Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/558
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juni 2021 in de zaak tussen
[eiseres] te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder
(gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op € 350.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 10 januari 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en een taxatierapport overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 juni 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en taxateur [naam] .
Overwegingen
Feiten
Eiseres is eigenaar van de woning, een twee-onder-één-kapwoning uit 1961. De woning heeft een inhoud van 379 m³ en beschikt over een aanbouw van 88 m³, een garage van 81 m³ en een dakkapel. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 349 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiseres bepleit een waarde van € 312.000 en verwijst naar het taxatierapport opgesteld op 27 september 2019 door taxateur [naam] Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 350.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 30 april 2021 is opgesteld door taxateur [naam] .
De op de zaak betrekking hebbende stukken
2. Eiseres heeft aangevoerd, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316), dat zij noch bij de hoorzitting noch bij de uitspraak op bezwaar de beschikking heeft gekregen over de door haar opgevraagde taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de vergelijkingsobjecten. Hierdoor heeft verweerder geen inzicht verschaft in zijn taxatie.
3. Gelet op het genoemde arrest van de Hoge Raad moet verweerder zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de bij een geautomatiseerd proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames, indien eiseres de juistheid daarvan wil controleren en gemotiveerd wil betwisten. Verweerder heeft in dit verband gewezen op het taxatieverslag dat in de bezwaarfase bij e-mailbericht van 1 mei 2019 aan eiseres is verzonden. Hieruit kon eiseres volgens verweerder afleiden dat de drie vergelijkingspanden in dezelfde wijk liggen als de woning (Rosmalen-Noord), van hetzelfde type zijn, een vergelijkbaar bouwjaar hebben en een goed vergelijkbare totaalinhoud. Tevens hebben twee van deze vergelijkingsobjecten een nagenoeg gelijke oppervlakte als de woning. Naar aanleiding van het verzoek van eiseres om aanvullende informatie, heeft verweerder bij e-mailbericht van 11 oktober 2019 de grondstaffel en de taxatiekaart van de woning aan eiseres toegestuurd met daarop vermeld de KOUDV-factoren. De rechtbank is het met verweerder eens dat indien deze informatieverstrekking volgens eiseres niet voldoende was, het op haar weg had gelegen om tijdens de hoorzitting van 16 oktober 2019 kenbaar te maken dat de waardevaststelling met de door verweerder verstrekte gegevens voor haar nog steeds niet inzichtelijk was. Nu eiseres dat niet heeft gedaan, mocht verweerder ervan uitgaan dat was voldaan aan de verplichting van artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht om de op de zaak betrekking hebbende stukken te overleggen. Daarbij betrekt de rechtbank ook dat eiseres zich reeds in de bezwaarfase liet bijstaan door een professioneel gemachtigde. Deze beroepsgrond slaagt niet.
De WOZ-waarde
4. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
5. Bij haar beoordeling neemt de rechtbank als uitgangspunt dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten – zo dat al mogelijk zou zijn – niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij verweerder inzichtelijk moet maken dat met de onderlinge verschillen rekening is gehouden. Verweerder heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met drie in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adres] en [adres] , alle gelegen te [woonplaats] . De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten betreffen, evenals de woning, twee-onder-één-kapwoningen en komen qua ligging en bouwjaar voldoende overeen met de woning. Uit de waardematrix blijkt dat verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen in grootte, kwaliteit, onderhoud en luxe/voorzieningen door de uit de (geïndexeerde) verkoopcijfers afgeleide m³-prijzen van de vergelijkingsobjecten te corrigeren. Middeling van de aldus gecorrigeerde m³-prijzen van de drie vergelijkingsobjecten leidt tot de (gewogen) prijs per m³ van de woning. Hiermee heeft verweerder voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de prijs per m³ van de hoofdbouw van de woning is gekomen.
6. De drie gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn daarnaast alle binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht en de verkoopcijfers zijn door verweerder geïndexeerd naar de waardepeildatum. Ook heeft verweerder in zijn waardematrix de bijgebouwen uitgesplitst en inzichtelijk gemaakt welke waarde hij aan elk van deze objectonderdelen heeft toegekend. Verweerder heeft de grondwaarde vastgesteld aan de hand van de in de gemeente gehanteerde grondstaffelmethode, waarbij naarmate de grondoppervlakte groter is, de prijs per vierkante meter lager wordt. De grondstaffel is gevoegd bij het taxatierapport. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van verweerder in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
7. Op de zitting heeft eiseres naar voren gebracht dat zowel de kwaliteit, als de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau van het vergelijkingsobject [adres] op een code 8 (goed) hadden moeten worden gesteld in plaats van een code 6 (redelijk) waarop verweerder het in zijn waardematrix heeft gewaardeerd. Het vergelijkingsobject [adres] had voor zowel de onderhoudstoestand als het voorzieningenniveau een code 7 (redelijk tot goed) moeten krijgen in plaats van de door verweerder toegekende code 6. De rechtbank stelt vast dat eiseres zijn stelling dat verweerder de kwaliteit, de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau van deze twee vergelijkingsobjecten te laag heeft gewaardeerd niet nader heeft onderbouwd, bijvoorbeeld door het overleggen van foto’s of andere informatie. Deze beroepsgrond slaagt niet.
8. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld, omdat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning, zoals de badkamer, de keuken en het sanitair. Daarnaast heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met het achterstallig onderhoud van de woning.
9. Deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft toegelicht dat de taxateur de woning op 10 december 2020 en 24 februari 2021 inpandig heeft opgenomen en het luxe- en voorzieningenniveau heeft gewaardeerd als redelijk (code 3 op een schaal van 1 tot 5). Zo is gebleken dat de keuken die dateert uit 1990, weliswaar niet luxe is, maar wel goed bruikbaar. Ook de badkamer die naar verwachting ook dateert uit de jaren negentig, is goed bruikbaar. Verweerder heeft met de gedateerde voorzieningen van de woning rekening gehouden door in de waardematrix het luxe- en voorzieningenniveau te waarderen als matig tot redelijk (code 5 op een schaal van 1 tot 10). De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling op zitting dat het voorzieningenniveau lager moet worden gewaardeerd, omdat een potentiële koper een keuken of badkamer uit 1990 per definitie meteen vervangt. Verweerder stelt naar het oordeel van de rechtbank terecht dat de objectieve staat van de voorzieningen bepalend is voor de waardering ervan. Daarbij overweegt de rechtbank dat verweerder rekening heeft gehouden met het betere luxe- en voorzieningenniveau van de drie vergelijkingsobjecten – twee hebben een code 6 en één een code 7 – door per punt verschil een negatieve correctie van 5% toe te passen op de m³-prijzen van de vergelijkingsobjecten. Naar aanleiding van de bij de inpandige opname vastgestelde matige tot redelijke onderhoudstoestand van de woning, heeft verweerder in de waardematrix de onderhoudstoestand van de woning gekwalificeerd met een code 5 “matig tot redelijk”. Met de betere onderhoudstoestand van de drie vergelijkingsobjecten – twee hebben een code 6 en één een code 8 – is rekening gehouden door per punt verschil een negatieve correctie van 5% toe te passen op de m³-prijzen van de vergelijkingsobjecten. Met de hiervoor genoemde correcties is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen in luxe- en voorzieningenniveau en de verschillen in de onderhoudstoestand tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
10. Eiseres heeft ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde verwezen naar het taxatierapport van 27 september 2019. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres hiermee haar waarde niet aannemelijk gemaakt. In het taxatierapport heeft eiseres onvoldoende inzicht geboden in de waardeopbouw van de woning in relatie tot de verkoopprijzen van de drie gehanteerde vergelijkingsobjecten. Zo ontbreekt in dit taxatierapport een uitsplitsing van de relevante waardeonderdelen van de woning en de vergelijkingsobjecten naar hoofdbouw en bijgebouwen met vermelding van de daarbij behorende kubieke of vierkante meters. Ook wordt zowel van de woning als van de vergelijkingsobjecten geen prijs per vierkante of kubieke meter van de grond of van de hoofd- en bijgebouwen genoemd. Eiseres heeft daarmee niet (rekenkundig) onderbouwd hoe tot de genoemde getaxeerde waarde van de woning is gekomen. Het enkel inbrengen van verkoopgegevens met een aantal objectkenmerken acht de rechtbank onvoldoende om te beoordelen of deze transacties beter vergelijkbaar zijn dan die verweerder heeft gebruikt. De rechtbank kan daarom aan het taxatierapport van eiseres niet dezelfde waarde hechten als zij daaraan toekent.
11. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de toelichting daarop, in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is daarom van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgestelde waarde van € 350.000 niet te hoog is. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt.
12. Het beroep is ongegrond.
De redelijke termijn
13. Eiseres heeft op de zitting om schadevergoeding verzocht vanwege de schending van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6, eerste lid, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). Uitgangspunt bij die beoordeling is dat van een dergelijke schending sprake is als meer dan twee jaren zijn verstreken tussen het maken van bezwaar en het doen van uitspraak door de rechtbank.
14. Eiseres heeft op 4 april 2019 bezwaar gemaakt en de rechtbank doet heden uitspraak. Daarmee zou de redelijke termijn in beginsel zijn geschonden.
15. Bij het bepalen van genoemde schadevergoeding dient echter ook de procesopstelling van eiseres te worden betrokken. Verweerder heeft in dit verband op de zitting naar voren gebracht dat (het kantoor van) de gemachtigde van eiseres bij brief van 27 december 2018 heeft gevraagd om werkafspraken te maken over de afhandeling van de bezwaren en het inplannen van de hoorzittingen over het belastingjaar 2019. Bij hoorzittingen die na 1 augustus 2019 plaatsvinden, wordt namens (het kantoor van) de gemachtigde van eiseres akkoord gegaan met een matiging van de proceskostenvergoeding voor de hoorzittingen. Uiterlijk drie weken voorafgaand aan de hoorzitting zal een gemotiveerd bezwaarschrift worden ingezonden, zo wordt toegezegd in de genoemde brief. In reactie hierop heeft verweerder bij brief van 25 januari 2019 gesteld de hoorzittingen in week 20 en 21 te willen inplannen, waarop het (het kantoor van) de gemachtigde van eiseres bij e-mailbericht van 17 februari 2019 heeft laten weten dat planning in deze weken niet schikt en het voorstel gedaan voor het plannen van de hoorzittingen in week 27. Daarbij is herhaald dat slechts sprake kan zijn van een matiging van de proceskostenvergoeding voor de hoorzittingen indien deze na 1 augustus 2019 plaatsvinden. Bij e-mailbericht van 25 februari 2019 heeft verweerder in reactie op dit voorstel laten weten dat de hoorzittingen in augustus 2019 worden gepland onder de voorwaarde dat de proceskostenvergoeding voor een hoorzitting wordt gesteld op 0,5 punt bij een gegrond bezwaar. Ruim vier maanden later, namelijk bij een e-mailbericht van 1 juli 2019, heeft (het kantoor van) de gemachtigde van eiseres hierop gereageerd en verweerder laten weten dat pas vanaf 30 augustus 2019 ruimte is voor het plannen van hoorzittingen waarbij het verzoek is gedaan de hoorzittingen te plannen in september 2019 of later in het jaar. Tevens wordt ingestemd met de voorgestelde proceskostenmatiging. Verweerder heeft op de zitting een exemplaar van de hiervoor genoemde correspondentie overgelegd aan de rechtbank en aan de gemachtigde van eiseres. Daarnaast heeft verweerders gemachtigde op de zitting toegelicht dat de gronden van bezwaar in de verschillende zaken vanaf 14 september 2019 tot eind september 2019 aan verweerder zijn toegestuurd. In deze zaak heeft de nadere aanvulling van de gronden plaatsgevonden bij brief van (het kantoor van) de gemachtigde van eiseres van 27 september 2019. De hoorzitting heeft plaatsgevonden op 16 oktober 2019.
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen ziet de rechtbank aanleiding om de aanvang van de redelijke termijn te bepalen op 27 september 2019, de datum waarop (het kantoor van) de gemachtigde van eiseres de aanvulling op het bezwaar heeft ingediend bij verweerder. Gelet op dat aanvangsmoment en de datum waarop de rechtbank uitspraak doet is de onder 13. genoemde redelijke termijn in deze zaak niet verstreken. Er bestaat dan ook geen aanleiding om een schadevergoeding toe te kennen zoals door eiseres is verzocht.
17. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
De proceskosten
18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
drs. J.G.J. van Geesink, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 17 juni 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.