Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/131
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
25 januari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: A.L.M. Keeris).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 25 januari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting gesloten en vervolgens uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van zijn woning aan [adres] te [woonplaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de WOZ-beschikking van 31 januari 2021 vastgesteld op € 398.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor de woning opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 6 december 2021 de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Eiser heeft op het verweerschrift gereageerd met een aanvullend beroepschrift.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een twee-onder-een-kapwoning uit 1989. De woning, gelegen in Sint Hubert, bestaat uit een hoofdbouw van 580 m³, een garage van 210 m³, een berging van 20 m³, en een hobbyruimte van 205 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van 1.465 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde
(€ 3398.000) naar de getaxeerde waarde (€ 419.000), zoals opgenomen in de door taxateur A.L.M. Keeris op 13 juni 2022 opgestelde waardematrix.
(€ 3398.000) naar de getaxeerde waarde (€ 419.000), zoals opgenomen in de door taxateur A.L.M. Keeris op 13 juni 2022 opgestelde waardematrix.
3.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.3.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] .
3.4.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de waardematrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
3.5.
Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde isolatie van zijn woning. Hierin volgt de rechtbank eiser niet. De heffingsambtenaar heeft, zo blijkt uit de waardematrix en de daarop in het verweerschrift gegeven toelichting, vergelijkingsobjecten gehanteerd die een isolatiepakket hebben uit eenzelfde (en in een geval zelfs een iets oudere) bouwperiode. Op deze wijze is in de waardering voldoende rekening gehouden met de isolatie van de woning.
3.6.1
Eiser vindt ook dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Eiser wijst concreet op (1) de nabijheid van de [adres] (de N-weg) en vliegbasis Volkel waardoor geluidsoverlast wordt ondervonden, (2) dat in de straat wateroverlast is van forse regenbuien waardoor de straat blank staat, (3) de nabijheid van zeer hoge bomen (moeraseiken) waar er in 2006 een van is omgewaaid en waarvan de vrees is dat dit nog een keer gebeurt en (4) stankoverlast door een mestverwerkend bedrijf. De heffingsambtenaar vindt dat wat betreft de geluidsoverlast er voldoende rekening is gehouden met de selectie van de vergelijkingsobjecten die een vergelijkbare ligging hebben of (in een geval) een ander negatief liggingsaspect (de nabijheid van een begraafplaats). Een negatief effect voor de ligging in verband met de nabijheid van de moeraseiken acht de heffingsambtenaar niet aannemelijk. Voor de wateroverlast van de [adres] heeft de heffingsambtenaar een aftrek van € 10.000 toegepast.
3.6.2
De rechtbank begrijpt dat eiser zorgen heeft over de nabijheid van de moeraseiken, mede gezien de gebeurtenis in 2006. Dat is een begrijpelijke maar desalniettemin een subjectieve (persoonlijke) zorg. Dat is niet voldoende om van een objectief negatief effect op de ligging uit te gaan. Met de wateroverlast van de [adres] heeft de heffingsambtenaar in de waardering rekening gehouden en eiser heeft vervolgens ook niet kunnen onderbouwen dat dit onvoldoende zou zijn. Wat betreft de selectie van de vergelijkingsobjecten volgt de rechtbank de heffingsambtenaar niet helemaal dat die zonder correctie vergelijkbaar zijn met de woning. Een van de vergelijkingsobjecten ( [adres] ) ligt beduidend verder weg van de [adres] dan de woning; de ligging nabij een kerk en begraafplaats overtuigt de rechtbank niet dat er van een vergelijkbare ligging sprake is. Ook de twee andere vergelijkingsobjecten liggen iets verder van de [adres] (60 respectievelijk 80 meter) dan de woning (30 meter). Toch vindt de rechtbank dat de heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd. Gesteld dat de heffingsambtenaar in plaats van de hiervoor genoemde correctie van € 10.000 voor de wateroverlast de ligging van de woning als slecht (2) had gewaardeerd, wat in dit geval een ruimhartige opstelling zou zijn, dan had dat een correctie van 20% op de grondwaarde tot gevolg gehad waardoor de getaxeerde waarde € 404.425 zou bedragen. Dat zou ruimhartig zijn, omdat de ligging een totaalbeoordeling is waarbij ook positieve aspecten moeten worden betrokken. Zo ligt de woning in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten aan de rand van Sint Hubert en heeft aan de achterzijde een vrij(er) uitzicht dan de vergelijkingsobjecten. Verder heeft eiser erkend dat de overlast van vliegbasis Volkel in gelijke mate voor zijn woning als de vergelijkingsobjecten aan de orde is.
3.7
Eiser stelt nog dat de heffingsambtenaar ten onrechte een berging van 20 m³ in zijn taxatie heeft opgenomen, omdat dit objectonderdeel al bij de bouw is gerealiseerd. Aan dit objectonderdeel is in de taxatie een lagere waarde toegekend dan het hoofdgebouw. Als eiser zou worden gevolgd in zijn standpunt dat dit objectonderdeel niet los van de woning had moeten worden gewaardeerd, dan was daaraan een hogere waarde toegekend en zou ook de getaxeerde waarde hoger uitvallen. Eiser is door deze wijze van taxeren dus niet benadeeld.
3.8
Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. De verwijzing naar de WOZ-waarden van volgens eiser met de woning vergelijkbare objecten is onvoldoende, omdat niet is gebleken dat deze woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht dan wel omdat de verschillen tussen de woning en deze objecten door eiser niet inzichtelijk zijn gemaakt.
3.9
Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. S.L. Burg, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 januari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: