Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/1847
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Son en Breugel, verweerder
(gemachtigde: I.J. Cramer).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te Son en Breugel (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 472.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 29 mei 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juni 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam], kantoorgenoot van gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning uit 1967. De woning, gelegen in Son en Breugel, bestaat uit een hoofdbouw van 545 m³, een garage van 95 m³ en een berging van 35 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van 671 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 414.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 472.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 7 april 2021 is opgesteld door taxateur P.J.G. Jansen.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Eiser voert dat verweerder ten onrechte geen rekening houdt met het feit dat de woning in 2017 en 2018 te koop heeft gestaan voor € 449.000 en voor die prijs niet is verkocht. Deze beroepsgrond slaagt niet. Voor de toepassing van de Wet WOZ zijn gerealiseerde transactiecijfers van belang. Dit betekent dat vraagprijzen niet gebruikt kunnen worden ter onderbouwing van de WOZ-waarde.
4. De rechtbank constateert dat verweerder in beroep de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] ter onderbouwing van de waarde heeft laten vallen, en heeft vervangen door een tweetal andere vergelijkingsobjecten, te weten [adres 4] en [adres 5]. Deze vergelijkingsobjecten zijn door eiser aangedragen in het beroepschrift. Vergelijkingsobject [adres 6] is zowel in de taxatie in de bezwaarprocedure als in de taxatie in de beroepsprocedure gebruikt. Tussen partijen is de bruikbaarheid van de vergelijkingsobjecten niet in geschil.
5. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. Badkamer, keuken en sanitair zijn verouderd en dit heeft een negatieve invloed op de waarde. Deze beroepsgrond slaagt niet
.Verweerder heeft de voorzieningen als gemiddeld gewaardeerd en dat onderbouwd met de verkoopbrochure uit 2017. Uit de foto’s in die brochure blijkt volgens verweerder dat sprake is van een gemiddeld niveau van voorzieningen, omdat niet blijkt dat er sprake is van grote plus- of minpunten. De rechtbank kan verweerder daarin volgen. Hoewel de rechtbank zich kan voorstellen dat keuken en badkamer niet helemaal meer naar de huidige mode zijn, ziet zij daarin onvoldoende aanleiding om het voorzieningenniveau als ondergemiddeld te kwalificeren. Keuken, badkamer en toilet betreffen immers nette ruimtes, waar alle benodigde apparatuur aanwezig is.
.Verweerder heeft de voorzieningen als gemiddeld gewaardeerd en dat onderbouwd met de verkoopbrochure uit 2017. Uit de foto’s in die brochure blijkt volgens verweerder dat sprake is van een gemiddeld niveau van voorzieningen, omdat niet blijkt dat er sprake is van grote plus- of minpunten. De rechtbank kan verweerder daarin volgen. Hoewel de rechtbank zich kan voorstellen dat keuken en badkamer niet helemaal meer naar de huidige mode zijn, ziet zij daarin onvoldoende aanleiding om het voorzieningenniveau als ondergemiddeld te kwalificeren. Keuken, badkamer en toilet betreffen immers nette ruimtes, waar alle benodigde apparatuur aanwezig is.
6. Eiser voert aan dat zijn woning in matige onderhoudstoestand verkeert. Objecten waarbij sprake is van een matig tot slechte onderhoudstoestand worden moeilijker verkocht en verweerder heeft daar onvoldoende rekening mee gehouden. Eiser heeft daartoe verwezen naar de notitie van de Waarderingskamer van 25 mei 2009. Door vermindering van het aantal beschikbare verkopen naar de waardepeildatum 2009 zal sprake zijn van een aantal nieuwe categorieën woningen waarvan het aantal verkopen meer dan gemiddeld is afgenomen, zoals woningen in het duurste marktsegment en woningen met een relatief laag onderhoudsniveau. Voor een juiste taxatie zal het volgens eiser dan nodig zijn aanvullende kengetallen (een correctie) te gebruiken. De woning van eiser betreft een dergelijke woning. Deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft het onderhoudsniveau als gemiddeld gewaardeerd. Verweerder heeft dat onderbouwd met de verkoopbrochure uit 2017. De rechtbank volgt verweerder erin dat uit de verkoopbrochure niet blijkt dat het onderhoudsniveau van de woning van eiser slechter is dan gemiddeld. Hoewel eiser op de zitting heeft aangegeven dat in een dergelijke verkoopbrochure de woning zo positief mogelijk wordt neergezet, en deze daarom niet als leidraad mag dienen voor het bepalen van het onderhoudsniveau, vindt de rechtbank dat verweerder hier terecht wel waarde aan heeft gehecht. Daarbij betrekt de rechtbank dat eiser op de zitting weliswaar heeft gesteld dat er sprake is van achterstallig schilderwerk, maar deze stelling niet nader heeft onderbouwd. Voor zover is verwezen naar de notitie van de Waarderingskamer slaagt deze beroepsgrond niet. Niet alleen is er geen sprake van een woning die in matige onderhoudstoestand verkeert, ook dateert deze notitie uit het begin van de zogenoemde economische crisis, die inmiddels ruim in het verleden ligt. In het marktsegment van woningen met een relatief laag onderhoudsniveau zijn inmiddels ruim voldoende verkoopcijfers aanwezig om een duidelijk beeld te kunnen ontwikkelen van het waardeniveau van dit segment, zodat de notitie op dit punt geen betekenis kan toekomen.
7. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de mindere ligging van zijn woning. Aan de achterzijde van de woning zijn tennisbanen en korfbalvelden gelegen. Dat geeft licht- en geluidsoverlast en heeft daarom een negatieve invloed op de waarde. Deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat uit de marktanalyse niet is gebleken dat woningen die relatief dichtbij de tennis- en korfbalvelden liggen minder opbrengen. Verweerder verwijst daartoe naar de verkopen van [adres 6] en [adres 4], die ook dicht bij de sportvelden liggen. Hoewel iemand deze ligging wel als slecht kan ervaren, is het daarom volgens verweerder niet zo dat ligging vlakbij deze velden per definitie een negatieve invloed heeft op de waarde. De rechtbank kan verweerder daarin volgen. Het is de rechtbank onvoldoende gebleken dat de overlast die wordt ervaren van de sportvelden dermate is dat dit een negatieve correctie op de ligging rechtvaardigt. Daarbij betrekt de rechtbank dat er nog een behoorlijke afstand ligt tussen de woning van eiser en de sportvelden, met daartussenin onder andere een forse bomenrij. Ook de door eiser opgevoerde verkoop van [adres 7], die volgens eiser onderbouwt dat de ligging aan de sportvelden weldegelijk een negatief effect heeft op de waarde, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft aangegeven dat [adres 7] absoluut niet vergelijkbaar is met de woning van eiser, omdat dit een bungalow met bergzolder betreft die in uitgewoonde staat is verkocht. De rechtbank heeft geen aanleiding om daaraan te twijfelen. Nog los van de bruikbaarheid van object [adres 7] ziet de rechtbank in de rekenexercitie zoals die door eiser op de zitting is gedaan overigens ook geen aanleiding voor het oordeel dat de verkoopprijs van [adres 7] de slechtere ligging onderbouwt. Uitgaand van de door eiser gestelde geïndexeerde verkoopprijs van € 410.000 betekent dat, dat na aftrek van de grondwaarde volgens de grondstaffel een waarde voor de opstal resteert van circa € 85.000. Dat bedrag komt de rechtbank niet per definitie onrealistisch laag voor, voor een bungalow met bergzolder die in uitgeleefde staat is verkocht.
8. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de inhoud, de aanwezigheid van bijgebouwen/garage en de perceeloppervlakte, voldoende rekening is gehouden. Uit de matrix die door verweerder in beroep is ingebracht volgt dat 15% gecorrigeerd is voor afwijkende cijfers voor ‘voorzieningen’ bij de objecten [adres 6] en [adres 5]. Uit de door verweerder ingebrachte grondstaffel blijkt dat eveneens rekening is gehouden met de afnemende meeropbrengst van de perceeloppervlakte. Uit de grondstaffel volgt immers dat de eerste 600 m² perceeloppervlak een hogere prijs per m² hebben dan het aantal m³ dan boven de 600 m² ligt.
9. Uit de (gecorrigeerde) prijs per m³ die uit de matrix van verweerder blijkt, stelt de rechtbank vast dat de prijs per m³ van de woning van eiser een stuk hoger ligt dat de prijs van vergelijkingsobject [adres 6]. In zoverre kan de rechtbank volgen dat eiser zich op het standpunt stelt dat zijn woning hoog gewaardeerd is ten opzichte van vergelijkingsobject [adres 6]. Worden echter ook de overige twee vergelijkingsobjecten in ogenschouw genomen, dan stelt de rechtbank vast dat de (gecorrigeerde) prijs per m³ van de woning van eiser mooi in lijn ligt met [adres 4], en zelfs beduidend lager ligt dan die van [adres 5]. Daarmee ligt de prijs per m³ ongeveer op het gemiddelde van de drie vergelijkingsobjecten. De rechtbank is om die reden van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 472.000 niet te hoog is.
10. Eiser heeft op de zitting toegelicht dat de door hem bepleite waarde van € 414.000 kan worden onderbouwd door uit te gaan van de gemiddelde prijs per m³ van twee van de drie door verweerder gekozen vergelijkingsobjecten, aangevuld met het verkoopcijfer van [adres 7]. De rechtbank oordeelt dat eiser hiermee de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt heeft. Zoals de rechtbank onder punt 7 al heeft besproken, is [adres 7] namelijk geen bruikbaar vergelijkingsobject. Door eiser is de stelling van verweerder dat dit een bungalow betreft die in uitgeleefde staat is verkocht niet weersproken. Om die reden kan de verkoopprijs van [adres 7] niet worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning van eiser.
11. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde van € 472.000 niet te hoog is.
12. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. S.L. Burg, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 2 juli 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.