Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/2268
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
21 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Sint-Michielsgestel, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: M.G.M. Schwering).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 21 december 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] namens de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar W.J. Nieuwenhuis.
De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting gesloten en vervolgens uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen hoogte van de WOZ -waarde van zijn woning aan [adres] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft die WOZ-waarde met de beschikking van 25 februari 2021 vastgesteld op € 298.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2021 bekendgemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 9 augustus 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een appartement uit 1997. De woning heeft een inhoud van 285 m3 en een externe bergruimte van 4/7 m2. Tot de woning behoort ook een parkeerplaats.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 298.000) naar de getaxeerde waarde (afgerond € 298.000), zoals opgenomen in het taxatierapport en bijhorende waardematrix die op 24 november 2021 zijn opgesteld door taxateur W.J. Nieuwenhuis. Eiser bepleit een waarde van € 265.000.
3.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.3.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met vier vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] , [adres] en [adres] , alle in [plaats] .
3.4.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende kort dan wel binnen een redelijke termijn rond de waardepeildatum verkocht. De vergelijkingsobjecten zijn alle appartementen en komen uit een vergelijkbare bouwperiode. Voor zover tussen de woning en de vergelijkingsobjecten verschillen bestaan, heeft de heffingsambtenaar hier rekening mee gehouden. Dit volgt naar oordeel van de rechtbank uit de waardematrix van de heffingsambtenaar. In zoverre berust de waardebepaling van de heffingsambtenaar niet op onjuiste uitgangspunten.
3.5.
De rechtbank is het niet met eiser eens dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk rekening heeft gehouden met de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten. Bij het taxatierapport is het resultaat van de door de heffingsambtenaar verrichtte permanente marktanalyse in de periode van 1 januari 2018 tot 1 januari 2021 weergegeven en is ter onderbouwing op twee tweetallen van verkooptransacties gewezen die het door de heffingsambtenaar gehanteerde percentage inzichtelijk maken. De indexeringspercentages zijn vervolgens toegepast op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De opvatting van eiser dat dit onvoldoende is, is geen reden om tot een ander oordeel te komen. Eiser heeft ook geen gegevens in het geding gebracht om dit standpunt te onderbouwen.
3.6.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de door hem bepleite waarde is gekomen. Hij heeft met de door hem bepleite waarde derhalve geen twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat zijn woning gewaardeerd zou moeten worden enkel op basis van het vergelijkingsobject [adres] . Dat is naar het oordeel van de rechtbank een te smalle basis om de door eiser gestelde (dan wel enige andere) waarde aannemelijk te maken. Eiser heeft de door hem bepleite waarde anderszins niet onderbouwd.
3.7.
Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 december 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op