Uitspraak
beschikking
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingslocatie 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: 8353663 \ EJ VERZ 20-89
beschikking van 15 mei 2020
in de zaak van:
[verzoeker] ,
wonende te [woonplaats] ,
verzoekende partij
gemachtigde: mr. J. Klein, Rechtsagent B.V.,
en:
[verweerder] ,
wonende te [woonplaats] ,
verwerende partij
gemachtigde: mr. C.J. Driessen
Partijen worden hierna huurder en verhuurder genoemd.
1.De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- het verzoekschrift van 24 februari 2020, door de griffie van de rechtbank ontvangen op 27 februari 2020;
- het verweerschrift van 16 april 2020, door de griffie van de rechtbank ontvangen op 20 april 2020.
1.2.
Op 21 april 2020 heeft een mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden via een skypeverbinding. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en hun standpunten toegelicht daar waar zij dat relevant vonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht. Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter gezegd dat zij vandaag een beschikking zal wijzen.
2.De feiten
2.1.
Huurder huurt met ingang van 1 januari 2010 bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a van het Burgerlijk wetboek (BW) van verhuurder. Deze ruimte is gelegen aan de [adres] te [plaats] en heeft een vloeroppervlakte van 91,5 m2. De ruimte wordt door huurder gebruikt voor bedrijfsmatige cateringactiviteiten (opslag en bereiding van voedsel). Verhuurder maakt ook gebruik van de zolderruimte in de bedrijfsruimte.
2.2.
De overeenkomst is aangegaan voor de periode van 5 jaar. In de huurovereenkomst is een optie opgenomen om de looptijd te verlengen met 5 jaar. Deze verlengingsmogelijkheid is benut. Tijdens de looptijd kan de overeenkomst niet tussentijds worden beëindigd.
2.3.
Op 18 november 2019 heeft verhuurder, via een aangetekend schrijven, de huur opgezegd per 31 december 2019. Ten tijde van de huuropzegging bedroeg de maandelijkse huurprijs € 377,02 exclusief btw. Huurder heeft niet ingestemd met de aangezegde huuropzegging.
2.4.
Op 15 januari 2020 heeft huurder van verhuurder een factuur voor de huur over de maand januari 2020 ontvangen ten bedrage van € 492,62 exclusief btw. Huurder is niet akkoord gegaan met deze huurverhoging. Wel heeft huurder de in 2019 geldende huurprijs overgemaakt als betaling over de maand januari 2020. Ook heeft hij de door verhuurder voorgeschoten energiekosten voldaan.
2.5.
Op 27 januari 2020 heeft verhuurder een aangetekend schrijven aan huurder gestuurd, dat door huurder niet is aangenomen of afgehaald.
2.6.
Bij email van 31 januari 2020 is huurder aangezegd dat hij de bedrijfsruimte op 1 maart 2020 moet hebben ontruimd.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
Huurder heeft de kantonrechter verzocht om voor recht te verklaren dat verhuurder een opzeggingstermijn van ten minste drie maanden in acht moet nemen, dat de aangezegde ontruiming per 1 maart 2020 onrechtmatig is en dat de opzeggingsbrief van verhuurder moet worden verstaan als een opzegging per 29 februari 2020. Verder verzoekt huurder om de ontruimingstermijn te verlengen met 12 maanden, de gebruiksvergoeding vast te stellen op de huidige huur van € 377,02 exclusief btw per maand en te bepalen dat de gebruiksvergoeding eindigt aan het eind van de maand waarin is ontruimd.
3.2.
Huurder heeft aan zijn verzoeken het volgende ten grondslag gelegd.
Er zijn gedurende de huurperiode van 10 jaar nooit problemen geweest tussen partijen. De huuropzegging kwam voor huurder als donderslag bij heldere hemel. De daarin vermelde gronden, inhoudende dat de waarborgsom niet is betaald en dat de huur nooit op tijd is voldaan, worden door huurder betwist.
Op de huurovereenkomst zijn de op 30 juli 2003 vastgestelde Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna: AV woonruimte) van toepassing verklaard. In artikel 19 van Pro die bepalingen is vermeld dat de opzegtermijn tenminste drie maanden bedraagt. Deze opzegtermijn is door verhuurder niet in acht genomen. Huurder is van mening dat zijn belangen bij voortzetting van het gebruik van de gehuurde ruimte zwaarder wegen dan de belangen van verhuurder bij ontruiming. Huurder is namelijk volkomen afhankelijk van de opbrengsten van zijn cateringbedrijf. Hij heeft zeker een jaar nodig om vervangende bedrijfsruimte te vinden. Er zullen grote investeringen moeten worden gedaan om een nieuwe ruimte te laten voldoen aan de strenge eisen van de Nederlandse Voedsel- en Warenautoriteit. Om deze investeringen te kunnen doen, zal huurder externe financiering moeten verkrijgen. Verhuurder heeft naast de inkomsten uit de huurverhouding met huurder, andere inkomsten. Hij exploiteert namelijk een boomkwekerij en een kampeerterrein, exploiteert woningen op zijn eigendom en heeft een transportbedrijf.
De waarborgsom van € 1.000,00, die huurder bij aanvang van de huurrelatie moest betalen, is eind december 2009 contant voldaan. Met verhuurder is afgesproken dat hij maandelijks een btw-factuur voor de huur met voorschot servicekosten zou sturen, die vervolgens door huurder zou worden betaald.
3.3.
Verhuurder heeft het volgende verweer gevoerd.
Op 31 oktober 2019 heeft huurder voor de zoveelste keer zijn hoge bus geparkeerd op het erf en voor het keukenraam van verhuurder, terwijl huurder een goede plaats heeft voor het parkeren van zijn bus. Verhuurder heeft hierop te kennen gegeven dat hij de huurovereenkomst niet zou gaan verlengen. Huurder wilde namelijk ook niet instemmen met een voorgestelde huurverhoging, heeft de waarborgsom niet voldaan en heeft nog nooit op tijd zijn huur betaald. Bij de schriftelijke huuropzegging is huurder ook gesommeerd om het raam in de gehuurde ruimte, waardoor hij regelmatig naar binnenklom, te herstellen. Huurder vertoont inmiddels uitdagend en treiterig gedrag. Zijn personeel parkeert nu ook op het erf van verhuurder en geeft een grote mond als verhuurder hier wat van zegt. De situatie escaleert steeds verder. Het is geen houdbare situatie meer. Van het inkomen dat verhuurder geniet uit diverse activiteiten moeten drie huishoudens leven.
3.4.
Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht, zal (zo nodig) onder de beoordeling worden besproken.
4.De beoordeling
4.1.
Partijen zijn het er (inmiddels) over eens dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd en dat er namens verhuurder schriftelijk is aangezegd dat huurder de gehuurde bedrijfsruimte op 1 maart 2020 moet ontruimen. Niet in geschil is dat huurder tijdig een verzoek heeft ingediend tot verlenging van de ontruimingstermijn als bedoeld in artikel 7:230a BW.
4.2.
Uit het vierde lid van artikel 7:230a BW volgt dat een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts wordt toegewezen indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Het verzoek wordt niettemin afgewezen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan, of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.
4.3.
In het derde lid van artikel 7:230a BW is bepaald dat de indiening van een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn de verplichting om tot ontruiming over te gaan schorst totdat op dat verzoek is beslist. Uit het vijfde lid volgt dat de verlenging kan worden uitgesproken voor een termijn van ten hoogste een jaar na het eindigen van de huurovereenkomst.
Op welke datum is de huurovereenkomst geëindigd?
4.4.
Huurder heeft met een beroep op de AV woonruimte aangevoerd dat verhuurder een opzegtermijn van drie maanden in acht had moeten nemen, zodat de huurovereenkomst niet eerder dan op 29 februari 2020 is geëindigd.
4.5.
Verhuurder heeft gewezen op artikel 2 van Pro de huurovereenkomst, waarin is verwezen naar de Algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte (hierna: AV bedrijfsruimte). Weliswaar is daarachter een verkeerde vaststellingsdatum en een verkeerd inschrijvingsnummer genoemd, maar indexering van de huurprijs heeft plaatsgevonden op basis van de AV huurovereenkomst bedrijfsruimte, aldus verhuurder.
4.6.
In artikel 7:228 BW Pro is bepaald dat een huur die voor bepaalde tijd is aangegaan, eindigt zonder dat daartoe een opzegging is vereist, wanneer die tijd is verstreken. In dit geval staat vast dat de (per 1 januari 2015 verlengde) huurovereenkomst door tijdsverloop eindigde op 31 december 2019. De vraag is of partijen bij overeenkomst afspraken hebben gemaakt over een in acht te nemen opzegtermijn en zo ja, welke opzegtermijn zij hebben afgesproken. Beslissend voor het antwoord op die vragen is of partijen algemene voorwaarden zijn overeengekomen en zo ja, welke. In de huurovereenkomst zelf is namelijk geen opzegtermijn opgenomen.
4.7.
Partijen stellen allebei dat er algemene voorwaarden van toepassing zijn op de huurovereenkomst. Ze verschillen echter van mening over de vraag of dit de AV woonruimte zijn of de AV bedrijfsruimte. De huurovereenkomst geeft daarover geen duidelijkheid. In artikel 2 van Pro die overeenkomst is weliswaar verwezen naar de AV bedrijfsruimte, maar daaraan is een vaststellingsdatum, een deponeringsdatum en een inschrijvingsnummer toegevoegd die horen bij de AV woonruimte. Dit blijkt uit het exemplaar van laatstgenoemde bepalingen dat door huurder bij zijn verzoekschrift is gevoegd. Huurder heeft ter zitting gezegd dat de overgelegde AV woonruimte hem bij het sluiten van de huurovereenkomst zijn verstrekt. Deze stelling strookt met de tekst die onder de handtekeningen staat die op de huurovereenkomst zijn gezet. Die tekst luidt: “Afzonderlijke handtekening(en) van huurder(s) voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE als genoemd in 2.” De afzonderlijke handtekening van huurder voor de ontvangst, ontbreekt dan weer op de overeenkomst.
4.8.
Verhuurder heeft als productie V de indexeringspercentages weergegeven die zijn toegepast in de loop van de huurperiode. Deze percentages liggen tussen de 0,3% en de 2,5% per jaar. Volgens hem blijkt uit het in aanmerking nemen van deze percentages dat in de praktijk uitvoering is gegeven aan de AV bedrijfsruimte. Huurder stelt zich op het standpunt dat die percentages er juist op duiden dat er toepassing is gegeven aan de AV woonruimte. Raadplegen van internet zou uitsluitsel kunnen geven, stellen de gemachtigden van partijen.
4.9.
De kantonrechter stelt voorop dat in het procesdossier geen exemplaar van de AV bedrijfsruimte zit. De kantonrechter heeft op internet geen aanknopingspunten gevonden voor het gelijk van verhuurder en evenmin voor het gelijk van huurder op het punt van de vraag aan welke AV uitvoering is gegeven bij indexering. Dit betekent dat de in aanmerking genomen indexeringspercentages geen uitsluitsel kunnen geven.
4.10.
Het bovenstaande leidt de kantonrechter tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat partijen wilsovereenstemming hebben bereikt over het van toepassing verklaren van één van de twee genoemde sets algemene voorwaarden. Kennelijk heeft verhuurder de wil gehad de AV bedrijfsruimte overeen te komen, terwijl huurder dacht in te stemmen met AV woonruimte. Dat huurder geen woonruimte huurde maar bedrijfsruimte heeft bij hem geen vragen doen rijzen, zo heeft hij verklaard. Verhuurder verhuurde namelijk ook appartementen en huurder dacht dat waar in de algemene voorwaarden “woonruimte” stond, hij “bedrijfsruimte” kon lezen. Wat daar verder ook van zij, voor gebondenheid aan algemene voorwaarden geldt de eis dat de wederpartij de gelding daarvan heeft aanvaard, althans het vertrouwen heeft gewekt dat hij dit heeft gedaan. Uit wat hiervoor aan feiten en omstandigheden is vermeld, kan niet worden geconcludeerd dat van een dergelijke aanvaarding sprake is geweest en evenmin van een gewekt vertrouwen. Dit leidt tot de slotsom dat de toepasselijkheid van noch de ene set, noch de andere set algemene voorwaarden is overeengekomen. Aangezien er in de huurovereenkomst zelf geen opzegtermijn is overeengekomen, moet de conclusie zijn dat er in dit geval geen specifieke opzegtermijn geldt. Beëindiging van de huurovereenkomst heeft dus plaats gevonden op de door verhuurder in zijn brief van 18 november 2019 vermelde datum (31 december 2019). Op deze datum liep (ook) de overeengekomen (verlengde) huurtermijn af. Dit betekent dat de door huurder gevraagde verklaringen van recht niet kunnen worden gegeven. Hierbij merkt de kantonrechter nog op dat huurder aan zijn verzoek om voor recht te verklaren dat de aangezegde ontruiming onrechtmatig is, geen andere argumenten ten grondslag heeft gelegd dan het hanteren van een onjuiste opzegtermijn. Zoals uit het voorgaande volgt, treffen die argumenten geen doel. Dit brengt met zich mee dat niet is komen vast te staan dat de aangezegde ontruiming op zichzelf reeds onrechtmatig is. De kantonrechter zal in wat hierna volgt, beoordelen of er reden is om de ontruimingstermijn te verlengen.
Heeft verhuurder aannemelijk gemaakt dat er sprake is van ernstige overlast die hem is aangedaan, onbehoorlijk gebruik van het gehuurde of wanbetaling?
4.11.
Verhuurder heeft niet expliciet gesteld dat er sprake is van één van de in artikel 7:230a lid 4 BW genoemde omstandigheden die tot de conclusie zouden moeten leiden dat van hem niet kan worden gevergd dat huurder langer het recht op het gebruik van de bedrijfsruimte behoudt. Wel heeft verhuurder gesteld dat huurder en zijn werknemers zich treiterig gedragen jegens hem, dat zij hem uitschelden of een grote mond geven en dat zij hun voertuigen zodanig parkeren dat het zicht uit zijn keukenraam wordt belemmerd. Ook resteert er voor verhuurder nauwelijks ruimte om de eigen auto’s te parkeren. Verder heeft verhuurder gesteld dat huurder de waarborgsom nooit heeft voldaan, dat hij nimmer tijdig de huurpenningen heeft voldaan en dat hij een kapot raam weigert te herstellen.
Ter onderbouwing van de gestelde parkeeroverlast heeft verhuurder foto’s overgelegd.
4.12.
Huurder heeft betwist dat hij zich onheus gedraagt jegens verhuurder. Hij heeft erkend dat zijn bedrijfsbus regelmatig in het zicht van het keukenraam van verhuurder staat en toegelicht dat dit het geval is als hij moet laden en lossen. Er zit overigens zo’n 20 meter afstand tussen de bus en het keukenraam van verhuurder, aldus huurder. De foto’s die zijn overgelegd, zijn volgens huurder gemaakt op eerste Paasdag toen huurder met een aantal familieleden aan het werk was. Het cateringwerk is afgenomen als gevolg van de Coronacrisis en met Pasen was huurder een door hem georganiseerde voedselboxenactie aan het voorbereiden. Alle te leveren boxen moesten die dag gemaakt worden en daardoor waren er veel mensen. In de regel staan er maar twee auto’s van medewerkers geparkeerd, zo heeft huurder gesteld.
4.13.
De kantonrechter stelt op basis van wat partijen naar voren hebben gebracht allereerst vast dat er door verhuurder nooit eerder over een niet betaalde waarborgsom is geklaagd dan nadat op 31 oktober 2019 zijn ergernis over de geparkeerde bus hoog opliep. Verder heeft verhuurder desgevraagd ter zitting erkend dat hij huurder nooit tot betaling van de waarborgsom gemaand heeft. Hij heeft het aan huurder willen overgelaten om het initiatief tot betaling te nemen. Huurder heeft verklaard dat hij de waarborgsom wel degelijk (contant) heeft betaald maar daar heeft hij geen bewijs van. In elk geval is niet komen vast te staan dat verhuurder ooit eerder een probleem heeft gemaakt van de waarborgsomkwestie. Voor zover verhuurder al had willen betogen dat er sprake is van wanbetaling, volgt de kantonrechter hem daarin om de hiervoor beschreven reden niet. Dit geldt ook waar het de gestelde niet tijdige huurbetalingen betreft. Hoewel aannemelijk is geworden dat huurder (zeer) regelmatig later dan op de overeengekomen datum de huur voldeed, is uit niets kunnen blijken dat hij hierop eerder dan op 18 november 2019 is aangesproken door verhuurder. Niet weersproken is in elk geval dat huurder aan verhuurder meldde als hij de huur niet tijdig kon voldoen en dat dit nooit problemen heeft gegeven. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat er op dit moment sprake is van een betalingsachterstand, anders dan uit hoofde van een verschil tussen de tot eind 2019 geldende huur en de door verhuurder eenzijdig verhoogde huur. Tenslotte heeft huurder ter zitting onweersproken gesteld dat hij het kapotte raam inmiddels heeft hersteld.
4.14.
Dat er sprake is van treitergedrag, intimidatie en een steeds grimmiger wordende sfeer die inmiddels heeft geleid tot een onhoudbare situatie, heeft verhuurder wel gesteld maar niet deugdelijk onderbouwd. Uit de in dit verband overgelegde mailwisseling blijkt slechts de boosheid van verhuurder richting huurder. Verhuurder maakt huurder in zijn mails regelmatig uit voor leugenaar. De manier waarop huurder hier vervolgens op reageert, komt op de kantonrechter over als beheerst en redelijk. Enige grimmigheid aan de zijde van huurder blijkt daar in elk geval niet uit. Dat verhuurder vele malen heeft geklaagd over het parkeren van de bedrijfsbus, is nergens uit kunnen blijken. In de opzeggingsbrief van 18 november 2019 wordt dit punt ook helemaal niet naar voren gebracht. Verhuurder heeft ter zitting erkend dat er een behoorlijke afstand zit tussen de plek waarop huurder zijn bedrijfsbus zet en het keukenraam van verhuurder, hoewel verhuurder die afstand eerder op 10 meter schat dan op 20 meter. Verhuurder heeft ook niet weersproken dat de bus daar (vooral) staat als huurder moet laden en lossen. Verder hecht de kantonrechter er belang aan dat huurder zich tijdens de zitting meerdere malen bereid heeft getoond om afspraken te maken over de parkeersituatie zolang het gehuurde nog niet is ontruimd. Verhuurder wilde van enig overleg echter niet weten.
4.15.
Gelet op de hiervoor gemelde feiten en omstandigheden, is de kantonrechter van oordeel dat verhuurder niet aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van een dwingende afwijzingsgrond als bedoeld in het vierde lid van artikel 7:230a BW.
belangenafweging
4.16.
De kantonrechter vindt dat het belang van huurder door ontruiming op korte termijn zwaarder wordt geschaad, dan het belang van verhuurder door voortzetting van het gebruik gedurende nog enige tijd. De kantonrechter heeft hierbij het volgende meegewogen.
4.16.1.
Huurder heeft overtuigend naar voren gebracht dat hij afhankelijk is van zijn inkomsten uit zijn cateringbedrijf. Daar komt nog bij de huidige Coronacrisis, die zwaar drukt op (onder meer) kleine ondernemers. Dat de partner van huurder een eigen inkomen heeft, zoals verhuurder heeft benadrukt, maakt de hiervoor aangehaalde omstandigheden niet wezenlijk anders voor de kantonrechter.
4.16.2.
Huurder heeft verder gesteld dat het niet eenvoudig is om op (heel) korte termijn vervangende bedrijfsruimte te huren. Verhuurder heeft dit weliswaar tegengesproken, maar ter zitting desgevraagd aangegeven dat hij zijn standpunt niet heeft geverifieerd bij een bedrijfsmakelaar of bij anderen met verstand van bedrijfshuisvesting. Voor zover de partner van huurder heeft gezegd dat ze in Cuijk veel goedkoper terecht zouden kunnen, blijkt uit het relaas van verhuurder dat zij dit heeft gezegd toen de gemoederen al behoorlijk waren opgelopen. Aan een dergelijke opmerking, voor zover al gemaakt, hecht de kantonrechter dan ook niet zoveel waarde.
4.16.3.
Verhuurder heeft ter zitting aangevoerd dat hij op korte termijn over de verhuurde ruimte wenst te kunnen beschikken omdat hij van plan is die ruimte in te gaan richten als toiletvoorziening voor het kampeerterrein dat hij exploiteert. De kantonrechter stelt voorop dat dit belang voor het eerst pas ter zitting door verhuurder ter sprake is gebracht. In de huuropzegging is geen melding gemaakt van het beoogde eigen gebruik dat verhuurder van de ruimte wil gaan maken. De stelling van verhuurder staat ook op gespannen voet met de discussie over voortzetting van huur of gebruik tegen een aanmerkelijk hogere huurprijs, die rond en na de huuropzegging tussen partijen is ontstaan. Uit de gedingstukken en uit de facturering door verhuurder van de maand januari 2020 spreekt in elk geval zijn bereidheid om het gehuurde ook in 2020 nog aan huurder ter beschikking te stellen, indien huurder bereid is om daarvoor een fors hogere prijs te betalen. Uiteraard heeft verhuurder het recht om andere voorwaarden te verbinden aan een nieuwe huurrelatie, maar de discussie over voortzetting van het gebruik doet vraagtekens rijzen bij de haast die verhuurder ter zitting zei te hebben bij het weer kunnen beschikken over de bedrijfsruimte. De kantonrechter tekent hierbij aan dat verhuurder ter zitting ook heeft verklaard dat hij al sinds de 2e helft van 2019 beschikt over een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de verbouw van de bedrijfsruimte. Des te merkwaardiger is het dat verhuurder zijn verbouwplannen niet al veel eerder ter tafel heeft gebracht als een in aanmerking te nemen belang. Overigens heeft verhuurder helemaal niets in het geding gebracht dat zijn stellingen over verbouw kan onderbouwen. Voor zover uit moet worden gegaan van de juistheid van wat verhuurder over zijn verbouwingsplannen heeft gesteld en over de juridische status daarvan, kan verhuurder aan die plannen niet een doorslaggevend belang ontlenen. De gebleken bereidheid van verhuurder om huurder tegen een hogere prijs nog enige tijd het gebruik van de ruimte te gunnen, is voor de kantonrechter hierbij redengevend.
4.16.4.
Dat de situatie door het gedrag van huurder inmiddels onhoudbaar is geworden, vindt de kantonrechter niet aannemelijk geworden. Zij verwijst in dit verband naar wat in rechtsoverweging 4.14. is opgenomen. De kantonrechter tekent hierbij aan dat de gestelde grimmige sfeer verhuurder er niet van heeft weerhouden huurder recent nog een voorstel te doen over voortgezet gebruik van de ruimte tegen een fors hogere prijs.
4.17.
Aangezien de belangen van huurder in dit geval zwaarder wegen dan de belangen van verhuurder, zal de kantonrechter het verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn toewijzen.
ontruimingstermijn
4.18.
Vervolgens rijst de vraag welke termijn in de gegeven omstandigheden moet worden aangehouden. In dit verband vindt de kantonrechter van belang dat huurder ter zitting heeft verklaard dat hij het gehuurde zo snel mogelijk wil verlaten en al enige tijd op zoek is naar alternatieve ruimte. Hij heeft gezegd dat hij inmiddels over een concrete ruimte in gesprek is. Die ruimte is begin dit jaar echter voor een periode van een jaar aan een ander verhuurd. Dit alternatief is dus niet eerder dan in januari of februari 2021 beschikbaar. De kantonrechter ziet in deze hiervoor vermelde omstandigheden aanleiding om de ontruimingstermijn te verlengen met de duur van een jaar. Uitgaande van beëindiging van de huurovereenkomst per 1 januari 2020, betekent dit dat de ontruimingstermijn wordt bepaald op 1 januari 2021 (vgl artikel 7:230a, lid 5 BW).
gebruiksvergoeding
4.19.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de vergoeding die huurder moet betalen voor het gebruik van de bedrijfsruimte gedurende de periode gelegen tussen 1 januari 2020 en 1 januari 2021. De kantonrechter zal daarom op de voet van artikel 7:230a, lid 6 BW de gebruiksvergoeding vaststellen. Daarbij neemt de kantonrechter als uitgangspunt de huurprijs die in de beëindigde huurovereenkomst is opgenomen. Uit de gedingstukken blijkt dat deze huurprijs jaarlijks is geïndexeerd. Dat partijen hebben afgesproken om de huurprijs, behoudens die indexering, niet tussentijds te verhogen blijkt al uit de huurovereenkomst die een dergelijke mogelijkheid niet biedt. De kantonrechter ziet geen reden om de vergoeding voor het gebruik van de bedrijfsruimte met meer dan de afgesproken indexering te verhogen. Zij heeft hierbij in aanmerking genomen dat verhuurder op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt hoe de door hem gewenste verhoging van de vergoeding zich verhoudt met prijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte in de regio. Verder heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat huurder ter zitting onweersproken heeft toegelicht dat ook verhuurder de zolderruimte van de bedrijfsruimte gebruikt. Ook is niet weersproken dat huurder één van de overheaddeuren niet mag gebruiken en dat hij geen reclame op het pand mag aanbrengen.
4.20.
De kantonrechter heeft het indexeringspercentage voor bedrijfsruimte voor 2020, met behulp van een rekentool, bepaald op 2,6%. Met inachtneming van dit percentage stelt zij de gebruiksvergoeding voor het jaar 2020 vast op € 386,82 exclusief btw per maand. Deze gebruiksvergoeding is vanzelfsprekend slechts verschuldigd tot en met de maand waarin de huurder de bedrijfsruimte ontruimt en in de overeengekomen staat aan verhuurder oplevert, met inachtneming van wat er is bepaald in artikel 7:224 BW Pro.
overig
4.21.
De kantonrechter wijst partijen erop dat de rechten en verplichtingen die tussen partijen golden toen de huurovereenkomst nog niet was geëindigd, onverminderd van kracht blijven zolang de ontruimingsbescherming geldt (vgl. artikel 7:230a, lid 6 BW).
4.22.
Huurder heeft geen nevenverzoeken gedaan waarop nog moet worden beslist.
4.23.
Verhuurder wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en zal ambtshalve worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Deze kosten worden tot vandaag aan de zijde van huurder begroot op een bedrag van € 563,00 (€ 83,00 wegens griffierrecht en € 480,00 wegens salaris gemachtigde [niet met btw belast]).
5.De beslissing
De kantonrechter,
5.1.
wijst toe het verzoek tot verlenging van de termijn als bedoeld in artikel 7:230a lid 1 BW, waarbinnen [verzoeker] het gehuurde dient te ontruimen, en verlengt deze termijn tot 1 januari 2021;
5.2.
stelt de maandelijkse gebruiksvergoeding voor de periode gelegen tussen 1 januari 2020 en 1 januari 2021 vast op € 386,82 exclusief btw en bepaalt dat deze vergoeding dient te worden betaald tot en met de maand waarin [verzoeker] de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] daadwerkelijk ontruimt;
5.3.
veroordeelt [verweerder] in de proceskosten, aan de zijde van [verzoeker] tot vandaag begroot op € 563,00;
5.4.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. B.C.W. Geurtsen-van Eeden en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2020.