Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/2207
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
18 januari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bladel, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: J.A.G. de Heus).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 18 januari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] namens de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar, A.L.M. Keeris.
De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting gesloten en vervolgens uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van zijn woning aan [adres] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de WOZ-beschikking van 26 februari 2021 vastgesteld op € 356.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor de woning opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 30 juli 2021 de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 1982. De woning bestaat uit een hoofdgebouw van 475 m³ met als bijgebouw een berging (27 m³). Tot de woning behoort verder een perceel met een oppervlakte van 336 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde
(€ 356.000) naar de getaxeerde waarde (€ 408.486), zoals opgenomen in de door taxateur A.L.M. Keeris op 10 december 2021 opgestelde waardematrix. Eiser bepleit een waarde van € 320.000.
(€ 356.000) naar de getaxeerde waarde (€ 408.486), zoals opgenomen in de door taxateur A.L.M. Keeris op 10 december 2021 opgestelde waardematrix. Eiser bepleit een waarde van € 320.000.
3.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.3.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] .
3.4.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Volgens de waardematrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
3.5.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog dat het perceel bij de woning zo ondoelmatig is dat dit consequenties voor de waardering zou moeten hebben. Mede aan de hand van de op de zitting besproken beelden van Google Maps volgt de rechtbank de heffingsambtenaar in zijn betoog dat het perceel van de woning een niet ongebruikelijke vorm heeft en de opstallen op een normale wijze op het perceel zijn gesitueerd.
3.6.
Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat de grondwaarde niet inzichtelijk is, omdat de heffingsambtenaar in beroep een andere grondstaffel zou hebben gehanteerd dan in bezwaar. De rechtbank volgt dit niet. De heffingsambtenaar heeft in bezwaar dezelfde grondwaarde aan de woning toegedicht als in beroep. De heffingsambtenaar mag in beroep zijn bewijspositie nader of beter onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft verder onbetwist gesteld dat hij voor de woning en de vergelijkingsobjecten dezelfde grondstaffel heeft gehanteerd. Bij deze stand van zaken kan niet worden gezegd dat de waardering van de grond onvoldoende inzichtelijk is.
3.7.
Eiser heeft op de zitting nog gezegd dat de vergelijkingsobjecten in verhouding tot de woning relatief grote percelen hebben en dat dit de onderbouwing van de waarde aantast. De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat hij op 17 december 2021 het verweerschrift met de waardematrix heeft ingediend en dat eiser de geschiktheid van de vergelijkingsobjecten eerder aan de orde had kunnen stellen. De heffingsambtenaar was dan ook zeker bereid daarnaar te kijken. Overigens acht hij de vergelijkingsobjecten geschikt, omdat met het verschil in perceelgrootte in de waardering rekening is gehouden en er simpelweg niet veel verkopen van vrijstaande woningen met relatief kleine percelen zijn. De rechtbank kan dit volgen.
3.8.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog dat de kwaliteit en het onderhoud van de woning benedengemiddeld zouden moeten zijn. Eiser heeft gesteld dat de badkamer van de woning meer dan twintig jaar oud en daarmee gedateerd is. Eiser heeft die stelling op geen enkele manier onderbouwd, maar zelfs als hij daarin gevolgd moet worden merkt de heffingsambtenaar terecht op dat enkel een gedateerde badkamer niet maakt dat het voorzieningenniveau van de gehele woning – dat als totaal wordt beoordeeld – benedengemiddeld is. Verder heeft eiser gesteld dat sprake is van slecht onderhouden schilderwerk, maar ook dit is op geen enkele wijze onderbouwd. Bij gebreke van die onderbouwing kan niet worden gezegd in welke mate het schilderwerk slecht zou zijn en dus dat het onderhoudsniveau van de woning – dat ook als totaal wordt beoordeeld – benedengemiddeld is. Tot slot komt aan de door eiser aangehaalde notitie van de Waarderingskamer van 25 mei 2009 geen betekenis toe. De daarin genoemde slechte verkoopbaarheid van woningen in een mindere onderhoudsstaat speelde tijdens de kredietcrisis van 2007-2011 – waarin er een groot aanbod van woningen was en relatief weinig vraag – en niet valt in te zien hoe dat op de waardepeildatum nog actueel was. Bovendien is niet gebleken dat de woning in een mindere onderhoudsstaat verkeert en mist het gestelde in de notitie ook om die reden toepassing.
3.9.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de door hem bepleite waarde is gekomen. Hij heeft met de door hem bepleite waarde derhalve geen twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. Eiser heeft de door hem bepleite waarde geenszins onderbouwd.
3.10.
Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.B.H. Vermeulen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 januari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: