Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/3395
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 mei 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: M.J.W. van den Kieboom).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), de waarde vastgesteld van de onroerende zaak aan de [adres 1] te Veghel (de woning). De waarde is per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, bepaald op € 168.000,-. In het aanslagbiljet is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij besluit van 30 oktober 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 februari 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , als waarnemer van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en taxateur H. van Hoorn. Op de zitting is het onderzoek aangehouden.
Eiser heeft na de zitting een schriftelijke reactie ingediend waarop de heffingsambtenaar heeft gereageerd. Vervolgens is met instemming van partijen, het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een tussenwoning met het bouwjaar 1963.
De woning, gelegen in Veghel, bestaat uit een hoofdgebouw van 366 m³ en een vrijstaande berging van 92 m³. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 123 m².
Het geschil
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 147.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 168.000.) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 1 februari 2021 is opgesteld door taxateur H. van Hoorn.
2. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
2.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten de [adres 2] , de [adres 3] en de [adres 4] te Veghel. Deze eerste twee objecten zijn ook opgenomen in de matrix van eiser.
2.2
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de matrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
2.3.1
De heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Eiser heeft betoogd dat de indexering niet met toetsbare en verifieerbare gegevens is onderbouwd.
2.3.2
Op de zitting heeft de heffingsambtenaar gesteld dat het indexeringspercentage volgt uit een permanente marktanalyse en ter onderbouwing daarvan een pleitnota met bijlagen overgelegd. Daarin is toegelicht dat voor de indexering van de verkoopcijfers gebruik wordt gemaakt van gerealiseerde verkoopcijfers van het kadaster van woningen binnen de gemeente Meierijstad. De verkoopcijfers worden onderzocht op bruikbaarheid en tevens wordt gecontroleerd of de kenmerken van de verkopen overeenkomen met de gegevens in de administratie van de gemeente, de zogenoemde permanente marktanalyse. Op basis van de analyse van de verkoopprijzen wordt een modelwaarde vastgesteld en de veranderende modelwaarde is de marktontwikkeling, ook wel trend genoemd. De trend is dan de stijging of daling van de modelwaarde vergeleken met vorig jaar.
2.3.3
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde en gecontroleerde verkoopcijfers van woningen in de gemeente Meierijstad voldoende bruikbaar zijn om de marktontwikkeling voor het betreffende type woning in de gemeente in beeld te brengen. De heffingsambtenaar heeft met zijn toelichting voldoende inzicht geboden in de gehanteerde indexering. Wat eiser heeft aangevoerd is onvoldoende om de indexering in twijfel te trekken. Om de juistheid ervan te betwisten had eiser zelf gegevens kunnen overleggen die twijfel wekken aan de door de heffingsambtenaar toegepast indexeringspercentages. [1] Dat heeft hij niet gedaan. De beroepsgrond van eiser slaagt daarom niet. Daarbij merkt de rechtbank op dat eiser pas in een laat stadium, namelijk in zijn brief van 24 januari 2022 in reactie op het verweerschrift (van 12 april 2021), voor het eerst naar voren heeft gebracht dat de heffingsambtenaar de indexering niet inzichtelijk heeft gemaakt.
2.4.
Eiser geeft aan dat de heffingsambtenaar bij zijn taxatieverslag in beroep niet inzichtelijk heeft gemaakt of het om transportdata of overeenkomstdata gaat en van waaruit hij deze verkoopprijzen heeft geïndexeerd. De heffingsambtenaar heeft ten aanzien daarvan naar voren gebracht dat hij bij de verkoopcijfers is uitgegaan van de transportdata, maar dat hij zich daarbij heeft gehouden aan de toepasselijke rechtspraak waarin is bepaald dat als de transactie binnen drie maanden na de verkoop plaatsvindt de transactiedatum mag worden gehanteerd. De rechtbank passeert het standpunt van eiser wegens strijdigheid met de goede procesorde voor zover het ook de door eiser gehanteerde vergelijkingsobjecten ( [adres 2] en [adres 3] ) betreft. Door tevens de verkoopcijfers met dezelfde transportdata te gebruiken ter onderbouwing van zijn waarde van de woning, staat het eiser niet vrij om de transportdata of overeenkomstdata ter discussie te stellen enkel voor zover het waardestandpunt van de heffingsambtenaar in geschil is. Verder ziet de rechtbank geen aanleiding om het hiervoor weergegeven betoog van de heffingsambtenaar (ten aanzien van [adres 4] ) voor onjuist te houden.
2.5.
Eiser geeft aan dat de heffingsambtenaar in zijn taxatieverslag in beroep de berging van de woning te hoog heeft getaxeerd in relatie tot de bergingen van de referentiewoningen. Hij heeft daarbij onvoldoende rekening gehouden met afnemend grensnut.
Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar in beroep dat hij rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. De prijs is per kubieke meter lager naarmate de berging meer inhoud heeft en vice versa. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar terecht aangegeven dat zijn waarde van de berging nagenoeg gelijk is aan de waarde van berging in de matrix van eiser.
2.6.1
Volgens eiser heeft de gemeente Meierijstad van de Waarderingskamer in 2012 de verplichting gekregen om jaarlijks de secundaire objectkenmerken van 20% van het woningbestand op te nemen. Uit het feit dat de heffingsambtenaar in bezwaar bij eiser informatie opvraagt over de gedateerdheid van de woning, blijkt dat aan deze verplichting geen invulling is gegeven. Daaraan verbindt eiser de conclusie dat de door hem gestelde gedateerdheid van de woning moet worden aangenomen.
2.6.2.
De rechtbank heeft deze (in meerdere procedures van het kantoor van zijn gemachtigde aangevoerde) beroepsgrond in haar uitspraak van 21 december 2022 besproken en verworpen. Voor de bespreking van deze beroepsgrond wordt dan ook naar die uitspraak verwezen. [2] De door eiser gestelde gedateerdheid van de woning is ook in deze zaak niet gebleken. Wat betreft het gestelde aanwezige asbest en matige onderhoudstoestand heeft eiser ook geen enkel bewijs van deze stelling geleverd. Door vergelijking met verkoopcijfers van objecten waarbij eveneens mogelijk sprake is van de aanwezigheid van asbest, is voldoende rekening gehouden met het feit dat in de woning asbest aanwezig kan zijn. Verder heeft de heffingsambtenaar in beroep wel rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen door uit te gaan van factor 2 (matige voorzieningen). De beroepsgrond faalt.
2.7
Eiser geeft als reactie op bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport aan dat door de heffingsambtenaar op diverse secundaire objectkenmerken is gecorrigeerd zonder dat dit door hem controleerbaar is gemaakt door middel van foto’s of verkoopbrochures uit iWOZ.
De rechtbank overweegt dat zodra de heffingsambtenaar aangeeft in zijn bij het beroep overgelegde taxatierapport dat hij gebruik heeft gemaakt van iWOZ, hij daarvan ook een afschrift dient te overleggen. Daar staat tegenover dat de heffingsambtenaar terecht naar voren brengt dat de secundaire objectkenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten op de ligging na, niet in geschil zijn. Bovendien heeft de heffingsambtenaar op de zitting de iWOZ brochures overgelegd, waarna eiser in de gelegenheid is gesteld om daarop te mogen reageren.
2.8
Eiser voert aan dat de ligging van onderhavig object vergelijkbaar is met referentieobjecten [adres 2] en [adres 3] . De referentiepanden [adres 5] en [adres 6] zijn daarentegen (veel) beter gelegen. Hiermee heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden.
Uit de stukken blijkt dat de heffingsambtenaar de verkoopcijfers van deze laatste twee objecten in het bij het verweerschrift gevoegde taxatierapport niet meer ter onderbouwing van de waarde van de woning heeft gebruikt. In plaats daarvan is het verkoopcijfer van qua ligging (op ongeveer 82 meter afstand van de woning) beter vergelijkbaar object [adres 4] gebruikt. Door bij de waardering gebruik te maken van verkoopcijfers van objecten die een vergelijkbare ligging hebben is voldoende rekening gehouden met de ligging van het object.
2.9.
De heffingsambtenaar heeft met door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning, per de waardepeildatum 1 januari 2019, vastgestelde waarde van € 168.000,- niet te hoog is.
3. Ten aanzien van de door eiser bepleite waarde is de rechtbank van oordeel dat eiser niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij tot de door hem bepleite waarde is gekomen, zodat de rechtbank tot de conclusie komt dat eiser zijn beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft ter onderbouwing daarvan weliswaar een waardematrix overgelegd, maar wat daarin is gesteld is gelet op het ontbreken van toetsbare en verifieerbare gegevens niet controleerbaar.
4. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
mr. I.M.C. van Og, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 mei 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch.