Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/1798
proces-verbaal van de mondeling uitspraak van de enkelvoudige kamer van
16 januari 2023 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Sint-Michielsgestel, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: M.G.M. Schwering).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 16 januari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting gesloten en vervolgens uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van zijn woning aan de [adres] in [woonplaats] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2021, vastgesteld op € 516.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor de woning opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 14 juni 2021 (de bestreden uitspraak) de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Partijen hebben vervolgens aanvullende beroepschriften en aanvullende verweerschriften ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 15 september 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar W.J. Nieuwenhuis. Op de zitting is het onderzoek gesloten.
1.7.
De rechtbank heeft het onderzoek heropend en de zaak toebedeeld aan een andere behandelend rechter. Partijen zijn op de hoogte gesteld van de reden daarvan. Ook zijn partijen in de gelegenheid gesteld om aan te geven of zij behoefte hebben aan een nadere zitting. Eiser heeft aangegeven die behoefte te hebben waarop partijen zijn uitgenodigd voor de zitting van 16 januari 2023.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woonboerderij uit 1737, die is gerenoveerd in 1974. De woning heeft een inhoud van 535 m³ en heeft een aangebouwd achterhuis van 850 m³. Verder omvat de woning een vrijstaande berging/schuur van 68 m² en een carport van 25 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 3030 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiseres is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 467.000) naar de getaxeerde waarde (€ 467.000), zoals opgenomen in de door taxateur W.J. Nieuwenhuis op. 9 oktober 2021 opgestelde taxatie. Eiser bepleit een waarde van € 405.000.
3.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.3.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Dit zijn – net als de woning – vrijstaande woonboerderijen in [woonplaats] .
3.4.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de taxatie en de daarbij gevoegde matrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
3.5.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de negatieve liggingsaspecten van de woning. Het gaat dan om (1) de ligging van de woning nabij een grondverwerkingsbedrijf waar geluids- en trillingsoverlast door wordt ondervonden, (2) de aanwezigheid van een appelboomgaard waar volgens eiser gemiddeld 24 keer per jaar met gewasbeschermingsmiddelen wordt gespoten op 25 meter afstand van de woning en (3) de spuitzone van de appelboomgaard die verhindert dat er op het perceel nog mag worden (bij)gebouwd. De heffingsambtenaar heeft in zijn taxatie hiervoor een liggingscorrectie van 40% doorgevoerd waarmee de ligging niveau 1 (zeer slecht) heeft. Dit betekent concreet dat de grondwaarde van € 246.710 met bijna een ton is afgewaardeerd tot € 148.026. Eiser heeft geen gegevens ingebracht op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat de heffingsambtenaar tot een grotere correctie had moeten overgaan. Ook anderszins is dat niet aannemelijk geworden. De rechtbank vindt dan ook dat met de negatieve liggingsaspecten in de waardering voldoende rekening is gehouden.
3.6.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de kwaliteit en de onderhoudstoestand van de woning. Concreet gaat het om het saneren van volgens eiser 155 m² asbest in het dak van de woning wat volgens zijn schatting € 17.450 zou kosten. Op de zitting van 16 januari 2023 heeft eiser gesteld dat hieraan ook nog een bedrag van € 50.000 aan zou moeten worden toegevoegd. De heffingsambtenaar heeft de juistheid van dat bedrag bestreden en gesteld dat een prijs van € 4.650 aannemelijk is. Maar ook als wordt uitgegaan van het door eiser voorgestane bedrag, dan vindt de heffingsambtenaar dat hiermee voldoende rekening is gehouden. In de taxatie is namelijk rekening gehouden met een kwaliteitsniveau 1 (slecht) en een onderhoudsniveau 2 (matig) waardoor de totale m³-prijs met € 46.000 is afgewaardeerd. Daarbij komt nog dat uit de taxatie blijkt dat voor de woning is gerekend met een m³-prijs van € 377, terwijl de bij de taxatie gevoegde waardematrix concludeert tot een m³-prijs van € 455. Dat levert in feite ook nog eens een afwaardering van (ruim) € 46.000 op. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen, omdat hiermee in totaal voor ruim € 92.000 wordt gecorrigeerd. De rechtbank vindt dan ook dat met de kwaliteit en de onderhoudstoestand van de woning in de waardering voldoende rekening is gehouden.
3.7.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de grondprijs foutief heeft berekend en bepleit met een verwijzing naar de voor vergelijkingsobject [adres] in [woonplaats] gehanteerde grondprijs dat de grondprijs van de woning € 41 per m² zou moeten zijn. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De heffingsambtenaar heeft in zijn aanvullend verweerschrift van 15 december 2021 voldoende toegelicht waarom de toepasselijke grondstaffel leidt tot de voor de woning vastgestelde grondwaarde. Wel is op de zitting van 15 september 2022 gebleken dat de taxatie een omissie bevat wat betreft de grondprijs in de relatie tussen de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] . Aan [adres] had een lagere liggingsfactor en dus een lagere grondprijs moeten worden toegekend. Het gevolg daarvan zou echter zijn dat de m³-prijs van dat object zo’n € 45.000 hoger wordt waardoor de gemiddelde m³-prijs stijgt en dus ook dat de m³-prijs van de woning stijgt. Deze omissie werkt dus in het voordeel van eiser uit en kan daarom niet tot het oordeel leiden dat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd.
3.8.
Eiser heeft met zijn waardestandpunt en wat hij verder heeft opgemerkt geen twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. Eiser heeft zijn waardestandpunt overigens ook niet onderbouwd, bijvoorbeeld met een taxatierapport.
3.9.
Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. S.L. Burg, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 16 januari 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: