Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/2963
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder
(gemachtigde: [naam] ).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 260.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 september 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 oktober 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [naam] .
De rechtbank heeft de behandeling aangehouden zodat partijen een afspraak kunnen maken om de onderbouwing van de indexering voor eiser inzichtelijk te maken.
Bij brief van 1 november 2021 heeft verweerder gereageerd.
Bij brief van 5 november 2021 heeft verweerder de reactie van eiser van 4 november 2021 doorgestuurd aan de rechtbank, waarbij verweerder ook inhoudelijk op de reactie heeft gereageerd
Bij brief van 3 januari 2022 heeft de rechtbank partijen verzocht om binnen twee weken te laten weten of zij op een nadere zitting willen worden gehoord. Partijen hebben hierop niet gereageerd.
Op 25 januari 2022 heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en partijen daarvan bij brieven van dezelfde datum op de hoogte gesteld.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een rijwoning uit 1969. De woning, gelegen in [woonplaats] bestaat uit een hoofdbouw van 384 m3 en een berging/schuur van 28 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 193 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 210.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 260.000) naar de getaxeerde waarde (€ 263.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 29 oktober 2020 is opgesteld door taxateur [naam] .
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Verweerder heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met twee in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] .
Deze gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als vergelijkingsobject te gebruiken voor de waardebepaling van de woning. Deze woningen zijn, net als de woning, rijwoningen met een inhoud van 384 m3 en een berging/schuur van 28 m3. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de perceeloppervlakte, de kwaliteit en het onderhoud, voldoende rekening is gehouden.
4. Ter zitting heeft eiser aangegeven dat de vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten niet in geschil is en de beroepsgronden over het gebruik van een deel van het perceel als brandgang, de ligging bij een speelpark en aan een drukke weg ingetrokken. Dit betekent dat enkel de beroepsgrond dat verweerder de indexering niet inzichtelijk heeft gemaakt nog aan de orde is.
5. Ter zitting is de zaak aangehouden zodat partijen kunnen overleggen om eiser meer inzicht te geven in de onderbouwing van de indexcijfers. Verweerder heeft de gemachtigde van eiser op 15 oktober 2021 per e-mail uitgenodigd voor een afspraak waarin hij mondeling uitleg over de onderbouwing van de indexcijfers zou krijgen. De gemachtigde van eiser heeft op 19 oktober 2021 laten weten dat hij liever eerst de stukken met onderbouwing van de index zou krijgen. Verweerder heeft op 22 oktober 2021 aangekondigd het bestand in de loop van de week te zullen toesturen en verzocht om te reageren op de uitnodiging voor overleg en toelichting. Verweerder heeft het bestand op 26 oktober 2021 aan de gemachtigde van eiser verzonden. De gemachtigde van eiser heeft niet gereageerd op de uitnodiging. Wel heeft de gemachtigde van eiser op 4 november 2021 opmerkingen gemaakt over de indexering.
6. Verweerder heeft toegelicht dat hij een permanente marktanalyse uitvoert. Dit houdt in dat verweerder alle marktgegevens verzamelt, beoordeelt en analyseert en daarnaast aanvullende marktinformatie inwint over deze marktgegevens. Zowel de permanente marktanalyse als de herwaardering en de aansluiting van de WOZ-waardes op de marktcijfers en marktontwikkeling wordt jaarlijks getoetst door de Waarderingskamer. Jaarlijks levert het Kadaster ongeveer 7.500 transactiegegevens van woningen aan. Daarnaast verzamelt verweerder ook ongeveer 3.500 vraagprijzen. Na beoordeling van deze verkoopcijfers blijven er ongeveer 2.500 verkoopcijfers over die voldoende bruikbaar zijn om als onderbouwing te dienen voor de WOZ-waardering van andere woningen. Deze verkoopcijfers, vraagprijzen en de algemene ontwikkelingen op de woningmarkt vormen de basis voor het bepalen van de indexcijfers op basis waarvan verweerder de gerealiseerde transactiesommen van goedgekeurde verkoopcijfers corrigeert naar de geldende waardepeildatum. Verweerder toetst de gegevens aan de marktontwikkeling voor de regio zoals de NVM deze weergeeft. Verweerder beoordeelt de marktontwikkeling op basis van marktsegmenten op een manier die vergelijkbaar is met de wijze waarop de NVM dit onderscheid maakt. Per marktsegment wordt een algemeen indexcijfer bepaald dat richting geeft aan de waardeontwikkeling per segment. Daarbij worden alle verkoopcijfers individueel of per groep beoordeeld op basis van type en locatie, waardoor individuele en/of clustergewijze marktontwikkelingen kunnen verschillen van de trend. Uit deze permanente marktontwikkeling is gebleken dat de gemiddelde nominale prijsstijgingen in de jaren 2018 en 2019 ongeveer 10% per jaar waren, gelijkmatig over het jaar verdeeld. De gehanteerde indexcijfers zoals in beroep overgelegd zijn de cijfermatige weergave van die waardeontwikkeling, waarbij de waardepeildatum als basis wordt gebruik, zodat de index 100 is.
6.1.
Ter onderbouwing van de index heeft verweerder een bestand overgelegd. Omdat het niet mogelijk of wenselijk is om een overzicht te maken waarin meer dan 4.000 objecten onderling vergeleken worden, heeft verweerder in het bestand ter onderbouwing van de index een selectie gemaakt van ruim 100 verkopen tussen 1 januari 2017 en 31 december 2020. Het betreft een selectie van ruim 100 verkopen binnen het marktsegment rijwoningen verdeeld over de hele stad, waarbij verweerder heeft geprobeerd om een selectie te maken van de objecten die binnen een groep zo goed mogelijk (onderling) vergelijkbaar zijn zowel qua opstallen, percelen, kwaliteit als onderhoudstoestand. Daarbij is binnen iedere groep een vergelijking gemaakt tussen verkoopsom en transactiedatum om een algemeen beeld te geven van de prijsontwikkeling per jaar binnen die groep in de betreffende periode 1 januari 2017 en 31 december 2019. Daarbij heeft verweerder steeds twee goed vergelijkbare woningen tegenover elkaar gezet. Uit deze serie van verkopen volgt dat de woningprijzen in de genoemde periode met ongeveer 10% per jaar zijn gestegen.
6.2.
Eiser voert aan dat enkel objecten zijn meegenomen met een hogere kwaliteit en onderhoud dan gemiddeld. Volgens eiser is de stijging bij deze objecten groter dan bij gemiddelde objecten. Verweerder heeft aangegeven dat is gekozen voor woningen die qua kwaliteit en onderhoud gemiddeld zijn. Daarbij heeft verweerder toegelicht dat, zoals in het verweerschrift is vermeld, in Eindhoven aan deze woningen de score 4+4 wordt toegekend. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de juistheid hiervan te twijfelen.
6.3.
Ook stelt eiser dat ten onrechte verschillende objectcodes worden vergeleken. Verweerder heeft laten weten dat inderdaad verschillende objectcodes worden gebruikt, maar dat het gaat om de objectcodes voor rijwoning, hoekwoning en tussenwoning, die samen met de niet gebruikte eindwoningen het marktsegment rij- en hoekwoningen vormen. Ook aan de juistheid hiervan twijfelt de rechtbank niet.
6.4.
Voorts voert eiser aan dat de waarde tussen 1 januari 2017 en 1 januari 2018 minder hard is gestegen dan tussen 1 januari 2019 en 1 januari 2020. Volgens eiser is het daardoor niet mogelijk om te zeggen wat de gemiddelde waardestijging is. Volgens eiser is alleen een gemiddelde waardeontwikkeling over 2 of 3 jaar onderbouwd. Dat is volgens eiser niet toereikend om een indexeringspercentage van te maken. Ook vraagt eiser zich af of bij de berekening van de percentages rekening is gehouden met de waardepeildatum. Verweerder heeft vermeld dat het bestand inzichtelijk wil maken dat de gehanteerde index is gebaseerd op een analyse van de verkochte woningen. Verweerder heeft toegelicht dat door transactieprijzen van direct vergelijkbare woningen onderling te vergelijken zichtbaar is wat de waardeontwikkeling is bij deze objecten. Een hele serie vergelijkingen geeft de totale waardeontwikkeling weer. Individuele verkoopcijfers worden vervolgens op basis van de index gecorrigeerd naar de waardepeildatum. Verweerder stelt dat de permanente marktanalyse een continu proces is waarbij op basis van veel onderlinge vergelijkingen een ontwikkeling per jaar gedistilleerd kan worden. In wat eiser heeft aangevoerd, ziet de rechtbank geen aanleiding om te twijfelen aan het standpunt van verweerder dat de woningprijzen in de genoemde periode met ongeveer 10% per jaar zijn gestegen. In het bijzonder ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat de waarde tussen 1 januari 2017 en 1 januari 2018 minder hard is gestegen dan tussen 1 januari 2019 en 1 januari 2020. Eiser heeft dit niet onderbouwd. Ook ziet de rechtbank geen aanleiding om te twijfelen aan de wijze waarop rekening is gehouden met de waardepeildatum.
6.5.
Verder is het volgens eiser niet correct dat wordt uitgegaan van de datum van levering en niet van de datum van het sluiten van de overeenkomst. Verweerder stelt dat een vergelijking wordt gemaakt tussen twee goed vergelijkbare woningen die verkocht zijn. Het gaat om de prijsontwikkeling die zich heeft voorgedaan tussen verkoop 1 en verkoop 2. Daarbij kan worden gekozen voor de datum van aankoop of de datum van levering. Verweerder heeft de transportdata gebruikt, omdat hij die krijgt aangeleverd van het Kadaster. Hij beschikt daarentegen niet over alle data van aankoop. Voor de berekening van de waardeontwikkeling maakt het niet uit of voor de datum van aankoop of de datum van levering wordt gekozen, zolang dit maar consequent gebeurt. De rechtbank heeft geen aanleiding om aan de juistheid hiervan te twijfelen.
6.6.
Ook wijst eiser erop dat de bijgebouwen niet inzichtelijk zijn, waardoor niet controleerbaar is of hier rekening mee is gehouden. Verweerder stelt dat bij de geselecteerde woningen de bijgebouwen goed vergelijkbaar zijn. Eiser heeft dit niet bestreden. De rechtbank heeft geen aanleiding aan de juistheid hiervan te twijfelen.
6.7.
Ten slotte werpt eiser de vraag op wat de afkortingen achter ‘waardegebied’ betekenen. Verweerder heeft toegelicht dat de afkortingen niet relevant zijn, omdat het gaat om niet gebruikte afkortingen uit het verleden die tot dusverre niet verwijderd kunnen worden uit het systeem. Eiser heeft dit niet bestreden en de rechtbank heeft geen aanleiding aan de juistheid hiervan te twijfelen.
7. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde van € 260.000 niet te hoog is.
8. Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde gewezen op de verkoopprijs van de woning aan de [adres] . De rechtbank overweegt dat eiser de door hem bepleite waarde hiermee niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft geen inzicht verschaft in de wijze waarop, en rekening houdend met welke waardebepalende factoren, de door eiser voorgestane waarde moet worden afgeleid uit die verkooptransactie. Ook overigens heeft eiser de door hem voorgestane waarde niet onderbouwd.
9. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat
geen aanleiding.
geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer Schotman, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Bijleveld, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 30 maart 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.