Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/358415 / KG ZA 20-254
Vonnis in kort geding van 22 juli 2020
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. M.W.P. Buers Bakker te Alkmaar,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
niet verschenen,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. J.A. Swinkels te 's-Hertogenbosch.
Eisers zullen hierna gezamenlijk [eisers] genoemd worden. Eiser sub 1 zal [eiser 1] worden genoemd. Gedaagden gezamenlijk zullen [gedaagden] genoemd worden. Gedaagde sub 1 zal [gedaagde 1] worden genoemd en gedaagde sub 2 zal worden aangeduid met [gedaagde 2] .
1.De procedure
1.1.
De procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 mei 2020 met 6 producties;
- de producties 1 tot en met 18 van [gedaagde 2] ;
- de nagezonden productie 7 tot en met 9 van [eisers] ;
- de brief van de advocaat van [gedaagde 1] van 3 juni 2020 dat hij zich refereert aan het oordeel van de voorzieningenrechter en niet ter zitting zal verschijnen;
- de mondelinge behandeling via Skype op 22 juni 2020;
- de pleitnotities van [gedaagde 2] ;
- de aanhouding ten behoeve van het beproeven van een minnelijke regeling;
- het bericht van mr. Buers Bakker van 29 juni 2020 dat partijen geen regeling hebben bereikt met het verzoek vonnis te wijzen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De relevante feiten
2.1.
[eisers] zijn echtelieden.
2.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn ook gehuwd. Zij zijn in 2006 getrouwd in gemeenschap van goederen.
2.3.
[gedaagde 1] en [eiser 1] zijn vader en zoon. [gedaagde 2] is niet de moeder van [eiser 1] .
2.4.
[gedaagde 1] was tot zijn huwelijk met [gedaagde 2] enig eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Na zijn huwelijk met [gedaagde 2] is de woning in de gemeenschap van goederen gevallen. [gedaagde 2] is mede-eigenaar van de woning.
2.5.
Omstreeks 2014 hebben [gedaagden] vanwege hun wens om in Frankrijk te wonen getracht de woning te verkopen. De verkoop is niet gelukt. Eind 2017 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] [eisers] gevraagd of zij in de woning wilden wonen en bereid waren de woning op te knappen met oog op verkoop van de woning. [eisers] zijn hiermee akkoord gegaan.
2.6.
Sinds augustus 2018 wonen [eisers] in de woning. [eisers] renoveerden de woning. Op 13 mei 2019 (productie 2 [eisers] ) hebben [gedaagden] [eisers] een notariële volmacht afgegeven om de woning te verkopen en te leveren tegen een minimale verkoopprijs van € 235.000,00.
2.7.
Van dit bedrag zou een deel aan [eisers] toekomen nu zij kosten hadden gemaakt voor de verbouwing. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wilden € 218.000,00 aan de verkoop overhouden (productie 1 [eisers] ). De meerwaarde (in productie
1 [eisers] werd het bedrag van € 225.000,00 genoemd) zou zijn voor [eiser 1] bij wijze van woningschenking waarvoor nog separaat een schenkingsovereenkomst gesloten moest worden.
2.8.
De woning werd weer te koop gezet omstreeks september-oktober 2019 via Bato Makelaars te Oss.
2.9.
Toen de woning in november 2019 nog niet verkocht was zijn partijen in overleg
gegaan ten aanzien van de verkoop van de woning aan [eisers] tegen een verkoopprijs van € 218.000,00.
2.10.
De koopovereenkomst is door [gedaagden] op 11 december 2019 ondertekend en door [eisers] op 13 december 2019 ondertekend (productie 1 [gedaagde 2] ). De koopsom bedraagt € 218.00000 kosten koper. De levering zou plaatsvinden op 30 december 2019.
2.11.
Op 16 december 2019 heeft [gedaagde 2] de notaris bericht niet mee te werken aan de levering. Zij heeft de notariële volmacht ingetrokken. In december 2019 zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uit elkaar gegaan en zijn momenteel in een echtscheidingsprocedure verwikkeld. De levering heeft op 30 december 2019 niet plaatsgevonden.
2.12.
Blijkens een taxatierapport van 17 december 2019 is de marktwaarde van de woning € 310.000,00
2.13.
In januari 2020 is met tussenkomst van de notaris een concept-koopovereenkomst opgesteld waarin een koopprijs van € 310.000,00 is opgenomen. Tevens is daarin opgenomen dat verkopers ten titel van schenking tot een bedrag van € 75.000,00 ten behoeve van de kopers tezamen afstand zullen doen van hun recht op voldoening van de koopsom.
Dit concept heeft niet geleid tot overeenstemming bij partijen.
2.14.
Bij brief van 10 maart 2020 hebben [eisers] [gedaagde 2] gesommeerd mee te werken aan de levering van de woning voor het overeengekomen bedrag van € 218.000,00.
2.15.
Op 13 maart 2020 heeft de advocaat van [gedaagde 2] de koopovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van artikel 1:89 BW Pro en op grond van artikel 3:44 BW Pro. [gedaagde 2] heeft aangegeven bereid te zijn alsnog medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning voor een bedrag van € 310.000,00.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen – samengevat - bij wijze van voorlopige voorziening en uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagden] te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis de koopovereenkomst van 13 december 2019 na te komen door mee te werken aan de levering van de onroerende zaak gelegen te [plaats] aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente [kadastraal nummer] aan [eisers] voor de koopsom van € 218.000,00;
te bepalen dat dit vonnis in de plaats komt van de noodzakelijke rechtshandeling van [gedaagden] indien zij niet binnen tien dagen na betekening van het vonnis hun medewerking als onder 1. bedoeld hebben verleend;
[gedaagde 2] te veroordelen om aan [eisers] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling als onder 1. bedoeld, voldoet;
[gedaagde 2] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
[eisers] leggen aan deze vordering in de kern ten grondslag dat tussen partijen een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen waaraan [gedaagde 2] gebonden is. Zij dient deze na te komen.
3.3.
[gedaagde 2] voert verweer dat zakelijk weergegeven en voorzover relevant voor deze procedure op het volgende neerkomt.
3.3.1.
De koopovereenkomst is door misbruik van omstandigheden tot stand gekomen en is vernietigd op grond van artikel 3:44 BW Pro. [gedaagde 2] heeft psychische problemen en is daarvoor in behandeling. Begin 2019 is [gedaagde 2] gediagnosticeerd met een vorm van autisme. Zij gebruikt hiervoor medicatie. De moedertaal van [gedaagde 2] is Engels. Zij spreekt Nederlands, maar haar begrip blijft achter bij haar moedertaal. Vanwege haar taalachterstand en autisme regelde [gedaagde 1] alle financiële zaken voor haar. [gedaagde 2] is onder emotionele druk gezet door [gedaagde 1] bij de ondertekening van de koopovereenkomst.
3.3.2.
3.3.3.
[gedaagde 2] heeft voorts een beroep gedaan op de wettelijke bedenktermijn zoals geregeld in artikel 7:2, lid 2 BW. Met de totstandkoming van de overeenkomst op 13 december 2019, heeft zij tijdig de koopovereenkomst ontbonden op 16 december 2019 en deze mededeling heeft [eisers] ook binnen de termijn van drie dagen termijn via de notaris bereikt.
3.3.4.
[gedaagde 2] was niet betrokken bij het overleg tussen vader en zoon van november 2019 en de totstandkoming van de koopprijs van € 218.000,00. Als [gedaagde 2] de gelegenheid had gehad om haar wil te vormen, dan had zij deze overeenkomst niet, althans niet onder deze voorwaarden, gesloten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Aangezien ten aanzien van de niet verschenen [gedaagde 1] de bij wet voorgeschreven formaliteiten en termijnen voor oproeping in acht zijn genomen, wordt ten aanzien van hem verstek verleend. Het vonnis zal op grond van artikel 140 lid 3 Rv Pro als een vonnis op tegenspraak worden gewezen.
4.2.
Gelet op de aard van de gevraagde voorziening hebben [eisers] een voldoende spoedeisend belang bij deze procedure.
Ten aanzien van vordering 1
4.3.
Uitgangspunt is de koopovereenkomst die partijen op 13 december 2019 hebben getekend en waarbij door [gedaagden] de woning aan [eisers] is verkocht voor € 218.000,00.
4.4.
Het beroep op artikel 7:2, lid 2 BW kan niet slagen. De bedenktijd geregeld in dit artikel is geschreven voor de consument-koper en niet voor de consument-verkoper. Ook is in de koopovereenkomst niet contractueel vastgelegd dat de bedenktijd ook geldt voor de verkopers.
4.5.
Partijen ( [gedaagde 2] en [eisers] ) twisten over de vraag of nakoming van de koopovereenkomst door [eisers] kan worden gevorderd. [gedaagde 2] verwijst naar de buitengerechtelijke vernietiging van de overeenkomst en stelt zich op het standpunt dat de koopovereenkomst terecht is vernietigd omdat deze door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen.
4.6.
Artikel 3:44, lid 4 BW bepaalt onder meer dat een rechtshandeling vernietigbaar is, wanneer zij tot stand is gekomen door misbruik van omstandigheden. Ingevolge dit artikel is misbruik van omstandigheden aanwezig, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden.
4.7.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat [gedaagde 2] op 13 mei 2019 bij de notaris is verschenen en zij toen een notariële volmacht heeft getekend op grond waarvan [eiser 1] de woning tegen een minimale koopsom van € 235.000,00 mocht verkopen en leveren aan een derde. [gedaagde 2] heeft niet gesteld noch is aannemelijk geworden dat de notariële volmacht onder invloed van een wilsgebrek tot stand is gekomen. Omdat [eisers] inmiddels in de woning woonden en zij ten behoeve van de woning kosten hadden gemaakt, is een met hen overeengekomen prijs van € 218.000,00 kosten koper niet uitzonderlijk en kon de koopprijs geen reden zijn voor [eisers] om aan de wilsovereenstemming te twijfelen.
4.8.
[gedaagde 2] stelt dat [gedaagde 1] misbruik heeft gemaakt van de situatie waarin [gedaagde 2] zich bevond. [gedaagde 1] heeft zware druk op haar uitgeoefend om de koopovereenkomst te ondertekenen, zo stelt [gedaagde 2] . Wat hier verder van zij, dat betekent nog niet dat [eisers] misbruik hebben gemaakt van die gestelde omstandigheden. De stelling van [gedaagde 2] dat [gedaagde 1] misbruik van omstandigheden heeft gemaakt en zij daarvan (financieel) nadeel ondervindt kan eventueel relevant zijn in de onderlinge (rechts)verhouding tussen [gedaagden] , maar regardeert [eisers] in beginsel niet.
4.9.
Voorop staat dat het aan [gedaagde 2] is om misbruik van omstandigheden zijdens [eisers] aannemelijk te maken. In een eventuele bodemprocedure zal zij ook de bewijslast van een en ander dragen.
4.10.
Nagegaan dient te worden of [gedaagde 2] aannemelijk heeft gemaakt dat [eisers] [gedaagde 2] tot het aangaan van de koopovereenkomst hebben bewogen ofschoon hetgeen zij wisten of moesten begrijpen hen daarvan had behoren te weerhouden. [gedaagde 2] heeft dat onvoldoende aannemelijk gemaakt in deze procedure. [eisers] zijn pas omstreeks 16-19 december 2019 op de hoogte geraakt van de financiële bezwaren van [gedaagde 2] en hebben dit begrijpelijkerwijs in de context geplaatst van de ophanden zijnde scheiding tussen [gedaagden] . Dat sprake zou zijn geweest van een bij [gedaagde 2] aanwezige abnormale geestestoestand ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst hebben [eisers] volgens hen niet kunnen weten. Dat dit wel het geval was, heeft [gedaagde 2] niet aannemelijk gemaakt. Vgl. art. 3:44 lid 5 BW Pro. Dat [eisers] vanwege de familieverhouding met [gedaagde 2] tot op bepaalde hoogte wetenschap hadden van de wisselende mentale gesteldheid van [gedaagde 2] doet daaraan niet af. De voorzieningenrechter heeft geen aanwijzingen dat [eisers] hadden kunnen vermoeden dat [gedaagde 2] zich onder druk gezet voelde door [gedaagde 1] . Bovendien waren partijen al geruime tijd bezig om de woning te verkopen en is het [gedaagde 2] ook niet persé te doen om de verkoop van de woning tegen te houden. Dat de verkoopprijs ver onder de marktwaarde ligt, valt niet te ontkennen. Maar dat die constatering de koopovereenkomst aantast heeft [gedaagde 2] niet aannemelijk gemaakt. [gedaagde 2] heeft de koopovereenkomst getekend. Ook al is zij de Nederlandse taal niet behoorlijk machtig, de verkoopprijs van € 218.000,00 moet voor haar duidelijk zijn geweest.
4.11.
Dat sprake is van misbruik van omstandigheden zijdens [eisers] in vorenbedoelde zin is in dit geding derhalve onvoldoende aannemelijk geworden. Omdat tussen partijen vast staat dat [gedaagden] in Frankrijk woonden en [eisers] in de woning woonden, kan de woning niet als ”door de echtgenoten tezamen of door de andere echtgenoot alleen bewoonde woning” in de zin van artikel 1:88 BW Pro worden geduid en faalt het beroep van [gedaagde 2] op artikel 1:88 BW Pro.
4.12.
Voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat tussen [eisers] en [gedaagde 1] / [gedaagde 2] op 13 december 2019 overeenstemming is bereikt over de (ver)koop van woning. [eisers] mochten er dan ook redelijkerwijs op vertrouwen dat de koop rond was voor de prijs van € 218.000,00. Dat deze prijs onder de marktwaarde ligt, doet daaraan niet af.
Vordering 1 zal mitsdien worden toegewezen als volgt.
Ten aanzien van de vorderingen 2 en 3
4.13.
Dat voor bepaling dat dit vonnis in de plaats treedt van de vereiste medewerking van [gedaagden] aan de (akte van) levering aan [eisers] – geen aanleiding bestaat in het geval [gedaagde 2] niet meewerkt aan de levering, is door haar niet aannemelijk gemaakt. Vordering 2 zal derhalve worden toegewezen als na te melden. Vanwege deze ordemaatregel kan oplegging van een dwangsom ten aanzien van [gedaagde 2] op dit punt achterwege blijven. Vordering 3 zal worden afgewezen.
Ten aanzien van vordering 4
4.14.
Gelet op de familierelatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verleent verstek tegen de niet verschenen [gedaagde 1] ;
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot nakoming van de koopovereenkomst van 13 december 2019 door mee te werken aan de levering van de onroerende zaak gelegen aan [adres] , kadastraal bekend gemeente [kadastraal nummer] aan [eisers] tegen een koopprijs van
€ 218.000,00 kosten koper,
5.3.
bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de voor de eigendomsoverdracht noodzakelijke rechtshandelingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zoals bedoeld in artikel 3:300 lid 2 BW Pro, in het geval zij niet binnen tien dagen na betekening van het vonnis hun medewerking aan levering als onder 5.2. bedoeld hebben verleend, zodat de notaris op basis van dit vonnis gerechtigd is conform de gesloten koopovereenkomst tot het passeren en inschrijven van de leveringsakte met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan [adres] , kadastraal bekend gemeente [kadastraal nummer] over te gaan;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2020.