantonrechter van oordeel dat haar geen onzorgvuldig handelen kan worden verweten. De gemeente is vroegtijdig in overleg getreden met [gedaagden] en heeft - ondanks aarzelingen over inpasbaarheid van de snackbar in de herontwikkelingsplannen – gezocht naar een aanvaardbare oplossing toen (ook) uit de inspraak signalen kwamen dat behoud van de snackbarfunctie op prijs gesteld werd.
5.5.
Uit het voorgaande volgt dat de gemeente de huurovereenkomst heeft mogen beëindigen wegens dringend duurzaam eigen gebruik en daarom komt de kantonrechter niet toe aan een weging van de argumenten die zijn gewisseld over de subsidiaire beëindigingsgrond. De kantonrechter zal de vordering om een datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, toewijzen en [gedaagden] veroordelen het gehuurde per die datum te ontruimen toewijzen.
Ontruimingsdatum
5.6.
Tijdens de mondelinge behandeling is gesproken over de planning van de sloop- en nieuwbouwwerkzaamheden. De gemeente heeft verklaard dat zij verwacht dat er in maart 2021 kan worden begonnen met de asbestinventarisatie van het complex waar nu de snackbar is gehuisvest. In april 2021 kan dan naar verwachting de sloop van het complex aanvangen. De gemeente heeft toegelicht dat ze eerst het nieuwe gebouw wil laten bouwen en pas daarna het oude complex zal laten slopen, zodat de gebruikers van het oude complex over kunnen naar het nieuwe complex.
5.7.
De gemeente heeft er (ook naar eigen zeggen) geen belang bij dat de huur eerder wordt beëindigd dan op het moment waarop zij met de asbestinventarisatie wil beginnen. Wel wil ze dat het gebouw ontruimd is bij aanvang van die asbestinventarisatie. De kantonrechter zal de ontruimingsdatum daarom bepalen op 1 maart 2021, uitgaande van de kort voor de mondelinge behandeling geactualiseerde planning van de gemeente.
verhuis- en inrichtingskosten en schadevergoeding
5.8.
[gedaagden] maakt aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten op grond van artikel 7:297 BW. Bij akte van 27 februari 2020 is namens [gedaagden] een nadere onderbouwing gegeven van die kosten. Aan de basis van die onderbouwing ligt een rapport van ConcreetAdvies van 25 februari 2020. De verhuis- en inrichtingskosten worden in dat rapport geraamd op € 74.167,00 + PM.
5.9.
[gedaagden] is van mening dat er naast een tegemoetkoming op grond van artikel 7:297 BW ook aanleiding is om te komen tot een schadevergoeding, zoals in reconventie is gevorderd. [gedaagden] moet namelijk nu investeringen doen die niet noodzakelijk waren geweest als de gemeente van meet af aan de belangen van [gedaagden] had meegewogen. Bovendien staan de kosten die met de bouw van een snackbar zijn gemoeid, in geen verhouding tot de situatie waarin [gedaagden] een pand had kunnen huren. [gedaagden] baseert haar aanspraak op schadevergoeding op onrechtmatig handelen van de gemeente, althans op redelijkheid en billijkheid (6:248 BW) en verzoekt de kantonrechter één en ander in relatie te zien met de artikelen 7:309 BW jo 42 Onteigeningswet. Omdat de schade nog niet te begroten is, wenst [gedaagden] primair een verwijzing naar de schadestaat. Subsidiair begroot ze de schade op € 265.000,00.
5.10.
De gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de hoogte van de verhuis- en inrichtingskosten. Verder heeft de gemeente betwist dat zij onrechtmatig heeft gehandeld jegens [gedaagden] en ook heeft ze betwist dat er een andere juridische grondslag bestaat voor de gemaakte aanspraak op schadevergoeding.
5.11.
De kantonrechter stelt voorop dat een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten op voet van artikel 7:297 BW slechts kan worden toegekend als die kosten daadwerkelijk worden gemaakt. Voorwaarde is dus dat de exploitatie van de snackbar na ontruiming van het gehuurde door [gedaagden] elders wordt voortgezet. Verder duidt de term tegemoetkoming er op dat de wetgever niet heeft bedoeld om een mogelijkheid te scheppen tot volledige vergoeding van de kosten van een gedwongen verhuizing en de daarmee gepaard gaande inrichting van een nieuwe bedrijfsruimte. Bij het vaststellen van de hoogte van een vergoeding als bedoeld in artikel 7:297 BW moet de kantonrechter rekening houden met de concrete omstandigheden van het geval. [gedaagden] zal de voor vergoeding in aanmerking komende kosten aannemelijk moeten maken en in het oog moet worden gehouden dat het moet gaan om kosten die verbonden zijn met het feitelijk betrekken van nieuwe bedrijfsruimte. Met in gedachten deze uitgangspunten overweegt de kantonrechter het volgende.
5.11.1.
Bij vaststelling van een tegemoetkoming ex artikel 7:297 BW gaat de kantonrechter uit van de huidige bedrijfsomvang en het huidige inrichtingsniveau. Vast staat dat [gedaagden] van de gemeente 76m2 bedrijfsruimte huurt. Uit de overgelegde stukken volgt dat zij in de nieuwe situatie die oppervlakte aanmerkelijk wenst te vergroten. Voor zover daartegen geen ruimtelijke of andere bezwaren bestaan, staat dit haar uiteraard vrij. De kosten die met een dergelijke uitbreiding zijn gemoeid, zijn een gevolg van eigen keuzes en dienen voor eigen rekening te blijven.
5.11.2.
Tussen partijen staat inmiddels ook vast dat de kosten voor aanschaf van een nieuwe bakwand, ter vervanging van de huidige bakwand die niet meer aan de huidige eisen voldoet, niet in beeld komen bij het begroten van een tegemoetkoming ex artikel 7:297 BW. Dit geldt evenzeer voor andere investeringen die zijn ingegeven door het feit dat te vervangen zaken niet meer aan de eisen der tijd voldoen. [gedaagden] heeft de daarop betrekking hebbende kostenposten terecht buiten haar bijgestelde begroting gelaten.
5.11.3.
De in het rapport van ConcreetAdvies opgenomen kosten van verhuizing van de bestaande inboedel (€ 1.000,00 ex btw) zijn niet betwist en komen de kantonrechter niet onredelijk voor. De gemeente heeft in haar akte van 12 maart 2020 overtuigend verwoord dat er geen noodzaak is voor de snackbar van [gedaagden] om een tijdelijke unit te betrekken na ontruiming van het gehuurde. De gesprekken over bouw van een nieuwe bedrijfsruimte voor de snackbar zijn al geruime tijd gaande en er resteert nog een tiental maanden tot het moment van beëindiging. Grootste risicofactor is volgens de gemeente de besluitvorming binnen [gedaagden] . Mocht vertraging als gevolg daarvan tot extra kosten leiden, dan dienen die meerkosten voor rekening van [gedaagden] te blijven. Nog daargelaten dat de kosten voor een tijdelijke locatie niet kunnen worden aangemerkt als verhuis- of inrichtingskosten en alleen om die reden al buiten beschouwing moeten blijven in dit verband, is er dus ook geen noodzaak voor het plaatsen van een dergelijke voorziening. Gelet op de (niet weersproken) toelichting van de gemeente moet het mogelijk zijn om de nieuwbouw gerealiseerd te hebben voordat ontruiming van het gehuurde dient plaats te vinden.
5.11.4.
De kantonrechter volgt de gemeente niet in haar standpunt dat de kosten die zijn gemoeid met aansluiting van nutsvoorzieningen en de aanleg van een vetvangput, niet bij het begroten van de tegemoetkoming in de inrichtingskosten behoren te worden betrokken. De kantonrechter vindt dit kosten die noodzakelijk zijn om in de nieuwe bedrijfsruimte aan de slag te kunnen gaan. Dat [gedaagden] er ook voor had kunnen kiezen om een bestaande horeca-locatie te huren waardoor zij wellicht minder hoge aansluitingskosten zou hebben gehad, moge zo zijn, maar dat is niet de situatie die voor ligt. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagden] niet kan worden tegengeworpen dat de hiervoor genoemde kosten een gevolg zijn van een eigen keuze. Zij is immers tot verhuizing genoodzaakt omdat de gemeente het complex, waarin [gedaagden] al sinds jaar en dag bedrijfsruimte huurde, nodig had voor herontwikkeling. De kantonrechter zal de kosten die zijn opgegeven voor aansluiting van nutsvoorzieningen dus bij haar begroting betrekken, met uitzondering van de kosten van een tijdelijke aansluiting. Voor de motivering van die uitzondering verwijst de kantonrechter naar wat is vermeld in rechtsoverweging 5.11.3. Ook de kosten voor aanleg van de vetput komen in beeld bij begroting van de tegemoetkoming ex artikel 7:297 BW. Voor een aftrek nieuw voor oud ziet de rechtbank bij deze posten geen aanleiding. De aanlegkosten zijn eenmalige kosten, waarbij afschrijving geen rol speelt. Ook bij een vetput is van afschrijving naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake.
5.11.5.
De gemeente heeft niet betwist dat kosten die gemoeid zijn met het realiseren van vloeistofdichte vloeren, wandbetegeling, plafondafwerking en verlichting kunnen worden gerekend tot inrichtingskosten. Gelet op het feit dat in het rapport van ConcreetAdvies is gerekend met een geplande nieuwbouw die ongeveer een kwart groter is dan de bestaande bedrijfsruimte, zal de kantonrechter uitgaan van vergoeding van 75% van de opgegeven kosten. Vervolgens dient er voor de wandbetegeling en de verlichting nog een aftrek nieuw voor oud in aanmerking te worden genomen. De kantonrechter begroot die aftrek op een percentage van 50%, gelet op het feit dat gesteld noch gebleken is dat er tijdens de huurperiode substantiële investeringen zijn gedaan ter verbetering van de inrichting van het gehuurde en [gedaagden] ervoor kiest om de nieuwe cafetaria van een geheel nieuwe en moderne uitstraling te voorzien.
5.11.6.
Tegen de kosten die zijn gemoeid met de aanleg van een alarmsysteem is geen bezwaar gemaakt en die kosten komen de kantonrechter ook niet onredelijk voor. Hetzelfde geldt voor de kosten van gevelverlichting.
5.11.7.
De kosten van marketing en communicatie kunnen (in de vorm van verhuisberichten en advertentiekosten) vallen onder verhuiskosten. Dat zijn immers kosten die nauw samenhangen met verplaatsing van het bedrijf. De omvang van de opgevoerde kosten vindt de kantonrechter echter te ruim, in aanmerking genomen dat de snackbar binnen het herontwikkelingsgebied gehuisvest blijft. Dat de bereikbaarheid tijdelijk minder zal zijn, is niet ondenkbaar maar dat is een aspect dat niet onder de noemer verhuis- en inrichtingskosten voor een vergoeding in aanmerking komt. Verder gaat de kantonrechter om hiervoor omschreven redenen er niet van uit dat er sprake hoeft te zijn van een tijdelijke huisvestingssituatie, althans niet één die is toe te rekenen aan de gemeente. Dat er meerdere flyers gemaakt moeten worden over de voortgang van de verhuizing, ziet de kantonrechter niet in. Zij gaat ervan uit dat de gemeente communiceert over de voortgang van de herontwikkeling. Ook als dat niet zo is, moet een eenmalige berichtgeving toereikend zijn aangezien de verhuizing van de snackbar kan aansluiten op de ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter raamt de kosten van verhuisberichten, advertentiekosten en aanpassen van de website ex aequo et bono op een bedrag van € 2.000,00, excl. btw.
5.11.8.
De kosten die zijn opgevoerd onder de kopjes “kosten gemeente”, “advieskosten” en “winstderving” vindt de kantonrechter geen kosten die zijn te vatten onder de noemer verhuis- en inrichtingskosten. Die kosten zal zij dus niet bij de begroting van de tegemoetkoming in aanmerking nemen.
5.12.
Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van plan om aan [gedaagden] een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen van € 23.092,50, exclusief btw. Onder verwijzing naar artikel 7:297 lid 2 BW zal aan de gemeente een termijn van twee weken worden gegeven waarbinnen de gemeente kan aangeven of zij gebruik wenst te maken van de mogelijkheid om de vordering tot het vaststellen van een datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen in te trekken. Indien de gemeente van die mogelijkheid gebruik maakt, zal de kantonrechter alleen een beslissing nemen over de proceskosten.
5.13.
De kantonrechter ziet geen wettelijke grond om naast de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten nog een schadevergoeding toe te kennen. Zij volgt [gedaagden] niet in haar stelling dat de gemeente onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld en verwijst in dit verband naar wat ze heeft vermeld in rechtsoverwegingen 5.4.8 en 5.4.9.. De kantonrechter volgt [gedaagden] evenmin in haar standpunt dat er een verplichting tot schadevergoeding zou voortvloeien uit artikel 7:309 BW jo artikel 42 Onteigeningswet. Zoals [gedaagden] zelf al heeft opgemerkt, is er van een situatie als bedoeld in artikel 7:309 BW en/of artikel 42 Onteigeningswet in dit geval geen sprake. Er is geen sprake van een overname door de gemeente van een met [gedaagden] gesloten huurovereenkomst en evenmin wordt [gedaagden] een huurrecht ontnomen ter wille van het openbaar belang. De gemeente heeft op 18 juni 2018 - op in rechte gehonoreerde gronden - gebruik gemaakt van haar recht om de huurovereenkomst met [gedaagden] op te zeggen tegen het einde van de overeengekomen (verlengde) huurtermijn wegens dringend eigen gebruik. [gedaagden] heeft er, gelet op de inhoud van de huurovereenkomst, niet vanuit mogen gaan dat zij tot in lengte van jaren zou kunnen blijven huren. Een huurrecht is naar zijn aard tijdelijk en [gedaagden] had zich ervan bewust moeten zijn dat de overeenkomst niet alleen door haar als huurder, maar ook door de verhuurder zou kunnen worden opgezegd. De huurovereenkomst met de gemeente heeft, uitgaande van een ontruimingsdatum van 1 maart 2021, veertien jaar geduurd. [gedaagden] heeft dus de gelegenheid gehad om haar investeringen geheel of grotendeels terug te verdienen. Daar komt bij dat zij haar snackbar in de nabijheid van de huidige vestigingsplaats, aansluitend aan de ontruiming, kan voortzetten. Zij hoeft dus geen nieuwe klantenkring op te bouwen. Tegenover de investeringen die zij zal moeten doen ter realisering van de kiosk, staan financiële voordelen. Zo is de vergoeding voor een haar te verlenen recht van opstal voor een periode van 30 jaar veel lager dan de jaarlijkse huur die zij op dit moment betaalt. Verder heeft de gemeente toegezegd dat het recht van opstal overdraagbaar is, wat inhoudt dat zij de opgebouwde goodwill te zijner tijd te gelde kan maken. Gelet op al deze omstandigheden biedt ook artikel 6:248 BW geen grond voor toekenning van een schadevergoeding.
5.14.
De vordering van de gemeente om het in deze zaak te wijzen vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, zal worden afgewezen. De kantonrechter verwijst in dit verband naar het bepaalde in artikel 7:295 lid 1 BW, waarin is vermeld dat een opgezegde huurovereenkomst na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd, van rechtswege van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen. Alleen in het geval dat het verweer tegen een dergelijke vordering de rechter kennelijk ongegrond voorkomt, kan het vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Van een dergelijk geval is hier geen sprake.
5.15.
Indien de gemeente geen gebruik maakt van de mogelijkheid om haar vordering in te trekken, ziet de kantonrechter in de aard van de zaak en in het feit dat partijen deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld aanleiding om de proceskosten in conventie te compenseren. Dit betekent dat in het geval de gemeente haar vordering niet intrekt, elke partij in conventie haar eigen kosten draagt. Mocht de gemeente haar vordering wel intrekken dan zal zij in conventie in de proceskosten worden veroordeeld. Die worden in dat geval aan de zijde van [gedaagden] tot vandaag begroot op € 1.200,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast). In reconventie krijgt [gedaagden] ongelijk en zal zij in de proceskosten worden veroordeeld. Aan de zijde van de gemeente worden deze kosten tot vandaag begroot op € 1.441,50 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast).
5.16.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in deze procedure toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
stelt de gemeente in de gelegenheid om haar vorderingen in te trekken en verwijst de zaak daartoe naar de rolzitting van donderdag 7 mei 2020;
6.2.
veroordeelt de gemeente, indien zij tot intrekking van de vorderingen overgaat, in de proceskosten, die aan de zijde van [gedaagden] in dat geval tot vandaag worden begroot op € 1.200,00 (niet met btw belast);
6.3.
beslist, voor het geval de gemeente haar vorderingen handhaaft, nu reeds als volgt:
6.3.1.
stelt vast dat de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagden] , die betrekking heeft op de bedrijfsruimte [adres] te [plaats] , eindigt op 1 maart 2021;
6.3.2.
veroordeelt [gedaagden] om deze bedrijfsruimte te verlaten en te ontruimen met al het hunne en de hunnen, mogelijke (onder)huurders of gebruikers inbegrepen, uiterlijk op 1 maart 2021 en leeg en ontruimd in de overeengekomen staat en behoorlijk schoongemaakt en onder afgifte van de sleutels aan de gemeente ter beschikking te stellen;
6.3.3.
veroordeelt de gemeente om aan [gedaagden] een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te betalen van € 23.092,50 exclusief btw, onder de voorwaarde dat de exploitatie van de snackbar binnen een termijn van maximaal 6 maanden na ontruimingsdatum daadwerkelijk op een andere locatie binnen of buiten het herontwikkelingsgebied is voortgezet door [gedaagden] ;
6.3.5.
compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij haar eigen kosten draagt;
6.3.6.
veroordeelt [gedaagden] in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op
€ 120,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten vanaf de 15e dag nadat [gedaagden] schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand tot de dag der voldoening.
6.3.7.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie:
6.4.
wijst het gevorderde af;
6.5.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, die aan de zijde van de gemeente tot vandaag worden begroot op € 1.441,50 (niet met btw belast).
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. B.C.W. Geurtsen-van Eeden en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2020.