9.2.De rechtbank overweegt dat de door eiseres overgelegde verkoopovereenkomst voor meerdere interpretaties vatbaar is. Gelet op de door partijen gegeven toelichtingen ter zitting, de eerdere koop voor € 1.625.000, en het feit dat de winkel en de bovenwoning te koop zijn aangeboden voor € 800.000, is het voor de rechtbank aannemelijk dat de verkoop van € 400.000 niet ziet op de winkel en de bovenwoning samen. Hier doet de stelling van eiseres, dat het transactiecijfer uit 2011 niet bruikbaar is aangezien de winkel en de bovenwoning in verhuurde staat zijn verkocht, niet aan af. De rechtbank ziet dit transactiecijfer namelijk niet als onderbouwing van de vastgestelde waarde, maar overweegt dat dit cijfer aangeeft dat de door eiseres beoogde interpretatie van de koopovereenkomst uit 2020 niet reëel is. Ook heeft eiseres op de zitting gezegd dat er nog andere afspraken zijn en dat “meneer [naam] echt wel aan zijn centjes zal komen”. Dat sterkt de rechtbank in haar overtuiging dat de koopovereenkomst geen betrekking heeft op de winkel en de bovenwoning samen, maar slechts ziet op de winkel.
10. De heffingsambtenaar onderbouwt de waarde van de bovenwoning in de beroepsfase met drie vergelijkingsobjecten, te weten, de [vergelijkingsobjecten] . De waardeonderbouwing is opgenomen in de waardematrix. Het eerste vergelijkingsobject betreft een (boven)woning boven een winkel, en de andere twee vergelijkingsobjecten betreffen een etagewoning-appartement. Alle vergelijkingsobjecten zijn binnen een redelijke termijn rond de waardepeildatum verkocht. De transactieprijzen zijn door de heffingsambtenaar geïndexeerd naar de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de bovenwoning te zijn. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft met haar waardematrix onderbouwd dat deze referenties goed vergelijkbaar zijn wat betreft type, ligging en bouwjaar. De vergelijkingsobjecten beschikken over een redelijk goed vergelijkbaar oppervlakte. Ook heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de verschillen zoals bijvoorbeeld kwaliteit, onderhoud, en doelmatigheid. De heffingsambtenaar heeft dit alles meegenomen in de gehanteerde m2-prijs voor de bovenwoning. Dat heeft tot gevolg gehad dat de taxateur een m2-prijs van € 999 per m2 voor de bovenwoning heeft gehanteerd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende de onderlinge verschillen tot uitdrukking gebracht. De heffingsambtenaar heeft hiermee naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van de bovenwoning niet te hoog is vastgesteld.
11. Eiseres heeft, naast haar standpunt dat de verkoopprijs van € 400.000 ziet op zowel de bovenwoning als de winkel, verder geen beroepsgronden ingebracht ten aanzien van de waarde van de bovenwoning. Evenmin heeft zij stukken ingebracht, bijvoorbeeld een taxatierapport, die aanleiding geven tot een lagere waarde. De door eiseres op de zitting bepleite waarde van een derde deel van € 400.000 is gebaseerd op de stelling dat beide objecten voor € 400.000 zijn verkocht. Deze stelling is door de rechtbank verworpen. De door eiseres bepleite waarde doet de rechtbank daarom niet twijfelen aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
Conclusie over de WOZ-waarde van de bovenwoning
12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de bovenwoning van € 265.000 niet te hoog is.
WOZ-waarde winkel aan de [adres 2] voor kalenderjaar 2021
13. In het door de heffingsambtenaar gebruikte taxatierapport is voor de waardering van de winkel de methode van huurwaardekapitalisatie (HWK-methode) gebruikt. Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van de winkel bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. De aldus berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die het resultaat is van de verkoopprijs van vergelijkbare objecten gedeeld door de (objectieve) huurwaarde die volgt uit de gerealiseerde huurprijzen van een aantal vergelijkingsobjecten. Partijen zijn het er over eens dat de waarde van de het bedrijfsobject moet worden bepaald met behulp van de (hiervoor genoemde) HWK-methode. De rechtbank gaat bij haar beoordeling daar ook van uit.
14. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar ook bij de waardering van de winkel onterecht geen rekening heeft gehouden met de verkooptransactie € 400.000 van de bovenwoning en de winkel samen. De waarde van de winkel is volgens eiseres ongeveer twee derde deel van deze verkoopprijs.