Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/352855 / KG ZA 19-719
Vonnis in kort geding van 22 januari 2020
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONBEDRIJF SWS.HHVL,
gevestigd te Eindhoven,
eiseres,
advocaat mr. B. Poort te Eindhoven,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. M.C.J. Houben te Eindhoven.
Partijen zullen hierna Woonbedrijf en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
De procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 december 2019 met 10 producties;
- de brief van mr. Poort van 6 januari 2020 met productie 11;
- de brief van mr. Houben van 7 januari 2020 met 2 producties;
- de mondelinge behandeling op 8 januari 2020;
- de pleitnota van Woonbedrijf;
- de spreekaantekeningen van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De relevante feiten
2.1.
[gedaagde] en zijn ex-partner [ex-partner gedaagde] huren van Woonbedrijf met ingang van 2 februari 2017 een zelfstandige woonruimte staande en gelegen aan de [adres] (hierna te noemen: het gehuurde). Tot begin 2019 woonden zij samen in de woning. [ex-partner gedaagde] heeft de woning na verbreking van de relatie begin januari 2019 verlaten. Op 19 december 2019 heeft [ex-partner gedaagde] de huurovereenkomst formeel opgezegd. Enige huurder van de woning is nu nog [gedaagde] . De maandelijkse huurprijs bedraagt € 733,56.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte d.d. 1 november 2004 van Woonbedrijf (hierna aangeduid met “de Algemene Huurvoorwaarden”). In de Algemene Huurvoorwaarden is onder meer het volgende bepaald:
Huurprijs
6.1.1
Huurder voldoet de te betalen prijs voor het gehuurde in zijn geheel, bij vooruitbetaling, voor de eerste van de maand door betaling van het verschuldigde bedrag op de door verhuurder aangegeven wijze. Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.
6.2.2
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
Gebruiksvoorwaarden
6.3.4
Het is huurder niet toegestaan bergruimten, garages e.d. die tot het gehuurde behoren, te gebruiken als leefruimte, opslag anders dan voor eigen niet-bedrijfsmatig gebruik, werkplaats, als verkoopruimte of op een andere manier in of nabij deze ruimten verkopingen te houden of te doen houden.
Bescherming woonklimaat
6.7.1
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast, hinder of schade wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde en/of de directe woonomgeving of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
6.7.3
Het is huurder evenmin toegestaan om qat, soft drugs, harddrugs of andere van overheidswege verboden middelen te verhandelen te produceren of in groepsverband te gebruiken of te laten gebruiken in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daar van, of in de directe omgeving van het gehuurde. Het is huurder bekend dat het handelen in strijd met voormelde gepaard kan gaan met overlast zoals vervuiling, vandalisme etc. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt.
2.3.
Op 12 oktober 2019 is de politie binnengetreden in de woning van [gedaagde] na een melding van het zoontje van [gedaagde] bij een taxichauffeur op straat dat zijn vader ( [gedaagde] ) in de huiskamer op de bank lag te slapen en dat hij hem niet wakker kon krijgen. Naar aanleiding van de bevindingen van de politie in de woning is een bestuurlijke rapportage opgemaakt, die is verzonden naar Woonbedrijf en is overgelegd als productie 7 bij dagvaarding. Uit de rapportage blijkt dat de politie, nadat zij zich toegang tot de woning had verschaft, [gedaagde] laveloos op de bank aan had getroffen en uit zijn gedrag het vermoeden putte dat hij onder invloed van GHB verkeerde. In de woning werden voorwerpen en grondstoffen aangetroffen die in verband konden worden gebracht met het produceren van GHB. Op enig moment tijdens het onderzoek in de woning kwam de vader van [gedaagde] de woning binnen die tegenover aanwezige politiefunctionarissen verklaarde dat zijn zoon grote aantallen liters GHB zelf produceerde en opsloeg in zijn woning. Door de politie werd in de woning onder meer een pan met een trechter, een pollepel en circa anderhalve liter vloeistof aangetroffen die bij een indicatieve test positief reageerde op de aanwezigheid van GHB. Voorts werd een jerrycan met circa 7 liter gootsteenontstopper aangetroffen. Verder werden in de woning voorwerpen in elkaars nabijheid aangetroffen die in verband kunnen worden gebracht met de productie van GHB zoals flessen gootsteenontstopper, maatbekers en diverse pannen. De pannen stonden in de keuken alwaar het volgens de betrokken verbalisanten rook naar GHB. De pan met GHB en de jerrycan met gootsteenontstopper werden in beslag genomen. In de rapportage is voorts melding gemaakt van een overlastmelding van een buurtbewoner met betrekking tot [gedaagde] .
Ten slotte maakt de rapportage melding van een incident op 11 november 2019 om circa 06.30 uur. Medewerkers van de politie en ambulancedienst werden naar de woning van [gedaagde] gestuurd. Volgens de melding zou daar iemand buiten staan te schreeuwen en mogelijk iets aan het intrappen zijn. Ter plaatse werd [gedaagde] bebloed op de grond aangetroffen bij een kapotte ruit. Hij was verminderd aanspreekbaar, leek sterk onder invloed van GHB en weigerde de hulp van ambulancepersoneel.
Later op die dag is [gedaagde] in zijn onderbroek in de stadsbus aangetroffen en vervolgens door de politie naar het ziekenhuis gebracht. De moeder van [gedaagde] heeft op 13 november 2019 met Woonbedrijf gebeld met de melding dat de situatie rondom haar zoon in het weekend van 9 en 10 november 2019 verder uit de hand is gelopen en dat vergeefs is getracht om [gedaagde] op te laten nemen.
2.4.
Naar aanleiding van deze berichten heeft Woonbedrijf op 13 november 2019 een huisbezoek aan het gehuurde gebracht en daarbij foto’s gemaakt die als productie 5 zijn overgelegd. De foto’s tonen een verwaarloosde en vervuilde woning en achtertuin. Voorts heeft Woonbedrijf van direct omwonenden meldingen en verklaringen ontvangen over de overlast die [gedaagde] hen zou bezorgen. Volgens de omwonenden handelt [gedaagde] in drugs vanuit de woning. De meldingen van omwonenden zijn overgelegd als productie 6 en productie 11.
2.5.
Voor Woonbedrijf heeft dit alles aanleiding gegeven om beëindiging van de huurovereenkomst na te streven. Woonbedrijf sommeert [gedaagde] bij brief van 18 november 2019 om de huurovereenkomst op te zeggen met een opzegtermijn van een maand, bij gebreke waarvan een kort geding in het vooruitzicht werd gesteld om ontruiming van de woning af te dwingen.
2.6.
[gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
3.Het geschil
3.1.
Woonbedrijf vordert bij wijze van voorlopige voorziening en uitvoerbaar bij voorraad samengevat weergegeven –
I. [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, althans veertien dagen, althans een termijn door de voorzieningenrechter gezien alle feiten en omstandigheden in redelijkheid te bepalen, het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen;
II. [gedaagde] te veroordelen aan Woonbedrijf te betalen € 1.647,23 te vermeerderen met de wettelijke rente;
III. [gedaagde] te veroordelen aan Woonbedrijf te betalen een bedrag van € 733,56 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde vanaf 1 december 2019 in gebruik heeft tot aan de dag van de ontruiming;
IV. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en in de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2.
Woonbedrijf heeft – zakelijk weergegeven – aan bovenstaande vorderingen ten grondslag gelegd dat er, gelet op de aanwezigheid van de hoeveelheid GHB in het gehuurde, sprake is van ernstige tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde] uit de huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden. Woonbedrijf hanteert een zero tolerance beleid ten aanzien van het verbod om een handelshoeveelheid drugs aanwezig te hebben in het gehuurde en het gehuurde te gebruiken voor de productie en handel in drugs. Zij heeft er groot belang bij dat zij dat beleid kan handhaven. In dit soort gevallen voert Woonbedrijf een beleid inhoudende dat zij ontruiming van de woonruimte vordert indien de huurder niet bereid is zelf vrijwillig het gehuurde te ontruimen. Met de aangetroffen hoeveelheid van 10 liter GHB en alle toebehoren heeft [gedaagde] gehandeld in strijd met de Opiumwet. Tenslotte heeft Woonbedrijf aangevoerd dat [gedaagde] stelselmatig in verzuim is ten aanzien van het tijdig betalen van de huur. De huurachterstand is momenteel twee maanden.
3.3.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling
4.1.
Voorop gesteld moet worden dat de toewijzing van een ontruimingsvordering in kort geding moet worden gezien als een bijzonder ingrijpende maatregel in het woonrecht van [gedaagde] en uit haar aard een definitief karakter heeft. Tegen die achtergrond wordt in het kader van een beoordeling in kort geding een ontruiming doorgaans slechts toegewezen indien zich aan de zijde van – in dit geval – Woonbedrijf bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van haar kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.2.
Gelet op de in deze procedure bekende en aannemelijk geworden feiten en omstandigheden met betrekking tot de vondst van de hoeveelheid GHB en in aanmerking genomen het door Woonbedrijf gevoerde zero tolerance beleid in het geval in het gehuurde activiteiten gericht op de productie en/of handel in verdovende middelen plaats vinden, heeft Woonbedrijf een voldoende spoedeisend belang om de vordering tot ontruiming van de huurwoning in kort geding voor te leggen.
4.3.
[gedaagde] erkent dat hij GHB-gebruiker is en dat er in zijn woning GHB is aangetroffen, evenals de attributen en stoffen zoals genoemd in de rapportage en die door de politie in verband worden gebracht met de productie van GHB. Ook indien [gedaagde] gevolgd wordt in zijn verweer dat de aangetroffen hoeveelheden niet zijn gemeten en daarmee niet vast staan, kan uit de beschrijving zonder meer volgen dat [gedaagde] een zeer aanzienlijke hoeveelheid GHB en gootsteenontstopper in de woning voorhanden heeft gehad. Nu [gedaagde] zelf geen indicatie geeft van de aangetroffen hoeveelheden GHB en gootsteenontstopper (hetgeen van hem verwacht mocht worden nu deze stoffen immers in zijn woning zijn aangetroffen) zal voor de verdere beoordeling worden uitgegaan van de schattingen zoals die door de politie zijn gemaakt.
4.4.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat de GHB voor eigen gebruik werd geproduceerd, verband houdende met de slaapproblemen waarmee [gedaagde] kampt. Voor zover [gedaagde] hiermee heeft willen betogen dat niet is gebleken dat in de woning GHB ten behoeve van de verkoop aan derden werd geproduceerd, wordt dit betoog niet gevolgd. GHB is een middel zoals genoemd in lijst I van de Opiumwet (harddrugs). Onbetwist is dat er een aanzienlijke grotere hoeveelheid GHB is aangetroffen dan is toegestaan om in de eigen behoefte te kunnen voorzien. Volgens de beleidsregels van het Openbaar Ministerie, vastgelegd in de Aanwijzing Opiumwet (2015A003) is er sprake van een handelshoeveelheid harddrugs wanneer meer dan 5 ml GHB wordt aangetroffen. In het gehuurde is circa 1.500 ml GHB aangetroffen en voorts circa 7.500 ml gootsteenontstopper, een belangrijke grondstof voor de productie van GHB en waarvan, gezien de hoeveelheid en bij gebreke van aanwijzingen voor het tegendeel, ook moet worden aangenomen dat deze voor die productie bestemd was. De aangetroffen hoeveelheid gereed product is ook vele malen hoger dan het door [gedaagde] opgegeven eigen gebruik (meerdere buisjes met meerdere milliliters) per dag. Ook bij een eigen behoefte van 10 milliliter per dag is de aangetroffen hoeveelheid nog steeds (bij benadering) 150 keer die dagelijkse behoefte. Gelet verder op de aard en hoeveelheid aangetroffen attributen en hulpmiddelen (maatbekers, flessen gootsteenontstopper, een trechter en pollepel alsmede vele tientallen lege flessen) in de woning is vooralsnog voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] zich bezig hield met de productie en handel in GHB. [gedaagde] verklaarde ter zitting omtrent de aanwezigheid van de grote hoeveelheid flessen in zijn woning dat hij deze spaarde om daar decoratieve kersverlichting van te maken, maar de voorzieningenrechter acht die verklaring, in de context van de overige in de woning aangetroffen attributen en stoffen, niet aannemelijk geworden. In dit verband is tevens acht geslagen op de meldingen van buurtbewoners waaruit naar voren komt dat is waargenomen dat “klanten” met draaiende motor voor de deur van het gehuurde flesjes met gekleurd vloeistof ophalen.
4.5.
Woonbedrijf heeft een groot belang bij het tegengaan van handel in verdovende middelen in haar woningen, vanwege de aanzuigende werking op allerlei vormen van criminaliteit, verloedering van de leefomgeving en overlast voor andere huurders en omwonenden. Daarbij heeft zij er belang bij om een duidelijk en eenduidig zero tolerance beleid te voeren. Woonbedrijf heeft genoegzaam onderbouwd dat [gedaagde] het gehuurde heeft gebruikt in strijd met de woonbestemming. Geconcludeerd wordt dan ook dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
4.6.
Gelet op het voorgaande is voldoende aannemelijk dat in een eventueel tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een vordering van Woonbedrijf ter zake van ontbinding en ontruiming tot een toewijzing daarvan zal leiden. Woonbedrijf heeft een zwaarwegend belang bij het consequent handhaven van haar beleid en daarmee bij een voortvarende ontruiming van het gehuurde, mede om ongewenste precedentvorming te voorkomen. Dit belang weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde. Daartoe wordt als volgt overwogen.
4.7.
[gedaagde] heeft naar voren gebracht dat ten aanzien van zijn persoon sprake is van bijzondere omstandigheden die maken dat hij door de ontruiming onevenredig zwaar wordt getroffen. [gedaagde] onderneemt op dit moment stappen om met professionele hulp van zijn verslaving af te komen en hij wordt daarin gesteund door zijn sociale netwerk, waaronder zijn ouders. Daarnaast heeft [gedaagde] naar voren gebracht dat hij al lange tijd medicatie voorgeschreven krijgt voor psychische stoornissen zoals PDD-NOS, schizofrenie en slaapstoornis. De psychische toestand van [gedaagde] en de breuk met zijn vriendin hebben [gedaagde] in het afgelopen jaar in een neerwaartse spiraal gebracht. Daarnaast heeft [gedaagde] belang bij behoud van zijn woning omdat tot voor kort zijn zoontje [naam zoon] van 5 jaar hoofdverblijf had bij [gedaagde] . Op dit moment heeft de rechtbank bepaald dat het zoontje voorlopig bij zijn moeder woont. [gedaagde] streeft er echter naar dat [naam zoon] op termijn weer bij hem komt wonen.
4.8.
De door [gedaagde] getroffen maatregelen en voorzieningen ter beteugeling van zijn persoonlijke (verslavings- en geestelijke) problematiek, acht de voorzieningenrechter vooralsnog – mede in het licht van hetgeen ten aanzien daarvan in r.o 4.6 is overwogen – te karig onderbouwd om bij Woonbedrijf vertrouwen te kunnen wekken dat [gedaagde] zich in het vervolg als een goed huurder zal (kunnen) gedragen. Het enige wat [gedaagde] in dit verband concreet heeft kunnen tonen betreft een medicatieoverzicht van zijn huisarts (in verband met de gediagnosticeerde psychiatrische ziektebeelden) en een op 5 december 2019 gedateerde uitnodiging voor een intakegesprek bij Opsy (een GGzE-instelling) op 17 december 2019. Daarbij valt op, in het licht van de verslavingsproblematiek, dat [gedaagde] kennelijk (nog) niet onder toezicht staat van Novadic-Kentron noch van enig andere verslavingszorginstelling. Mede in aanmerking genomen het doorgaans bijzonder hardnekkige karakter van GHB-verslaving én de combinatie met de – kennelijk – onverminderd forse psychiatrische problematiek bestaan thans onvoldoende waarborgen om te voorkomen dat [gedaagde] op de korte of middellange termijn opnieuw ontspoort. De omstandigheid dat [gedaagde] – naar hij stelt - in verband met de door hem uitgezette hulpaanvragen geconfronteerd is geworden met wachtlijsten maakt deze beoordeling niet anders. Ook het feit dat [gedaagde] op dit moment geen vervangende woonruimte heeft en zijn huidige woonruimte nodig heeft om zijn zoontje weer bij hem te laten wonen, is onvoldoende om de belangenafweging in zijn voordeel uit te doen vallen.
4.9.
Nu het vorenstaande reeds op zichzelf grond vormt de gevorderde ontruiming toe te wijzen vooruitlopend op de bodemzaak waarin de ontbinding van de huurovereenkomst door Woonbedrijf gevorderd zal worden, behoeft hetgeen Woonbedrijf naar voren heeft gebracht over de wanbetaling van [gedaagde] die heeft geleid tot stelselmatige huurachterstanden, geen verdere bespreking.
4.10.
Alles wat hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat de vordering tot ontruiming van de woning zal worden toegewezen, zij het dat de voorzieningenrechter de termijn van ontruiming zal bepalen op 14 dagen, gerekend vanaf de datum van betekening van dit vonnis.
4.11.
Woonbedrijf vordert daarnaast betaling van achterstallige huur en toekomstige gebruiksvergoeding tot aan de dag van feitelijke ontruiming. Volgens vaste jurisprudentie is ten aanzien van geldvorderingen in kort geding terughoudendheid geboden. Zo zal niet alleen moeten worden onderzocht of het bestaan van de vordering in kwestie voldoende aannemelijk is – hetgeen betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat de bodemrechter deze zal toewijzen – maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van de belangen van partijen het restitutierisico betrokken dient te worden.
4.12.
[gedaagde] betwist niet dat hij een achterstand heeft in de huurbetalingen die hij verschuldigd is aan Woonbedrijf. In zoverre is hier sprake van een onbetwiste geldvordering en is [gedaagde] gehouden deze te betalen. De geldvorderingen liggen daarom voor toewijzing gereed.
4.13.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Woonbedrijf worden begroot op:
- dagvaarding € 99,01
- griffierecht 656,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat
980,00
980,00
Totaal € 1.735,01
4.14.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Woonbedrijf zijn, en de sleutels af te geven aan Woonbedrijf,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] te betalen ter zake van (achterstand in) huur met betrekking tot het gehuurde een bedrag van € 1.647,23 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de dag van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] te betalen als gebruiksvergoeding een bedrag van
€ 733,56 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde vanaf 1 januari 2020 in gebruik heeft tot aan de dag van de ontruiming;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Woonbedrijf tot op heden begroot op € 1.735,01, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. Schoorlemmer en in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2020.