ECLI:NL:RBOBR:2022:3964

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/384903 / KG ZA 22-438

Vonnis in kort geding van 16 september 2022

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

2.
[eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. M. van der Meijs te 's-Hertogenbosch,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. T.N. Bakkes te Tilburg.

Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 31 augustus 2022 met 25 producties
de conclusie van antwoord van 7 september 2022 met 19 producties
de mondelinge behandeling die plaats vond op 8 september 2022
de pleitnota van [gedaagden]
de bezichtiging ter plaatse (in [plaats] ) op 12 september 2022 door de voorzieningenrechter en de griffier en in aanwezigheid van partijen met hun advocaat

1.2.

De voorzieningenrechter heeft vonnis bepaald binnen twee weken na de bezichtiging ter plaatse.

2.De feiten

2.1.

Bij koopovereenkomst van 27 januari 2021 hebben [eisers] percelen grond te [plaats] en de daarop gelegen woning (aan de [adres 1] ) gekocht van de heer [A] en zijn echtgenote mevrouw [B] (hierna gezamenlijk: [verkopers] ).

In totaal gaat het om vijf aan elkaar grenzende percelen, te weten: perceel [perceelnummer 1] ; perceel [perceelnummer 2] ; perceel [perceelnummer 3] perceel [perceelnummer 4] en perceel [perceelnummer 5] . De akte van levering is gepasseerd op 1 november 2021.

2.2.

Op het perceel gelegen achter het perceel met daarop de woning van (voorheen [verkopers] , thans) [eisers] , wonen [gedaagden] De woning van [gedaagden] ligt op perceel [perceelnummer 6] aan het adres [adres 2] . [gedaagden] bereiken de [adres 2] vanaf het perceel met hun woning via een aan hen toebehorende strook grond, perceel [perceelnummer 7] . Perceel [perceelnummer 6] (met de woning van [gedaagden] ) wordt afgesloten van perceel [perceelnummer 7] (de strook grond die toegang geeft tot de [adres 2] ) door een poort die [gedaagden] kunnen openen met een sleutel/zender.

Het totale erf van [gedaagden] bestaat uit de volgende aan elkaar grenzende percelen: [perceelnummer 7] en [perceelnummer 6] (hiervoor genoemd); [perceelnummer 8] en [perceelnummer 9] .

2.3.

Het aan [eisers] toebehorende perceel [perceelnummer 3] is een bosperceel. Dit perceel is gelegen achter het perceel met de woning van [eisers] , en tussen (aan de ene zijde) perceel [perceelnummer 6] van [gedaagden] , en (aan de andere zijde) een perceel met de woning van een derde met als adres [adres 3] .

Om de [adres 2] te bereiken maakt de bewoner van [adres 3] gebruik van een pad dat over perceel [perceelnummer 3] van [eisers] loopt, en over de aan [gedaagden] toebehorende percelen [perceelnummer 6] en [perceelnummer 7] . Van de poort tussen de percelen [perceelnummer 6] en [perceelnummer 7] heeft de bewoner van [adres 3] een sleutel/zender.

2.4.

In juni 2019 heeft [verkopers] bij het college van burgemeester en wethouders (B&W) van de gemeente [plaats] een ‘principeverzoek voor het realiseren van een vrijstaande woning’ op perceel [perceelnummer 3] ingediend.

Bij brief van 19 november 2019 (productie 5 bij dagvaarding) aan [verkopers] heeft B&W op dit verzoek gereageerd. In deze brief heeft B&W – kort samengevat – medegedeeld dat voor de bouw van de woning een wijziging van het bestemmingsplan nodig is en dat uit een globale haalbaarheidsstudie blijkt dat ‘de bouw van een woning voorstelbaar is’ en dat besloten is om in principe en onder voorwaarden (nader benoemd in de brief) medewerking te verlenen aan het splitsen van het perceel en aan de bouw van een vrijstaande woning.

Ten aanzien van de ontsluiting van perceel [perceelnummer 3] stelt B&W (voor zover van belang) in de brief het volgende:

‘Het toevoegen van een vrijstaande woning versterkt de bestaande bebouwingsstructuur.

Aan weerszijden van het plangebied staan woningen namelijk: [adres 2] en [huisnummer] .

Deze woning liggen als solitaire woningen achter bestaande woningen van de [adres 1] en

[adres 2] . Deze woningen worden ontsloten op de [adres 2] en maken gebruik van een

bestaande mandelige weg. Door het realiseren van een woning op de locatie van het plangebied

ontstaat een logische bebouwingslijn met de bestaande woningen. De nieuw te bouwen woning kan

gebruik maken van de bestaande ontsluiting op de [adres 2] .’

2.5.

Bij brief van 30 juli 2021 (productie 9 bij dagvaarding) heeft [eisers] de buren in [plaats] geïnformeerd over zijn voornemen op het perceel [perceelnummer 3] een bouwvlak toe te voegen zodat er in de toekomst een nieuwe vrijstaande woning gerealiseerd kan worden.

2.6.

Bij brief van 9 augustus 2021 (productie 10 bij dagvaarding) aan [eisers] heeft [gedaagden] bezwaren geuit tegen het voornemen te bouwen op het perceel [perceelnummer 3] en tegen het voornemen dit perceel te ontsluiten via (aan [gedaagden] toebehorende percelen) naar de [adres 2] .

2.7.

Bij e-mail van 1 december 2021 (productie 12 bij dagvaarding) heeft mr. Bakkes namens [gedaagden] aan [eisers] medegedeeld dat (de door [eisers] gestelde) erfdienstbaarheid (recht van overpad) ten gunste van perceel [perceelnummer 3] en ten laste van percelen [perceelnummer 6] en [perceelnummer 7] betwist wordt en dat [gedaagden] geen toestemming geven om nu of in de toekomst gebruik te maken van de aan hen toebehorende percelen (om perceel [perceelnummer 3] te ontsluiten,
vrzr).

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen samengevat -:

Primair:

a. a) [gedaagden] te veroordelen om binnen twee weken na de datum van dit vonnis medewerking te verlenen aan het bij notariële akte laten vastleggen van een verduidelijking van de bestaande erfdienstbaarheid van weg, ten gunste van perceel [perceelnummer 3] als heersend erf en ten laste van perceel [perceelnummer 7] en perceel [perceelnummer 6] (tezamen) als dienend erf, om te gaan naar en te komen van de [adres 2] , met of zonder (motor)voertuigen, via de bestaande ontsluiting zoals omschreven onder punt 8 van de in deze procedure ingediende dagvaarding, en te bepalen dat, bij gebreke van de vereiste medewerking, dit vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte notariële akte;

Subsidiair:

b) [gedaagden] te veroordelen om binnen twee weken na de datum van dit vonnis medewerking te verlenen aan het bij notariële akte laten vastleggen van een verduidelijking van de bestaande erfdienstbaarheid van weg, ten gunste van perceel [perceelnummer 3] als heersend erf en ten laste van perceel [perceelnummer 7] als dienend erf, om te gaan naar en te komen van de [adres 2] , met of zonder (motor)voertuigen, via de bestaande ontsluiting zoals omschreven onder punt 8 van de in deze procedure ingediende dagvaarding, en te bepalen dat, bij gebreke van de vereiste medewerking, dit vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte notariële akte;

c) Een noodweg aan te wijzen voor de periode totdat in een bodemprocedure over deze kwestie onherroepelijk is beslist, ten behoeve van perceel [perceelnummer 3] , over perceel [perceelnummer 6] , naar perceel [perceelnummer 7] , om te gaan naar en te komen van de [adres 2] , met of zonder (motor)voertuigen, via de bestaande ontsluiting zoals omschreven onder punt 8 van de in deze procedure ingediende dagvaarding;

Meer subsidiair:

d) Een noodweg aan te wijzen voor de periode totdat in een bodemprocedure over deze kwestie onherroepelijk is beslist, ten behoeve van perceel [perceelnummer 3] , over perceel [perceelnummer 6] en perceel [perceelnummer 7] , om te gaan naar en te komen van de [adres 2] , met of zonder (motor)voertuigen, via de bestaande ontsluiting zoals omschreven onder punt 8 van de in deze procedure ingediende dagvaarding;

Primair en subsidiair:

e) [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de notariskosten die betrekking hebben op het bij notariële akte laten vastleggen van de (verduidelijking van de bestaande) erfdienstbaarheid;

Primair, subsidiair en meer subsidiair:

f) [gedaagden] te gebieden om binnen een week na de datum van dit vonnis aan [eisers] volledige, onvoorwaardelijke en onbelemmerde toegang en gebruik te verlenen ten aanzien van die delen van het erf van [gedaagden] die tot de ontsluiting behoren zoals omschreven onder punt 8 van de in deze procedure ingediende dagvaarding om gebruik te kunnen maken van de erfdienstbaarheid, waaronder het overhandigen van een (digitale) sleutel, pas of code om de poort op het erf van [gedaagden] zelfstandig te kunnen openen en sluiten, steeds op straffe van een dwangsom van € 5.000,00, althans een door de voorzieningenrechter te

bepalen bedrag per dag of gedeelte van een dag dat niet aan deze veroordeling wordt voldaan, dit met een maximum van €100.000,00, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen bedrag;

g) [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente

vanaf de 15e dag na de dag van het in deze te wijzen vonnis, en in de nakosten in geval van betekening.

3.2.

Aan bovenstaande vorderingen hebben [eisers] – zakelijk weergegeven – het volgende ten grondslag gelegd. Er is een erfdienstbaarheid gevestigd ten gunste van perceel [perceelnummer 3] en ten laste van de percelen [perceelnummer 7] en [perceelnummer 6] , dit blijkt uit de vestigingsakte van 16 juli 1927 en uit de latere akten (van 16 mei 1959 en van 10 juni 2003) waarin de in 1927 omschreven erfdienstbaarheid woordelijk is overgenomen.

Dan wel is er een erfdienstbaarheid ontstaan ten gunste van perceel [perceelnummer 3] en ten laste van de percelen [perceelnummer 7] en [perceelnummer 6] door verjaring omdat de rechtsvoorganger van [eisers] ( [verkopers] ) de ontsluiting al tientallen jaren gebruikt als uitweg, net als de bewoner van de woning aan de [adres 3] . Bij brief van 28 september 2008 heeft [verkopers] aan [gedaagden] nog nadrukkelijk kenbaar gemaakt bezitter te zijn van een erfdienstbaarheid ten gunste van perceel [perceelnummer 3] en ten laste van perceel [perceelnummer 10] (tegenwoordig perceel [perceelnummer 6] ) en perceel [perceelnummer 7] .

Voor zover wordt geoordeeld dat er (wel) een erfdienstbaarheid van weg is die ziet op perceel [perceelnummer 7] , maar niet op perceel [perceelnummer 6] , dan is sprake van een aanvullende noodweg over perceel [perceelnummer 6] om van perceel [perceelnummer 3] naar perceel [perceelnummer 7] te komen.

Blijkens de brief van de gemeente [plaats] van 19 november 2019 staat de gemeente [plaats] positief tegenover het voornemen om een woning te (laten) bouwen op perceel [perceelnummer 3] en stelt (ook) de gemeente dat de woning gebruik kan maken van de bestaande ontsluiting. [eisers] heeft er belang bij om op zo kort mogelijke termijn zekerheid te hebben over de ontsluiting van perceel [perceelnummer 3] , zodat hij verder kan met de vergunningprocedure bij de gemeente [plaats] en met de verkoop van het perceel.

3.3.

[gedaagden] voeren verweer waarop hierna, voor zover van belang, nader zal worden ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

In alle spoedeisende zaken waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist, is de voorzieningenrechter bevoegd deze te geven.

[gedaagden] hebben in de eerste plaats het spoedeisend belang aan de zijde van [eisers] betwist, en hebben voorts aangevoerd en gemotiveerd dat en waarom naar hun mening van een erfdienstbaarheid geen sprake is.

4.2.

De voorzieningenrechter volgt [gedaagden] in hun stelling dat onvoldoende gebleken is van een spoedeisend belang aan de zijde van [eisers]

hebben ten aanzien van het spoedeisend belang gesteld dat de vergunningsaanvraag bij de gemeente [plaats] in een ver gevorderd stadium is en zij hebben (bij gelegenheid van de eerste mondelinge behandeling) nader gesteld dat de gemeente [plaats] , alvorens de procedure tot wijziging van het bestemmingsplan te vervolgen, duidelijkheid wenst over de wijze waarop perceel [perceelnummer 3] ontsloten kan worden, maar [eisers] hebben deze stelling, die gemotiveerd betwist is door [gedaagden] , op geen enkele wijze onderbouwd, bijvoorbeeld door een brief of een verklaring namens de gemeente.

[gedaagden] hebben er voorts op gewezen dat er nog een bestuursrechtelijk traject van zeker twee jaar in het verschiet ligt alvorens op het perceel [perceelnummer 3] gebouwd kan gaan worden, omdat [gedaagden] zelf, en naar alle waarschijnlijkheid ook andere buurtbewoners, bezwaar en beroep zullen aantekenen tegen een besluit van de gemeente tot wijziging van het bestemmingsplan.

4.3.

[eisers] zijn er dan ook niet in geslaagd aannemelijk te maken dat op dit moment een onmiddellijke voorziening bij voorraad vereist is. Gegeven het (naar thans moet worden aangenomen) ontbrekende spoedeisend belang, zullen [eisers] , indien zij een rechterlijke uitspraak over deze vragen wensen, zich moeten wenden tot de rechter in een bodemprocedure. In een bodemprocedure is, meer dan in de kort gedingprocedure, gelegenheid tot een onderzoek naar de feiten en omstandigheden, hetgeen in dit geval nodig zal zijn, nu de standpunten van [gedaagden] ten aanzien van de gestelde erfdienstbaarheid en de (mogelijke) vraag over welke percelen een noodweg zou moeten komen te liggen, haaks staan op die van [eisers] .

Op basis van bovenstaande overwegingen dienen [eisers] in deze kort gedingprocedure niet-ontvankelijk te worden verklaard in hun vorderingen.

4.4.

De voorzieningenrechter hecht eraan op te merken dat, ook indien zou worden aangenomen dat [eisers] in deze kort gedingprocedure een voldoende spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen, deze vorderingen om de volgende redenen zouden worden afgewezen.

Dat er een erfdienstbaarheid rust op perceel [perceelnummer 6] ten gunste van perceel [perceelnummer 3] blijkt niet evident uit de door [eisers] als productie 17, 18 en 19 bij dagvaarding overgelegde notariële aktes.

Bovendien hebben [gedaagden] ten aanzien van de in die aktes omschreven erfdienstbaarheid (waarvan de eerste akte, productie 17, dateert van 16 juli 1927) onweersproken gesteld dat dit een oude erfdienstbaarheid betrof ten gunste van perceel [perceelnummer 11] om over de (thans) [adres 2] van en naar de [adres 4] te gaan en dat dit perceel later is samengevoegd met een ander perceel, en vervolgens opnieuw verdeeld is in drie percelen, waarvan één later is gesplitst in perceel [perceelnummer 3] en perceel [perceelnummer 10] (thans perceel [perceelnummer 6] ). Tevens hebben [gedaagden] onweersproken gesteld dat het pad waarover volgens de oude erfdienstbaarheid de eigenaar van het perceel [perceelnummer 11] mocht komen en gaan naar wat thans is de [adres 2] , anders liep dan het pad (over perceel [perceelnummer 6] ) waarover partijen in dit kort geding twisten.

Het bestaan van een erfdienstbaarheid is in kort geding dus niet met voldoende zekerheid vast te stellen op basis van de notariële aktes.

4.5.

De stelling van [eisers] dat de erfdienstbaarheid is ontstaan door verjaring lijkt evenmin doel te treffen, nu het verweer van [gedaagden] dat [verkopers] , de rechtsvoorganger van [eisers] , de percelen [perceelnummer 6] en [perceelnummer 7] nooit gebruikt heeft als doorgang om van zijn perceel [perceelnummer 3] naar de [adres 2] te gaan, onvoldoende gemotiveerd weersproken is.

Bij de bezichtiging ter plaatse bleek voorts dat een (voet)pad over perceel [perceelnummer 3] naar het poortje dat toegang geeft aan het uit [perceelnummer 6] lopende pad (welk pad via de poort en perceel [perceelnummer 7] toegang geeft tot de [adres 2] ), ontbreekt. Dit bevestigt het verweer van [gedaagden] en rechtvaardigt de veronderstelling dat zowel [eisers] als zijn rechtsvoorganger(s) (nagenoeg) geen gebruik maakte(n)/maken van deze doorgang.

4.6.

Nu aldus onduidelijkheid bestaat over de door [eisers] gestelde erfdienstbaarheid zouden zonder nader onderzoek, waartoe een kort gedingprocedure naar zijn aard (in beginsel) geen gelegenheid biedt, de vorderingen van [eisers] voor zover die gegrond zijn op het bestaan van een erfdienstbaarheid, niet kunnen worden toegewezen.

4.7.

Ten aanzien van de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen van [eisers] die ertoe strekken een noodweg aan te wijzen heeft de voorzieningenrechter partijen tijdens de mondelinge behandeling ter plaatse gewezen op artikel 57 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, waarin in lid 3 het volgende is bepaald:

‘Bij de aanwijzing van de noodweg wordt rekening gehouden met het belang van het ingesloten erf, dat langs die weg de openbare weg of het openbare water zo snel mogelijk kan worden bereikt, en met het belang van de bezwaarde erven om zo weinig mogelijk overlast van die weg te ondervinden. Is een erf van de openbare weg afgesloten geraakt, doordat het ten gevolge van een rechtshandeling een andere eigenaar heeft gekregen dan een vroeger daarmee verenigd gedeelte dat aan de openbare weg grenst of een behoorlijke toegang daartoe heeft, dan komt dit afgescheiden gedeelte het eerst voor de belasting met een noodweg in aanmerking.’

In het licht van deze bepaling is voorshands onvoldoende aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure na afweging van de verschillende betrokken belangen het door [eisers] geëiste tracé als noodweg zal aanwijzen, dit temeer aangezien de reden van de noodweg in eerste instantie gelegen is in het verschaffen van toegang aan bouwverkeer ten behoeve van een op perceel [perceelnummer 3] te bouwen woning.

Dat de gemeente [plaats] in de brief van 19 november 2019 aan [verkopers] naar aanleiding van het principeverzoek aangegeven heeft dat de nieuw te bouwen woning gebruik kan maken van de bestaande ontsluiting op de [adres 2] doet hier niet aan af, aangezien dit een voorlopige bestuursrechtelijke overweging is, welke niets zegt over de privaatrechtelijke verhoudingen tussen partijen.

Nu de kort gedingrechter zijn uitspraak dient te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure zouden ook in zoverre de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen in kort geding worden afgewezen.

4.8.

[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De proceskosten aan de zijde van [gedaagden] worden tot op heden begroot op:

griffierecht € 314,-
salaris advocaat

Totaal € 1.330,-

5.De beslissing

De voorzieningenrechter;

5.1.

verklaart [eisers] niet-ontvankelijk in hun vorderingen;

5.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.330,-;

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2022.