ECLI:NL:RBOBR:2021:4104

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 20/2206

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 juli 2021 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser,

de heffingsambtenaar van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten, verweerder

(gemachtigde: I. Cramer).

Procesverloop

Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 421.000. In het aanslagbiljet is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 1 juli 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is via een beeldverbinding (Skype) besproken tijdens een inlichtingencomparitie op 25 maart 2021. Eiser was daarbij aanwezig. Verweerder heeft wel voorafgaand aan de comparitie toegezegd om deze bij te wonen, maar was niet aanwezig. De griffier heeft tijdens de comparitie een aantal malen getracht telefonisch contact te leggen met de gemachtigde van verweerder, maar dat bleef zonder resultaat. Daarop is de comparitie voortgezet in afwezigheid van verweerder.

In het proces-verbaal van de comparitie is onder meer opgenomen dat eiser binnen één week (rechtbank: verschrijving, behoort twee weken te zijn) kan reageren, en verweerder daarop binnen twee weken kan reageren.

Eiser heeft op 3 april 2021 een schriftelijke reactie ingediend. De reactie is doorgestuurd naar verweerder, maar verweerder heeft niet gereageerd.

Onder toepassing van artikel 8:57, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is een nadere zitting achterwege gebleven, waarna de rechtbank het onderzoek heeft gesloten.

Overwegingen

Feiten

Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een geschakelde woning uit 1985. De woning, gelegen in [woonplaats] , omvat de woning (372 m³) met dakkapel, een garage (63 m³), een aanbouw dan wel een verlengde garage (50 m³) en een overkapping (18 m²). Het perceel heeft een oppervlakte van 404 m².

Geschil en beoordeling

1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit, gelet op zijn reactie van 3 april 2021, een waarde van € 370.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 421.000) naar de getaxeerde waarde (€ 425.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 10 februari 2021 is opgesteld door taxateur P.J.G. Jansen.

2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

3. De rechtbank stelt vast dat verweerder in beroep het object opnieuw heeft laten taxeren. De taxateur heeft de objectkenmerken vastgelegd in de waardematrix van 10 februari 2021. Eiser heeft, behoudens het onderdeel dat verweerder aanduidt als ‘aanbouw’, de overige objectkenmerken niet weersproken. De rechtbank zal bij de beoordeling van het beroep daarom uitgaan van de juistheid van die in de waardematrix van verweerder beschreven objectgegevens.

4. Eiser voert wel aan in zijn reactie van 3 april 2021 dat verweerder ten onrechte een verlenging van de garage aanziet voor een aanbouw. Ter onderbouwing heeft eiser de originele factuur (uit 1984) overgelegd, waaruit volgt dat bij de bouw sprake was van een verlenging van de garage met 4 meter. Verweerder heeft niet gereageerd op de reactie van eiser, terwijl de rechtbank verweerder bij brief van 28 april 2021 wel daartoe in de gelegenheid heeft gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is daarmee de juistheid van de stelling van eiser onweersproken gebleven. De rechtbank ziet geen reden te twijfelen aan eisers stelling dat er geen sprake is van een aanbouw, maar van een (verlengde) garage. De rechtbank zal daarom dit onderdeel met de inhoud waarvan partijen uitgaan, te weten 50 m³, toevoegen aan de garage. Dit betekent dat, zoals eiser stelt, de (verlengde) garage in totaal een inhoud heeft van 113 m³.

5. Eiser voert aan dat de waarde van de woning in vergelijking met die van het vorige belastingjaar met 19,2% is gestegen, terwijl uit gegevens van de Waarderingskamer een percentage van 7,9% blijkt. Deze beroepsgrond slaagt niet. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingtijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Voorts kan aan de waardeontwikkeling van onroerende zaken in het algemeen of in de regio geen doorslaggevende betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak. In dit geval heeft verweerder de waarde van de woning onderbouwd met transactiecijfers van een drietal woningen, gelegen in de buurt van eisers woning en verkocht rondom de waardepeildatum. In deze transactiecijfers zijn de marktbewegingen verdisconteerd.

6. Eiser voert, kort gezegd, aan dat dat verweerder de waarde te hoog heeft bepaald. Uit de goed vergelijkbare transactie [adres] volgt namelijk een lagere waarde. Ook leidt de foutieve aanduiding van een deel van de garage als ‘aanbouw’ tot een lagere waarde, aldus eiser.

7. Verweerder heeft de waarde van de woning in de beroepsfase onderbouwd met drie in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adres] en [adres] , en [adres] . Daarbij springt in het oog dat twee vergelijkingsobjecten zijn gelegen in
dezelfde straat. De transacties zijn gerealiseerd voor en na de waardepeildatum. De transactie [adres] is weliswaar bijna anderhalf jaar na de waardepeildatum gerealiseerd, maar de rechtbank is van oordeel dat niet daarom die transactie wordt verworpen. Verweerder heeft namelijk de transactieprijs geïndexeerd en qua objectkenmerken is [adres] , evenals [adres] , ook zeer goed vergelijkbaar met de woning. Dergelijke transacties zijn te verkiezen boven een transactie in een ander gedeelte van Nuenen dan wel die zijn gerealiseerd dichter bij de waardepeildatum. Dat neemt niet weg dat [adres] , nabij de woning gelegen, ook vergelijkbaar is. Daarbij komt dat die transactie vooral indicatief is vanwege het prijsniveau van een vergelijkbare woning met wat meer inhoud dan de woning van eiser. Eiser heeft dit alles niet weersproken, zodat de gebruikte vergelijkingsobjecten een goede onderbouwing vormen voor de waarde van de woning op de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] hebben bovendien een exact zelfde inhoud en alle vergelijkingsobjecten zijn wat betreft de waardebepalende elementen goed tot zeer goed vergelijkbaar.

8. Verweerder heeft voor de bestaande verschillen wat betreft de inhoud (enkel [adres] dat 78 m³ meer inhoud heeft) in de waardematrix inzichtelijk gemaakt dat de uit de geïndexeerde transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. Ook heeft verweerder in de waardematrix gemotiveerd hoe op grond van de m³-prijzen van de drie verkooptransacties rekenkundig, na correctie op inhoud en KOUDV-factoren, de m³-prijs van de woning is bepaald. Daarbij is van belang dat de woning en de vergelijkingsobjecten nagenoeg dezelfde cijfers hebben voor de KOUDV-factoren. Verweerder heeft daardoor, als resultante van de drie transacties, een waarde voor de woning van € 608 per m³ gehanteerd. Ook heeft verweerder rekening gehouden met de aanwezigheid van bijgebouwen. Uit de matrix volgt ten slotte dat verweerder de verschillen in perceelgrootte heeft betrokken in de waardebepaling. Verweerder is daarbij uitgegaan van een perceeloppervlakte van 404 m² voor de woning en heeft de grondwaarde vastgesteld aan de hand van de in de gemeente gehanteerde grondstaffelmethode, waarbij naarmate de grondoppervlakte groter is, en gerelateerd aan de relevante grondstaffel, de prijs per vierkante meter lager wordt. De grondstaffel is opgenomen in de waardematrix. Hieruit valt het verschil in de grondwaarde tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten af te leiden. Daarbij valt op dat een deel van het waardeverschil met de vergelijkingsobjecten aan [adres] zich laat verklaren door ruim 100 m2 meer aan grond bij de woning van eiser. Eiser heeft dit alles onvoldoende weersproken. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van verweerder in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.

9. De rechtbank ziet op grond van onder 4. wel aanleiding de waarde van de woning aan te passen. Verweerder heeft immers ten onrechte een deel van de (verlengde) garage aangemerkt als aanbouw. De rechtbank zal daarom eiser volgen in zijn berekening en de gehele (verlengde) garage, met een inhoud van in totaal 113 m³ (63 m³ en 50 m³), waarderen met een waarde van € 160 per m³. De door verweerder berekende waarde van de vermeende aanbouw zal de rechtbank schrappen.

10. De rechtbank concludeert dat verweerder in zoverre niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd.

11. Eiser voert nog aan ter onderbouwing van zijn waarde dat die moet worden bepaald op grond van [adres] . De rechtbank volgt eiser niet hierin. Uit de relevante wettelijke bepalingen volgt dat de waarde van de woning moet worden bepaald op basis van een systematische vergelijking van verkooptransacties die in de buurt en rondom de waardepeildatum hebben plaatsgevonden. De verkooptransactie van één vergelijkbare en verkochte woning vormt een te smalle basis voor de onderbouwing. Voor zover eiser nog de transactie [adres] en [adres] heeft genoemd overweegt de rechtbank dat de verschillen tussen de woning en al deze vergelijkingsobjecten (onder andere ten aanzien van kwaliteit, onderhoud, uitstraling, voorzieningen en ligging) niet inzichtelijk zijn gemaakt. Ook heeft eiser niet inzichtelijk gemaakt hoe de waarden van deze objecten zouden moeten leiden tot de door hem bepleite waarde. De door eiser genoemde vergelijkingsobjecten kunnen daarom niet ter onderbouwing van de door hem bepleitte waarde dienen.

11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, ziet de rechtbank aanleiding om na vernietiging van de bestreden uitspraak het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Mede gelet op de gegevens uit de in beroep overgelegde waardematrix en vooral ook wat onder 4. en 9. is overwogen, zal de rechtbank de deelwaarde de (verlengde) garage bepalen op € 18.080. Rekening houdend met de overige waardebepalende onderdelen als weergegeven in de matrix, berekent de rechtbank daarmee de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt die op € 409.000 (afgerond).

13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door haar betaalde griffierecht vergoedt. Gesteld noch gebleken is dat er andere kosten zijn gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak;

stelt de waarde van [adres] per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vast op € 409.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 2 juli 2021.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.