Uitspraak
RECHTBANKOOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: 10685958 \ CV EXPL 23-3847
Vonnis in kort geding van 27 oktober 2023
in de zaak van
STICHTING BRABANTWONEN,
gevestigd in Oss,
eisende partij,
hierna te noemen: BrabantWonen,
gemachtigde: Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde],
wonend in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de reactie van [gedaagde] op de oproepingsbrief van de rechtbank,
- de reactie van [gedaagde] op de oproepingsbrief van de rechtbank,
- de mondelinge behandeling van 13 oktober 2023, ten behoeve waarvan de gemachtigde van BrabantWonen spreekaantekeningen (met producties) in de procedure heeft gebracht.
De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de zitting is besproken.
1.2.
Tot slot is een datum voor uitspraak bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben -op basis van de Leegstandwet- een huurovereenkomst met elkaar gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna te noemen: de woning).
2.2.
Bij brief van 17 mei 2022 heeft de gemeente [plaats] de aan BrabantWonen verleende vergunning op basis van de Leegstandwet verlengd tot 30 november 2023 (productie bij spreekaantekeningen van BrabantWonen).
2.3.
De woning bevindt zich in een complex dat op korte termijn zal worden gesloopt.
2.4.
BrabantWonen heeft de huurovereenkomst bij brief van 13 december 2022 opgezegd per 13 maart 2023 (productie 5 bij dagvaarding). De woning is niet door [gedaagde] opgeleverd.
2.5.
Per 1 maart 2023 huurt [gedaagde] een woning aan de [adres] in [plaats] ; [gedaagde] woont per deze datum in deze woning.
3.Het geschil
3.1.
BrabantWonen vordert, samengevat,:
[gedaagde] te veroordelen om de woning, staande en gelegen aan de [adres] in [plaats] , binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis, met alle zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen, en onder afgifte van de sleutels en wat daartoe verder behoort, ter vrije en algehele beschikking van haar te stellen,
[gedaagde] te veroordelen om, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan haar te betalen:
a. een bedrag van € 3.804,08 wegens huur, gebruiksvergoeding, rente en incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente over een bedrag van
€ 2.120,00 vanaf 29 augustus 2023 tot aan de dag van voldoening,
€ 2.120,00 vanaf 29 augustus 2023 tot aan de dag van voldoening,
b. een bedrag van € 424,00 per maand, wegens periodiek aan haar verschuldigde huur/gebruiksvergoeding, vanaf 30 september 2023 tot aan het tijdstip dat de woning is ontruimd,
c. een bedrag van € 424,00 per maand wegens schadevergoeding, voor elke maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van haar te stellen,
d. de proceskosten.
BrabantWonen vorder dat deze veroordelingen, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
3.2.
BrabantWonen legt aan haar vorderingen, kort gezegd, het volgende ten grondslag.
De huurovereenkomst is geëindigd per 13 maart 2023. [gedaagde] houdt de woning bezet en is niet overgegaan tot oplevering. Zij kan daarom niet over de woning beschikken. Vanaf maart 2023 heeft [gedaagde] geen huur/gebruiksvergoeding (van € 424,00) meer aan haar betaald. Zij is daarom (nu de sloop nadert) bevoegd en gerechtigd om (met toepassing van een verkorte termijn, vanwege oplopende schade) ontruiming van het gehuurde te vorderen, desnoods met behulp van de sterke arm. Tot en met juni 2023 is [gedaagde] een bedrag van
€ 2.120,00 wegens huur/gebruiksvergoeding aan haar verschuldigd.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van BrabantWonen.
3.4.
Op de (verdere) stellingen van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling relevant, nader worden ingegaan.
4. De beoordeling
Ontruiming
4.1.
In dit kort geding moet de vraag worden beantwoord of BrabantWonen de huurovereenkomst met [gedaagde] mocht opzeggen en de gevorderde ontruiming toewijsbaar is.
4.2.
[gedaagde] betwist (samengevat) dat BrabantWonen de huurovereenkomst mag opzeggen, omdat – nu een periode van drie jaar is verstreken – sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
4.3.
Een vordering tot ontruiming is een vergaande vordering, die in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben. Daarom is een vordering tot ontruiming in kort geding alleen toewijsbaar als met grote mate van waarschijnlijkheid is te voorzien dat zo’n vordering ook in een bodemprocedure toewijsbaar zal zijn. Bovendien moet sprake zijn van zodanig spoedeisend belang dat een beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Aan deze vereisten is in dit geval voldaan. De kantonrechter overweegt als volgt.
4.4.
Uit de tekst en de strekking van de Leegstandwet volgt dat opzegging van de huurovereenkomst mogelijk is. Daarbij wordt (in artikel 16 van Pro de Leegstandwet) aan de belangen van de (tijdelijke) huurder tegemoet gekomen door een minimale opzegtermijn van drie maanden voor de verhuurder op te nemen.
4.5.
Het doel van BrabantWonen met de woning (althans het complex waarin de woning zich bevindt) is van belang voor de verlening of verlenging van de vergunning. De toets die daarbij in dit geval is aangelegd is of de woning (nog steeds) op een redelijke termijn zal worden gesloopt. In dit geval staat vast dat aan de voorwaarden voor verlenging van de vergunning - in dit geval voor een duur van in totaal maximaal 7 jaar - is voldaan (verwezen wordt naar artikel 15 lid 6 in Pro verbinding met artikel 15 lid 1 onder Pro c van de Leegstandwet en de brief van de gemeente [plaats] van 17 mei 2022; productie van de zijde van BrabantWonen).
4.6.
De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat het BrabantWonen met inachtneming van de geldende opzegtermijn vrijstond om de huurovereenkomst met [gedaagde] op te zeggen. Dit neemt niet weg dat sprake zou kunnen zijn van omstandigheden die maken dat BrabantWonen misbruik zou maken van de aan haar toekomende bevoegdheid. Daarvan zal gelet op het doel van de Leegstandswet echter niet snel sprake zijn.
4.7.
[gedaagde] stelt dat het op de weg van BrabantWonen ligt om te voorzien in woonruimte, nadat de (tijdelijke) huurovereenkomst voor zijn woning aan de [adres] eind februari 2024 eindigt en dat hij aanspraak heeft op een ontruimingsvergoeding (die hij stelt nodig te hebben om de nog in de woning aanwezige spullen uit de woning te halen). [gedaagde] heeft tijdens de zitting benadrukt dat de belangrijkste reden dat hij nog steeds de sleutels van de woning in zijn bezit heeft, is gelegen in het feit dat hij weet dat hij (ook) deze nieuwe woning weer zal moeten gaan verlaten.
4.8.
De kantonrechter leidt uit de feitelijke gedragingen van [gedaagde] af dat hij heeft ingestemd met, althans heeft berust in de opzegging van de huurovereenkomst. Hij heeft immers elders een nieuwe woning in huur aanvaard en betrokken en heeft geen huur meer betaald aan BrabantWonen vanaf (omstreeks) het moment dat hij daar is gaan wonen. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] toegelicht dat de reden dat hij de huur voor de woning niet meer aan BrabantWonen betaalt, is gelegen in het feit dat de gemeente de kosten van huur voor hem draagt; de gemeente heeft aangegeven slechts voor één woning de huur te zullen voldoen namens hem. De kantonrechter leidt daaruit af dat [gedaagde] er daarmee (bewust) voor heeft gekozen om de woning te verlaten. [gedaagde] wilde, zo heeft hij verklaard, een “noodoplossing” achter de hand hebben voor het geval hij eind februari 2024 zijn nieuwe woning dient te verlaten. [gedaagde] heeft zich tegenover BrabantWonen bovendien niet beroepen op huurbescherming; pas tijdens dit kort geding heeft hij de stelling ingenomen dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou zijn ontstaan die niet met inachtneming van de bepalingen van de Leegstandwet opzegbaar zou zijn.
4.9.
De kantonrechter begrijpt dat het zeer onwenselijk voor [gedaagde] is dat hij mogelijk opnieuw zal worden geconfronteerd met een huurovereenkomst die eindigt. [gedaagde] kan dat in dit geval echter niet aan BrabantWonen tegenwerpen. Uit de hiervoor geschetste omstandigheden volgt namelijk niet dat een zodanige onevenredigheid bestaat tussen de belangen van BrabantWonen en de belangen van [gedaagde] dat die aan een toewijzing van een ontruiming in de weg zouden staan. Niet in geschil is immers dat de woning op korte termijn zal worden gesloopt; in deze omstandigheden mag worden aangenomen dat [gedaagde] zich er vanaf het aangaan van de huurovereenkomst van bewust was of moet zijn geweest dat sprake was van een onzekerheid van de termijn waartegen hij de woning zou dienen te verlaten. Van misbruik van omstandigheden aan de zijde van BrabantWonen is dus niet gebleken.
4.10.
Hoewel [gedaagde] op dit moment beschikt over (tijdelijke) woonruimte, is de kantonrechter zich ervan bewust dat de ontruiming desondanks voor [gedaagde] onzekerheid met zich brengt. De door hem voorgestane “noodoplossing” valt daarmee namelijk weg. Zoals hiervoor al is overwogen, staat daar echter tegenover dat van meet af aan voor hem duidelijk was dat de huurovereenkomst met BrabantWonen van tijdelijke aard was. [gedaagde] diende dus rekening te houden met ontruiming, binnen de hiervoor al genoemde termijn van 7 jaar. Dat moment is inmiddels aangebroken.
4.11.
Op grond van het voorgaande komt de kantonrechter dan ook tot de conclusie dat in hoge mate waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure zal worden beslist dat [gedaagde] geen recht heeft op huurbescherming en de huurovereenkomst tussen BrabantWonen en [gedaagde] met ingang van 13 maart 2023 is geëindigd. Dat betekent dat BrabantWonen recht en belang heeft bij ontruiming van de woning.
4.12.
BrabantWonen vordert ontruiming binnen 3 dagen na betekening van het te wijzen vonnis. In de stellingen van [gedaagde] (dat nog enkele meubels in de woning aanwezig zijn) ziet de kantonrechter aanleiding om de ontruimingstermijn op 14 dagen te stellen.
4.13.
Voor zover machtiging tot gedwongen ontruiming wordt gevorderd, is die vordering niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen.
Huur/gebruiksvergoeding
4.14.
Ten aanzien van geldvorderingen in kort geding is terughoudendheid geboden. Onderzocht moet worden of het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is. Dat betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat de bodemrechter zo’n vordering zal toewijzen. Daarnaast moet sprake zijn van feiten of omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. Verder dient in de afweging van de belangen van partijen het restitutierisico betrokken te worden.
4.15.
BrabantWonen vordert een bedrag van € 3.804,08 ten titel van huur of gebruiksvergoeding, rente en vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Daarnaast vordert zij een bedrag van € 424,00 per maand wegens schadevergoeding. Deze vordering(en) doorstaan de hiervoor (onder 4.14.) genoemde toets niet, behalve voor zover deze betrekking heeft op de vordering van achterstallige huur tot 13 maart 2023. De kantonrechter zal dit oordeel toelichten.
[gedaagde] is huur verschuldigd tot 13 maart 2023
4.16.
Hiervoor heeft de kantonrechter overwogen dat in hoge mate waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst is geëindigd op 13 maart 2023. Tot die datum is [gedaagde] dus huur verschuldigd. Het is dan ook in hoge mate waarschijnlijk dat de bodemrechter [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van achterstallige huur.
4.17.
[gedaagde] heeft niet betwist dat hij de huur over de periode van februari 2023 tot 13 maart 2023 onbetaald heeft gelaten. De vordering van achterstallige huur over die periode is dus toewijsbaar. [gedaagde] heeft geen inhoudelijk verweer gevoerd tegen de gevorderde wettelijke rente, zodat de wettelijke rente over dit bedrag wegens huur ook zal worden toegewezen.
Geen gebruiksvergoeding of schadevergoeding verschuldigd vanaf 13 maart 2023
4.18.
Bij de huidige stand van zaken is onvoldoende zeker of [gedaagde] vanaf 13 maart 2023 een gebruiksvergoeding of schadevergoeding aan BrabantWonen verschuldigd is. [gedaagde] heeft weliswaar de woning niet geheel ontruimd per deze datum, maar BrabantWonen heeft daarentegen ook niet gesteld dat de woning vanaf deze datum alsnog zou zijn verhuurd (dat ligt gelet de reden van opzegging, namelijk sloop, ook niet voor de hand) of wellicht al eerder zou zijn gesloopt (in het geval [gedaagde] de woning wel had opgeleverd).
De buitengerechtelijke incassokosten
4.19.
BrabantWonen maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 384,78. Deze vordering zal worden afgewezen, omdat niet is gesteld dat aan de vereisten zoals bedoeld in artikel 6:96 BW Pro is voldaan.
De proceskosten
4.20.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten worden aan de zijde van BrabantWonen als volgt vastgesteld:
- griffierecht € 478,00
- salaris gemachtigde € 529,00
Totaal € 1.007,00.
4.21.
De kosten van de dagvaarding zijn niet gespecificeerd weergegeven in de (voet van de) dagvaarding. De kantonrechter heeft daarom geen kosten van dagvaarding in de proceskostenveroordeling betrokken.
5.De beslissing
De kantonrechter, in kort geding,
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de woning, staande en gelegen aan de [adres] in [plaats] , binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, met alle zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen, en onder afgifte van de sleutels en wat daartoe verder behoort, ter vrije en algehele beschikking van BrabantWonen te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan haar te betalen de achterstallige huur van € 424,00 per maand tot 13 maart 2023, te vermeerderen met wettelijke rente over dit bedrag vanaf 29 augustus 2023 tot aan de dag van voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten ter hoogte van € 1.007,00,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen, kantonrechter, en bij zijn afwezigheid ondertekend door mr. C. Schollen-den Besten, als rolrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 oktober 2023.