Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/257
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Geldrop-Mierlo, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. J. Andries).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van zijn woning aan de [adres] in [plaats] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft die WOZ-waarde met de beschikking van 29 februari 2020 vastgesteld op € 562.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2019, geldend voor het kalenderjaar 2020. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Geldrop-Mierlo voor het jaar 2020 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser bij uitspraak op bezwaar van 21 december 2020 ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 23 mei 2022 op zitting behandeld. Daaraan
hebben deelgenomen: [naam] als waarnemer van eisers gemachtigde en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1980. De woning heeft een inhoud van 930 m3 – met inbegrip van een aanbouw van 50 m3 – en heeft drie dakkapellen en een zwembad. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 581 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. Het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar dat met succes heeft gedaan, hangt ook af van wat eiser daartegen heeft aangevoerd.
5. Bij de voorbereiding van de zitting is de rechtbank gebleken dat het dossier geen verweerschrift bevatte. Navraag leerde dat de heffingsambtenaar in juli 2021 wel een verweerschrift had ingestuurd. De heffingsambtenaar heeft het verweerschrift vervolgens opnieuw ingestuurd. De rechtbank heeft het verweerschrift op 17 mei 2022 doorgestuurd aan eisers gemachtigde en het is op diezelfde dag door hem ontvangen. De rechtbank heeft de waarnemer van eisers gemachtigde op de zitting in de gelegenheid gesteld te reageren op het verweerschrift. Hij heeft daarop gezegd niet te zullen reageren, maar in hoger beroep te gaan en dan (pas) te reageren op wat er wordt aangevoerd. Hij had het verweerschrift bewust niet bekeken omdat hij vooraf had besloten de rechtbank te verzoeken het verweerschrift tardief te verklaren.
6. De rechtbank overweegt hierover als volgt. De waarnemer van eisers gemachtigde heeft het verweerschrift weliswaar minder dan de in de Algemene wet bestuursrecht opgenomen termijn [2] van tien dagen voor de zitting ontvangen, maar het verweerschrift is niet van een zodanige omvang of ingewikkeldheid dat niet van hem kon worden verwacht het voorafgaand aan de zitting te bestuderen en er op de zitting op te reageren. Daar heeft de waarnemer van eisers gemachtigde immers vanaf 17 mei 2022 tot aan de zitting de tijd voor gehad. Het verweerschrift is dus niet tardief en wordt bij de beoordeling betrokken. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de waarnemer van eisers gemachtigde niet heeft verzocht om de zitting te schorsen en er zelf uitdrukkelijk voor heeft gekozen – en daarin tijdens de zitting heeft volhard – het verweerschrift niet te lezen. Dat eiser het verweerschrift daarmee niet heeft weersproken, blijft voor zijn rekening en risico.
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar rekening moet houden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [plaats] .
8. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft inhoud, bijgebouwen, perceeloppervlak en KOUDV-factoren voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
9. Eiser heeft in beroep een matrix overgelegd waarin wordt gekomen tot een waarde voor eisers woning van € 492.000. Het is echter niet duidelijk door wie en op welke datum die matrix is opgesteld. Eiser heeft de opmerkingen van de heffingsambtenaar over de vergelijkingsobjecten die eiser heeft gebruikt, ook niet weersproken. Daarom kent de rechtbank aan het taxatierapport van de heffingsambtenaar een groter en doorslaggevend gewicht toe, en heeft eiser met het door hem aangevoerde geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar heeft dus aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de vastgestelde waarde voor de woning in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug.
11. Eiser heeft verzocht om de heffingsambtenaar in de proceskosten te veroordelen. Daartoe heeft hij aangevoerd dat hij naar aanleiding van de uitspraak op bezwaar moest besluiten om al dan niet in beroep te gaan. Eiser heeft in beroep betoogd dat de vergelijkingsobjecten die ten grondslag liggen aan de uitspraak op bezwaar, niet vergelijkbaar zijn met de woning dan wel de waarde niet onderbouwen. Daarna heeft de heffingsambtenaar in beroep nieuwe vergelijkingsobjecten gebruikt. Op grond van de vergelijkingsobjecten in de uitspraak op bezwaar was de WOZ-waarde dus te hoog vastgesteld, zodat eiser een proceskostenvergoeding moet krijgen. De rechtbank volgt eiser daarin niet. Op grond van vaste rechtspraak staat het de heffingsambtenaar vrij om in elke fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waarde anders te onderbouwen.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Lie, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Bijleveld, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 20 juni 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.