ECLI:NL:RBOBR:2021:5511 - Rechtbank Oost-Brabant - Beoordeling WOZ-waarde hoekwoning met nadruk op indexerin...

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 20/3089

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 oktober 2021 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: [gemachtigde] ),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder

(gemachtigde: A. el Azouti).

Procesverloop

Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op
€ 303.000. In het aanslagbiljet is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 26 september 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op 5 oktober 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , vergezeld door [naam] , kantoorgenoten van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Overwegingen

Feiten

Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een hoekwoning uit 1965. De woning, gelegen in Deurne-centrum, omvat de hoofdbouw (365 m³), een aanbouw (231 m³), een vrijstaande garage (24 m²) een carport (17 m²), een berging/schuur (24 m²) en een overkapping (19 m²). Het perceel heeft een oppervlakte van 437 m². De woning heeft zonnepanelen die buiten de waardebepaling zijn gehouden.

Geschil en beoordeling

1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 265.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 303.000) naar de gelijkluidende, getaxeerde waarde, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 18 januari 2021 is opgesteld door de taxateurs
M. Pannekoek en D. van der Heijden-Gloudemans. Ter zitting heeft verweerder geconstateerd dat abusievelijk een onjuiste waardematrix is gevoegd bij het taxatierapport. Met instemming van eisers gemachtigde heeft verweerder de juiste waardematrix overgelegd.

2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

3. De gemachtigde van eiser heeft ter zitting verklaard dat de beroepsgrond, dat verweerder hem in bezwaar niet inzicht heeft geboden in de gehanteerde KOUDV-factoren, niet wordt gehandhaafd. De rechtbank zal deze beroepsgrond dan ook niet bespreken.

4. Partijen zijn het eens over de objectkenmerken van de woning. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van de objectkenmerken zoals omschreven in het taxatierapport en de ter zitting overgelegde waardematrix van verweerder.

5. Eiser voert op de zitting aan dat verweerder bij zijn waardebepaling niet overeenkomstig de instructies van de Waarderingskamer heeft gehandeld, omdat de woning, die in vergelijking tot de referenties beschikt over een zeer grote aanbouw en veel meer grond heeft dan de vergelijkingsobjecten, daarmee meer dan 35% afwijkt van de door verweerder gebruikte referenties. De rechtbank stelt voorop dat de door eiser bedoelde passage in de waarderingsinstructie van de Waarderingskamer niet ziet op de grootte van de inhoud dan wel het perceel, maar op de situatie dat de verkoopwaarde van de gebruikte referenties meer dan 35% afwijkt van de vastgestelde waarde van de woning in geding. Omdat verweerder in beroep geen vergelijkingsobjecten heeft gebruikt die wat betreft verkoopwaarde meer dan 35% afwijken van de vastgestelde waarde van de woning ontbeert de stelling in deze zaak al daarom betekenis. Dit betekent dat verweerder de drie in de waardematrix genoemde transacties heeft kunnen en mogen gebruiken. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Overigens volgt uit de rechtspraak dat instructies van de Waarderingskamer geen richtlijnen zijn waaraan de rechter zich gebonden moet voelen. Deze in de Waarderingsinstructie vermelde regel is enkel een door de Waarderingskamer opgenomen regel in het kader van haar toezichthoudende taak bij de uitvoering van de Wet WOZ door de gemeentes.

6. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. De badkamer, de keuken en het sanitair moeten namelijk gemoderniseerd worden. Een potentiële koper zal bij de onderhandeling daar rekening mee houden, en dit heeft een waardedrukkend effect. Ook is sprake van een matige onderhoudstoestand, of zelfs achterstallig onderhoud, waardoor een dergelijke woning zeer moeizaam zal worden verkocht. Verweerder heeft volgens eiser verder niet inzichtelijk gemaakt hoe de verschillen in KOUDV-factoren en ligging zijn gecorrigeerd. Tenslotte heeft verweerder niet het gehanteerde indexeringspercentage verstrekt, noch een onderbouwing gegeven voor dat indexeringspercentage.

7. Verweerder heeft bij de onderbouwing van de waarde gebruik gemaakt van de waardematrix zoals die op de zitting is overgelegd. Eiser heeft zich daartegen niet verzet. Verweerder heeft daarbij terecht als uitgangspunt genomen dat de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten ( [adres] , [adres] en [adres] ), zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is het voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij verweerder rekening moet houden met de onderlinge verschillen. In deze zaak valt op dat verweerder een drietal vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd, verkocht binnen een jaar voor en na de waardepeildatum. Weliswaar is [adres] verkocht op 20 januari 2020, maar dat betreft een leveringsdatum. De koopovereenkomst was gesloten op 7 november 2019. Uit het overzichtskaartje bij het taxatierapport volgt ook dat de vergelijkingsobjecten nabij de woning zijn gelegen en bovendien, behoudens [adres] met bouwjaar 1967, een zelfde bouwjaar (1965) hebben.
Ook wat betreft bouwstijl – het zijn hoekwoningen – zijn de woningen vergelijkbaar. De vergelijkingsobjecten hebben iets minder inhoud (te weten 321 of 322 m³), beschikken deels over vergelijkbare bijgebouwen, en zijn ook wat betreft de overige waardebepalende elementen goed vergelijkbaar.

8. Verweerder heeft daarnaast rekening gehouden met de verschillen. Dat betreft de aan- of afwezigheid van bijgebouwen zoals een dakkapel, een carport, een berging/schuur of een overkapping. Daarbij springt in het oog dat de woning beschikt over een flinke aanbouw (231 m³), en een garage, terwijl twee van de vergelijkingsobjecten niet beschikken over deze deelgebouwen, en [adres] slechts beschikt over een aanbouw van 79 m³ en een vergelijkbare garage van 22 m². Maar dat betekent niet dat, gelet op rechtsoverweging 6, om die reden de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Wel laat zich het waardeverschil tussen de woning en de vergelijksobjecten deels daaruit verklaren. Verder zijn de uit de geïndexeerde transactiecijfers afgeleide m³-prijzen gecorrigeerd. Verweerder heeft de index voor de indexering opgenomen als bijlage bij het verweerschrift. Verweerder heeft, rekening houdend met de verschillen in kwaliteit en onderhoud – de kwalificaties voor uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen zijn gelijk, te weten 3 (gemiddeld) –, een prijs per m³ voor de woning berekend die in goede verhouding staat tot die van de vergelijkingsobjecten. Uit de matrix volgt verder dat verweerder de verschillen in perceelgrootte heeft betrokken in de waardebepaling. De gehanteerde grondstaffel, die is vermeld op de waardematrix, is voor de woning en de vergelijkingsobjecten gelijk, zodat het verschil in de grondwaarde tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten hieruit valt af te leiden. Eiser beschikt over een kavel (432 m²) dat flink veel groter is dan dat van de vergelijkingsobjecten, namelijk [adres] (184 m²), [adres] (156 m²) en [adres] (284 m²). Eiser heeft dit alles onvoldoende weersproken. Ook het verschil in perceelgrootte verklaart deels het verschil in waarde met de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van verweerder in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.

9. De beroepsgrond dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en de matige onderhoudstoestand slaagt niet. Verweerder heeft in zijn verweerschrift uiteengezet dat inderdaad is geconstateerd bij de inpandige opname dat de voorzieningen van de woning gedateerd zijn waardoor hij de kwaliteit van de woning als matig (2) heeft getaxeerd. Hij heeft dat ook tot uitdrukking gebracht in de waardematrix zoals die ter zitting is overgelegd. Uit die matrix, en de toegevoegde beschrijving van KOUDV-factoren, volgt dat bij een woning met een matig kwaliteitsniveau 2 een correctie van 5% wordt toegepast wat bij de woning een neerwaartse correctie inhoudt op de m³-prijs. Bij het kwaliteitsniveau van de vergelijkingsobjecten heeft verweerder rekening gehouden met de verschillen, en dat aangepast. Daarmee heeft verweerder rekening gehouden met de gedateerdheid van de voorzieningen.
Voor het onderhoudsniveau heeft de taxateur het onderhoud van de woning als gemiddeld (3) getaxeerd. Daarbij heeft hij geconstateerd dat [adres] en [adres] een beter onderhoudsniveau hebben (4, goed) en [adres] een vergelijkbaar onderhoudsniveau heeft. Dit heeft erin geresulteerd dat voor de woning een prijs van € 436 per m³ is gehanteerd. Na bestudering van de ter zitting overgelegde waardematrix heeft de gemachtigde van eiser verklaard dat verweerder in die matrix voldoende de gedateerdheid van de woning en het matige onderhoud tot uitdrukking heeft gebracht.

10. Eiser heeft op de zitting aanvankelijk nog naar voren gebracht dat hij niet kan volgen dat verweerder voor de grote aanbouw bij de woning slechts circa 70% van de waarde per m³ van de hoofdbouw heeft genomen en daarmee onvoldoende de wet van het afnemend grensnut tot uitdrukking heeft gebracht. Verweerder heeft echter op de zitting de juiste waardematrix overgelegd. Verweerder heeft in die matrix erkend dat de aanbouw bij de woning veel groter is dan die normaliter aanwezig zijn bij een rijwoning. Om die reden heeft verweerder in dit geval, omgerekend, niet 70% van de waarde per m³ voor de hoofdbouw gehanteerd, maar 55%. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee ruim voldoende bij de veel grotere aanbouw toepassing heeft gegeven aan de wet van het afnemend grensnut. Eiser heeft geen gegevens ingebracht die de rechtbank tot een andersluidend oordeel hebben gebracht.

11. Voor wat betreft de stelling van eiser dat verweerder nog steeds geen onderbouwende gegevens heeft ingebracht met betrekking tot de gebruikte indexeringspercentages zoals die staan vermeld op bijlage 8 bij het verweerschrift overweegt de rechtbank als volgt. De correcties die worden toegepast in woningtaxaties, waaronder indexeringspercentages, berusten deels – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713). Wel is van belang dat een taxateur enig houvast kan bieden welke elementen een rol spelen bij de correctie en dat die elementen de rechtbank ervan kunnen overtuigen dat, zoals in dit geval, voldoende rekening is gehouden met de juiste prijsindexering van de verkooptransacties naar de waardepeildatum.

12. Verweerder heeft in zijn verweerschrift uitvoerig toegelicht dat zijn medewerkers jaarlijks in het belastinggebied verkoopadvertenties bekijken, bouwdossiers controleren en informatie vragen van de koper van een woning om te bezien of verkooprijzen bruikbaar zijn voor het bepalen van de waarde van een concrete woning. Dat onderzoek, waarmee een forse tijdsinvestering is gemoeid, heet de permanente marktanalyse. Deze gegevens van de marktanalyse die betrekking hebben op alle verkopen gaan in het software programma Ortax. Aan de hand van de modelwaarde die het programma uitrekent wordt door de taxateur bezien in hoeverre de verkoopprijs afwijkt van die modelwaarde. De modelwaarde wordt zodoende elk jaar anders waarmee vervolgens de marktontwikkeling duidelijk wordt, ook wel de ‘trend’ genoemd. Middels een regressieanalyse wordt jaarlijks bepaald wat de trend moet zijn. Dat is een statistische rekensom en verweerder kan daarmee het indexatiepercentage bepalen per woningtype per marktsegment en buurt. De uitkomst ervan voor het woningtype hoekwoning voor Deurne-Centrum heeft verweerder opgenomen als de bijlage bij het verweerschrift. Met deze bijlage valt voor elke verkooptransactie, van een zelfde woningtype en dezelfde buurt, en die in de matrix is gebruikt, de indexatie naar de waardepeildatum te bepalen. Aan het verstrekken van alle verkooptransacties, zoals verzocht door eiser, komt daarom weinig betekenis toe omdat uit die cijfers op zich bezien, anders dan eiser meent, geen inzicht is te halen omtrent de gebruikte indexering bij deze drie verkooptransacties. Het verstrekken van alle verkoopgegevens kan in zo’n geval niet leiden tot de conclusie dat de gehanteerde indexering in de waardematrix voor onjuist moet worden gehouden. Eiser heeft ook geen gegevens ingebracht waaruit volgt dat de gehanteerde indexering voor onjuist moet worden gehouden.
Daar komt nog bij dat verweerder zowel in het verweerschrift als ter zitting heeft meegedeeld dat het niet is toegestaan alle gebruikte marktgegevens per segment in bulk te verstrekken (aan derden). De algemene leveringsvoorwaarden van het kadaster verbieden dat. Overtreding van dit voorschrift zou leiden tot een verbod tot het verder afnemen van diensten van het kadaster, waardoor verweerder niet meer in staat is zijn belastingtaken uit te voeren. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat voldoende inzicht is geboden in de gehanteerde indexering en ziet geen aanleiding verweerder op te dragen, zo dat al mogelijk is, alle onderbouwende verkoopgegevens te verstrekken. Verweerder heeft met de toelichting in het verweerschrift en de daarbij verstrekte bijlage met de toegepaste indexering, zoals die tot stand is gekomen op de wijze als hiervoor is weergegeven, in voldoende mate inzicht geboden in de gehanteerde indexering van de (drie) gebruikte verkooptransacties.

12. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde van € 303.000 niet te hoog is.

14. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. de Vries, rechter, in aanwezigheid van

drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op

19 oktober 2021.

griffier De rechter is verhinderd deze uitspraak

te ondertekenen.

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.