Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: 8606405 \ CV EXPL 20-3073
Vonnis van 10 december 2020
in de zaak van:
Stichting Area,
gevestigd te [woonplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens.
tegen:
[bewindvoerder]in haar hoedanigheid van bewindvoerder van
[rechthebbende],
[rechthebbende],
wonende te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. H.M.A. van den Boogaard.
Partijen worden hierna “Area”, “ [rechthebbende] ” en “de bewindvoerder” genoemd.
1.De procedure
1.1.
De procedure blijkt uit het volgende:
a. de dagvaarding van 24 juni 2020 met 6 producties;
b. de conclusie van antwoord met 6 producties;
c. het tussenvonnis van 10 september 2020 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
d. de akte van de zijde van [rechthebbende] met aanvullende productie 7;
e. de akte van de zijde van [rechthebbende] met producties 8 en 9.
1.2.
De mondelinge behandeling (zitting) heeft plaatsgevonden op 16 november 2020 via een Skypeverbinding. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Aan het einde van de zitting heeft de kantonrechter meegedeeld dat er vonnis zal worden gewezen.
2.De feiten
2.1.
Area verhuurt sinds 7 november 2012 de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) aan [rechthebbende] . Ook de minderjarige zoon van [rechthebbende] is op het adres woonachtig.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing. In artikel 6.7. van de algemene huurvoorwaarden is het volgende bepaald:
“Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Wanneer de huurder zich schuldig maakt aan het verrichten van activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, vordert verhuurder bij de rechtbank beëindiging van de huurovereenkomst.”
2.3.
Op 20 mei 2020 heeft de burgemeester van [woonplaats] een bestuurlijke waarschuwing aan [rechthebbende] gegeven. De aanleiding daarvoor is dat de politie op 27 december 2019 in de woning soft- en harddrugs en illegaal vuurwerk heeft aangetroffen. In de brief van de burgemeester is, voor zover in deze procedure van belang, het volgende vermeld:
“Op vrijdag 27 december 2019 heeft de politie naar aanleiding van een melding van een mogelijk schietincident een doorzoeking verricht in de woning aan het [adres] (…). Tijdens de doorzoeking in de woning heeft de politie in totaal ruim 800 gram hennep aangetroffen. Daarnaast is er 2.8 gram amfetamine aangetroffen en een grote hoeveelheid illegaal vuurwerk. (…)
Er is derhalve gehandeld in strijd met respectievelijk artikel 2 en Pro 3 van de Opiumwet en er is sprake van drugshandel in de zin van de Beleidsregel bestuurlijke handhaving van artikel 13b Opiumwet. (…)
Er zit een groot tijdsverloop tussen het aantreffen van de drugs in de woning en het moment dat mij dit bekend is geworden. De overtreding van de Opiumwet is reeds ongedaan gemaakt. Er zijn mij ook geen andere feiten en omstandigheden bekend die noodzaken om het pand en bijbehorend erf na dit tijdsverloop alsnog te doen sluiten.
Op grond van deze omstandigheid heb ik besloten om af te wijken van het Beleid en uw woning niet te sluiten. Ik laat het bij deze eerste constatering bij een waarschuwing.(…)”
2.4.
Bij brief van 10 juni 2020 heeft Area [rechthebbende] in de gelegenheid gesteld om ter voorkoming van een gerechtelijke procedure de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen.
2.5.
[rechthebbende] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
3.De vordering en het verweer
3.1.
Area vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] te ontbinden en de bewindvoerder te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning door [rechthebbende] te laten ontruimen, met veroordeling van de bewindvoerder om uit het vermogen van [rechthebbende] de kosten van de procedure, alsmede de nakosten, te voldoen.
3.2.
Area legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag.
Door het aanwezig hebben van soft- en harddrugs in de woning heeft [rechthebbende] in strijd met de Opiumwet gehandeld. Hierdoor is zij tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen die op haar als huurder rusten. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. Area heeft een groot belang bij ontbinding van de huurovereenkomst. Zij wil precedentenwerking voorkomen en wil huurders ontmoedigen soortgelijke activiteiten te ondernemen.
3.3.
[rechthebbende] voert, kort weergegeven, het volgende verweer.
[rechthebbende] was er niet van op de hoogte dat er soft- en harddrugs in de woning aanwezig waren. Zij beschikt niet over een onderzoeksdossier en weet daarom niet waar de drugs zijn aangetroffen. Zij vermoedt dat haar toenmalige partner, de heer [naam] , de drugs korte tijd in de woning heeft bewaard. [rechthebbende] is erg geschrokken van het schietincident en heeft de relatie met de heer [naam] en al zijn kennissen daarna verbroken. Voor zover er al sprake is van een tekortkoming, is deze niet ernstig genoeg om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Nergens uit blijkt dat het incident onrust heeft veroorzaakt. De burgemeester is door de politie pas maanden later in kennis gesteld. Er wordt ook niet gesteld dat buurtbewoners bij Area hebben geklaagd. Daarnaast geldt dat [rechthebbende] een groot belang heeft bij behoud van de woning. Haar 14-jarige zoon heeft leerproblemen. Mede gezien zijn voorgeschiedenis is het voor zijn ontwikkeling schadelijk indien zijn woonsituatie ingrijpend verandert. Ook voor de hulpverlening die voor [rechthebbende] is ingezet, die sinds het incident met psychische problemen kampt, is vastigheid van belang. [rechthebbende] concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
4.De beoordeling
4.1.
De centrale vraag in deze zaak is of de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning moeten worden toegewezen. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is. Hieronder zal zij uitleggen waarom.
4.2.
Vast staat dat er op 26 december 2019 een schietincident in de woning heeft plaatsgevonden. Vast staat ook dat de politie naar aanleiding daarvan onderzoek heeft ingesteld en op 27 december 2019 heeft geconstateerd dat er soft- en harddrugs in de woning aanwezig waren. De kantonrechter is van oordeel dat [rechthebbende] door het aanwezig hebben van die drugs in strijd met artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden heeft gehandeld. [rechthebbende] heeft weliswaar aangevoerd dat zij geen wetenschap had van de aanwezige drugs, maar dat maakt niet dat zij niet tekort is geschoten. Als huurder is zij namelijk op gelijke wijze als voor haar eigen gedrag aansprakelijk voor de gedragingen van anderen die zich met haar goedvinden in de woning bevinden. De tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst. De vraag is of zich in dit geval de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) voordoet, in die zin dat de tekortkoming van [rechthebbende] vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. De kantonrechter overweegt in dat verband als volgt.
4.3.
[rechthebbende] heeft gesteld dat zij geen wetenschap had van de aanwezigheid van de drugs. Zij vermoedt dat haar toenmalige partner, [naam] , die haar soms in de woning bezocht, de drugs korte tijd in de woning heeft bewaard. Dat heeft [rechthebbende] ook vlak na het incident, op 9 januari 2020, in een gesprek met Ons Welzijn verklaard. Er zijn aan de kant van Area geen stukken in het geding gebracht (zoals een politierapportage) waaruit zou kunnen blijken dat [rechthebbende] wel wetenschap had of had kunnen hebben van de aanwezigheid van de drugs. Area heeft weliswaar gesteld dat de drugs zouden zijn gevonden in de slaapkamer van [rechthebbende] , maar dit wordt betwist en blijkt nergens uit. Area heeft dit op geen enkele wijze onderbouwd, zodat dit niet vast is komen te staan. Uit het gespreksverslag met Ons Welzijn blijkt dat [rechthebbende] erg is geschrokken van het incident en dat zij vrijwel direct hulp heeft gezocht. Daarnaast heeft zij onweersproken gesteld dat zij kort na het incident de relatie met [naam] heeft verbroken en alle banden met hem en zijn kennissen heeft doorgesneden. Desgevraagd heeft zij op de zitting verklaard dat het contact met [naam] nog steeds verbroken is. De kantonrechter is van oordeel dat hieruit blijkt dat [rechthebbende] onmiddellijk haar verantwoordelijkheid als huurder heeft genomen. Zij kan de tekortkoming niet ongedaan maken, maar heeft wel gedaan wat in haar macht ligt om te voorkomen dat zij (indirect) opnieuw tekort schiet. Sinds [rechthebbende] de relatie heeft verbroken, zijn er geen incidenten meer bij Area gemeld. Verder is gebleken dat zowel de strafzaak tegen [rechthebbende] als [naam] is geseponeerd. [rechthebbende] heeft onweersproken gesteld dat zij in het strafrechtelijk onderzoek slechts één keer is verhoord. Vast staat dat de gemeente [woonplaats] pas in mei 2020 door de politie in kennis is gesteld van de drugsvondst. Dit duidt erop dat de kwestie, althans de betrokkenheid van [rechthebbende] daarbij, voor de politie weinig urgentie had. De burgemeester van [woonplaats] heeft met name vanwege het tijdsverloop afgezien van het sluiten van de woning. De burgemeester heeft bij zijn beslissing mede in overweging genomen dat er geen andere feiten en of omstandigheden zijn die noodzaken de woning alsnog te sluiten. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat het schietincident tot commotie in de buurt heeft geleid. Area heeft weliswaar op de zitting verklaard dat omwonenden vaak uit angst niets melden, maar dat daar ook in deze zaak aanwijzingen voor zijn, heeft zij niet gesteld en is ook niet gebleken. [rechthebbende] heeft betwist dat er onrust is ontstaan in haar woonomgeving en gesteld dat zij juist steun van de buurtbewoners ervaart over hetgeen is gebeurd. De kantonrechter erkent het belang van Area van het voeren van een herkenbaar en consequent beleid ten aanzien van overtredingen van de Opiumwet. Daar staat echter tegenover het door [rechthebbende] gestelde belang om samen met haar minderjarige zoon, die vanwege zijn leerproblemen professionele hulp krijgt, in de woning te kunnen blijven wonen. In die woning is [rechthebbende] al 7 jaar woonachtig. Voor zover dit op basis van de voorliggende informatie kan worden nagegaan heeft zij zich – met uitzondering van dit incident - altijd als goed huurder gedragen. Al deze omstandigheden in aanmerking genomen en tegen elkaar afwegend, concludeert de kantonrechter dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De vorderingen van Area zullen dan ook worden afgewezen.
4.4.
Area krijgt ongelijk en wordt daarom veroordeeld in de kosten van de procedure.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt Area in de kosten van de procedure, aan de zijde van [rechthebbende] worden begroot op € 360,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);
5.3.
verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.C.W. Geurtsen – Van Eeden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2020.