Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/2666
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats 1] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Reusel-De Mierden, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: J.W.A. Roest).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen hoogte van de WOZ [1] -waarde van zijn woning aan de [adres] in [woonplaats 1] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft die WOZ-waarde met de beschikking van 27 februari 2021 vastgesteld op € 511.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2021 bekendgemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 24 september 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 21 december 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] , kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur A.L.M. Keeris.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 2006. De woning heeft een inhoud van 618 m³ en een garage van 102 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van 794 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. Het beroep van eiser is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 511.000) naar de getaxeerde waarde (€ 514.126), zoals opgenomen in de waardematrix die op 8 februari 2022 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris. Eiser bepleit een waarde van € 460.000.
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beoordeling daarvan betrekt de rechtbank ook wat eiser daartegen heeft aangevoerd.
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats 2]
6.1.
De heffingsambtenaar heeft in de waardematrix uiteengezet op welke manier de bovengenoemde vergelijkingsobjecten de waarde onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft hierbij weergegeven hoe de vergelijkingsobjecten van de woning verschillen en op welke manier rekening is gehouden met deze verschillen. Met het verschil in grondoppervlakte is rekening gehouden door de waarde hiervan te berekenen aan de hand van de grondstaffel. Het verschil in inhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is door de heffingsambtenaar gecorrigeerd door middel van een correctie op de gemiddelde m3 prijs. Het vergelijkingsobject [adres] is gecorrigeerd met 16%, [adres] met 14% en [adres] met 11%. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust. De juistheid van de taxatie wordt ook niet (langer) door eiser betwist, op het aspect van de indexering na.
7. Eiser voert aan dat het door de heffingsambtenaar gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing hiervan niet inzichtelijk is gemaakt. Daarnaast heeft eiser ter zitting aangevoerd dat het in de beroepsfase gehanteerde percentage van 0,0 % bevreemdend is, omdat er volgens eiser sprake is van een stijgende markt en in de bezwaarfase een ander indexeringspercentage werd gebruikt.
7.1.
De heffingsambtenaar stelt dat hij het indexeringspercentage altijd probeert te onderbouwen door middel van een permanente marktanalyse van relevante gerealiseerde verkoopcijfers. Er worden verkoopcijfers gebruikt van hetzelfde type woning in dezelfde gemeente, of soms zelfs in dezelfde buurt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven dat het in het onderhavige geval niet mogelijk was om op deze manier een indexeringspercentage te onderbouwen. Volgens de heffingsambtenaar zijn er in de gemeente Reusel-De Mierden zeer weinig woningen verkocht rond de waardepeildatum. Deze verkoopcijfers lieten wel een trend zien, maar dit heeft de heffingsambtenaar onvoldoende geacht om daar harde conclusies aan te verbinden. Daarom heeft de heffingsambtenaar een indexeringspercentage van 0,0 % gehanteerd. Aangezien twee vergelijkingsobjecten vóór de waardepeildatum zijn verkocht en er sprake is van een stijgende markt, is eiser hier volgens de heffingsambtenaar niet door benadeeld.
7.2.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar ter zitting en in (de bijlage van) zijn verweerschrift heeft geïllustreerd hoe de woningmarkt in de gemeente Reusel-De Mierden zich heeft gedragen in het jaar 2019 en 2020. De heffingsambtenaar heeft kwartaalgemiddelden van de verkoopcijfers van vrijstaande woningen in het jaar 2019 en 2020 in de gemeente Reusel-De Mierden overgelegd. De rechtbank kan door de op de zitting door de heffingsambtenaar gegeven uitleg volgen dat de heffingsambtenaar vanwege een te beperkt aantal verkoopgegevens onvoldoende gegevens had om een indexeringspercentage voldoende inzichtelijk te onderbouwen en daarom een indexeringspercentage van 0,0 % heeft gehanteerd. Daarbij overweegt de rechtbank dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw zoals de toegepaste indexering hoeven niet apart op hun juistheid te worden getoetst omdat enkel de eindwaarde ter toetsing voorligt. De rechtbank heeft geen reden om aan te nemen dat de toegepaste indexering van de vergelijkingsobjecten onjuist is, laat staan dat zo deze indexering toch onjuist zou zijn, de vergelijkingsobjecten bij een juiste indexering geen steun meer bieden voor de beschikte waarde. Omdat partijen het erover eens zijn dat er sprake is van een stijgende markt, volgt de rechtbank de heffingsambtenaar ook in zijn standpunt dat eiser door het gebruik van dit indexeringspercentage niet is benadeeld. Zou er geïndexeerd zijn met gebruik van meer algemene gegevens, dan is het aannemelijk, gezien de stijgende markt, dat de getaxeerde waarde van de woning nog hoger zijn.
7.3.
Dat het in beroep gebruikte indexeringspercentage afwijkt van het indexeringspercentage dat is gebruikt in de bezwaarfase betekent volgens de rechtbank niet dat er eerder in de procedure sprake was van een gebrek. Het staat de heffingsambtenaar namelijk vrij om in iedere fase van de procedure de door hem gestelde waarde nader te onderbouwen. Deze beroepsgrond slaagt niet.
8. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waardematrix en toelichting hierop in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. Eiser heeft niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de door hem bepleite waarde is gekomen. Met de door hem bepleite waarde heeft eiser daarom geen twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. De rechtbank is om die reden van oordeel dat het aannemelijk is dat de door de heffingsambtenaar voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgestelde waarde van € 511.000 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 1 februari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.