Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/380073 / KG ZA 22-124
Vonnis in kort geding van 6 mei 2022
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONBEDRIJF SWS.HHVL,
gevestigd te Eindhoven,
eiseres,
advocaat mr. F.P.G.F. de Moel te Eindhoven,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. R.W.J. Soetekouw te Eindhoven.
Partijen zullen hierna Woonbedrijf en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 25 maart 2022 met 13 producties
- de brief van mr. Soetekouw namens [gedaagde] met zes producties
- de mondelinge behandeling die plaats heeft gevonden op 21 april 2022
- de pleitnota van Woonbedrijf
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter bepaald dat uiterlijk op 6 mei 2022 vonnis zal worden gewezen.
2.De feiten
2.1.
Woonbedrijf verhuurt voor onbepaalde tijd aan [gedaagde] een woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning).
2.2.
In de woning is op de zolderverdieping op de tweede etage, op 10 februari 2022 door de politie een hennepkwekerij aangetroffen van 122 hennepplanten van ongeveer één week oud. Behalve de hennepplanten heeft de politie in de woning twee koolstoffilters, twee ventilatoren, twaalf lampen/armaturen en twaalf transformatoren aangetroffen. Uit onderzoek van de fraude inspecteur van energieleverancier Enexis bleek dat de voor de hennepkwekerij benodigde stroom illegaal werd afgenomen (politierapport van 10 februari 2022, productie 3 bij dagvaarding).
2.3.
Bij aangetekende brief van 11 februari 2022 heeft Woonbedrijf aan [gedaagde] medegedeeld dat de aangetroffen hennepkwekerij aanleiding is om ervoor te zorgen dat de huurovereenkomst tussen Woonbedrijf en [gedaagde] wordt beëindigd en is [gedaagde] gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen voor 18 februari 2022 zodat de huurovereenkomst op 18 maart 2022 eindigt, bij gebreke waarvan Woonbedrijf een gerechtelijke procedure zal starten met als doel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
2.4.
Mr. Soetekouw heeft namens [gedaagde] op bovenstaande brief gereageerd bij e-mailbericht van 25 februari 2022 en verweer gevoerd tegen het voornemen van Woonbedrijf de huurovereenkomst te beëindigen en de woning te ontruimen.
2.5.
Bij brief van 2 maart 2022 aan mr. Soetekouw heeft mr. De Moel namens Woonbedrijf gesteld dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in de huurovereenkomst en dat er sprake is van een ernstige tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. In de brief kondigt mr. De Moel voorts aan dat een kort geding- en een bodemprocedure zal worden gestart, welke procedures [gedaagde] slechts zou kunnen voorkomen door uiterlijk op 7 maart 2022 schriftelijk te bevestigen dat zij de huurovereenkomst beëindigt op 18 maart 2022 en dat zij de woning alsdan zal ontruimen.
3.Het geschil
3.1.
Woonbedrijf heeft naar aanleiding van hetgeen [gedaagde] ter zitting naar voren heeft gebracht en onderbouwd het gevorderde in het petitum van de dagvaarding onder 2 ingetrokken en vordert thans samengevat -:
1. [gedaagde] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen en ter vrije beschikking te stellen van Woonbedrijf met afgifte van de sleutels;
2. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de verschuldigde huurtermijnen van € 613,10 per maand vanaf 1 maart 2022 tot aan de dag van ontruiming;
3. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure alsmede in de nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente indien tijdige betaling uitblijft.
3.2.
Aan bovenstaande vorderingen heeft Woonbedrijf – zakelijk weergegeven – het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde] heeft met de aanwezigheid, exploitatie en de instandhouding van de hennepkwekerij een gevaarzettende situatie gecreëerd en heeft daarbij willens en wetens het risico op brandgevaar en gevaar voor elektrocutie voor haarzelf en haar omgeving aanvaard. Bovendien brengt ook de zware criminaliteit die achter de bedrijfsmatige hennepteelt zit gevaren van intimidatie en geweld voor [gedaagde] zelf en omwonenden met zich. Door het exploiteren van de hennepkwekerij in haar woning heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met artikel 7:213 en Pro 7:214 BW alsmede artikel 2 van Pro de huurovereenkomst en met meerdere bepalingen van de op deze overeenkomst van toepassing zijnde Algemene Huurvoorwaarden. De ernst van deze tekortkomingen rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde hetgeen in een bodemprocedure zal worden toegewezen.
Gelet op het beleid dat de gemeente [plaats] voert waarbij de gemeente heeft toegezegd niet over te gaan tot sluiting van woningen mits Woonbedrijf zelf actief en daadwerkelijk toezicht houdt op drugshandel en de huurovereenkomst van zogenaamde drugspanden zo spoedig mogelijk wordt beëindigd en het gehuurde wordt ontruimd, heeft Woonbedrijf er belang bij de woning zo spoedig mogelijk te ontruimen teneinde sluiting door de gemeente te voorkomen. Er is een wachtlijst van woningzoekenden die er belang bij hebben dat de woning beschikbaar is voor (ver)huur.
Woonbedrijf heeft voorts aangevoerd dat zij een zero-tolerance beleid voert ten aanzien van illegale hennepteelt, hetgeen algemeen bekend is, onder meer blijkt dit uit de website van Woonbedrijf. Om precedentwerking te voorkomen en andere huurders (omwonenden) te laten zien dat illegale hennepteelt leidt tot ontruiming is het van belang dat Woonbedrijf uitvoering geeft aan haar beleid en dat zij [gedaagde] zo spoedig mogelijk ontruimt.
Een belangenafweging dient naar de mening van Woonbedrijf niet in het voordeel van [gedaagde] uit te vallen.
3.3.
[gedaagde] heeft als verweer – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat zij al geruime tijd, 11 jaar, huurder is van de woning en zich altijd als goed huurder heeft gedragen. Zij heeft de huurtermijnen altijd tijdig betaald en geen overlast veroorzaakt. Met het toelaten van de hennepkwekerij in haar woning is zij eenmalig de fout in gegaan. Doordat zij onder druk is gezet door derden uit het criminele circuit en door psychische klachten in verband met een post-traumatisch stress syndroom waar [gedaagde] aan lijdt, was [gedaagde] niet in staat voldoende weerstand te bieden aan deze derden.
De hennepkwekerij is slechts gedurende zeer korte tijd (een week) aanwezig geweest in de woning van [gedaagde] en er is geen overlast veroorzaakt bij omwonenden.
[gedaagde] heeft een dochter van twaalf jaar die speciaal onderwijs volgt en komend schooljaar naar een school in [plaats] zal gaan die op 8 minuten fietsafstand ligt van de woning. De dochter van [gedaagde] heeft, net als [gedaagde] zelf in verband met haar psychische problematiek, belang bij een stabiele leefomgeving.
De gevolgen van het beëindigen van de huur en van een veroordeling tot ontruiming van de woning zullen dan ook onevenredig ernstig zijn in vergelijking met de tekortkoming van [gedaagde] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Toewijzing van een ontruimingsvordering in kort geding is een ingrijpende maatregel in het woonrecht van [gedaagde] en heeft (veelal) een definitief karakter. Tegen die achtergrond wordt in het kader van een beoordeling in kort geding een ontruiming doorgaans slechts toegewezen indien te voorzien is dat in de bodemprocedure een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen en zich aan de zijde van – in dit geval – Woonbedrijf bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van haar kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.2.
[gedaagde] heeft niet weersproken dat de politie bij het binnentreden van de woning de in de rapportage genoemde roerende zaken en 122 hennepplanten heeft aangetroffen. Evenmin is weersproken dat ten behoeve van de hennepkwekerij illegaal stroom werd afgetapt. Voorts staat vast dat de hennepkwekerij in de woning is ingericht en werd geëxploiteerd door derden uit het criminele circuit.
Gelet op de aan de illegale hennepteelt verbonden nadelen en risico’s voor de huurder zelf en de woonomgeving - waaronder het risico op brand en de gevaren van intimidatie en geweld door criminelen - levert hennepteelt van een omvang als hier aan de orde slecht huurderschap op. Dat de omwonenden geen (over)last hebben gehad van de hennepkwekerij en dat de hennepkwekerij maar gedurende een korte periode operatief is geweest doet er niet aan af dat er in de periode dat de hennepkwekerij zich in de woning van [gedaagde] bevond sprake is geweest van ernstige gevaarzetting. Bovendien heeft het gevaar van intimidatie door criminelen zich reeds verwezenlijkt nu [gedaagde] zelf heeft gesteld dat zij door derden onder druk is gezet om een hennepkwekerij in haar woning toe te laten.
4.3.
Woonbedrijf heeft een groot belang bij het tegengaan van hennepteelt in haar woningen, vanwege de hiervoor genoemde risico’s. Daarbij heeft zij er belang bij om een duidelijk en eenduidig zero tolerance beleid te voeren. Terecht heeft Woonbedrijf er op gewezen dat zij alleen dan geloofwaardig is, als dit beleid ook consequent wordt toegepast. Woonbedrijf stelt voorts terecht dat [gedaagde] met de hennepteelt in de woning in strijd heeft gehandeld met de wet, de huurovereenkomst en met de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Huurvoorwaarden en dat hennepteelt van een omvang zoals is aangetroffen een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert.
4.4.
Zoals algemeen in de jurisprudentie wordt aanvaard, betreft hennepteelt een tekortkoming die in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dat [gedaagde] de hennepkwekerij niet eigenhandig heeft gerealiseerd maakt niet dat ten gunste van [gedaagde] van deze lijn zou moeten worden afgeweken. [gedaagde] is als huurder verantwoordelijk voor gedragingen van diegenen die met haar goedvinden het gehuurde gebruiken en zich vanwege haar in het gehuurde bevinden (artikel 7:219 BW Pro).
Woonbedrijf heeft voorts terecht opgemerkt dat het feit dat [gedaagde] onder druk van het criminele circuit heeft gehandeld gevaar voor recidive oplevert nu niet uit te sluiten is dat [gedaagde] een volgende keer opnieuw geen weerstand zal kunnen bieden aan druk van criminelen.
Gelet op bovenstaande overwegingen is voldoende aannemelijk dat in een eventueel tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een vordering van Woonbedrijf ter zake van ontbinding en ontruiming tot een toewijzing daarvan zal leiden.
4.5.
Woonbedrijf heeft aangevoerd dat zij er belang bij heeft om vooruitlopend op de uitkomst in de bodemprocedure de woning te ontruimen. [gedaagde] mag verondersteld worden bekend te zijn met het zero tolerancebeleid dat Woonbedrijf in het geval van hennepteelt in haar woningen hanteert nu het een feit van algemene bekendheid is dat woningcorporaties hard optreden tegen huurders bij wie een illegale hennepkwekerij in de woning wordt aangetroffen, en nu Woonbedrijf onweersproken heeft gesteld dat dit beleid op haar website is terug te vinden.
Het belang van Woonbedrijf bij (spoedige) ontruiming van de woning heeft Woonbedrijf voorts genoegzaam onderbouwd door te wijzen op het beleid van de gemeente waarbij de verhuurder in geval van drugsdelicten in haar woningen sluiting door de gemeente van deze woningen kan voorkomen door zelf op te treden en het gehuurde te ontruimen. Woonbedrijf heeft voorts toegelicht dat zij ook moet handelen in het belang van woningzoekenden die al jaren op de wachtlijst staan en wachten op een huurwoning. Verder heeft Woonbedrijf gewezen op het gevaar van precedentwerking indien er na het aantreffen van illegale hennepteelt in een woning niet ontruimd wordt.
4.6.
Namens [gedaagde] is een beroep gedaan op het recht van een ieder op respect voor zijn woning (artikel 8 EVRM Pro).
De hierboven genoemde belangen aan de zijde van Woonbedrijf bij toewijzing van haar vordering tot ontruiming in kort geding wegen naar het oordeel van de voorzieningenrechter in dit geval echter zwaarder dan het recht van [gedaagde] op respect voor haar woning. De persoonlijke belangen van [gedaagde] , zoals haar belang bij een stabiele woonomgeving en de door haar aangevoerde omstandigheden dat zij de woning al elf jaar huurt, dat zij nooit overlast heeft veroorzaakt en nooit een huurachterstand heeft laten ontstaan leiden niet tot een ander oordeel.
De ontruiming zal ongetwijfeld ernstige gevolgen hebben voor [gedaagde] maar ook deze omstandigheid doet niet af aan de zwaar wegende belangen van Woonbedrijf bij de (spoedige) ontruiming. Overigens is ter zitting gebleken dat [gedaagde] contact heeft met [naam] , welke instantie [gedaagde] mogelijk zal kunnen helpen met het vinden van een alternatieve woonruimte. Verder heeft Woonbedrijf nog aangevoerd dat [gedaagde] als gevolg van de hennepkwekerij weliswaar zal worden geplaatst op de “Signaleringslijst ongewenst huurdersgedrag” waardoor zij voor een periode van drie jaren geen woning zal kunnen huren bij een woningcorporatie in de regio [plaats] , maar dat zij via de “kansencommissie” mogelijk aanspraak kan maken op woonruimte met woonbegeleiding.
4.7.
Ook het beroep namens [gedaagde] op artikel 3 van Pro het Internationaal Verdrag inzake de rechten van het kind (hierna: IVRK) kan haar onder de gegeven omstandigheden niet baten.
In artikel 3 IVRK Pro is bepaald dat de belangen van het kind bij alle maatregelen betreffende kinderen een eerste overweging vormen. De ouders zelf zijn verantwoordelijk voor de tekortkoming die tot de ontruiming leidt (of kan leiden) en in het geval van gedwongen ontruiming is het op de eerste plaats de verantwoordelijkheid van ouders zelf en niet van Woonbedrijf om de nadelige effecten van de ontruiming voor hun kinderen zoveel mogelijk te beperken. Er bestaat de mogelijkheid om, indien ouders daarbij hulp behoeven, hulpverlenende instanties in te schakelen. Om die reden dient niet te snel aangenomen te worden dat de betrokkenheid van een kind aan toewijzing van de vorderingen in de weg staat. Dit zal bijvoorbeeld het geval kunnen zijn wanneer de ontruiming tot een acute noodtoestand voor het kind zou leiden (vgl. rechtbank Noord-Nederland ECLI:NL:RBNNE:2013:BZ8814).
Dat de ontruiming tot een acute noodtoestand voor de dochter van [gedaagde] zou leiden is niet aannemelijk. De omstandigheid dat de dochter van [gedaagde] in de huidige woonsituatie op acht minuten fietsafstand van haar toekomstige school woont en dat zij door een gedwongen ontruiming wellicht op een grotere afstand van de school zal komen te wonen is niet aan te merken als een noodtoestand.
4.8.
Bovenstaande overwegingen leiden tot het oordeel dat de door Woonbedrijf gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding voor het toekennen van een ruimere ontruimingstermijn (zoals verzocht namens [gedaagde] ) dan de gevorderde twee weken nu Woonbedrijf reeds bij brief van 11 februari 2022 aan [gedaagde] heeft medegedeeld dat er reden was de huurovereenkomst te beëindigen en de woning te ontruimen. Vervolgens is [gedaagde] op 25 maar 2022 gedagvaard in deze kort gedingprocedure. [gedaagde] heeft zich er dus in ieder geval vanaf 25 maart 2022 bewust van moeten zijn dat er een kans was dat zij de woning binnen afzienbare termijn zou moeten verlaten en moet dan ook geacht worden voldoende gelegenheid te hebben (gehad) om voorbereidingen te treffen. Bovendien heeft Woonbedrijf ter zitting nog nader gesteld dat zij voor wat betreft de executie van het ontruimingsvonnis afhankelijk is van de deurwaarder die slechts op bepaalde vooraf vastgestelde dagen ontruimingsvonnissen ten uitvoer legt, zodat bij toewijzing van een ontruiming binnen veertien dagen feitelijk een ontruimingstermijn van een maand zal worden bereikt.
4.9.
Woonbedrijf heeft voorts gevorderd [gedaagde] te veroordelen tot voldoening van de verschuldigde huurtermijnen vanaf 1 maart 2022 tot aan de dag van ontruiming. [gedaagde] heeft hierop aangevoerd dat zij de huur nog altijd tijdig betaalt. Ter zitting heeft Woonbedrijf gesteld dat er voor zover haar bekend inderdaad geen achterstand in de huurbetalingen bestaat maar dat zij de nog te betalen huurtermijnen zekerheidshalve vordert nu de ervaring leert dat wanneer een vordering tot ontruiming wordt toegewezen de huurder in veel gevallen de huurbetaling staakt. De voorzieningenrechter acht het belang van Woonbedrijf bij een executoriale titel aldus voldoende aannemelijk en zal daarom ook deze vordering toewijzen.
4.10.
Het belang aan de zijde van Woonbedrijf bij (spoedige) ontruiming van de woning zonder dat zij eerst de uitkomst van een bodemprocedure hoeft af te wachten leidt er toe dat Woonbedrijf ook geacht wordt belang te hebben bij de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis zodat ook dat gedeelte van de vordering wordt toegewezen.
4.11.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Namens [gedaagde] is in dit kader aangevoerd dat niet valt in te zien waarom Woonbedrijf deze procedure heeft aangebracht bij de voorzieningenrechter van team handel terwijl ook de kantonrechter bevoegd is een voorlopige voorziening af te geven als gevorderd. Namens [gedaagde] wordt daarom verzocht bij een eventuele kostenveroordeling uit te gaan van de tarieven zoals die gelden in procedures bij de kantonrechter. Woonbedrijf heeft hierop geen verweer gevoerd.
De voorzieningenrechter volgt [gedaagde] in haar stelling dat de onderhavige vordering ook als voorlopige voorziening bij de kantonrechter had kunnen worden ingesteld en dat de keuze voor de onderhavige kort gedingprocedure voor rekening van Woonbedrijf dient te blijven.
Bij de begroting van de proceskosten wordt daarom uit gegaan van het griffierecht en de liquidatietarieven zoals die gelden voor kantonzaken.
De kosten aan de zijde van Woonbedrijf worden begroot op:
- dagvaarding € 127,43
- griffierecht 128,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat
747,00
747,00
Totaal € 1.002,43
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Woonbedrijf zijn, en de sleutels af te geven aan Woonbedrijf,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] de verschuldigde huurtermijnen van € 613,- per maand te voldoen aan Woonbedrijf vanaf 1 maart 2022 tot aan de dag der ontruiming van de woning,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Woonbedrijf tot op heden begroot op € 1.002,43, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 6 mei 2022.