Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/2983
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Geldrop-Mierlo, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: ing. P.J.G. Jansen).
Procesverloop
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde [1] van zijn woning, [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).
2.1
De heffingsambtenaar heeft die WOZ-waarde met de beschikking van 28 februari 2021 vastgesteld op € 375.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2021 bekendgemaakt.
2.2
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt.
2.3
Bij uitspraak op bezwaar van 5 november 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
2.4
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
2.5
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.6
De zitting heeft plaatsgevonden op 25 januari 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Ook de heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Feiten en omstandigheden
3. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een geschakelde woning uit 1986. De woning, gelegen in Mierlo, bestaat uit een hoofdbouw van 337 m³, aanbouwen van in totaal 146 m³, een garage van 60 m³, en een overkapping van 20 m². Het perceel heeft een oppervlakte van 281 m².
Beoordeling door de rechtbank
4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020.
5. Eiser bepleit een waarde van € 348.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 375.000) naar de getaxeerde waarde (€ 376.000), zoals is opgenomen in de taxatiematrix die op 31 mei 2022 is opgesteld door taxateur ing. P.J.G. Jansen.
6.
Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
7. De rechtbank maakt uit de door de heffingsambtenaar in beroep overgelegde taxatiematrix op dat de heffingsambtenaar de woning in de beroepsfase vergelijkt met andere vergelijkingsobjecten dan in de bezwaarfase. De heffingsambtenaar heeft in beroep de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] ter onderbouwing van de waarde laten vallen en vervangen door twee andere vergelijkingsobjecten, te weten [adres] en [adres] . Het staat de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase de waardevaststelling grondiger te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen. Naast laatstgenoemde vergelijkingsobjecten hanteert de heffingsambtenaar ook [adres] als vergelijkingsobject.
8. De gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven, als dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. De heffingsambtenaar moet inzichtelijk maken dat met de verschillen rekening is gehouden. Mede omdat eiser op de zitting heeft aangegeven dat hij de in beroep gebruikte vergelijkingsobjecten uitstekend vergelijkbaar vindt, ziet de rechtbank geen aanleiding om de onder punt 7 genoemde vergelijkingsobjecten niet bruikbaar te achten.
9.1
Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onjuiste inhoudsmaten van de vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd. Uit de taxatiematrix volgt een inhoud van respectievelijk 401 m³, 405 m³ en 375 m³, terwijl uit de verkoopadvertenties, die eveneens door de heffingsambtenaar zijn meegestuurd, blijkt dat de inhoudsmaten respectievelijk op 540m³, 440 m³ en 454 m³ zijn vastgesteld. Deze verschillen komen doordat sprake is van aanbouwen van verschillende grootte. Omdat de makelaar bij de bepaling van de maat uitgaat van recente informatie, terwijl de gemeente uitgaat van oude bouwtekeningen, moet volgens eiser de inhoud zoals die in de verkoopadvertenties vermeld staat als juist worden beschouwd.
9.2
Deze beroepsgrond slaagt niet. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
9.3.1
Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij tot de maten is gekomen op basis van de bouwtekeningen. Daarbij is rekening gehouden met de vergunningen die zijn verleend voor de aanbouw. Ook neemt de heffingsambtenaar periodiek luchtfoto’s, die worden vergeleken met die van het jaar ervoor, om te bezien of er eventuele vergunningsvrije aanbouw is bijgekomen. Daarbij heeft de heffingsambtenaar op de zitting gesteld dat de (inhouds)maten die op verkoopadvertenties door makelaars worden genoemd niet altijd juist zijn. Deze stelling heeft de heffingsambtenaar ondersteund door op de zitting een berekening te maken voor vergelijkingsobject [adres] , waaruit volgt dat de door de makelaar voorgestane inhoudsmaat niet kan kloppen wanneer uitgegaan wordt van de eveneens door de makelaar genoemde gebruiksoppervlakte van 128 m² voor de hoofd- en aanbouw inclusief garage. Om met die gebruiksoppervlakte tot een inhoud van 454 m³ te komen, zouden de plafonds gemiddeld veel hoger dan 3 meter moeten zijn en dat is niet reëel bij dit type woning. Deze toelichting en berekening is door eiser niet bestreden en de rechtbank heeft geen reden om eraan te twijfelen.
9.3.2.
Daar komt bij dat eiser zijn standpunt over de juistheid van de inhoudsmaten van de vergelijkingsobjecten pas op de zitting voor het eerst heeft betrokken. Dit terwijl het verweerschrift, met daarin de door de heffingsambtenaar voorgestane maten, circa twee maanden voorafgaand aan de zitting al in het geding is gebracht. Het had op de weg van een professioneel gemachtigde gelegen om een dergelijke grief tijdig kenbaar te maken. Nu de beroepsgrond over de inhoudsmaten pas op de zitting voor het eerst kenbaar is gemaakt, heeft eiser de heffingsambtenaar de kans ontnomen om er (meer) adequaat op te kunnen reageren, bijvoorbeeld door middel van het inbrengen van bouwtekeningen of andere onderbouwende gegevens.
10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met het afnemend grensnut. De woning van eiser heeft een veel grotere aanbouw dan de drie vergelijkingsobjecten en daar heeft de heffingsambtenaar niet op gecorrigeerd. Deze beroepsgrond slaagt niet. Voorop moet staan dat uiteindelijk de eindwaarde ter toetsing aan de rechtbank voorligt en niet elk onderdeel van de waardering afzonderlijk. Mede in het licht van wat eiser daartegen aanvoert kan de rechtbank deze onderdelen wel waarderen op onder andere begrijpelijkheid en inzichtelijkheid. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat rekening gehouden is met het afnemend grensnut door de aanbouw te waarderen tegen 80% van de waarde van de hoofdbouw. De door eiser voorgestane manier van waarderen zou volgens de heffingsambtenaar niet tot een lagere waarde leiden, omdat in die situatie de inhoud van hoofd- en aanbouwen bij elkaar wordt opgeteld voor 100% van de waarde en dat daarover vervolgens een correctie van 9% voor het afnemend grensnut wordt toegepast. De rechtbank stelt vast dat eerstgenoemde wijze van waarderen inderdaad leidt tot een correctie en dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat daarmee voldoende rekening gehouden is met het afnemend grensnut.
11. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat ook met de overige (geringe) verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Uit de (toelichting bij de) taxatiematrix die door de heffingsambtenaar in beroep is ingebracht, is inzichtelijk dat er geen onderlinge verschillen zijn in inhoud, bouwjaar of KOUDV-factoren. Uit de door de heffingsambtenaar ingebrachte grondstaffel blijkt dat de percelen zijn gewaardeerd naar deze staffel. Omdat er nauwelijks onderlinge verschillen qua perceeloppervlakte zijn, zijn alle percelen voor dezelfde prijs per m² gewaardeerd. Tot slot is inzichtelijk dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Uit de (gecorrigeerde) prijs per m³ die uit de matrix van de heffingsambtenaar blijkt, stelt de rechtbank vast dat de prijs per m³ van de woning van eiser op het gemiddelde van de drie vergelijkingsobjecten ligt. Dit leidt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgestelde waarde van € 375.000 niet te hoog is.
12. Eiser heeft in beroep een waarde van € 348.000 bepleit, maar heeft deze bepleite waarde niet onderbouwd met een taxatierapport. Wel heeft eiser toegelicht dat hij tot deze waarde is gekomen door uit te gaan van het taxatierapport van de heffingsambtenaar, maar dan inclusief de -in de ogen van eiser- juiste correctie voor afnemend grensnut door middel van de wortelformule. De rechtbank overweegt dat eiser de door hem bepleite waarde hiermee niet aannemelijk heeft gemaakt. Zoals de rechtbank onder punt 10 al heeft overwogen, heeft de heffingsambtenaar in dat taxatierapport al rekening gehouden met het afnemend grensnut. Daar nogmaals rekening mee houden op de door eiser voorgestane wijze zou leiden tot een dubbele correctie.
13. Het voorgaande leidt ertoe dat het beroep van eiser ongegrond is. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding. Evenmin bestaat aanleiding voor een immateriële schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn, zoals door eiser is verzocht. De redelijke termijn is voor zaken die, zoals deze, uit een bezwaarschriftprocedure en één rechterlijk instantie bestaan, in beginsel niet overschreden als de gehele procedure niet langer dan twee jaar duurt. Het bezwaarschrift van eiser is op 9 april 2021 door de heffingsambtenaar ontvangen. De uitspraak van deze rechtbank is heden gedaan, 6 februari 2023. Dat betekent dat de termijn van twee jaar niet is overschreden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. S.L. Burg, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 6 februari 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.