Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer : 8226040
Rolnummer : 19-11898
Uitspraak : 20 februari 2020
in de zaak van:
de stichting Stichting Woonbedrijf SWS. Hhvl. h.o.d.n. Woonbedrijf,
gevestigd in Eindhoven,
eiseres in de hoofdzaak en in het incident,
gemachtigde: mr. B. Poort,
t e g e n
[gedaagde] ,
wonend in [woonplaats] ,
gedaagde in de hoofdzaak en in het incident,
procederend in persoon.
Partijen zullen hierna worden genoemd “Woonbedrijf” en “ [gedaagde] ”
1.Het verloop van het geding
1.1.
Dit blijkt onder meer uit het volgende:
a. de dagvaarding van 10 december 2019 waarbij ook een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening ex artikel 223 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) is ingesteld;
b. het mondelinge antwoord in de hoofdzaak van 19 december 2019;
c. het tussenvonnis van 2 januari 2020;
d. de mondelinge behandeling van 4 februari 2020, waarbij partijen de standpunten nader hebben toegelicht, Woonbedrijf mede aan de hand van notities die zowel aan de rechtbank als aan [gedaagde] zijn overgelegd.
1.2.
Tot slot is vonnis bepaald.
2.De feiten
In de hoofdzaak en in het incident
2.1
Woonbedrijf verhuurt sinds 22 oktober 2013 aan [gedaagde] de zelfstandige woonruimte, staande en gelegen in [woonplaats] aan de [adres] . Het is een sociale huurwoning. De huidige huurprijs bedraagt € 597,56 per maand.
2.2
In artikel 2 van Pro de huurovereenkomst is bepaald:
De bestemming van het gehuurde
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om als woonruimte te worden gebruikt door huurder en de leden van zijn huishouden.
2.3
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van 1 november 2004 van Woonbedrijf van toepassing.
In die Algemene Huurvoorwaarden zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
Gebruik
6.2.1
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte gebruiken, voor hem en leden van zijn huishouden, en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde (…) overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.
Onderverhuur of in gebruik geven
6.6.1
Het is huurder uitdrukkelijk verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk te verhuren of aan derden in gebruik te geven (…).
6.6.2
Indien de huurder het gehuurde zonder schriftelijke toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast op de huurder dat hij het onafgebroken hoofdverblijf heeft in het gehuurde.
6.6.3
Indien verhuurder reden heeft om aan te nemen dat er sprake is van gehele of gedeeltelijke ingebruikgeving of onderhuur, is huurder verplicht om mee te werken aan een daarop gericht onderzoek van verhuurder. (…)
2.4
Woonbedrijf heeft een brief van de gemeente Eindhoven, gedateerd 18 september 2019, ontvangen waarin melding wordt gemaakt van een bezoek op 3 september 2019 door de toezichthouder(s) van de gemeente Eindhoven aan het gehuurde. Bij die brief is de rapportage van de toezichthouder gevoegd. De aanleiding voor dit bezoek zijn meldingen dat sprake is van kamerverhuur.
In deze brief staat onder meer:
“Uit ons onderzoek is gebleken dat er in ieder geval 4 personen in het pand wonen die beschikken over een eigen kamer. Gezien de diverse slaapplekken in de woning en de signalen uit de omgeving, achten wij het niet onwaarschijnlijk dat er regelmatig meerdere personen in de woning verblijven. Dit betekent dat de bewoners samen geen duurzame gemeenschappelijke huishouding (willen gaan) voeren. Op grond hiervan menen wij dat de woning niet (meer) in gebruik is als zelfstandig woonruimte.(…) Indien een woning kamergewijs verhuurd wordt, is geen sprake van een zelfstandige woning”
Kamerverhuur is in strijd met het geldende bestemmingsplan. Legalisatie van kamerverhuur is niet mogelijk.
De gemeente Eindhoven geeft Woonbedrijf een termijn van acht weken om de overtreding te beëindigen. Wanneer Woonbedrijf daaraan geen einde maakt zal de gemeente Eindhoven handhavend optreden om een einde te maken aan de illegale kamerverhuur.
2.5
Uit de bevolkingsadministratie van de gemeente Eindhoven van 12 november 2019 blijkt dat alleen [gedaagde] staat ingeschreven op het adres [adres] in [woonplaats] .
2.6
In verband met de aanschrijving van de gemeente Eindhoven heeft (de gemachtigde van ) Woonbedrijf [gedaagde] verzocht het gehuurde vrijwillig te ontruimen. In zijn antwoord aan Woonbedrijf van 16 november 2019 schrijft [gedaagde] onder meer:
“Ik heb namelijk geen ruimte gedeeltelijk of geheel verhuurd aan derden of in gebruik gesteld.” en “En ik zeg ook niet mijn huurcontract op van deze woning aan de [adres] .”
3.Het geschil
3.1.
Woonbedrijf vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, kort samengevat:
In het incident
I. [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen, althans veertien dagen na betekening van het vonnis de zelfstandige woonruimte aan de [adres] in [woonplaats] met alle daarin aanwezige personen en goederen te ontruimen en ontruimd te houden, met afgifte van de sleutels aan Woonbedrijf;
II. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het incident met rente en nakosten;
In de hoofdzaak
III. De tussen partijen geldende huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen
om binnen drie dagen, althans veertien dagen na betekening van het vonnis de zelfstandige woonruimte aan de [adres] in [woonplaats] met alle daarin aanwezige personen en goederen te ontruimen en ontruimd te houden, met afgifte van de sleutels aan Woonbedrijf;
IV. [gedaagde] te veroordelen om aan Woonbedrijf te voldoen een bedrag in geld dat overeenkomt met de per maand verschuldigde huurpenningen, gerekend vanaf de datum van ontbinding tot aan de dag van de werkelijke ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente;
V. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure met rente en nakosten.
Ter onderbouwing van haar vordering voert Woonbedrijf aan dat [gedaagde] ernstig tekortschiet in de nakoming van de verplichtingen van de huurovereenkomst en op basis van de wet. De huurovereenkomst bepaalt dat het gehuurde alleen mag worden gebruikt als woonruimte voor [gedaagde] . [gedaagde] verhuurt het gehuurde al geruime tijd onder, althans hij heeft het gehuurde in gebruik gegeven aan derden. [gedaagde] heeft daarmee de bestemming van het gehuurde gewijzigd in een bedrijfsmatige bestemming. Daarmee handelt [gedaagde] ook in strijd met het bestemmingplan.
3.2
Woonbedrijf verzoekt eveneens om op grond van artikel 223 Rv Pro een voorlopige voorziening te treffen.
3.3
[gedaagde] voert, zakelijk weergegeven, het volgende verweer.
Hij ontkent dat hij het gehuurde heeft onderverhuurd of er anderen heeft laten slapen.
Tijdens het huisbezoek van de inspecteurs van de gemeente Eindhoven had hij bezoek van kennissen van zijn ex-partner. Die kennissen kwamen terug van vakantie uit Bulgarije en zijn twee dagen bij hem gebleven.
Hij weet niet waar die kennissen nu zijn, want hij heeft geen contact meer met ze.
Er blijven vaker mensen bij hem slapen, maar nooit in ruil voor geld.
4.De beoordeling
In de hoofdzaak
4.1
De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde] het gehuurde niet geheel of gedeeltelijk mag (onder)verhuren en ook niet (geheel of gedeeltelijk) in gebruik mag geven aan anderen, tenzij Woonbedrijf hem daarvoor vooraf schriftelijk toestemming heeft gegeven. Woonbedrijf heeft [gedaagde] daarvoor geen toestemming gegeven. Het is dus de vraag of sprake is van onrechtmatige bewoning door derden die het gehuurde (geheel of gedeeltelijk) voor bewoning gebruik(t)en. Daarvoor is niet bepalend of er (onder)huur was en (onder)huurpenningen moesten worden betaald.
4.2
Voor de onderbouwing van haar stelling voert Woonbedrijf aan dat de gemeente Eindhoven naar aanleiding van signalen uit de omgeving van het gehuurde een onderzoek heeft ingesteld naar de woonsituatie in het gehuurde. Daaruit is volgens de gemeente Eindhoven gebleken dat in het gehuurde kamers worden verhuurd. Kamerverhuur is in strijd met het geldende bestemmingsplan en legalisatie van de kamerverhuur is niet mogelijk. De gemeente Eindhoven heeft Woonbedrijf in de gelegenheid gesteld om binnen acht weken na de verzenddatum van de brief van 18 september 2019 een einde te maken aan de illegale situatie. Daarna zal de gemeente Eindhoven handhavend optreden en na afweging van de belangen een sanctie opleggen. Volgens Woonbedrijf kan de gemeente Eindhoven, als dat nodig is, een toelichting geven op haar onderzoek en beschikken de onderzoekers over de identiteit van de personen die zij tijdens het onderzoek in het gehuurde aantroffen. Daarnaast voert Woonbedrijf aan dat ook bij haar verschillende meldingen zijn binnengekomen over kamerverhuur in het gehuurde. Volgens Woonbedrijf heeft zij zelf een melding van een persoon ontvangen die aangaf dat hij door [gedaagde] is benaderd omdat die wist dat hij op zoek was naar huurruimte.
4.3
[gedaagde] ontkent dat hij het gehuurde heeft onderverhuurd. Volgens hem is sprake van een misverstand. Tijdens het onderzoek dat door de gemeente Eindhoven is ingesteld had hij kennissen van zijn ex-partner op bezoek. Die kennissen zijn twee dagen gebleven. Er blijven wel vaker mensen slapen bij hem, maar nooit voor geld, aldus [gedaagde] .
4.4
De kantonrechter stelt voorop dat op Woonbedrijf ingevolge artikel 150 Rv Pro de stelplicht en de bewijslast rust van de door haar gestelde tekortkoming, omdat zij zich op de rechtsgevolgen daarvan beroept. Met de brief van de gemeente Eindhoven van 18 september 2019 en het daarbij behorende rapport en de klachten die bij Woonbedrijf zelf zijn binnengekomen heeft Woonbedrijf naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aangetoond dat [gedaagde] kamers in het gehuurde door anderen liet bewonen. Of [gedaagde] daarvoor al dan niet geld kreeg is niet bepalend. Ook gratis verblijf in het gehuurde kan in strijd zijn met de bepalingen van de huurovereenkomst. Er waren per kamer tenminste twee slaapplekken gecreëerd. Een kamer was afgesloten toen de gemeente het gehuurde kwam controleren. Dit alles wijst op gebruikmaking door derden.
[gedaagde] heeft het gelaten bij een ontkenning dat hij het gehuurde geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, althans in gebruik heeft gegeven aan derden. [gedaagde] heeft geen verklaringen overgelegd van de personen die tijdens de controle door de gemeente Eindhoven in het gehuurde aanwezig waren. Zijn lezingen verschillen daarover. Eerst zouden het kennissen van zijn ex-partner zijn en tijdens de mondelinge behandeling sprak hij van mensen die hem met een vrouw kennis wilden laten maken. Er is echter geen sprake van de aanwezigheid van een vrouw in het gehuurde geweest. [gedaagde] heeft ook geen (tegen) bewijs aangeboden.
4.5
Op grond van het voorgaande wordt het ervoor gehouden dat [gedaagde] zodanig in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst is tekort geschoten, dat ontbinding van die huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Dat [gedaagde] al 25 jaar een woning van Woonbedrijf huurt en de huurpenningen op tijd betaald acht de kantonrechter niet zwaarwegend genoeg om de tekortkoming door [gedaagde] terzijde te kunnen stellen.
Van Woonbedrijf kan niet worden gevergd dat zij [gedaagde] nog langer in het genot van het gehuurde laat. De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen worden toegewezen.
De kantonrechter zal de termijn waarbinnen door [gedaagde] dient te worden ontruimd, vaststellen op veertien dagen na betekening van het vonnis.
4.6
De vordering wegens huur dan wel schadevergoeding (gebruiksvergoeding) tot aan de ontruiming is eveneens toewijsbaar.
4.7
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf de 15e dag nadat [gedaagde] schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand.
4.8
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in deze procedure toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.
In het incident
4.9
Woonbedrijf verzoekt, in afwachting van de beslissing in de bodemzaak, bij wijze van voorlopige voorziening ontruiming van het gehuurde.
[gedaagde] verzet zich daartegen.
4.1
Omdat in de hoofdzaak al is beslist dat [gedaagde] het gehuurde zal moeten ontruimen hoeft daarop in het incident geen beslissing meer te worden gegeven.
5.De beslissing
De kantonrechter:
In de hoofdzaak
ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende het gehuurde gelegen aan het adres [adres] in [woonplaats] ;
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en goederen te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonbedrijf te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om vanaf de dag van ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag van de ontruiming als vergoeding voor het gebruik van het gehuurde aan Woonbedrijf te betalen een bedrag van € 597,56 per maand, bij niet-tijdige betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata van de termijnen tot aan de dag van volledige voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, aan de zijde van Woonbedrijf tot vandaag vastgesteld op € 101,05 aan explootkosten, € 121,00 aan griffierecht en € 360,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), met de wettelijke rente hierover vanaf de 15e dag nadat [gedaagde] schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 120,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
In het incident
verstaat dat op het incident geen beslissing meer hoeft te worden gegeven.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Godrie, en in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2020.