Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/2662
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 november 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eersel, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [naam] .
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde [1] van de woning aan het [adres] te [woonplaats] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld op € 524.000 en deze geldt voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2022 bekend gemaakt.
1.2.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt.
1.3.
Met de uitspraak op bezwaar van 22 september 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.4.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 4 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van een onroerende zaak, een vrijstaande woning met bouwjaar 1971. De woning, gelegen in [woonplaats] , bestaat uit een hoofdbouw van 146 m², een aanbouw van 20 m², een aanbouw van 11 m², een garage van 31 m², een berging van 41 m² en een dakkapel. Het perceel van de woning is 705 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. Het beroep van eiser is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3.1.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een waarde van € 489.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 524.000) naar de getaxeerde waarde (€ 530.000), zoals is opgenomen in de taxatiematrix opgesteld op 28 maart 2023 door taxateur [naam] .
3.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is (bewijslast). De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3.3.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] .
3.4.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Het gaat om vrijstaande woningen die zijn verkocht rond de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten hebben een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare grootte. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
3.5.
De heffingsambtenaar heeft volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met diverse verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten wat tot uitdrukking komt in het hanteren van onjuiste correcties c.q. correctiefactoren in zijn taxatiematrix.
3.5.1.
Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Een dergelijke vaststelling betreft immers geen juridische kwestie en ook geen vaststelling van een ‘hard’ feit als zodanig, maar een taxatie-technische waardering. Uitgangspunt is dat de vaststelling van deze correcties ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. Dat betekent overigens niet dat de rechtbank gebonden is aan die vaststelling; zij moet een taxatierapport – als bewijsstuk – immers waarderen. De rechtbank kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid in het licht van onder andere de toelichting door de taxateur, de gegevens in het dossier, wat de andere partij tegen de vaststelling aanvoert, en de reactie daarop van de taxateur. [2] Daarbij overweegt de rechtbank dat de vaststelling van een (correctie)factor inherent een zekere bandbreedte in zich houdt. Zo hoeft de toestand of ligging van de woning dus niet feitelijk geheel identiek te zijn aan dat van een vergelijkingsobject om toch in dezelfde bandbreedte te kunnen vallen.
3.5.2.
Eiser voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de luxe onderdelen van zijn woning die (gedeeltelijk) gedateerd zijn. De badkamer, de keuken en het toilet zijn 20 jaar oud. Daarnaast maakt eiser uit de foto’s van het vergelijkingsobject [adres] op, die een matig heeft voor het voorzieningenniveau en volgens eiser qua voorzieningen vergelijkbaarder is dan de [adres] en de [adres] , dat het voorzieningenniveau van zijn woning ook matig is. De taxateur heeft aangegeven dat de badkamer, de keuken en het toilet niet in een luxe staat verkeren, maar ook zeker niet in een ondergemiddelde staat. Daarom heeft hij deze onderdelen, op basis van het fotomateriaal dat door eiser is aangeleverd, gewaardeerd met een factor 3. Tijdens de zitting heeft de taxateur aan de hand van de foto's toegelicht dat de voorzieningen van eisers woning zoals de keuken en het toilet vergelijkbaar zijn met de voorzieningen van de [adres] en de [adres] . De rechtbank is het met partijen eens dat de voorzieningen en met name het sanitair van de [adres] op de foto's gedateerd aandoen. De rechtbank stelt vast dat de voorzieningen van de woning van eiser netjes zijn. Uit het fotomateriaal blijkt dat er verschil zit tussen de voorzieningen van de [adres] en de [adres] die in de waardematrix zijn gewaardeerd op een 3 en de [adres] die gewaardeerd is op een 2. De rechtbank overweegt dat de woning van eiser qua voorzieningen tussen die bandbreedte ligt. Bij deze stand van zaken kan de rechtbank in het licht van de in 3.2. weergegeven bewijsmaatstaf de waardering en de toelichting daarop van de heffingsambtenaar volgen.
3.5.3.
Eiser voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van zijn woning aan of nabij een drukke doorgaande weg die stank- en geluidsoverlast zou veroorzaken. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat de afstand tot de Rijksweg A67 ruim 400 meter is en dat het niet aannemelijk is dat hier overlast door wordt ervaren. De rechtbank stelt vast dat het vergelijkingsobject de [adres] hemelsbreed minder ver van de A67 verwijderd ligt dan eisers woning en dat beide objecten voor de ligging gemiddeld zijn gewaardeerd (factor 3). Verder heeft eiser niet geconcretiseerd waaruit de door hem gestelde overlast zou bestaan. Al met al is met deze liggingsaspecten in de waardering voldoende rekening gehouden. De rechtbank kan dat volgen.
3.5.4.
Eiser voert aan dat de ligging van de [adres] bovengemiddeld is ten opzichte van zijn woning. Woningen in grotere dorpen zoals in dit geval Eersel, zijn nader gelegen bij allerlei voorzieningen en populairder onder kopers. Er zijn volgens eiser geen supermarkten in Steensel, maar wel in Eersel. Daarnaast is in Eersel wel een middelbare school en in Steensel niet en hetzelfde geldt voor vermaak zoals een zwembad. Deze beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft op de zitting gemotiveerd toegelicht dat rekening is gehouden met de ligging in een andere kern doordat in de basis van de grondprijs een verschil wordt gemaakt tussen beide dorpen. Zo is de basisprijs in Eersel voor de grond € 525 en in Steensel € 475. Dat scheelt zo’n 10%. De rechtbank is van oordeel dat de taxateur door gebruik te maken van een andere grondstaffel voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij met het verschil in ligging rekening heeft gehouden.
3.5.5.
Eiser voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van
houtworm in de woning en het feit dat de woning deels is voorzien van enkel glas, namelijk op de zolder. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat bij de waardering is uitgegaan van een ondergemiddelde kwaliteit en dat de aanwezigheid van (deels) enkelglas en houtworm hieronder vallen. De rechtbank kan dat volgen.
3.5.6.
Eiser voert aan dat [adres] een bovengemiddelde onderhoudsstaat en voorzieningenniveau heeft ten opzichte van zijn woning. De leefruimte is in 2013 geheel gemoderniseerd, waarbij de vloer is voorzien van vloerverwarming, het stucwerk is vernieuwd en er is een gashaard geplaatst. Het schilderwerk buiten is in 2019 vernieuwd en het schilderwerk binnen in 2020. Daarnaast wordt de keuken beschreven als een moderne en luxe keuken. Ook de badkamer is bovengemiddeld. Daarom zou dit vergelijkingsobject gewaardeerd moeten worden op een 4 voor zowel de onderhoudsstaat als het voorzieningenniveau. Deze beroepsgrond slaagt niet. De taxateur heeft zich op het standpunt gesteld dat aan de renovatie uit het jaar 2013 beperkte betekenis toekomt nu dit 10 jaar geleden is en dit in de sfeer van de waardering van de onderhoudsstaat niet meer van betekenis is. Verder heeft de taxateur toegelicht dat de [adres] gelet op de foto’s een gemiddelde woning betreft en de woning is gewaardeerd op een factor 3. De rechtbank kan deze toelichting volgen.
3.6.
Eiser vraagt zich af of de kavelwaarde van de [adres] wel juist is opgenomen. De taxateur heeft op de zitting inzichtelijk toegelicht dat de kavelwaarde van de [adres] juist is opgenomen en dat de grondstaffel op een juiste wijze is toegepast. De rechtbank ziet geen aanleiding om die toelichting voor onjuist te houden.
3.7.
Eiser bepleit een waarde van € 489.000, maar heeft niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk gemaakt hoe hij tot die door hem bepleite waarde is gekomen. Hij heeft met de door hem bepleite waarde en wat hij verder heeft aangevoerd derhalve geen twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld.
3.8.
Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 524.000, per de waardepeildatum 1 januari 2021, niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. L.T.H. Verhagen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal (hoger) beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.