Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 19/3058
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 november 2020 in de zaak tussen
[eiser] , in [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder
(gemachtigde: mr. L.J. Boone).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2018, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op
€ 366.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt.
€ 366.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 16 oktober 2019 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door J.F. Verbeek (taxateur).
Overwegingen
FeitenEiser is eigenaar van de onroerende zaak, een geschakelde woning uit 2001. De woning bestaat uit de hoofdbouw (383 m³), een aanbouw (38 m³) en een inpandige garage (47 m³). Het perceel heeft een oppervlakte van 211 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiser bepleit een waarde van € 348.000 en verwijst daarvoor naar het taxatierapport van 23 januari 2020, opgesteld door taxateur B. Lemmens. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 366.000) naar de gelijkluidende, getaxeerde waarde, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 6 april 2020 is opgesteld door taxateur J.F. Verbeek.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3.1.
Eiser voert aan, onder verwijzing naar het arrest van 17 augustus 2018 van de Hoge Raad (HR, ECLI:NL:HR:2018:1316), dat hij in de bezwaarfase niet de beschikking heeft gekregen over onder meer de grondstaffel, het taxatieverslag, met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren.
3.2.
Gelet op dit arrest van de HR moet verweerder zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames, indien eiser de juistheid daarvan wil controleren en gemotiveerd wil betwisten. Vaststaat dat eiser wel in de bezwaarfase het taxatieverslag heeft ontvangen, zodat de stelling in zoverre geen stand kan houden. De rechtbank overweegt dat uit voormeld arrest ook niet volgt dat verweerder zonder meer gehouden is taxatierapporten te verstrekken die melding maken van KOUDV-factoren en afwijkingspercentages. De rechtbank begrijpt eisers standpunt aldus dat voor hem vanwege het ontbreken van de grondstaffel en de KOUDV-factoren in de bezwaarfase onvoldoende inzichtelijk is op welke wijze bij de uitspraak op bezwaar rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
3.3.
Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat in beginsel eisers stellingname juist is. In dit geval echter heeft verweerder in het taxatieverslag vergelijkingsobjecten gebruikt, die ook in beroep zijn gebruikt. Deze vergelijkingsobjecten zijn, wat betreft bouwjaar, type, inhoud en objectkenmerken, zeer goed vergelijkbaar. Tussen partijen is niet in geschil dat de vergelijkingsobjecten in een vergelijkbare wijk als die van de woning zijn gelegen, en daarmee ook de ligging identiek is. Ook de perceelgrootte is nagenoeg gelijk, zodat ook zonder de grondstaffel al inzichtelijk was dat de grondwaarden van de woning en de vergelijkingsobjecten elkaar nagenoeg niet ontliepen. Verweerder heeft in beroep een taxatierapport, met een bijbehorende waardematrix inclusief foto’s, en een toelichting op zowel de objectkenmerken van de woning als van de ter onderbouwing van de vastgestelde waarde gehanteerde vergelijkingsobjecten verstrekt. Daarbij is aandacht besteed aan overeenkomsten en verschillen. Anders dan eiser stelt, hanteert verweerder geen KOUDV-factoren maar enkel de factoren voor kwaliteit, onderhoud en ligging. Op de waardematrix is de gebruikte grondstaffel vermeld, en bij de toelichting op de vergelijkingsobjecten is telkens de kwaliteit, onderhoud en de ligging van de vergelijkingsobjecten aangegeven.
3.4.
De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding om aan te nemen dat eiser niet is geschaad in zijn belangen, zodat de rechtbank aan het niet overleggen van de grondstaffel dan wel de factoren voor kwaliteit, onderhoud en ligging geen gevolgen verbindt. Zij passeert dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Uit de jurisprudentie van de HR leidt de rechtbank niet een verplichting af om in een situatie als deze een proceskostenveroordeling uit te spreken.
4. De rechtbank stelt vast dat eiser de objectkenmerken van de woning, zoals opgenomen in de waardematrix, onweersproken heeft gelaten. De rechtbank zal bij de beoordeling van het beroep daarom uitgaan van de juistheid van deze in verweerders waardematrix beschreven objectgegevens.
5. Eiser voert aan dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] wel bruikbaar zijn, maar, anders dan verweerder stelt, juist een lagere waarde onderbouwen. Daarnaast heeft eiser ook gewezen op [adres] , dat is verkocht op 5 oktober 2018 voor € 372.500
6. De rechtbank stelt allereerst vast dat eiser in zijn taxatierapport is uitgegaan van twee vergelijkingsobjecten, te weten [adres] en [adres] , die verweerder ook in de bezwaar- en de beroepsfase heeft gebruikt. Het derde door eiser gebruikte vergelijkingsobject, [adres] , heeft verweerder in beroep aan zijn taxatie extra toegevoegd. Wel vertonen de objectkenmerken waarvan eiser uitgaat in zijn taxatierapport van 23 januari 2020 verschillen met de objectkenmerken zoals verweerder die in beroep hanteert. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser echter verklaard zich te verenigen met de objectkenmerken zoals die door verweerder zijn vastgelegd in de waardematrix die is gevoegd bij het taxatierapport van 6 april 2020. De rechtbank zal partijen daarin volgen en bij haar beoordeling dan ook uitgaan van de objectkenmerken zoals vermeld in de waardematrix van verweerder.
7.1.
De beroepsgrond dat verweerder op grond de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] de waarde te hoog heeft vastgesteld slaagt niet. Verweerder heeft bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt genomen dat de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten ( [adres] , [adres] en [adres] en [adres] ), zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is het voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij verweerder zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. Verweerder heeft daarom ook het door eiser aangedragen vergelijkingsobject [adres] geschikt geacht en toegevoegd aan zijn waardematrix. In deze zaak valt op dat verweerder daarmee een viertal vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd, verkocht binnen een jaar voor of na de waardepeildatum, die, zoals ook blijkt uit de bijgevoegde plattegrond, allen gelegen zijn in dezelfde buurt. Ook qua bouwstijl, uitstraling en bouwjaar zijn de woningen, zoals ook blijkt uit de foto’s van de objecten, nagenoeg vergelijkbaar. Het betreft in alle gevallen geschakelde woningen.
7.2.
De vergelijkingsobjecten hebben, nu eiser de objectkenmerken niet langer betwist, een hoofdbouw met een exact gelijke inhoud (383 m³), beschikken bovendien ook over een aanbouw en inpandige garage met een zelfde inhoud (38 m³ respectievelijk 47 m³), en zijn verder wat betreft de waardebepalende elementen ook verder zeer goed vergelijkbaar. Verweerder heeft voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de geïndexeerde transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. Verweerder heeft als waarde per m³ voor de woning de gemiddelde prijs gehanteerd die volgt uit de transacties van de gehanteerde vergelijkingsobjecten, te weten € 666 per m³. Ook heeft verweerder daarbij rekening gehouden met de aanwezigheid van bijgebouwen. Uit de matrix volgt verder dat verweerder de verschillen in perceelgrootte heeft betrokken in de waardebepaling. Verweerder is daarbij uitgegaan van een perceeloppervlakte van 211 m² en heeft vervolgens de grondwaarde vastgesteld aan de hand van de in de gemeente gehanteerde grondstaffelmethode, waarbij naar mate de grondoppervlakte groter is en gerelateerd aan de relevante grondstaffel, de prijs per vierkante meter lager wordt. De gehanteerde grondstaffel, die is vermeld op de waardematrix, is voor de woning en de vergelijkingsobjecten gelijk, zodat het verschil in de grondwaarde tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten hieruit valt af te leiden. Daarbij valt op dat de perceelgrootte van de woningen, en daarmee de grondwaarden, elkaar dicht benaderen. Eiser heeft het voorgaande niet weersproken.De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van verweerder in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
8.1.
Eiser voert op zitting aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in kwaliteit en onderhoud. In de opvatting van eiser heeft verweerder de kwaliteit van de woning van eiser te hoog gewaardeerd. Volgens verweerder zou daaraan het cijfer 4 moeten worden gegeven, terwijl uit de inpandige opname door de taxateur van eiser volgt dat de keuken en het sanitair in een gedateerde staat verkeren (ongeveer 15 jaar oud), de kozijnen in een matige staat verkeren, en het schilderwerk aan de binnenzijde in slechte staat is en moet worden vervangen. Dit maakt, volgens eiser, dat de woning van eiser, in verhouding tot de woningen die verweerder gebruikt, een minder kwaliteits- en onderhoudsniveau heeft.
8.2.
De rechtbank volgt eiser hier niet in. Verweerder heeft allereerst aangegeven dat, anders dan eiser meent, het cijfer 4 in verweerders gemeente niet betekent dat de kwaliteit en onderhoud bovengemiddeld is. Verweerder gebruikt een 6 puntenschaal. Buiten de 5 nummers wordt ook nog een 5plus-waardering gebruikt. Het cijfer 4 wordt gebruikt voor een woning met een gemiddeld kwaliteits- en onderhoudsniveau. De taxateur van verweerder heeft ter zitting ook aangegeven dat hij de woning inpandig heeft opgenomen. De rechtbank ziet geen reden daaraan te twijfelen. De taxateur heeft op grond van deze opname geconcludeerd tot een goede verzorgde woning die goed onderhouden is, maar daarbij een gemiddeld (cijfer 4) kwaliteits- en onderhoudsniveau aangemerkt. Daarbij beschikte verweerders taxateur ook over goede foto’s van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet evenmin grond dit in twijfel te trekken. De enkele stelling van eiser op de zitting dat de kwaliteit en het onderhoud aldus, in verweerders systematiek, beneden gemiddeld en daarmee dus als voldoende zou moeten worden aangemerkt, acht de rechtbank onvoldoende ter weerlegging. De foto’s die eiser heeft overgelegd zijn daarvoor te onduidelijk. Bovendien heeft eiser geen andere objectief verifieerbare gegevens overgelegd die voldoende twijfel hebben kunnen zaaien ten aanzien van de kwalificaties voor kwaliteit en onderhoud die verweerder aan de woning heeft gegeven, in verhouding tot die van de vergelijkingsobjecten.
9. Eiser heeft zich, ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde, beroepen op het door hem overgelegde taxatierapport. De rechtbank stelt vast dat dit taxatierapport is opgesteld ter bepaling van de WOZ-waarde voor belastingjaar 2019 (waardepeildatum 1 januari 2018), op basis van de in de Wet WOZ bedoelde vergelijkingsmethode. Daarom voldoet dit taxatierapport in beginsel aan de eisen die de Wet WOZ eraan stelt. De rechtbank is echter van oordeel dat verweerder zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat eiser hiermee de door hem gewenste waarde onvoldoende heeft onderbouwd. Daarbij acht de rechtbank allereerst van belang dat eiser bij de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten, te weten [adres] en [adres] en [adres] , zoals ook is aangegeven op de zitting, is uit gegaan van onjuiste objectkenmerken. De verschillen zijn dermate groot, zeker wat betreft het object [adres] , dat dit reeds twijfel doet rijzen aan de onderbouwing van de door eiser bepleite waarde. Daar komt nog bij dat het taxatierapport van eiser ook overigens onvoldoende inzicht biedt in de waardeopbouw van de woning in relatie tot de verkoopprijzen van de drie genoemde referenties. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat zowel van de woning als van deze vergelijkingsobjecten, anders dan bij verweerders waardematrix, een uitsplitsing van de relevante waardeonderdelen naar grond, hoofdbouw en bijgebouwen ontbreekt. Ook wordt van de woning en de vergelijkingsobjecten geen prijs per m² van de grond en prijs per m³ van de hoofdbouw genoemd. Tenslotte ontbreekt een kwalificatie van de zogenaamde KOLDU-factoren die de taxateur gebruikt bij de vergelijkingsobjecten. In het rapport is daarmee niet rekenkundig onderbouwd, bijvoorbeeld in de vorm van een waardematrix, hoe tot de daarin genoemde getaxeerde waarde van de woning is gekomen. Het enkel inbrengen van verkoopgegevens met een aantal objectkenmerken acht de rechtbank onvoldoende om te kunnen beoordelen of deze transacties beter de waarde onderbouwen dan de wijze waarop verweerder dat heeft gedaan in zijn taxatierapport en de daarbij behorende waardematrix.
10. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgestelde waarde van € 366.000 niet te hoog is.
11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. de Vries, rechter, in aanwezigheid van
drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op
5 november 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.