Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/1537
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
9 augustus 2023 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxtel, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: M.G.M. Schwering).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 9 augustus 2023 op zitting behandeld. Hierbij was eiser aanwezig. De heffingsambtenaar werd vertegenwoordigd door zijn gemachtigde en door [naam] , taxateur.
De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting gesloten en vervolgens uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres] te [woonplaats] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 28 april 2022 vastgesteld op € 233.000 en deze geldt voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2022 bekend gemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 4 juli 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een rijwoning uit 1997. De woning, gelegen in [woonplaats] , bestaat uit een hoofdbouw van 92 m², een berging van 6 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 139 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 233.000) naar de getaxeerde waarde (€ 238.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 29 september 2022 is opgesteld door taxateur [naam] . Eiser bepleit een waarde van € 203.000.
3.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.3.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] .
3.4.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de taxatie heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
3.5.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de realisatie van het project Heem van Selis. Volgens hem moet dit tot een waardeverlaging van 25% leiden van de waarde van zowel de opstallen als de grond wat hij afleidt uit de uitspraak van deze rechtbank over de WOZ-waarde van de woning in het belastingjaar 2020.
3.5.1.
Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Een dergelijke vaststelling betreft immers geen juridische kwestie en ook geen vaststelling van een ‘hard’ feit als zodanig, maar een taxatie-technische waardering. Uitgangspunt is dat de vaststelling van deze correcties ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. Dat betekent overigens niet dat de rechtbank gebonden is aan die vaststelling; zij moet een taxatierapport – als bewijsstuk – immers waarderen. De rechtbank kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid in het licht van onder andere de toelichting door de taxateur, de gegevens in het dossier, wat de andere partij tegen de vaststelling aanvoert, en de reactie daarop van de taxateur. [1]
3.5.2.
De heffingsambtenaar vindt ook dat sprake is van een waardedrukkend effect door dit project, maar vindt dit voldoende in de waardering tot uitdrukking komen. Daarin is voor de woning de ligging met factor 2 gewaardeerd waardoor de grondwaarde met 20% is afgewaardeerd. Dit is ook gedaan voor het gelijk gelegen vergelijkingsobject [woonplaats] . Aan de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] zijn wat betreft de ligging factoren van 4 respectievelijk 5 toegekend, omdat die beter zijn gelegen dan de woning. Gelet op het taxatierapport en de toelichting van de heffingsambtenaar daarop kan de rechtbank dat volgen. Voor de door eiser bepleite afwaardering van de opstallen bestaat geen aanleiding, omdat het niet aannemelijk is dat de realisatie van het project Heem van Selis consequenties heeft voor de waardebepalende factoren van de opstallen (zoals kwaliteit, onderhoud en voorzieningen).
3.6.
Verder volgt de rechtbank de heffingsambtenaar in zijn betoog dat het aannemelijk is dat de kopers bij het tekenen van de koopovereenkomst voor [adres] (op 14 april 2020) op de hoogte waren van het (op 19 november 2019 vastgestelde) bestemmingsplan op grond waarvan het project Heem van Selis kon worden gerealiseerd, aangezien dat bestemmingsplan daarvoor (op 10 januari 2020) is gepubliceerd. Dit wordt dus geacht te zijn verdisconteerd in de koopprijs. Eisers standpunt dat dit niet het geval is, is niet voldoende onderbouwd.
3.7.
Eiser is het ook om andere redenen niet eens met de vastgestelde waarde en onderbouwt dat met verwijzing naar een eerder vastgestelde WOZ-waarde. Ook legt hij aan zijn waardestandpunt een in een eerder belastingjaar vastgestelde WOZ-waarde ten grondslag die (gecorrigeerd voor het waardeverloop) ook als uitgangspunt voor dit belastingjaar moet gelden. Dat werkt echter niet zo. De WOZ-waarde van woningen wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode, wat betekent een vergelijk met rond de waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde verkopen van (meestal) drie vergelijkbare woningen. Op deze manier wordt geborgd dat de WOZ-waarde een daadwerkelijke relatie met de actuele markt heeft. Een vergelijking met een eerdere WOZ-waarde komt uiteindelijk neer op een vergelijking met veel eerder in de tijd gerealiseerde verkoopcijfers. Daarvan kan niet worden gezegd dat die (jaren later) nog de markt vertegenwoordigen. Eiser heeft met de door hem bepleite waarde derhalve geen twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld.
3.8.
Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 augustus 2023 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. S.L. Burg, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op: