ECLI:NL:RBOBR:2021:5057

• Datum uitspraak: 21 september 2021
• Publicatiedatum: 23 september 2021
• Zaaknummer: C/01/373295 / BP RK 21-425
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: E. Loesberg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verzoek tot inroepen huurbeding afgewezen wegens hogere tegen-taxatie dan hypotheekvordering

Verzoekster, ELQ Portefeuille I B.V., heeft bij de rechtbank Oost-Brabant een verzoek ingediend om verlof te verkrijgen voor het inroepen van het huurbeding en ontruiming van het appartement aan een adres in [plaats]. Dit huurbeding is opgenomen in de hypotheekakte en verbiedt verhuur zonder schriftelijke toestemming van verzoekster.

De hypotheekgever heeft na het vestigen van de hypotheek een huurovereenkomst gesloten zonder toestemming van verzoekster. Uit de Basisregistratie Personen blijkt dat meerdere personen op het adres staan ingeschreven, mogelijk ook onbekende huurders. Verzoekster wil daarom het huurbeding inroepen op grond van artikel 3:264 BW.

De voorzieningenrechter moest beoordelen of bij executoriale verkoop van het appartement in verhuurde staat voldoende opbrengst wordt verkregen om de vordering van verzoekster te voldoen. Een door belanghebbenden overgelegd taxatierapport waardeert het appartement op €480.000, wat hoger is dan de vordering van verzoekster van circa €475.507.

Omdat niet aannemelijk is gemaakt dat de opbrengst onvoldoende zal zijn, en de executiekosten niet gespecificeerd zijn, wordt het verzoek tot inroepen van het huurbeding afgewezen. De ontruiming wordt daarmee niet bevolen.

Uitkomst: Het verzoek tot inroepen van het huurbeding wordt afgewezen omdat de executiewaarde van het verhuurde appartement hoger is dan de vordering van verzoekster.

Uitspraak

beschikking

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats [woonplaats]

zaaknummer / rekestnummer: C/01/373295 / BP RK 21-425

Beschikking van de voorzieningenrechter van 21 september 2021

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ELQ PORTEFEUILLE I B.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

verzoekster,

advocaat mr. P.K.J. van der Wal te Rosmalen

en

1. [gedaagde sub 1] ,

zonder bekende woon- of verblijfplaats binnen of buiten Nederland,

hypotheekgever,

niet verschenen,

2.
[gedaagde sub 2] ,

3.
[gedaagde sub 3]

beiden wonende te [woonplaats] ,

belanghebbenden,

advocaat mr. J. Weijer te [woonplaats] ,

4.
ONBEKENDE HUURDERS ,

wonende te [woonplaats] ,

belanghebbenden,

niet verschenen.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het verzoekschrift met 11 producties ontvangen ter griffie op 29 juli 2021
• de brief van 8 september 2021 van mr. Weijer met één productie
• de mondelinge behandeling die plaats vond op 10 september 2021, vanwege de maatregelen in verband met Covid 19 door middel van een verbinding via Skype. Aan de mondelinge behandeling hebben deelgenomen mr. Van der Wal namens verzoekster en belanghebbenden sub 2 en 3 (hierna respectievelijk [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ) met mr. Weijer.

2. De beoordeling

2.1.

Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof om een beroep te doen op het huurbeding als bedoeld in art. 3:264 leden 5 en 6 BW, alsmede tot ontruiming door de huurder(s) van het appartement met berging en parkeerplaats plaatselijk bekend [adres] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [nummer] en [nummer] , (hierna: het appartement) binnen drie dagen na betekening van deze beschikking.

2.2.

Verzoekster heeft bij deurwaardersexploot van 13 juli 2021 aan belanghebbenden aangezegd dat tot openbare verkoop zal worden overgegaan op 21 oktober 2021 alsmede dat het huurbeding jegens belanghebbenden zal worden ingeroepen.

2.3.

In de hypotheekakte is een huurbeding opgenomen als bedoeld in artikel 3:264 BW, op grond waarvan het de hypotheekgevers niet is toegestaan de onroerende zaak te verhuren, te verpachten of op enigerlei wijze in gebruik te geven, zonder schriftelijke toestemming van verzoekster. De hypotheekgever heeft na het tot stand komen van de hypotheekakte samen met [gedaagde sub 2] een huurovereenkomst woonruimte met betrekking tot het appartement gesloten zonder dat verzoekster daarvoor toestemming heeft gegeven. Uit de Basisregistratie Personen blijkt dat er meerdere personen staan ingeschreven op het adres van het appartement. Deze inschrijvingen dateren van na het tijdstip waarop de hypotheek is gevestigd. Verzoekster kan niet uitsluiten dat er nog andere niet met naam bekende huurders in het appartement wonen. Op grond van art. 3:264 lid 1 BW dient verzoekster dus het huurbeding in te roepen.

2.3.

Art. 3:264 lid 6 BW bepaalt dat de voorzieningenrechter het gevraagde verlof verleent, tenzij ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen, te voldoen. De te beantwoorden vraag is derhalve of door executoriale verkoop van het appartement in verhuurde staat voldoende opbrengst zal worden verkregen om de vordering van verzoekster te voldoen.

2.4.

Mr. Weijer heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling ter zitting bij brief van 8 september 2021 als productie 1 een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt naar aanleiding van de opname en inspectie van het appartement op 30 augustus 2021. De taxatie is uitgevoerd door [de deskundige] van [bedrijfsnaam] in opdracht van [gedaagde sub 2] . Uit het taxatierapport blijkt dat de executiewaarde van het appartement in verhuurde staat op € 480.000,- k.k. wordt gewaardeerd.

Dit is een aanzienlijk hogere waardering dan de waardering van de namens verzoekster aangestelde taxateur (taxatierapport overgelegd als productie 9 bij het verzoekschrift), die de executiewaarde van het appartement in verhuurde staat schatte op € 424.000,-. Aannemelijk is dat de executiewaarde in het door verzoekster overgelegde taxatierapport lager is geschat dan de executiewaarde in het door mr. Weijer overgelegde taxatierapport omdat de in opdracht van verzoekster gedane taxatie een geveltaxatie betreft en er – in tegenstelling tot de in opdracht van [gedaagde sub 2] gedane taxatie – geen inpandige inspectie heeft kunnen plaatsvinden.

Mr. Van der Wal heeft bij de mondelinge behandeling geen stelling ingenomen tegen de validiteit van de in opdracht van [gedaagde sub 2] verrichte taxatie dan wel tegen het ingebrachte taxatierapport zodat bij de beoordeling van het verzoek dit taxatierapport zal worden mee gewogen.

2.5.

Op basis van het namens [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] overgelegde taxatierapport kan worden aangenomen dat bij de executoriale verkoop van het appartement in verhuurde staat voldoende opbrengst zal worden verkregen om de vordering van verzoekster te voldoen die blijkens de opgave in het verzoekschrift (productie 10) per 15 juli 2021 € 475.506,85 bedraagt.

Ten aanzien van de hoogte van de vordering van verzoekster heeft mr. van der Wal bij gelegenheid van de mondelinge behandeling aangevoerd dat er nog executiekosten bij zullen komen van ruim € 6.000,-. Nu echter niet nader toegelicht is waar deze kosten betrekking op hebben en een specificatie van de hoogte van het totale bedrag ontbreekt, blijft vooralsnog onduidelijk of, en zo ja met welk bedrag de vordering van verzoekster op de hypotheekgever zal stijgen. Voor de beoordeling van het onderhavige verzoek zal dan ook worden uit gegaan van de vordering zoals die in het verzoekschrift (en in productie 10 bij het verzoekschrift) is weergegeven.

2.6.

Bovenstaande overwegingen leiden tot de conclusie dat verzoekster vooralsnog onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat executoriale verkoop van het appartement in verhuurde staat onvoldoende zal opleveren om haar vordering op de hypotheekgever te voldoen. Het verzoek tot het inroepen van het huurbeding zal dan ook worden afgewezen.

3. De beslissing

De voorzieningenrechter:

wijst het verzoek af.

Deze beschikking is gegeven door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 21 september 2021.