Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/2135
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
28 juni 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. M.J.W. van den Kieboom).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 28 juni 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] namens de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar M.O.A.A. Musters.
De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting gesloten en vervolgens uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde [1] van zijn woning aan de [adres] in [plaats] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld op € 249.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 opgelegd.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 2 augustus 2022 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres] in [plaats] . De woning is 96 m2 groot en komt uit het jaar 1989. De woning heeft een aanbouw woonruimte van 7 m2 en een berging van 6 m2. Het perceel van de woning is 130 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 249.000) naar de getaxeerde waarde (€ 255.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 8 november 2022 is opgesteld door taxateur K. van Beundingen. Eiser bepleit een waarde van € 235.000.
3.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.3.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [plaats] .
3.4.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit het taxatierapport blijkt dat de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix voldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
3.5.
Eiser heeft op de zitting gezegd zich op één onderdeel na geheel te kunnen vinden in de taxatie van de heffingsambtenaar. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. Concreet noemt hij dat badkamer, keuken en sanitair meer dan 20 jaar oud zijn.
3.5.1.
Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Een dergelijke vaststelling betreft immers geen juridische kwestie en ook geen vaststelling van een ‘hard’ feit als zodanig, maar een taxatie-technische waardering. Uitgangspunt is dat de vaststelling van deze correcties ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. Dat betekent overigens niet dat de rechtbank gebonden is aan die vaststelling; zij moet een taxatierapport – als bewijsstuk – immers waarderen. De rechtbank kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid in het licht van onder andere de toelichting door de taxateur, de gegevens in het dossier, wat de andere partij tegen de vaststelling aanvoert, en de reactie daarop van de taxateur. [2] Daarbij overweegt de rechtbank dat de vaststelling van een (correctie)factor inherent een zekere bandbreedte in zich houdt. Het – in dit geval – voorzieningenniveau van een woning hoeft dus niet feitelijk geheel identiek te zijn aan dat van een vergelijkingsobject om toch in dezelfde bandbreedte te kunnen vallen. Ook wordt een (correctie)factor als totaal beoordeeld, dus wordt er niet op bijvoorbeeld alleen esthetische aspecten gelet.
3.5.2.
Het voorzieningenniveau van de woning en de vergelijkingsobjecten is gewaardeerd op gemiddeld (3). Het betreft rijwoningen in dezelfde straat uit hetzelfde bouwjaar (1989). Van zowel (de voorzieningen van) de woning als de vergelijkingsobjecten bevinden zich foto’s in het dossier. Bij een inpandige opname op 2 mei 2022 heeft de heffingsambtenaar geconstateerd dat de keuken en badkamer in een prima staat zijn en de aanwezige apparatuur naar behoren functioneert. De badkamers en keukens van de vergelijkingsobjecten zijn deels nieuwer dan die van de woning en functioneren ook naar behoren. Al met al heeft de taxateur overwogen dat het voorzieningenniveau van de woning niet zodanig is dat dit een (negatieve) correctie rechtvaardigt, zoals door hem ter zitting en in het verweerschrift ook nader is toegelicht. De rechtbank kan dit volgen.
3.6.
Eiser heeft zijn (op de zitting gewijzigde) waardestandpunt gebaseerd op de taxatie van de heffingsambtenaar met één verschil, namelijk dat het voorzieningenniveau van de woning moet worden gewaardeerd op benedengemiddeld (2). Daarin kan eiser niet worden gevolgd, zoals blijkt uit wat hiervoor onder 3.5. tot en met 3.5.2. is overwogen. Eiser heeft de door hem bepleite waarde niet anderszins onderbouwd, zodat hij met zijn waardestandpunt geen twijfel heeft gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld.
3.7.
Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 juni 2023 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op: