Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Handelsrecht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/365842 / KG ZA 20-747
Vonnis in kort geding van 1 februari 2021
in de zaak van
[eiseres] ,
in hoedanigheid van executeur-testamentair en afwikkelingsbewindvoerder van de nalatenschap van de heer [A] ,
wonende te [plaats 1] ,
eiseres,
advocaat mr. D.M. Lamers te Eindhoven,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [plaats 2] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [plaats 3] ,
3.
ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE GEBOUWDE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN AAN DE [adres] TE [plaats 4] ,
ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE GEBOUWDE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN AAN DE [adres] TE [plaats 4] ,
verblijvende te [plaats 4] ,
gedaagden,
advocaat mr. ing. H.J.M. Smelt te Eindhoven,
Partijen zullen hierna [eiseres] q.q. en [gedaagden] c.s. genoemd worden. Waar nodig worden gedaagden afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en de bewoners genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 december 2020 met 8 producties
- de akte uitlating van 4 januari 2021 met aanvullende producties 9 en 10
- de brief van mr. Lamers van 15 januari 2021 met aanvullende productie 11
- de conclusie van antwoord tevens pleitnota van [gedaagden] c.s. met 14 producties
- de pleitnota van [eiseres] q.q..
- de mondelinge behandeling via een skype verbinding op 18 januari 2021.
1.2.
[eiseres] q.q. hebben ter zitting hun eis vermeerderd. [gedaagden] c.s. hebben tegen deze eisvermeerdering bezwaar gemaakt, omdat deze te laat is ingediend. De voorzieningenrechter gaat aan dit bezwaar voorbij. [eiseres] q.q. hebben hun eis gewijzigd in die zin dat zij een gebruiksvergoeding vorderen van € 2.200,00, zijnde de laatstelijk verschuldigde huur voor de woning, in plaats van een bedrag van € 1.850,00 per maand, zoals in de dagvaarding vermeld. Nu [gedaagden] c.s. zelf het bedrag van € 2.200,00 aan huur hebben betaald tot en met 30 november 2020, valt niet goed in te zien dat zij door de eiswijziging ter zitting in hun (proces) belangen zijn geschaad.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Op 24 mei 2019 is de heer [A] overleden. Eiseres, [eiseres] , is blijkens de verklaring van executele van 19 juli 2019 benoemd tot executeur-testamentair en afwikkelingsbewindvoerder.
2.2.
[gedaagde 2] is de dochter van [gedaagde 1] . [gedaagde 2] was tot 16 november 2015 vennoot van de commanditaire vennootschap [B] c.v. (hierna: [B] ).
2.3.
Op 18 juli 2016 is tussen wijlen de heer [A] en [B] c.v. een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats 4] (hierna: de woning). Het betreft een huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet. Op 1 december 2015 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [plaats 4] daartoe een vergunning verleend voor de duur van 60 maanden, ingaande op 1 december 2015 en eindigend op 30 november 2020.
2.4.
In de huurovereenkomst (artikel 9) is een optie tot koop opgenomen. Deze optie tot koop is later bij allonge van 2 mei 2017 op de koopovereenkomst gewijzigd.
2.5.
De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 12 maanden, ingaande op 1 augustus 2016 en eindigend op 31 juli 2017. De huurovereenkomst is nadien verlengd voor onbepaalde tijd. In artikel 4.1. van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurovereenkomst in ieder geval eindigt op het tijdstip waartegen overeenkomstig artikel 4.3. wordt opgezegd of waarop de vergunning, al dan niet na verlenging, haar geldigheid verliest.
2.6.
Bij aangetekende brief van 6 mei 2020 is namens eiseres aan [gedaagden] c.s. medegedeeld dat de huurovereenkomst op 30 november 2020 eindigt en dat de woning uiterlijk op 1 december 2020 ontruimd dient te zijn.
2.7.
Op 2 november 2020 is aan [gedaagden] c.s. nogmaals aangezegd dat de huurovereenkomst op 30 november 2020 eindigt en dat de woning uiterlijk op die datum ontruimd dient te zijn.
2.8.
[gedaagden] c.s. hebben daaraan geen gehoor gegeven.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] q.q. vordert - na vermeerdering van eis - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad
[gedaagden] c.s., althans een of meer van hen, voor zover mogelijk hoofdelijk, te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het vonnis, althans veertien dagen, althans een in goede justitie te bepalen termijn de woning en alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze niet het eigendom zijn van [eiseres] , te ontruimen en ontruimd te houden, alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen met afgifte van de sleutels aan [eiseres] q.q., op straffe van verbeurte van een dwangsom,
indien en voor zover de onder 1 gevorderde termijn voor ontruiming naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet op 3 dagen of korter gesteld zou worden dan:
[gedaagden] c.s. te veroordelen om alle medewerking te verlenen die noodzakelijk is in verband met de verkoop van de woning, waaronder ten minste begrepen (1) het op eerste verzoek van [eiseres] q.q. verlenen van toegang tot de woning aan alle personen die volgens [eiseres] q.q. toegang tot de woning moeten hebben, (2) het verlenen van medewerking aan taxaties van de woning, (3) al hetgeen waartoe [gedaagden] c.s. in verband met de verkoop van de woning of de voorbereiding daarvan redelijkerwijs gehouden kunnen worden, (4) althans datgene waartoe [gedaagden] c.s., althans een of meer van hen in geode justitie gehouden kunnen worden in verband met de (voorbereiding van de) verkoop van de woning, op straffe van verbeurte van een dwangsom,
3. [gedaagden] c.s., althans een of meer van hen, (hoofdelijk) te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding aan [eiseres] q.q., althans de boedel, van € 2.200,00 per maand, of een naar rato te berekenen bedrag per dag of dagdeel, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag over een bepaalde periode, over de periode waarin zij na 30 november 2020 in de woning verblijven, tot de datum waarop de woning is ontruimd,
4. [gedaagden] c.s., althans een of meer van hen, voor zover mogelijk hoofdelijk, te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis.
3.2.
[eiseres] q.q. legt daaraan ten grondslag dat tussen wijlen de heer [A] en [B] c.v. een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet tot stand is gekomen. Deze huurovereenkomst is op 1 december 2020 van rechtswege geëindigd, omdat de leegstandsvergunning op die datum haar geldigheid heeft verloren. Nu [gedaagden] c.s. de woning niet per 1 december 2020 hebben ontruimd, verblijven zij op dit moment zonder recht of titel in de woning. De woning dient in het kader van de afwikkeling en verdeling van de erfenis verkocht te worden. [gedaagden] c.s. en de bewoners frustreren de verkoop van de woning door veelvuldig bezichtigingen af te zeggen en, in strijd met de bepalingen in de huurovereenkomst, bij bezichtigingen aanwezig te zijn. Daar komt bij dat de woning grondig moet worden schoongemaakt en opgeknapt, voordat eventuele bezichtigingen kunnen plaatsvinden.
3.3.
[gedaagden] c.s. voeren daartegen het volgende verweer. De huurovereenkomst onder de leegstandswet is gesloten tussen [B] c.v. en [eiseres] . [gedaagden] c.s. huurden de woning weer van [B] c.v., zoals blijkt uit de door hen als productie 1 overgelegde (onder)huurovereenkomst. [B] c.v. is op 17 juli 2018 opgeheven. [eiseres] (q.q.) wist dat [B] c.v. was opgeheven, maar heeft desondanks gewoon de huurbetalingen van [gedaagden] c.s. geaccepteerd en is niet overgegaan tot ontruiming. Tussen [gedaagden] c.s. en [eiseres] q.q. is daarmee een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand gekomen. [gedaagden] c.s. kunnen zich dan ook beroepen op huurbescherming, zodat de vordering tot ontruiming van de woning dient te worden afgewezen. [gedaagden] c.s. zijn nog steeds voornemens de woning te kopen. Zij hebben alleen tijd nodig om de financiering te regelen, want deze moet uit het buitenland komen. Nu de woning nog niet is verkocht aan een derde, [gedaagden] c.s. de huur betalen en zij, anders dan [eiseres] q.q. stelt, meewerken aan bezichtigingen, is er geen sprake van een spoedeisend belang bij de vorderingen. Voorts hebben [gedaagden] c.s. een vordering jegens [eiseres] q.q. ter hoogte van € 12.048,95 terzake kosten die [gedaagden] c.s. voor onderhoud van de woning heeft moeten maken. [gedaagden] c.s. wensen deze bedragen te verrekenen met de nog te betalen huur/gebruiksvergoeding.
4.De beoordeling
4.1.
[eiseres] q.q. legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagden] c.s. zonder recht of titel in de woning verblijven. Het spoedeisend belang bij de vordering is daarmee gegeven.
4.2.
Niet in geschil is dat tussen [eiseres] en [B] c.v. op 18 juli 2016 een huurovereenkomst tot stand is gekomen onder de Leegstandswet. [eiseres] beschikte bij het aangaan van die overeenkomst over een rechtsgeldige Leegstandswetvergunning en de inhoud van de huurovereenkomst voldoet aan de eisen van artikel 15 van Pro de Leegstandswet.
4.3.
Conform de huurovereenkomst eindigt deze in elk geval op het moment waarop de Leegstandswetvergunning haar geldigheid verliest, te weten op 30 november 2020. Voor zover [gedaagden] c.s. zich op standpunt stellen dat zij een onderhuurovereenkomst hebben gesloten met [B] c.v. (prod. 1 van [gedaagden] c.s.) en dat hen op die grond huurbescherming toekomt, overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
Artikel 7:269 lid 1 BW Pro bepaalt dat als de hoofdhuur is geëindigd, de onderhuur van de zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, door de (hoofd)verhuurder wordt voortgezet. In geval van een Leegstandwetvergunning is op grond van artikel 15, lid 1 Leegstandwet echter onder meer de wettelijke beschermingsregeling van artikel 7:269 leden Pro 1 en 2 BW niet van toepassing op de onderverhuur van een zelfstandige woning. Voor zover al moet worden aangenomen dat tussen [gedaagden] c.s. en [B] c.v. een onderhuurovereenkomst tot stand is gekomen ( [eiseres] q.q. heeft dit betwist en [gedaagden] c.s. hebben eerst in dit kort geding een beroep gedaan op het bestaan van de onderhuurovereenkomst) strandt dit verweer op het bepaalde in artikel 15 van Pro de Leegstandswet.
4.4.
[gedaagden] c.s. stellen voorts dat tussen hen en [eiseres] (q.q.) (stilzwijgend) een huurovereenkomst tot stand is gekomen, waarop de Leegstandswet niet van toepassing is, zodat aan [gedaagden] c.s. huurbescherming toekomt. Ook dit verweer faalt. Niet in geschil is dat de huurovereenkomst voor de woning is gesloten tussen [eiseres] en [B] c.v. Het enkele feit dat [gedaagden] c.s. (of derden) de huurpenningen hebben voldaan aan [eiseres] (q.q.) kan niet tot het oordeel leiden dat tussen hen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Ook de stelling van [gedaagden] c.s. dat [B] c.v. kennelijk op 17 juli 2018 is opgeheven kan niet tot die conclusie leiden. [eiseres] q.q. heeft uitdrukkelijk betwist dat zij of [eiseres] ervan op de hoogte was dat [B] c.v. was opgeheven en door [gedaagden] c.s. zijn geen feiten en/of omstandigheden gesteld op grond waarvan (de verwachting van [gedaagden] c.s. gerechtvaardigd was dat) er tussen partijen een (nieuwe) huurovereenkomst tot stand is gekomen.
4.5.
De conclusie is dat de huurovereenkomst tussen partijen op 30 november 2020 is geëindigd en dat [gedaagden] c.s. de woning thans zonder recht of titel gebruiken. De stelling van [gedaagden] c.s. dat zij de woning nog steeds willen kopen, maakt dit niet anders. Nu [gedaagden] c.s. hun stelling dat er op korte termijn gelden beschikbaar komen om de woning te kunnen kopen ook op geen wijze hebben onderbouwd zal de vordering tot ontruiming van de woning worden toegewezen als na te melden. Aan [gedaagden] c.s. zal een termijn van veertien dagen worden gegund om de woning te ontruimen.
4.6.
De door [eiseres] q.q. in dat verband (onder 2) gevorderde veroordeling van [gedaagden] c.s. om tot het moment van ontruiming van de woning alle medewerking te verlenen die noodzakelijk is in verband met de verkoop van de woning, zal, bij gebrek aan belang, worden afgewezen. Het gaat slechts om een beperkte periode waarin [gedaagden] c.s. nog in de woning verblijven. Bovendien heeft [eiseres] q.q. ter zitting zelf aangegeven dat de woning eerst grondig dient te worden schoongemaakt en opgeknapt alvorens er bezichtigingen kunnen plaatsvinden.
4.7.
De gevorderde dwangsom zal, gelet op de mogelijkheid van reële executie van het vonnis, als onnodig, worden afgewezen.
4.8.
[eiseres] q.q. heeft onder 3 gevorderd om [gedaagden] c.s. te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding vanaf 30 november 2020. [gedaagden] c.s. hebben tegen de verschuldigdheid van een gebruiksvergoeding geen verweer gevoerd. De vorderingen die daarop zien zullen daarom dan ook worden toegewezen als na te melden. [gedaagden] c.s. hebben nog wel gesteld dat zij de te betalen gebruiksvergoeding willen verrekenen met de door hen gemaakte onderhoudskosten voor de woning, maar dit verweer faalt. [eiseres] q.q. heeft betwist dat deze kosten en zijn gemaakt en [gedaagden] c.s. hebben deze kosten, tegenover de gemotiveerde betwisting, onvoldoende aannemelijk gemaakt.
4.9.
[gedaagden] c.s. zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] q.q. worden begroot op:
- betekening oproeping € 105,03
- griffierecht 309,00
- salaris advocaat
980,00
980,00
Totaal € 1.394,03
4.10.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] c.s. om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan de [adres] te [plaats 4] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van [eiseres] q.q. zijn, en de woning ontruimd te houden, en de sleutels af te geven aan [eiseres] q.q.,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] c.s., hoofdelijk, tot betaling van een gebruiksvergoeding aan [eiseres] q.q., althans de boedel, van € 2.200,00 per maand, of een naar rato te berekenen bedrag per dag of dagdeel, over de periode waarin zij na 30 november 2020 in de woning verblijven, tot de datum waarop de woning is ontruimd,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] c.s., hoofdelijk, in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] q.q. tot op heden begroot op € 1.394,03, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagden] c.s., hoofdelijk, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2021.