Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/374188 / KG ZA 21-526
Vonnis in kort geding van 27 september 2021
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats 1] ,
eiseres,
advocaat mr. M.A.J. Kemps te Eindhoven,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde,
bijgestaan door mr. D.N. van Luijk, werkzaam bij ARAG Rechtsbijstand te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 september 2021 met 10 producties
- de aanvullende producties 11 en 12 van [eiseres]
- de akte overlegging producties van [gedaagde] met 9 producties
- de mondelinge behandeling via Skype op 22 september 2021
- de spreekaantekeningen van mr. Van Luijk
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] is eigenaar van het pand aan de [adres] te [plaats] .
2.2.
Sinds 1 oktober 2000 verhuurt [gedaagde] het pand (hierna te noemen het gehuurde) aan [eiseres] . [eiseres] exploiteert in het gehuurde bij wijze van eenmanszaak een Chinees restaurant onder de naam [naam restaurant] .
2.3.
De door [eiseres] verschuldigde huurprijs voor het gehuurde bedroeg aanvankelijk € 1.270,58 per maand en werd jaarlijks geïndexeerd.
2.4.
In 2014 is tussen partijen discussie ontstaan over herstel van vermeende gebreken aan het gehuurde. Partijen zijn het daar niet eens over geworden.
2.5.
[eiseres] heeft vervolgens maandelijks een deel van de verplichte huurpenningen ingehouden en niet uitbetaald aan [gedaagde] .
2.6.
Als gevolg daarvan is een betalingsachterstand ontstaan van in totaal € 13.302,28.
2.7.
Ter voorkoming van een gerechtelijke procedure heeft [eiseres] op 16 augustus 2020 de volledige achterstand [gedaagde] voldaan.
2.8.
[gedaagde] heeft vervolgens alsnog een procedure bij de kantonrechter aanhangig gemaakt (zaak- en rolnummer 8738251, 20/5705) waarin zij onder meer ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde heeft gevorderd.
2.9.
Na een tussenvonnis op 25 maart 2021 heeft de kantonrechter op 29 juli 2021 eindvonnis gewezen. Daarin heeft de kantonrechter onder meer de huurovereenkomst ontbonden en [eiseres] veroordeeld om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen. De veroordeling is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
2.10.
[eiseres] heeft tegen de vonnissen van de kantonrechter hoger beroep ingesteld.
2.11.
Het vonnis van de kantonrechter van 29 juli 2019 is op 23 augustus 2021 aan [eiseres] betekend met bevel om binnen veertien dagen het gehuurde te ontruimen met aanzegging dat anders op 8 september 2021 een gedwongen ontruiming zal plaatsvinden.
2.12.
Bij deurwaardersexploot van 8 september 2021 heeft [gedaagde] aan [eiseres] aangezegd dat de gedrongen ontruiming van zal plaatsvinden op 29 september 2021.
2.13.
[eiseres] heeft een procedure aanhangig gemaakt ex artikel 7:303 BW tegen [gedaagde] strekkende tot verlaging van de huurprijs voor het gehuurde.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert samengevat – om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis de tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter van 29 juli 2021 te schorsen tot dat het gerechtshof op het door [eiseres] ingestelde hoger beroep heeft beslist.
3.2.
[eiseres] legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.
De kantonrechter heeft de uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het vonnis van 29 juli 2021 niet gemotiveerd. Dat betekent dat de voorzieningenrechter in het kader van dit executiegeschil de belangen van partijen moet afwegen.
Die belangenafweging dient in het voordeel van [eiseres] uit te vallen. [eiseres] heeft er een groot belang bij dat zij in het gehuurde haar restaurant kan blijven exploiteren. Dat doet zij inmiddels al meer dan 20 jaar. Zij heeft in die tijd een groot bedrijfsdebiet opgebouwd. Er is ook geen pand beschikbaar in de nabijheid van het gehuurde waar [eiseres] naartoe zou kunnen. Als [eiseres] zou moeten verhuizen naar een verder weg gelegen pand zou zij haar bedrijfsdebiet kwijtraken. In geval van verhuizing zal zij bovendien hoe dan ook fors moeten investeren.
[eiseres] is voor haar levensonderhoud in belangrijke mate afhankelijk van de inkosten uit het restaurant. [eiseres] heeft renteverplichtingen jegens schuldeisers in verband met geld dat zij heeft geleend voor investeringen in het gehuurde. Het gaat om een schuld van ruim € 400.000,-- Aan die renteverplichtingen zal zij in geval van ontruiming niet meer kunnen voldoen.
[gedaagde] heeft geen zwaarwegend belang bij de ontruiming. [eiseres] betaalt stipt op tijd de huur en zal dat ook blijven doen.
Daarnaast geldt dat het vonnis van de kantonrechter berust op een drietal kennelijke misslagen.
Ten eerste is de kantonrechter niet ingegaan op het verweer van [eiseres] dat de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen.
Ten tweede overweegt de kantonrechter ten onrechte dat de huur geruime tijd helemaal niet werd betaald door [eiseres] . Daarvan is nooit sprake geweest.
Ten derde heeft de kantonrechter verzuimd om behoorlijk te motiveren waarom hij de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde heeft toegewezen.
3.3.
[gedaagde] voert daartegen, zakelijk weergegeven, het volgende verweer.
[gedaagde] betwist dat een belangenafweging in het voordeel van [eiseres] dient uit te vallen. [gedaagde] betwist in dat kader dat er in de nabijheid van het gehuurde geen instapklare Chinese restaurants te huur worden aangeboden. Het is bovendien een risico dat voor rekening van [eiseres] komt. [gedaagde] betwist ook dat [eiseres] voor haar levensonderhoud afhankelijk is van de inkosten uit het restaurant. [eiseres] is eigenaresse van meerdere panden en aangenomen mag worden dat zij daar substantiële huurinkomsten uit geniet. Aannemelijk is ook dat zij nauw betrokken is bij de exploitatie van het restaurant van haar zoon.
Dat [eiseres] afhankelijk is van de inkosten uit haar restaurant strookt ook niet met de slechte cijfers zoals die blijken uit de jaarrekeningen.
[gedaagde] betwist ook dat [eiseres] een schuld heeft van ruim € 400.000,-- in verband met investeringen in het gehuurde. Het ligt gelet op haar huurinkomsten ook niet voor de hand dat [eiseres] de renteverplichtingen niet meer zou kunnen dragen in geval van ontruiming van het gehuurde.
[gedaagde] heeft een zwaarwegend belang om vrijelijk over zijn eigendom te kunnen beschikken. Hij heeft er belang bij dat hij het gehuurde kan verhuren aan een betrouwbare huurder en dat hij zelf kan beslissen aan wie hij verhuurt. [eiseres] heeft laten zien geen betrouwbare huurder te zijn. [gedaagde] heeft ook gelet op de lopende procedure ex artikel 7:303 BW belang bij een andere huurder dan [eiseres] . Hij loopt anders het risico dat hij een deel van de huur moet terugbetalen aan [eiseres] .
[gedaagde] heeft ook al een concrete nieuwe huurder op het oog die waarschijnlijk een hogere huurprijs wil betalen dan [eiseres] nu betaalt.
[eiseres] heeft bij de kantonrechter ook geen verweer gevoerd tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring.
[gedaagde] betwist dat het vonnis van de kantonrechter berust op (een) kennelijke misslag(en). De kantonrechter is wel ingegaan op het verweer van [eiseres] dat de tekortkomingen de ontbinding niet rechtvaardigen.
Uit de overwegingen in het vonnis blijkt duidelijk dat de vordering tot ontbinding wordt toegewezen omdat [eiseres] de huur stelselmatig te laat betaalde. Dat kan ook worden uitgelegd als “geruime tijd helemaal niet”.
De kantonrechter heeft ook voldoende gemotiveerd waarom de ontbinding en ontruiming worden toegewezen.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang bij de door [eiseres] gevorderde schorsing van het vonnis van de kantonrechter van 29 juli 2021 is evident. [gedaagde] heeft in het kader van de executie van dat vonnis aangekondigd dat op 29 september 2021 een gedwongen ontruiming van het gehuurde zal plaatsvinden. Van [eiseres] kan dan uiteraard niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.2.
De vraag die voorligt is dus of aanleiding bestaat om de executie van het vonnis van de kantonrechter van 29 juli 2021 te schorsen. Daarbij moet de maatstaf worden toegepast zoals die door de Hoge Raad is vastgesteld in het arrest van 20 december 2019 (ECLI:NL:HR:2019:2026). Van belang daarbij is dat het hier gaat om een vonnis waartegen door [eiseres] tijdig een rechtsmiddel is ingesteld (het hoger beroep). Dat hoger beroep heeft geen schorsende werking omdat de kantonrechter het vonnis (althans de veroordelingen in het vonnis) uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard. De kantonrechter heeft de uitvoerbaarverklaring bij voorraad niet gemotiveerd. Uit genoemd arrest van de Hoge Raad volgt dat er in dat geval van moet worden uitgegaan dat er nog geen belangenafweging heeft plaatsgevonden. Die afweging dient de voorzieningenrechter dan alsnog te maken in het kader van dit executiegeschil.
4.3.
In dit geval weegt het belang van [eiseres] bij behoud van de bestaande toestand zolang niet op het door haar ingestelde hoger beroep is beslist, naar het oordeel van de voorzieningenrechter zwaarder dan het belang van [gedaagde] om nu al tot ontruiming over te kunnen gaan. Daarbij weegt met name zwaar dat [eiseres] al meer dan 20 jaar in het gehuurde een Chinees restaurant exploiteert. Dat [eiseres] daarmee een zeker bedrijfsdebiet in de vorm van een vaste klantenkring heeft opgebouwd is, ook zonder dat [eiseres] een lijst van dat klantenbestand overlegt, voldoende aannemelijk. Aannemelijk is ook dat zij een belangrijk deel van de klanten en dus van haar bedrijfsdebiet zal kwijtraken als zij haar restaurant moet verhuizen naar een andere locatie. In hoeverre [eiseres] voor haar levensonderhoud afhankelijk is van de inkomsten uit het restaurant acht de voorzieningenrechter daarbij minder relevant. Ook als het restaurant niet haar belangrijkste inkomstenbron is, heeft [eiseres] er belang bij dat haar bedrijfsdebiet zo veel mogelijk in stand blijft. [eiseres] heeft er ook belang bij om nog niet te hoeven ontruimen gelet op de lopende procedure over verlaging van de huurprijs. De advocaat van [eiseres] heeft in dat kader onweersproken gesteld dat op basis van de bevindingen van de kennelijk in die procedure benoemde deskundige valt te verwachten dat de huurprijs zal worden verlaagd, mogelijk zelfs met een derde.
Het belang van [gedaagde] om nu al, voordat is beslist in het hoger beroep, over te kunnen gaan tot ontruiming, weegt daar naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet tegenop. Het enige belang dat [gedaagde] lijkt te hebben is dat hij zo snel mogelijk van [eiseres] als huurder af wil. Dat belang legt onvoldoende gewicht in de schaal. Zeker nu [gedaagde] naar verwachting niet of nauwelijks financiële schade zal lopen als [eiseres] voorlopig nog in het gehuurde blijft. Er is op dit moment kennelijk geen betalingsachterstand en [eiseres] heeft onweersproken gesteld dat zij sinds de procedure bij de kantonrechter de huur stipt op tijd betaalt en zij heeft ook toegezegd dat te zullen blijven doen. Het enkele feit dat [gedaagde] mogelijk een andere huurder voor het pand heeft gevonden die meer wil betalen dan [eiseres] , is, nog los van het feit dat [gedaagde] die stelling verder niet heeft onderbouwd, van ondergeschikt belang.
4.4.
Slotsom is dat een belangenafweging in het voordeel van uitvalt. Daarmee bestaat voldoende grond om de executie van het vonnis van de kantonrechter in afwachting van de uitkomst in het hoger beroep te schorsen. De vordering van [eiseres] zal daarom worden toegewezen. Aan de vraag of het vonnis berust op een kennelijke misslag komt de voorzieningenrechter dan niet meer toe.
4.5.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 121,39
- griffierecht 309,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.446,39
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
schorst de tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, van 29 juli 2021 (zaaknummer 8738251 rolnummer 20/5705) tot dat door het gerechtshof ’sHertogenbosch is beslist op het door [eiseres] ingestelde hoger beroep,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.446,39,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 27 september 2021.