ECLI:NL:RBOBR:2021:6604

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 19/2588

uitspraak van de meervoudige kamer van 20 december 2021 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: [naam] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente Oirschot, verweerder

(gemachtigde: P. van Haaren)

de Staat der Nederlanden(de minister van Veiligheid en Justitie) naar aanleiding van het verzoek om schadevergoeding van eiser, de Staat,

Procesverloop

Bij beschikking van 28 februari 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op € 178.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 22 augustus 2019 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 februari 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door A.L.M. Keeris (taxateur).

De rechtbank heeft het onderzoek heropend en de zaak verwezen naar een meervoudige kamer.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 november 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] (een kantoorgenoot van zijn gemachtigde). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door de taxateur.

Overwegingen

Opmerking vooraf

Verweerder heeft bij brief van 19 oktober 2021 opgemerkt dat er een fout staat in het aan partijen op 11 oktober 2021 gestuurde proces-verbaal van de zitting van 4 februari 2021 en ook in de begeleidende brief. Verweerder heeft opgemerkt dat abusievelijk in het proces-verbaal staat vermeld dat de zitting via een skype-verbinding heeft plaatsgevonden. De zitting heeft namelijk fysiek plaatsgevonden op de rechtbank. Ook heeft verweerder opgemerkt dat de begeleidende brief bij het proces-verbaal vermeldt dat het zou gaan om het proces-verbaal van 4 november 2021. Dat is onjuist, het moet zijn het proces-verbaal van 4 februari 2021. Zoals ook met partijen ter zitting is besproken, ziet de rechtbank hierin geen aanleiding het eerdere proces-verbaal en de brief van 11 oktober 2021 aan te passen. De opmerkingen van verweerder staan vermeld in het proces-verbaal van de zitting van
4 november 2021 en maken zo deel uit van het procesdossier.

FeitenOp 1 januari 2019 was eiser genothebbende van het recht van erfpacht van de kavel en de daarop gelegen opstallen (een recreatiebungalow met aanhorigheden), met het adres [adres] , kadastraal bekend onder [kadastraal nummer] . De (recreatie)woning uit 1992 omvat de hoofdbouw (280 m³) en twee bergingen/schuren (beide 17 m³) en een tuinhuis/blokhut (20 m³), gelegen op een perceel, groot 592 m². De onroerende zaak is gelegen op het recreatiebungalowpark [naam] .

Geschil en beoordeling

1. De rechtbank stelt op grond van de stukken vast dat eiser bij het begin van het kalenderjaar in geschil, 1 januari 2019, genothebbende krachtens beperkt recht was van de onroerende zaak, zodat terecht de WOZ-beschikking aan eiser is toegezonden en de aanslag OZB voor 2019 terecht aan eiser is opgelegd.

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiser bepleit een waarde van € 153.000 en verwijst naar het taxatierapport van taxateur M. van Breukelen, opgesteld op 5 november 2019. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 178.000) naar de gelijkluidende, getaxeerde waarde, zoals opgenomen in de waardematrix die op 18 december 2019 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris.

3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
4. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen de objectkenmerken van de woning niet in geschil zijn. De rechtbank zal bij de beoordeling van het beroep daarom uitgaan van de juistheid van deze in verweerders waardematrix beschreven objectgegevens. Daarbij merkt de rechtbank op dat uit de gedingstukken volgt, en eiser heeft dit niet weersproken, dat het hiervoor onder de feiten genoemde perceel [kadastraal nummer] , in eigendom toebehoort aan [naam] als ( [naam] -)eigenaar. Eiser heeft een recht van erfpacht op de grond en ook mede een opstalrecht gevestigd.
5. Eiser plaatst in beroep kanttekeningen bij de door verweerder eerder gebruikte vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] . Het staat verweerder echter vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling anders te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen. Verweerder heeft deze twee vergelijkingsobjecten ter onderbouwing van de waarde laten vallen. Aan wat eiser aanvoert over deze twee objecten komt dan ook in dit verband geen betekenis meer toe.

6.
Eiser voert aan dat de waarde te hoog is bepaald. Hij wijst op het taxatierapport van de door hem ingeschakelde taxateur M. van Breukelen, opgemaakt op 5 november 2019, dat in beroep is overgelegd. Uit de vier transacties die eiser gebruikt op het recreatiepark [naam] volgt, kort gezegd, een beduidend lagere taxatiewaarde, namelijk € 153.000.
7. De rechtbank wijst op artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ. Op grond van dit artikel wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft naar de bedoeling van de wetgever als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

8. In de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is onder meer het volgende aan de orde gekomen:

"Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid, bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd." (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, p. 44)

9. De WOZ-waarde is daarom de waarde van het object op de peildatum in volle eigendom. De rechtbank stelt op grond hiervan voorop dat bij de waardering van een recreatiewoning, zoals die van eiser, voor WOZ-doeleinden geen rekening hoeft te worden gehouden met de op de onroerende zaak rustende zakelijke rechten, zoals een erfpachtrecht. Dit betekent dus, gelet op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, in dit geval dat de waarde van de recreatiewoning van eiser moet worden vastgesteld alsof het ligt op ‘eigen’ grond en niet op erfpachtgrond. Dit uitgangspunt heeft ook tot gevolg dat, indien de verkoopgegevens van één of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond, de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden. Bij de herleiding van een verkoopgegeven wordt daarom een (opwaartse) correctie toegepast voor de invloed van de erfpacht van de grond op de verkoopprijs (van de opstallen).

De door verweerder verdedigde WOZ-waarde

10. De rechtbank acht de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten ( [adres] , [adres] , en [adres] ) voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo dat al mogelijk zou zijn, hoeven vergelijkingsobjecten niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is het voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij verweerder zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. Verweerder heeft daarom ook het door eiser aangedragen vergelijkingsobject [adres] geschikt geacht en toegevoegd aan zijn waardematrix. De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn verkocht binnen een jaar voor of na de waardepeildatum, alle gelegen op het recreatiebungalowpark [naam] , op grond in erfpacht. Ook qua bouwstijl zijn de woningen vergelijkbaar. De vergelijkingsobjecten zijn vrijstaande recreatiewoningen op het park [naam] . De vergelijkingsobjecten hebben iets minder (te weten 7 m³) of iets meer inhoud (te weten 20 m³ ) dan de woning in geschil, maar zijn verder wat betreft de waardebepalende elementen goed vergelijkbaar. Ook hebben de vergelijkingsobjecten een vergelijkbaar kwaliteits- en onderhoudsniveau, zij het dat verweerder bij de woning van eiser rekening heeft gehouden met een minder kwaliteitsniveau.

11. Verweerder heeft verder voor de bestaande verschillen wat betreft de inhoud in de waardematrix en het mindere kwaliteitsniveau inzichtelijk gemaakt dat de uit de geïndexeerde transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. Verweerder heeft als waarde per m³ voor de woning daarmee een aanmerkelijk lagere prijs gehanteerd, te weten

€ 398 per m³, dan de prijs per m³ bij de vergelijkingsobjecten (€ 536 bij [adres] , € 523 bij [adres] , en € 472 bij [adres] ). Ook heeft verweerder rekening gehouden met de aanwezigheid en de grootte van een berging of een tuinhuis.

12. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank echter onvoldoende rekening gehouden met het gegeven dat zowel de woning als de referentiewoningen op erfpacht zijn gelegen. Verweerder heeft de voor de referentiewoningen betaalde koopsommen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De betaalde koopsommen heeft verweerder toegerekend aan de opstallen (woning en de bijgebouwen) van die referentiewoningen. Daarbij heeft verweerder opgeteld de volle waarde van de grond in eigendom. Bij de waarde van de grond heeft verweerder aansluiting gezocht bij de in het verweerschrift gevoegde bijlage, getiteld: “Gezamenlijk advies erfpachtcanon recreatiepark [naam] , Oirschot” (hierna: het advies), gedateerd 18 september 2015.

13. De rechtbank stelt vast dat uit dit advies blijkt dat [naam] B.V. ( [naam] ) eigenaar is van 324 kadastraal gescheiden percelen grond op het recreatiepark [naam] . Die percelen zijn bestemd om te worden bebouwd met recreatiebungalows. Deze percelen zijn aan evenzovele erfpachters in erfpacht gegeven. Blijkens dit advies heeft [naam] B.V. tezamen met drie onafhankelijke taxateurs de waarde van de grond en het daarover te berekenen canonpercentages bepaald. Dit heeft ertoe geleid dat een marktconforme grondwaarde en canon zijn vastgesteld die van toepassing zijn op alle erfpachtzaken in het recreatiepark [naam] . Ook is er rekening mee gehouden dat als gevolg van contractuele bepalingen en eigenschappen van erfpacht er een waardeverschil optreedt tussen een onroerende zaak in erfpacht en in volle eigendom. Dit heeft ertoe geleid dat op het recreatiepark [naam] een staffelmethode wordt gehanteerd, waarbij op grond van comparatief onderzoek een waarde van € 125 per m² is vastgesteld. Omdat sprake is van een waardevermindering vanwege het verschil tussen erfpachtgrond en grond in volle eigendom is daarvoor 10% in mindering gebracht, wat leidt tot een waarde van € 112,50 per m². Voor de grondwaarde bij uitgifte in erfpacht worden de volgende schillen gehanteerd:
schil 1: 0-450 m², met een afslag van 0%, dus € 112,50 per m²
schil 2: 450-750 m², met een afslag van 50%, dus € 56,25 per m²
schil 3: groter dan 750 m², met een afslag van 75%, dus, € 28,12 per m².

14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in diens taxatie onvoldoende rekening gehouden met het gegeven dat de voor de referentiewoningen betaalde koopsommen zien op de opstallen én het recht op grond in erfpacht. Verweerder had bij de herleiding van de waarde van eisers woning de (geïndexeerde) verkoopprijzen van de referentiewoningen moeten ophogen tot de prijzen die de woningen zouden hebben opgebracht als ze niet op grond in erfpacht maar op eigen grond hadden gelegen. Dit houdt dus in het verschil in grondwaarde bij uitgifte in erfpacht of in volle eigendom. Uit het hiervoor genoemde advies blijkt dat in 2015 dat verschil slechts 10% bedroeg. Verweerder heeft daarentegen de volle waarde van de grond in eigendom opgeteld bij de voor de referentiewoningen betaalde koopsommen. Zoals eiser terecht opmerkt is hierbij in dit geval in feite sprake van een verdubbeling omdat zowel rekening wordt gehouden met de waarde van de grond in erfpacht als met de waarde van de grond in eigendom. De waardebepaling van verweerder berust dan ook op onjuiste uitgangspunten. Dit brengt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

De door eiser verdedigde WOZ-waarde

15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser met hetgeen hij heeft aangevoerd de door hem bepleite waarde van de woning evenmin aannemelijk gemaakt. Eiser heeft de waarde van de woning onderbouwd met 4 referentiewoningen, net als de woning gelegen op grond in erfpacht. Eiser heeft de voor die referentiewoningen betaalde koopsommen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De betaalde geïndexeerde koopsommen heeft eiser toegerekend aan de grond in erfpacht en aan de opstallen (de woning en bijgebouwen). Eiser heeft echter evenmin inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met het verschil tussen de volle waarde van de grond in eigendom en de grondwaarde bij uitgifte in erfpacht.

Slotsom

16. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarden aannemelijk te maken, ziet de rechtbank aanleiding om het beroep gegrond te verklaren, de uitspraak op bezwaar te vernietigen en het geschil met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Rekening houdend met wat door partijen over en weer is aangevoerd, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 in goede justitie vast op € 165.000. Verweerder zal worden opgedragen de betreffende aanslag OZB overeenkomstig die waarde te verminderen.

Het verzoek om immateriële schade

17. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Verdrag ter bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden.

18. De behandeling van zaken als deze, waarin van een bezwaar- en beroepstermijn sprake is, mag maximaal twee jaar in beslag nemen. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend en loopt door tot de datum waarop de rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan.

19. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift op 20 maart 2019 door verweerder is ontvangen. Verweerder heeft op 22 augustus 2019 uitspraak op bezwaar gedaan, dus binnen een half jaar en daarmee tijdig. De rechtbank doet uitspraak op 20 december 2021, waardoor de redelijke termijn met 9 maanden is overschreden. De overschrijding moet volledig worden toegerekend aan de beroepsfase. De Staat (de minister van Veiligheid en Justitie) moet daarom een schadevergoeding van € 1.000 (uitgaande van € 500 per half jaar) aan eiser betalen. De rechtbank heeft de minister niet om een reactie gevraagd en evenmin uitgenodigd voor het onderzoek ter zitting. Gelet op de beleidsregel van de Minister van Veiligheid en Justitie van 8 juli 2014, nr. 436935 (Stcrt. 2014, 20210), is de rechtbank ervan uitgegaan dat de minister afziet van het voeren van schriftelijk of mondeling verweer.^[1]

Proceskosten en griffierecht

20. De proceskosten stelt de rechtbank vast op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Hierbij gaat de rechtbank uit van 1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 265, wegingsfactor voor het gewicht van de zaak 1, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting op 4 februari 2021, met een waarde per punt van € 748 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak, 0,5 punt voor het verschijnen ter nadere zitting op 4 november 2021, waarde per punt € 748, met een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak.

Onder verwijzing naar de ‘Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties’, Staatscourant 2018, 28796’, stelt de rechtbank de kosten die eiser voor het opstellen van het taxatierapport in bezwaar heeft gemaakt vast op € 128,26 (2 uur ad € 53 per uur, plus 21% BTW). Dat eiser in beroep een herziene taxatiekaart heeft ingebracht, brengt niet met zich dat hiervoor extra taxatiekosten kunnen worden toegekend, gelet op ECLI:NL:HR:2016:420.

De totale vergoeding komt daarmee op € 2.528,26.

Beslissing

De rechtbank

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vast op € 165.000 en vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.528,26
veroordeelt de Staat in de door eiser geleden schade tot een bedrag van € 1.000.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer-Schotman, voorzitter, mr. M. de Vries en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 20 december 2021.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch.

Herwaardering WOZ-waarde recreatiebungalow op erfpachtgrond met correctie grondwaarde