ECLI:NL:RBOBR:2020:4515

• Datum uitspraak: 17 september 2020
• Publicatiedatum: 18 september 2020
• Zaaknummer: 362328 BP RK 20-506
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Beschikking
• Rechters: E. Loesberg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verlof voor inroepen huurbeding en ontruiming van huurders in civiele procedure

In deze civiele procedure heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Oost-Brabant op 17 september 2020 uitspraak gedaan in de zaak van de coöperatie Coöperatieve Rabobank U.A. tegen hypotheekgevers en onbekende huurders. De bank verzocht om verlof om het huurbeding in te roepen, omdat de eigenaar/hypotheekgever niet had meegewerkt aan de taxatie van de woning en de taxateur niet in staat was de woning van binnen te inspecteren. Hierdoor kon de bank niet uitsluiten dat er onbekende huurders waren die zich op huurrechten konden beroepen. De voorzieningenrechter oordeelde dat de bank geen nader onderzoek hoefde te verrichten, gezien de omstandigheden.

De procedure begon met een verzoekschrift van 1 september 2020, gevolgd door een mondelinge behandeling op 10 september 2020. De bank was vertegenwoordigd door mr. J. Weijer, terwijl hypotheekgever 2 werd bijgestaan door mr. S. Yadegari. De huurders waren niet verschenen. De voorzieningenrechter overwoog dat de hypotheekhouder verplicht is het huurbeding in te roepen voorafgaand aan de veiling, tenzij er gegronde redenen zijn om dit niet te doen. In dit geval was er twijfel over de feitelijke situatie, wat de bank rechtvaardigde om het huurbeding in te roepen.

De voorzieningenrechter verleende uiteindelijk verlof aan de bank om het huurbeding in te roepen tegen de huurders en bepaalde dat de huurders het pand binnen een termijn van veertien dagen na betekening van de beschikking moesten ontruimen. De beschikking werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat de beslissing onmiddellijk effect heeft, ongeacht eventuele hoger beroep procedures.

Uitspraak

beschikking

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rekestnummer: C/01/362328 / BP RK 20-506

Beschikking van de voorzieningenrechter van 17 september 2020

in de zaak van

de coöperatie

COÖPERATIEVE RABOBANK U.A. ,

gevestigd te Amsterdam,

verzoekster,

procesadvocaat mr. Ph.C.M. van der Ven te ’s-Hertogenbosch,

advocaat mr. D.S. van Lith te Utrecht,

tegen

[hypotheekgever 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

hypotheekgever,

advocaat mr. S. Yadegari te Zaandam,

en

DE ONBEKENDE HUURDERS WONENDE AAN DE [adres] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

huurders,

niet verschenen.

Partijen zullen hierna de bank, [hypotheekgever 2] en huurders worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het verzoekschrift van 1 september 2020 met 7 producties
• de mondelinge behandeling via een skype verbinding op 10 september 2020, waar namens de bank is verschenen mr. J. Weijer. Namens [hypotheekgever 2] is verschenen mr. S. Yadegari. Huurders zijn, hoewel deugdelijk opgeroepen, niet ter zitting verschenen.

1.2.

Tenslotte is beschikking bepaald op heden.

2. De beoordeling

2.1.

Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof om een beroep te doen op het huurbeding als bedoeld in art. 3:264 leden 5 en 6 BW, alsmede tot ontruiming door de huurders van het pand plaatselijk bekend [adres] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [sectienummer] (hierna: de woning), binnen twee weken, dan wel een door de voorzieningenrechter aan te geven termijn, na betekening van de beschikking.

2.2.

[hypotheekgever 2] heeft ter zitting het verweer gevoerd dat hij de enige bewoner is van de woning en dat zich geen huurders in de woning bevinden. Het had op de weg van de bank gelegen om nader onderzoek te doen naar de feitelijke situatie, onder meer door het raadplegen van het BPR en/of navraag te doen bij buren. Nu de bank niet aan haar onderzoekverplichting heeft voldaan en vaststaat dat zich geen huurders in de woning bevinden, dient het verzoek te worden afgewezen.

2.3.

De voorzieningenrechter overweegt dat de hypotheekhouder op grond van het bepaalde in artikel 3:264 lid 1 BW verplicht is het huurbeding in te roepen voorafgaand aan de veiling en dat hij slechts om drie redenen daarvan kan afzien, te weten indien er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat:

de instandhouding van de huurovereenkomst in het belang is van de opbrengst bij de openbare verkoop; of

ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en het jegens de huurder kunnen inroepen te voldoen; of

er geen personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van het bezwaarde goed op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop.

2.4.

In de Memorie van Toelichting op de gewijzigde wettekst (TK, 2012-2013, 33 484, nr. 3) is ten aanzien van de uitzondering onder c het volgende weergegeven:

“
Een derde uitzondering (onderdeel c) betreft de situatie dat er geen sprake is van verhuur of onderhuur en dat dit in voldoende mate vast staat. Dit zal bijvoorbeeld het geval zijn als de hypotheekhouder bekend is met de feitelijke situatie ter plaatse en zich ervan vergewist heeft dat er geen andere personen dan de eigenaar en zijn huisgenoten wonen. De hypotheekhouder zou hiertoe navraag kunnen doen bij de eigenaar of enkele buurtbewoners. De in onderdeel b opgenomen uitzondering dient slechts ter voorkoming van het onnodig inroepen van het huurbeding. Twijfelt de hypotheekhouder over de situatie ter plaatse dan geldt het uitgangspunt van het inroepen van het huurbeding. ”

2.5.

Anders dan [hypotheekgever 2] stelt, kan hieruit niet worden afgeleid dat op de bank de verplichting rust om onderzoek te doen naar de feitelijke situatie ter plaatse. De bank stelt in het verzoek dat niet kan worden uitgesloten dat de onroerende zaak (onder)verhuurd is of in gebruik is gegeven aan en/of andere onbekende (onder)huurders, zodat zij zekerheidshalve het huurbeding wenst in te roepen. Uit het door de bank overgelegde taxatierapport d.d. 22 juli 2020 (onderdeel K) is gebleken dat de eigenaar/hypotheekgever niet heeft meegewerkt aan de taxatie en dat de taxateur niet in staat is gesteld de woning van binnen te inspecteren. Nu [hypotheekgever 2] niet heeft meegewerkt aan de taxatie en de taxateur niet in de gelegenheid heeft gesteld de woning van binnen te inspecteren, kon de bank niet uitsluiten dat er (onbekende) huurders zijn die zich op huurrechten zouden kunnen beroepen. De bank behoefde daarnaar geen nader onderzoek te verrichten. Vanwege de twijfel over de situatie ter plekke heeft de bank naar het oordeel van de voorzieningenrechter het huurbeding op goede gronden ingeroepen.

2.6.

De bank heeft bij deurwaardersexploot van 19 augustus 2020 aan huurders aangezegd dat tot openbare verkoop zal worden overgegaan op 17 november 2020 alsmede dat het huurbeding jegens huurders zal worden ingeroepen. Ook aan de overige wettelijke vereisten voor toewijzing van het verzoek is voldaan. Gelet op het voorgaande zal het verzoek worden toegewezen, waarbij aan huurders na te melden ontruimingstermijn zal worden gegund.

3. De beslissing

De voorzieningenrechter

3.1.

verleent verlof aan de bank om het huurbeding in te roepen tegen huurders,

3.2.

veroordeelt huurders om het pand plaatselijk bekend [adres] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [sectienummer] , te ontruimen met al de hunnen en al het hunne en om dat pand met afgifte van de sleutels aan de bank ter vrije beschikking te stellen,

3.3.

bepaalt dat gedurende een termijn van veertien dagen na de betekening van de beschikking aan huurders niet ontruimd mag worden,

3.4.

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2020.