Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 19/3111
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 januari 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigden: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Veldhoven, verweerder
(gemachtigden: H.A.M. van den Berkmortel en mr. A.G. Hendriks).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op € 536.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 22 oktober 2019 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en [naam 2] , als waarnemers van gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
Formeel
1. Ter zitting heeft eiser betoogd dat het verweerschrift buiten beschouwing moet worden gelaten, omdat dit niet binnen de termijn genoemd in artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is overgelegd. De rechtbank ziet geen aanleiding het verweerschrift buiten beschouwing te laten, omdat de termijn genoemd in voormeld artikel niet van toepassing is. De rechtbank heeft namelijk niet uitdrukkelijk om het verweerschrift verzocht, als bedoeld in de tweede zin van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb. Voorts is het verweerschrift niet zo laat ingebracht, dat daardoor sprake is van strijd met de goede procesorde.
2.1.
In zijn beroepschrift heeft eiser aangevoerd dat de verkoopadvertentie van de woning [adres 2] niet te vinden is en ook de KOUDV factoren niet inzichtelijk gegeven zijn. Ter zitting heeft eiser aangegeven dat voor alle vergelijkingsobjecten in bezwaar geldt dat het taxatieverslag en de KOUDV-factoren niet verstrekt zijn. Daarbij heeft eiser erop gewezen dat in bezwaar is verzocht om de opbouw van de kavelwaarde, de zogeheten grondstaffel, en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren voor onderhavig object en de vergelijkingsobjecten, tijdig (voor het plaatsvinden van de hoorzitting) te verstrekken.
2.2.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat eiser deze grond in beroep slechts wat betreft de woning [adres 2] heeft aangevoerd. Daarbij heeft verweerder zich tevens op het standpunt gesteld dat de woning [adres 2] niet in het taxatieverslag was opgenomen, zodat de informatie over deze woning niet als op de zaak betrekking hebbend stuk voorafgaand aan het horen ter inzage hoefde te worden gelegd. Voor zover eiser aanvoert dat van alle vergelijkingsobjecten in bezwaar het taxatieverslag en de KOUDV-factoren niet verstrekt zijn, stelt verweerder zich op het standpunt dat deze beroepsgrond tardief is ingebracht.
2.3.
Wat betreft de woning [adres 2] stelt de rechtbank vast dat eiser ter zitting heeft aangegeven dat hij over de procedure in beroep geen klachten heeft. De rechtbank stelt voorts vast dat deze woning is vermeld op de in beroep overgelegde waardematrix waarop de KOUDV-factoren zijn vermeld. In zoverre faalt deze beroepsgrond. De rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder ook de verkoopadvertentie had moeten overleggen. Het is de rechtbank niet gebleken dat verweerder over deze informatie beschikt. Wat betreft de ter zitting ingebrachte beroepsgrond dat van alle vergelijkingsobjecten in bezwaar het taxatieverslag en de KOUDV-factoren niet verstrekt zijn, overweegt de rechtbank dat verweerder zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat deze beroepsgrond tardief is ingebracht. Nu eiser weliswaar in bezwaar om deze gegevens heeft verzocht, maar in zijn beroepschrift slechts ten aanzien van de woning [adres 2] heeft aangevoerd dat de verkoopinformatie niet te vinden is en de KOUDV-factoren niet inzichtelijk gegeven zijn, heeft verweerder mogen aannemen dat eiser wat betreft de andere referentieobjecten inmiddels niet langer prijs stelde op de informatie.
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning uit 1994. De woning, gelegen in de wijk De Kelen, bestaat uit een woning van 608 m3, met een aanbouw van 65 m3, 4 dakkappellen en vrijstaande garage van 91 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 473 m².
Geschil en beoordeling
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiser bepleit een waarde van € 512.000 en verwijst naar het taxatierapport van [naam 3] . en [naam 2] van 27 mei 2019. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 536.000) naar de getaxeerde waarde (€ 543.000), zoals opgenomen in de waardematrix die op 21 juli 2020 is opgesteld door taxateur H.A.M. van den Berkmortel.
4. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
5. Verweerder heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met drie in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Deze vergelijkingsobjecten zijn verkocht rond de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Verweerder dient wel aannemelijk te maken dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de inhoud, bouwjaar, de aanwezigheid van bijgebouwen, de perceeloppervlakte en de ligging, voldoende rekening is gehouden.
6. Ter zitting hebben partijen nog gesproken over de correcties op de prijs per m3, maar namens eiser is aangegeven dat voldoende inzichtelijk is hoe verweerder tot de gecorrigeerde prijs per kubieke meter is gekomen. Daarom zal de rechtbank dit punt verder niet bespreken.
7. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als vergelijkingsobject te gebruiken voor de waardebepaling van de woning. Deze woningen zijn, net als de woning, vrijstaand en de woningen staan in de wijk De Kelen. Er zijn weliswaar verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, maar de verschillen tussen de drie vergelijkingsobjecten en de woning zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank met de waardematrix aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, zoals bouwjaar, kwaliteit, inhoud van de woning en oppervlakte van het kavel voldoende rekening is gehouden. Wat betreft de woning aan de [adres 4] heeft eiser weliswaar betoogd dat deze woning volgens de waardematrix wat betreft de voorzieningen en het onderhoud van gelijk niveau is als de woning, maar dat deze woning beter is onderhouden en een beter voorzieningenniveau heeft. Verweerder heeft zich echter op het standpunt gesteld dat de woning [adres 4] geen heel luxe woning is. De woning is volgens verweerder na de koop voorzien van een nieuwe keuken. De rechtbank heeft geen aanleiding om aan de juistheid hiervan te twijfelen.
8. Eiser voert aan dat verweerder er onvoldoende rekening heeft gehouden dat de woning nabij een sportpark is gelegen. Dit geldt volgens eiser weliswaar ook voor de woning aan de [adres 2] , maar niet voor de andere referentiewoningen. Deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de referentiewoningen in de directe omgeving van de woning zijn gelegen en een gemiddelde ligging hebben. Net als de woning [adres 2] is ook de woning [adres 4] bij het sportpark is gelegen en zelfs op kortere afstand dan de onderhavige. De woning [adres 3] is weliswaar meer in de wijk gelegen, maar mist daardoor het uitzicht over het groen. Volgens verweerder is de ligging vergelijkbaar. De rechtbank overweegt dat bij de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 2] ook in meer of mindere mate sprake is van gestelde waardedruk, terwijl de woning aan de [adres 3] het uitzicht over het groen mist. De waardedruk is daarmee voldoende verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
9. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met de door hem overgelegde waardematrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgestelde waarde van
536.000 niet te hoog is.
536.000 niet te hoog is.
10. Eiser heeft in beroep een taxatierapport overgelegd. De rechtbank overweegt dat eiser hiermee de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Aan het door eiser overgelegde taxatierapport kent de rechtbank geen doorslaggevende betekenis toe, omdat in het taxatierapport - anders dan in verweerders taxatierapport - een uitsplitsing van de relevante waardeonderdelen van de woning naar hoofdbouw, aanbouwen en/of bijgebouwen ontbreekt.
11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Bijleveld, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 15 januari 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.