Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/3065
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
25 januari 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: ing. P.J.G. Jansen).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiseres op 25 januari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, P.J.M. Luijten namens eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting gesloten en vervolgens uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van de woning vast op € 730.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 36,80 aan proceskosten aan eiseres.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van haar woning aan [adres] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de WOZ-beschikking van 28 februari 2021 vastgesteld op € 763.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor de woning opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 29 oktober 2021 (de bestreden uitspraak) de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning uit 2001 in de wijk [naam] van de gemeente Nuenen. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 730 m³, drie dakkapellen, aangebouwde woonruimte van 249 m³, een garage van 100 m³ en een tuinhuis. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 362 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 763.000. Eiseres bepleit een waarde van € 700.000.
3.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd, wat door de heffingsambtenaar in het verweerschrift is erkend. De rechtbank oordeelt ook dat niet aannemelijk is geworden dat de door eiseres bepleite waarde de WOZ-waarde vertegenwoordigt. Omdat geen van beide partijen in zijn bewijslast is geslaagd, stelt de rechtbank de waarde van de woning schattenderwijs vast op € 730.000. Daarvoor is het volgende van belang.
3.2.
De heffingsambtenaar bepleit in beroep een waarde van € 730.000 en verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar de getaxeerde waarde (van € 730.000), zoals opgenomen in de waardematrix die op 18 juni 2022 is opgesteld door taxateur ing. P.J.G. Jansen.
3.3.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de getaxeerde waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] .
3.4.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de waardematrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. Het vergelijkingsobject [adres] ligt weliswaar in een andere kern van Nuenen (Eeneind) dan de woning ( [naam] ), maar de heffingsambtenaar heeft op de zitting voldoende toegelicht dat ondanks dat verschil sprake is van eenzelfde soort waardegebied en dat de opstal goed vergelijkbaar is met de woning. De rechtbank kan dit volgen. De rechtbank is verder van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
3.5.
Eiseres vindt niet dat deze objecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, maar dat is omdat zij een andere manier van waarderen bepleit. Zij onderbouwt de door haar bepleite waarde door een vergelijking te maken met de stijgingspercentages van de WOZ-waardes van woningen die nabij de woning van eiseres liggen. De rechtbank vindt dat onjuist. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Aan de waardeontwikkeling van woningen kan geen, althans niet voldoende, betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke woning. [2]
3.6.
Omdat het beroep gegrond is, veroordeelt de rechtbank de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres. Dit betreft een bedrag van € 36,80 aan reis- en verblijfkosten. Ook moet de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 januari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: