ECLI:NL:RBOBR:2021:5994

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/373245 / KG ZA 21-460

Vonnis in kort geding van 11 november 2021

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. G.J.M. Philipsen te [plaats] ,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. J.M.J. van der Grinten te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop blijkt uit:

de dagvaarding van 13 september 2021 met producties 1 tot en met 10;
de brief van 20 september 2021 van mr. Philipsen met productie 11;
de brief van 21 september 2021 van mr. van der Grinten met een productie;
de mondelinge behandeling van 22 september 2021 te 9.30 uur die via een Skypeverbinding heeft plaatsgevonden;
de pleitnota van mr. Philipsen namens [eiser] ;
de pleitnota van mr. Van der Grinten namens [gedaagde] .

1.2.

Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen de voorzieningenrechter verzocht om de zaak aan te houden, zodat partijen in de gelegenheid werden gesteld om in minnelijk overleg afspraken te maken. Bij brief van 19 oktober 2021 hebben partijen laten weten dat zij daarin niet geslaagd zijn en hebben zij de voorzieningenrechter verzocht vonnis te wijzen.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is sinds 10 oktober 2001 eigenaar van het pand aan [adres] te [plaats] (hierna: het pand). [eiser] en haar inmiddels overleden echtgenoot dreven daar jarenlang een café en lunchroom onder de naam “ [café] ”.

2.2.

Op 16 oktober 2012 is de echtgenoot van [eiser] overleden en toen heeft zij de exploitatie van [café] gestaakt. Vanaf dat moment verhuurt [eiser] het pand.

2.3.

In 2016 gaf [gedaagde] aan het pand te willen huren.

2.4.

Daarna hebben partijen op 20 april 2016 een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) gesloten. In de considerans onder D van de huurovereenkomst is bepaald:

“Verhuurder de wens heeft gezien haar leeftijd over 5 jaar te willen verkopen. Huurder verklaart voornoemde wens te respecteren en het gehuurde na ommekomst van die periode ontruimd te zullen hebben, tenzij partijen tot nadere overeenstemming over een verlenging komen,”

2.5.

Artikel 1.3 van de huurovereenkomst bepaalt:

“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als horecagelegenheid, bestaande uit het exploiteren van een café en/of restaurant (begane grond) en woonruimte (1e en 2 verdieping). Huurder zal die woonruimte aan derden verhuren.”

2.6.

Artikel 1.7 van de huurovereenkomst bepaalt onder andere:

“Voor zover sprake is van een gemengde huurovereenkomst nu het verhuurde object ziet op 7:290-ruimte en woonruimtes, verklaren partijen dat op de gehele huurovereenkomst het huurrechtregiem van art. 7:290 BW e.v. van toepassing is.”

2.7.

Omdat [gedaagde] nog bezig was met het verkrijgen van de benodigde vergunningen, was de ingangsdatum van de huur bij het ondertekenen van de huurovereenkomst nog niet bekend.

2.8.

Op 24 juni 2016 hebben partijen een akte, getiteld: “beëindigingsovereenkomst” (hierna: de nadere overeenkomst) ondertekend. Daarin is opgenomen dat partijen in afwijking van artikel 3.1. van de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat de huur zal ingaan op 1 juli 2021. In artikel 2 van de nadere overeenkomst is een eerste recht van koop ten gunste van [gedaagde] opgenomen.

2.9.

Bij brief van 7 december 2020 heeft [gedaagde] het recht van koop ingeroepen, waarop [eiser] heeft gereageerd bij brief van 18 december 2020. [eiser] heeft aangegeven dat zij akkoord is met aankoop van het pand door [gedaagde] per 1 juli 2021 tegen een bedrag van

€ 475.000,00 k.k.. Vervolgens zijn partijen niet tot overeenstemming gekomen.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert samengevat - bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. [gedaagde] te bevelen om
primairbinnen vier weken na betekening van dit vonnis en
subsidiairbinnen een termijn die de voorzieningenrechter meer gepast acht:

het pand aan [adres] te [plaats] met al de zijnen en het zijne en al degenen die van zijnentwege voormeld pand occuperen (daaronder mede begrepen de onderhuurders) te ontruimen en ontruimd te houden, onder achterlating van de door hem voorheen gehuurde inventaris, en daarbij alle sleutels van het pand te overhandigen, op straffe van een door [gedaagde] aan [eiser] te betalen dwangsom van € 5.000,00 per dag of dagdeel van de dag dat hij in gebreke blijft te voldoen aan voormelde veroordeling, zulks tot een maximum van

€ 100.000,00;

2. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris van de advocaat en de nakosten.

3.2.

[eiser] legt hieraan ten grondslag dat [gedaagde] inbreuk maakt op haar eigendomsrecht door zonder recht of titel in het pand te blijven. [gedaagde] heeft de beëindigingsovereenkomst van 24 juni 2016 getekend en daarmee ermee ingestemd dat de huurovereenkomst per 1 juli 2021 tot een einde kwam en hij het pand per die datum zou hebben ontruimd. Nu [gedaagde] dat niet vrijwillig doet, vordert [eiser] in dit geding dat [gedaagde] daartoe veroordeeld wordt op straffe van een dwangsom.

3.3.

[gedaagde] voert verweer:

3.3.1.

[eiser] heeft geen belang bij de vordering tot ontruiming.

3.3.2.

Er is geen beëindiging overeengekomen.

3.3.3.

De nadere overeenkomst is in strijd met dwingend recht.

3.3.4.

[gedaagde] heeft gedwaald, want hij had nimmer de intentie om de huur voortijdig te doen eindigen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Omdat [eiser] de ontruiming van het pand door [gedaagde] vordert omdat hij volgens [eiser] daarin zonder recht of titel verblijft, heeft zij spoedeisend belang bij haar vordering.

4.2.

In dit kort geding moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopende daarop de toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is. In het bijzonder zal beoordeeld moeten worden of [gedaagde] gedwongen kan worden het pand op korte termijn te ontruimen. Daarbij moet zwaar wegen dat een veroordeling tot ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening veelal een definitief karakter zal hebben en aldus diep ingrijpt in het belang van de huurder. Terughoudendheid van de kortgedingrechter bij de beoordeling of een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is, is dan ook geboden.

4.3.

Tussen partijen staat vast dat het gehuurde bestaat uit een horecagelegenheid op de begane grond en zich op de eerste en tweede verdieping van het pand woonruimtes bevinden. Op grond van artikel 1.3 van de huurovereenkomst exploiteert [gedaagde] in het gehuurde een café, terwijl hij de eerste en tweede verdieping aan derden verhuurt. Voorshands gaat de voorzieningenrechter – met partijen – ervan uit dat afdeling 6 van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (art. 7:290 e.v. BW) op de huurovereenkomst (voor zover het de begane grond betreft) van toepassing is, hetgeen ook blijkt uit artikel 1.7 van de huurovereenkomst.

4.4.

[eiser] beroept zich allereerst op de nadere overeenkomst die partijen op 24 juni 2016 hebben gesloten. Op basis daarvan is [eiser] van mening dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] het pand op 1 juli 2021 zou hebben ontruimd. Ten aanzien van de beëindiging van de huurovereenkomst ex art. 7:290 BW met wederzijds goedvinden is in art. 7:293 lid 3 BW bepaald dat een huuropzegging in dat geval niet noodzakelijk is ‘nadat de huurovereenkomst tot stand gekomen is’. Omdat de huurder van een “290-bedrijfsruimte” wordt beschermd, gaat de voorzieningenrechter voorshands ervan uit dat geen opzegging is vereist en de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden eindigt als de overeenkomst ex art. 7:293 lid 3 BW tot stand komt nadat de huurder ook daadwerkelijk zijn recht kan uitoefenen en derhalve de bedrijfsruimte kan gebruiken. In casu was dat dus niet het geval nu de nadere overeenkomst is gesloten op 24 juni 2016 en de huur pas is ingegaan op 1 juli 2016. Omdat van een overeenkomst in de zin van art. 7:293 lid 3 BW geen sprake is en de huurovereenkomst niet zonder opzegging, die niet heeft plaatsgevonden, kon eindigen is de huurovereenkomst niet geëindigd. De nadere overeenkomst kan derhalve niet als grondslag dienen voor de vordering van [eiser] .

4.5.

Daar komt bij dat in de nadere overeenkomst geen einddatum wordt genoemd en voorts heeft [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat hij heeft gedwaald. [gedaagde] was zich er bij het ondertekenen van de nadere overeenkomst niet van bewust dat het, naast een aanvulling op de huurovereenkomst ten aanzien van de koopoptie, ook een beëindigingsovereenkomst zou betreffen. Daartegenover heeft [eiser] een andere visie, namelijk dat partijen hierover hebben gesproken bij het autobedrijf van haar dochter en voorts dat zij de overeenkomst in bijzijn van haar dochter en de heer [A] hebben ondertekend. De voorzieningenrechter kan niet met voldoende zekerheid beoordelen wie hierin het gelijk aan zijn/haar zijde heeft en acht nader feitenonderzoek nodig. Daarvoor leent een kort gedingprocedure zich naar zijn aard (in beginsel) niet en daarom zal een en ander in een bodemprocedure moeten worden beoordeeld.

4.6.

Ook een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij voor zijn levensonderhoud afhankelijk is van de exploitatie van zijn onderneming in het pand. [gedaagde] betaalt nog steeds huur, terwijl de onderhuurders van [gedaagde] mogelijk een beroep kunnen doen op huurbescherming. De voorzieningenrechter is van mening dat het belang van [gedaagde] dient te prevaleren boven het belang van [eiser] , dat er slechts in gelegen is dat zij het pand vrij van huur kan verkopen.

4.7.

Het vorenstaande leidt tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] .

4.8.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 309,00

- overige kosten 0,00

- salaris advocaat
1.016,00

Totaal € 1.325,00

4.9.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.325,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijfde dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van 5 dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 11 november 2021.