ECLI:NL:RBOBR:2023:2766 - Rechtbank Oost-Brabant - Schadevergoeding wegens tekortkoming bij bouwkundige keur...

Uitspraak

RECHTBANK Oost-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: C/01/362909 / HA ZA 20-611

Vonnis van 7 juni 2023

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

2.
[eiser 2],

beiden wonend in [woonplaats] ,

eisers,

hierna samen te noemen: [eisers] c.s. (mannelijk, enkelvoud),

advocaat: mr. A. Stretton-Tjahjadi te Leiden,

tegen

[gedaagde], handelend onder de naam
[bedrijfsnaam gedaagde],

wonend te [woonplaats] ,

gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. A.L. van Beugen te Amsterdam.

1.De zaak in het kort

1.1.

Dit vonnis is het eindvonnis in een zaak over een keuring die is verricht voorafgaand aan de koop van een woning.

1.2.

De rechtbank heeft in een tussenvonnis van 8 december 2021 (1) overwogen dat [gedaagde] – degene die de keuring heeft verricht – is tekortgeschoten door bepaalde gebreken niet te vermelden in zijn rapport en (2) [eisers] c.s. toegelaten te reageren op verweren van [gedaagde] tegen de begroting van de schade, waarop [gedaagde] weer mocht reageren.

1.3.

In dit eindvonnis overweegt de rechtbank dat de schade moet worden begroot op € 10.437,56. [gedaagde] wordt, onder andere, veroordeeld tot betaling van dat bedrag.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 7 december 2022 en de daarin genoemde processtukken,
- de akte van [eisers] c.s.,
- de akte van [gedaagde] .

2.2.

Vervolgens heeft de rechtbank bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

3.De verdere beoordeling

De hoogte van de schadevergoeding

3.1.

In het tussenvonnis van 7 december 2022 heeft de rechtbank overwogen dat [gedaagde] is tekortgeschoten door in zijn rapport niet te melden (1) dat er houtrot was bij de dakkapellen en (2) dat het schilderwerk in een slechte staat was. Over de gevorderde schade als gevolg van deze tekortkoming was nog niet beslist. Daarover hebben partijen (in de laatste akten, maar ook eerder in de procedure) het volgende aangevoerd.

3.2.

Volgens [eisers] c.s. dient de schade te worden begroot aan de hand van de herstelkosten van de niet gemelde gebreken. Als hij namelijk had geweten van de herstelkosten van de gebreken zou hij zeker heronderhandeld hebben om de prijs (van 1,3 miljoen euro) met de herstelkosten te verlagen, omdat hij niet meer kon betalen dan de oorspronkelijk overeengekomen prijs (van 1,3 miljoen euro). Het is volgens [eisers] c.s. zeer aannemelijk dat de verkopers een korting op de prijs ter hoogte van de herstelkosten hadden geaccepteerd als [eisers] c.s. had heronderhandeld over de prijs, gezien de vaststelling van de vele gebreken en de daarbij gemoeide herstelkosten. Als de verkopers geen korting hadden geaccepteerd, had hij de koop niet gesloten.

3.3.

[gedaagde] betwist dat [eisers] c.s. de door hem gestelde schade heeft geleden. Volgens hem hadden verkopers geen aanpassing van de verkoopprijs geaccepteerd als [gedaagde] de gebreken (de houtrot bij de dakkapellen en de slechte staat van het schilderwerk) in zijn rapport had vermeld en [eisers] c.s. aan de hand van het rapport had geprobeerd te heronderhandelen over de koopprijs. Als [eisers] c.s. de woning niet had gekocht, had [eisers] c.s. geen schade geleden. Verder dient bij de begroting van de schade rekening te worden gehouden met een nieuw-voor-oud verrekening aan de hand van de levensduur van de herstelwerkzaamheden. Toekenning van de gestelde herstelkosten zou een voordeel voor [eisers] c.s. met zich meebrengen, aldus [gedaagde] , omdat de woning na uitvoering van de herstelwerkzaamheden gedurende lange tijd onderhoudsvrij zou zijn. Tot slot is er volgens [gedaagde] sprake van eigen schuld, omdat de schade is verergerd, omdat [eisers] c.s. niet tijdig herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd.

3.4.

De rechtbank overweegt als volgt.

3.5.

Voor het berekenen van de schade moet een vergelijking moet worden gemaakt van de toestand zoals die in werkelijkheid is (namelijk de situatie dat [eisers] c.s. een woning voor 1,3 miljoen euro heeft gekocht, met gebreken die pas aan het licht zijn gekomen na de koop) met de toestand zoals die zou zijn geweest als de tekortkoming niet had plaatsgevonden. Wat betreft laatstgenoemde situatie zijn partijen het niet eens.

3.6.

Het staat vast dat [eisers] c.s. terug was gegaan naar de verkopers om een korting te bedingen als hij had geweten dat de woning de vaststaande gebreken (de houtrot bij de dakkapellen en de slechte staat van het schilderwerk) had. [eisers] c.s. heeft dat gesteld en [gedaagde] heeft dat niet betwist. [eisers] c.s. heeft daarbij ook onbetwist aangevoerd dat dit ook reden was om de bouwkundige inspectie uit te voeren.

3.7.

Het staat echter niet vast dat verkopers in een dergelijke situatie een korting ter hoogte van de volledige herstelkosten hadden geaccepteerd. [eisers] c.s. heeft gesteld dat het “zeer aannemelijk” was dat verkopers een dergelijke korting hadden geaccepteerd, maar [gedaagde] heeft betwist dat verkopers een dergelijke korting hadden geaccepteerd en of dat het geval zou zijn geweest blijkt niet zonder meer uit het gestelde. Daarvoor zijn mede van belang hoe de onderhandelingen tot dan toe waren verlopen en hoe de markt voor deze woning was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, maar daarover hebben partijen niets gesteld.

3.8.

Op basis van de wel vaststaande feiten geldt het volgende.

3.9.

Het staat vast dat [eisers] c.s. met de verkopers van de woning een prijs van 1,3 miljoen euro waren overeengekomen. Het staat ook vast dat de woning ten tijde van de verkoop gebreken had (de houtrot bij de dakkapellen en de slechte staat van het schilderwerk) die voor circa € 20.875,11 moesten worden hersteld. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de gebreken door de handelwijze (/ het nalaten) van [eisers] c.s. zijn verergerd, maar concretiseert dat niet noch verbindt daar rechtsgevolgen aan. De rechtbank ziet hierin geen aanleiding om uit te gaan van een ander bedrag aan herstelkosten ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, alleen al omdat niet is toegelicht in welke mate de gebreken door de handelwijze (/ het nalaten) van [eisers] c.s. is verergerd.

3.10.

Op basis van de (wel) vaststaande feiten (een overeengekomen prijs van 1,3 miljoen euro en gebreken aan de woning ter hoogte van € 20.875,11) schat de rechtbank de kans dat verkopers een prijsvermindering van de herstelkosten hadden geaccepteerd op 50%. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking enerzijds dat een bedrag van € 20.875,11 aan herstelkosten dermate hoog is dat het denkbaar is dat verkopers bereid zouden zijn geweest een prijsvermindering te accepteren ter hoogte van een deel van de herstelkosten. Ook kon [eisers] c.s. nog van de overeenkomst af ten tijde van het uitbrengen van het rapport van de deskundige. Anderzijds is een bedrag van € 20.875,11 aan herstelkosten afgezet tegen een prijs van 1,3 miljoen euro niet zodanig hoog dat een verkoper zonder meer bereid zou zijn geweest die kosten volledig voor zijn rekening te nemen. Daarbij komt dat op een bestaande woning zoals deze er dikwijls kosten zijn, zoals bij uitstek schilderwerk, en dat het de rechtbank niet bekend is dat verkopers zonder meer bereid zijn dergelijke verwachte kosten te verdisconteren in de verkoopprijs.

3.11.

[eisers] c.s. heeft aangevoerd dat hij de woning niet had gekocht als verkopers geen prijsvermindering ter hoogte van de herstelkosten hadden geaccepteerd. De rechtbank zal echter geen rekening houden met die situatie bij het begroten van de schade. Het staat namelijk niet vast dat [eisers] c.s. in een dergelijke situatie schade zou hebben geleden. [gedaagde] heeft betwist dat [eisers] c.s. in een dergelijk geval schade zou hebben geleden en [eisers] c.s. heeft niet toegelicht welke schade hij dan zou hebben geleden. Bovendien voert [eisers] c.s. enerzijds aan dat de koopsom van € 1,3 miljoen het maximale budget was, maar anderzijds voert hij ook aan dat hij de koop niet kon aangaan als er geen
substantiëlekosten bovenop de koopsom zouden zijn. Uit zijn eigen stellingen leidt de rechtbank af dat er toch nog ruimte zat om enige kosten te voldoen.

3.12.

Aangezien de kans dat verkopers een prijsvermindering hadden geaccepteerd ter hoogte van de herstelkosten wordt geschat op 50%, wordt de te vergoeden schade begroot op € 10.437,56 (zijnde 50% van het door de deskundige begrote bedrag aan herstelkosten van € 20.875,11).

3.13.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat een nieuw-voor-oud correctie moet plaatsvinden op het te vergoeden schadebedrag. [eisers] c.s. geniet volgens [gedaagde] door het herstel ook een voordeel.

3.14.

Naar het oordeel van de rechtbank behoeft op voornoemde schadebegroting geen nieuw-voor-oud correctie plaats te vinden. Op grond van artikel 6:100 BW Pro moet, als een zelfde gebeurtenis voor de benadeelde naast schade ook voordeel heeft opgeleverd, dit voordeel bij de vaststelling van de te vergoeden schade in rekening worden gebracht, voor zover dit redelijk is. De stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat dezelfde gebeurtenis die tot schade heeft geleid, de benadeelde ( [eisers] c.s.) tevens een werkelijk voordeel heeft opgeleverd, rusten op [gedaagde] (artikel 150 Rv Pro).

3.15.

Een nieuw-voor-oud correctie zou mogelijk moeten plaatsvinden als de benadeelde ( [eisers] c.s.) door de schadevergoeding in een betere positie zou komen te verkeren. Dat zou het geval kunnen zijn als de schade zou worden begroot aan de hand van de herstelkosten en bij het begroten van de herstelkosten is uitgegaan van een betere situatie dan die waarin de benadeelde had verkeerd als de tot aansprakelijkheid leidende gebeurtenis niet had plaatsgevonden. In dit geval is echter niet de schade begroot aan de hand van de herstelkosten, maar aan de hand van de prijsvermindering die [eisers] c.s. mogelijk had weten te realiseren. Voor zover [gedaagde] met zijn betoog dat er een nieuw-voor-oud correctie moet plaatsvinden heeft bedoeld te zeggen dat de prijsvermindering niet juist is begroot, geldt het volgende. De prijsvermindering is begroot aan de hand van de herstelkosten die [gedaagde] had moeten doorgeven (en die door de door de rechtbank benoemde deskundige zijn geschat) en de geschatte kans dat verkopers deze herstelkosten in de prijs had willen verdisconteren. Dat de herstelkosten die [gedaagde] had moeten doorgeven door de deskundige onjuist zijn geschat is niet gebleken en voor zover [gedaagde] heeft bedoeld de begroting van de deskundige te betwisten heeft hij zijn stelling in het licht van het rapport van de deskundige onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] heeft ook overigens niet toegelicht waarom [eisers] c.s. als gevolg van de tekortkoming van [gedaagde] ook een voordeel heeft genoten.

3.16.

[gedaagde] heeft ook aangevoerd dat [eisers] c.s. eigen schuld heeft aan de schade doordat de schade is verergerd.

3.17.

Op grond van artikel 6:101 BW Pro kan de vergoedingsplicht van een aansprakelijke verminderd worden wanneer de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend.

3.18.

Zoals hiervoor toegelicht heeft [eisers] c.s. schade geleden in de vorm van een misgelopen prijsvermindering, doordat [gedaagde] in zijn rapport de houtrot bij de dakkapellen en de slechte staat van het schilderwerk niet heeft opgemerkt. Dat deze schade (de misgelopen prijsvermindering) mede het gevolg is van een omstandigheid die aan [eisers] c.s. is toe te rekenen heeft [gedaagde] onvoldoende gesteld en eveneens onvoldoende onderbouwd.

3.19.

De conclusie is dan ook dat € 10.437,56 aan schadevergoeding zal worden toegewezen. De wettelijke rente hierover wordt vanaf de dag van dagvaarding (11 september 2020) toegewezen, uit de stelling van [eisers] c.s. volgt dat [gedaagde] met de betaling hiervan in ieder geval vanaf de dag van de dagvaarding in verzuim verkeert en [gedaagde] dit niet heeft betwist.

De kosten van de deskundigen

3.20.

[eisers] c.s. heeft € 1.743,03 gevorderd onder de noemer “buitengerechtelijke kosten”. Naar de rechtbank begrijpt zijn dit de kosten van de door [eisers] c.s. ingeschakelde deskundigen voor het vaststellen van de schade en de aansprakelijkheid van [gedaagde] .

3.21.

Op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro komen voor vergoeding in aanmerking redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid.

3.22.

Uit [eisers] c.s. stellingen volgt dat aan de in artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro gestelde voorwaarden is voldaan en dit is niet betwist, zodat de vordering tot betaling van € 1.743,03 wordt toegewezen.

De proceskosten

3.23.

[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisers] c.s. vastgesteld op € 5.299,31, bestaande uit € 2.093,- aan salaris advocaat (3,50 punten x tarief van € 598,-), € 937,- aan griffierecht, € 108,54 aan kosten dagvaarding en € 2.160,77 aan kosten van de deskundige. Bij de bepaling van het tarief voor het salaris van de advocaat is uitgegaan van de toegewezen bedragen en niet van de gevorderde bedragen.

3.24.

De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals gevorderd.

4.De beslissing

De rechtbank

4.1.

verklaart voor recht dat de overeenkomst van opdracht tussen [eisers] c.s. en [gedaagde] is ontbonden,

4.2.

veroordeelt [gedaagde] tot (terug)betaling van de prijs voor het onderzoek van € 441,65,

4.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eisers] c.s. van een schadevergoeding van € 10.437,56, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro hierover, met ingang van 11 september 2020 tot de dag van volledige betaling,

4.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 1.743,03 aan kosten van ingeschakelde deskundigen,

4.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 5.299,31, te vermeerderen met (1) de kosten van betekening van dit vonnis als de proceskosten niet binnen veertien dagen na de datum van het vonnis zijn voldaan en er vervolgens betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden en met (2) de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten vanaf de dag van de betekening als de proceskosten niet binnen veertien dagen na de datum van het vonnis zijn voldaan en er vervolgens betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden,

4.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

4.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. Schollen-den Besten en in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2023.