Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/3396
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 februari 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaatsnaam] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. J. Andries).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), de waarde vastgesteld van de onroerende zaak aan de [adres] (de woning). De waarde is per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, bepaald op € 259.000. In het aanslagbiljet is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 30 oktober 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 februari 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door J.L.G. van Herk, als waarnemer van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Met instemming van partijen is het onderzoek ter zitting gezamenlijk (maar niet gevoegd) behandeld met het onderzoek in de zaak SHE 20/3397.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning uit 1974. De woning heeft een inhoud van 387 m³, een erker van 7 m³ en beschikt over een vrijstaande berging en een overkapping/luifel. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 163 m².
Het geschil
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 232.000 en verwijst naar de bij het beroepschrift gevoegde matrix. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 270.000, zoals opgenomen in het taxatierapport, dat op 16 juli 2021 is opgesteld door taxateur P.J.G. Jansen.
2. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
2.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten de [adres] , [adres] en de [adres] te [plaatsnaam] .
2.2.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de taxatie en de daarbij gevoegde matrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar gesteld dat het indexeringspercentage volgt uit een permanente marktanalyse, maar dat verder niet onderbouwd of inzichtelijk gemaakt. Het betoog van eiser, dat de indexering hiermee niet met toetsbare en verifieerbare gegevens is onderbouwd, slaagt. [1] Datzelfde lot deelt daarmee ook de eindwaarde. Er bestaat wel ruimte tussen de getaxeerde waarde en de vastgestelde waarde, maar aangezien de indexering niet toetsbaar is kan ook niet worden gezegd of dat verschil voldoende is om te kunnen oordelen dat desondanks aannemelijk is geworden dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
2.4.
Eiser stelt dat de woning ten onrechte als gemiddeld is getaxeerd. Ter zitting heeft eiser erkend dat hij in zijn aanvullend beroepschrift ten onrechte stelde dat de heffingsambtenaar in de bestreden uitspraak zou hebben aangegeven dat de woning over “mindere voorzieningen” beschikt. Omdat eiser verder geen feiten gesteld waaruit genoemde stelling zou moeten blijken, faalt zijn betoog.
2.5.
Eiser stelt dat [adres] een voormalige huurwoning is en dat algemeen bekend is dat dergelijke woningen met minder deugdelijke en duurzame materialen zijn gebouwd, dat daarnaast slechts minimaal onderhoud is uitgevoerd en dat dit onvoldoende in de door de heffingsambtenaar gehanteerde KOUDV-scores tot uitdrukking wordt gebracht. De rechtbank is van oordeel dat deze blote stelling slechts uit algemeenheden bestaat die verder niet specifiek op de toestand van dit vergelijkingsobject zien en overigens onderbouwing missen. Het betoog slaagt niet.
2.6.
Eiser stelt verder dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde scores voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen van [adres] en [adres] te laag zijn. Eiser wijst onder andere op de tekst van de verkoopadvertentie van [adres] waarin onder andere staat dat het om een instapklare, gerenoveerde en met zorg bewoonde woning gaat.
2.6.1.
De rechtbank overweegt dat ten aanzien van [adres] 15 dat eiser in zijn waardematrix dezelfde scores hanteert voor kwaliteit en onderhoud. Dit geldt ook ten aanzien van de score voor kwaliteit van [adres] . Voor zover eiser die scores ter discussie stelt, passeert de rechtbank dat standpunt wegens strijdigheid met de goede procesorde. Door dezelfde scores aan zijn eigen en onverkort gehandhaafde waardestandpunt ten grondslag te leggen, staat het eiser niet vrij diezelfde scores ter discussie te stellen enkel voor zover het waardestandpunt van de heffingsambtenaar in geschil is.
2.6.2.
Voor zover eiser een hogere score voor het voorzieningenniveau van [adres] bepleit, merkt de rechtbank op dat voor de waardebepaling in dit geschil niet de opvatting van de verkoopmakelaar leidend is, maar de onderbouwende informatie. Daaruit spreekt dat het om een nette woning gaat. Voor zover eiser een hoger onderhouds- en voorzieningenniveau [adres] bepleit, overweegt de rechtbank dat uit de door de heffingsambtenaar overgelegde gegevens blijkt dat ook dit een nette woning betreft. Dat sprake is van nette woningen betekent niet dat de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau dus bovengemiddeld zijn. Omdat eiser verder geen feiten gesteld waaruit genoemde stellingen zouden moeten blijken, faalt zijn betoog.
2.7.
Eisers stelling dat het verkoopcijfer van [adres] uitwijst dat de vastgestelde waarde te hoog is, is niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk gemaakt. Het betoog slaagt niet.
2.8.
De heffingsambtenaar heeft, gelet op wat onder 2.3. is overwogen, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond en de bestreden uitspraak moet worden vernietigd.
3. Ten aanzien van de door eiser bepleite waarde is de rechtbank van oordeel dat eiser niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk heeft gemaakt hoe eiser tot de door hem bepleite waarde is gekomen, zodat de rechtbank tot de conclusie komt dat eiser zijn beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft ter onderbouwing daarvan weliswaar een waardematrix overgelegd, maar wat daarin is gesteld is gelet op het ontbreken van toetsbare en verifieerbare gegevens niet controleerbaar. Overigens heeft ook eiser de door hem toegepaste indexering van de verkoopprijzen van de door hem gebruikte referentiepanden niet inzichtelijk gemaakt.
4. Aangezien geen van beide partijen in het van hen verlangde bewijs is geslaagd, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, schattenderwijs op € 250.000. De rechtbank zal verder bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB dienovereenkomstig vermindert en dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak.
5. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op een bedrag van € 1.620 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 269 en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 541, met wegingsfactor 1). Ook moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van de woning vast op € 250.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van
€ 1.620;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. I.M.C. van Og, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 17 februari 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.