Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/393519 / KG ZA 23-250
Vonnis in kort geding van 8 september 2023
in de zaak van
de vereniging
GOLF- EN COUNTRY CLUB DE TONGELREEP,
gevestigd te Eindhoven,
eiseres,
advocaat mr. G.R.A.G. Goorts te Helmond,,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE EINDHOVEN,
gevestigd te Eindhoven,
gedaagde,
advocaten mrs. T.E. Hovius en J. Wieland te Amsterdam.
Partijen zullen hierna De Tongelreep en de gemeente genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 juni 2023 met producties, genummerd 1 tot en met 18;
- de brief van mr. Hovius van 18 augustus 2023, houdende een conclusie van antwoord met producties, genummerd 1 tot en met 21;
- de mondelinge behandeling van 24 augustus 2023;
- de pleitnota van mr. Goorts;
- de pleitnota van mrs. Wieland en Hovius.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op uiterlijk 8 september 2023.
2.De feiten
2.1.
De gemeente is eigenaar van de percelen kadastraal bekend gemeente Gestel, sectie E, nummers 2838, 2839, 2847, 2848, 2849 en 2966 (productie 1 bij de dagvaarding). Deze percelen zijn gelegen in het zuidelijke deel van de Genneper Parken. Sinds begin jaren ’70 van de vorige eeuw is op (delen van) deze percelen, gelegen aan de Genneperweg 144-144A te Eindhoven een manege gevestigd. Deze manege wordt geëxploiteerd door de besloten vennootschap “Eerste Eindhovense Ponymanege” (hierna: de EEPM).
2.2.
Ten behoeve van de vestiging van de manege heeft de gemeente met de EEPM in het verleden erfpacht- en huurovereenkomsten gesloten:
Op 9 oktober 1970 heeft de gemeente met de EEPM voor de duur van veertig jaar een erfpachtovereenkomst gesloten (productie 3 bij de conclusie van antwoord) waarbij de gemeente aan de manege in erfpacht heeft uitgegeven delen van de percelen, die destijds kadastraal genummerd waren Gemeente Gestel, sectie A 5990 en 5923 en die thans genummerd zijn sectie E 2839 zoals ingetekend op productie 2 bij de conclusie van antwoord. Artikel 16 van de overeenkomst van erfpacht luidt als volgt:
“ Na afloop van de erfpachtsperiode zal de grond met opstallen bij voorrang voor dezelfde termijn van veertig jaren en onder alsdan nader te bepalen voorwaarden aan de erfpachtster worden aangeboden, mits het voortgezet gebruik van de grond en opstallen overeenkomstig de alsdan daarvoor geldende bestemming verzekerd is en geen stedebouwkundige of andere overwegende bezwaren zich hiertegen verzetten;”
Daarnaast heeft de gemeente huurovereenkomsten gesloten met de EEPM met betrekking tot weidegronden die rondom de manege liggen. Dit betreft de percelen sectie E nrs 2838 (ged.) en 2847 (ged). Voorts heeft EEPM reeds een aantal jaren (delen van) de percelen sectie E nrs. 2848 en 2849 feitelijk (om niet) in gebruik als weidegronden ten behoeve van haar manegepaarden.
2.3.
De Tongelreep exploiteert aan de Charles Roelslaan 15 te Eindhoven een golfclub met onder meer een 9-holes wedstrijdgolfbaan met A-status. De golfbaan grenst aan voornoemde percelen van de gemeente. De golfbaan ligt ten zuidoosten van deze percelen. Tussen de golfbaan en voornoemde percelen van de gemeente bevindt zich de Genneperweg.
2.4.
De golfclub wordt geëxploiteerd op 23 kadastrale percelen. Een aantal van deze percelen is eigendom van de gemeente en is ofwel krachtens een recht van erfpacht, ofwel middels een huurovereenkomst in gebruik bij De Tongelreep. Een aantal percelen behoort in eigendom toe aan De Tongelreep zelf. Eén perceel behoort in eigendom toe aan Enexis Netbeheer B.V. (hierna: Enexis), te weten het perceel kadastraal bekend gemeente Gestel, sectie E, nummer 2897. De Tongelreep heeft dit perceel vanaf 1 januari 1987 in gebruik op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (productie 7 bij de dagvaarding)
2.5.
Op het van Enexis gehuurde perceel met nummer 2897 zijn twee van de negen holes van de wedstrijdgolfbaan aangelegd.
2.6.
Enexis is ook eigenaar van het aan perceel 2897 grenzende perceel met nummer 2929. Op dit perceel is een verdeelstation van Enexis gevestigd.
2.7.
De Tongelreep is sinds enkele jaren met de gemeente in gesprek over uitbreiding van de golfbaan van 9 wedstrijdholes naar 18 wedstrijdholes. Met het oog op de door De Tongelreep geambieerde uitbreiding hebben partijen op 14 december 2021 met elkaar gesproken. In het door De Tongelreep opgemaakte gespreksverslag (productie 11 bij de dagvaarding) staat onder meer vermeld:
“(…)
6. De huidige bestemming is wschl. agrarisch met wellicht de toevoeging “met mede recreatief gebruik”. Nazoeken dus.
7. De golfbaan wordt geen gebied met een hek er omheen (onthekken), er komen mogelijkheden voor wandelpaden (‘meervoudig gebruik’ zoals ook bij de oude 9-holes).
(…)”
2.8.
Sinds 16 juni 2022 is Enexis met De Tongelreep in gesprek over de beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot het perceel met nummer 2897 omdat Enexis voornemens is om het verdeelstation uit te breiden en zij het perceel zelf nodig heeft voor deze voorgenomen uitbreiding.
2.9.
Bij brief van 6 december 2022 heeft De Tongelreep aan de gemeente laten weten dat zij wil uitbreiden van 9 naar 18 holes (productie 12 bij de dagvaarding). Zij heeft het oog specifiek op de gronden rondom de manege van EEPM en wijst er verder op dat inmiddels, in verband met de aangekondigde opzegging van de huur ter zake het van Enexis gehuurde perceel, ook een dringende noodzaak is ontstaan voor een uitbreiding van de golfbaan met de gronden rondom de manege. Als gevolg van de huuropzegging dreigen immers twee holes verloren te gaan en komt de wedstrijdstatus van de golfbaan direct in gevaar.
2.10.
Bij e-mailbericht van 8 december 2022 (productie 13 bij de dagvaarding) heeft de gemeente hierop laten weten:
“(…)
Klinkt als een mooie ambitie. We komen bij je terug.
(…)”
2.11.
Bij e-mailbericht van 10 februari 2023 heeft De Tongelreep aangegeven belangstelling te hebben voor de percelen met de nummers 2847, 2848 en 2849 (productie 14 bij de dagvaarding).
2.12.
Op 17 april 2023 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de gemeente, De Tongelreep en Enexis. In het verslag van dit gesprek (productie 16 bij de dagvaarding) staat onder het kopje “4 -toelichting gemeente Eindhoven” vermeld:
“(…)
- Het inrichtingsplan is in een co-creatief proces (met onder andere de Klankbordgroep Genneper Parken, provincie en Waterschap De Dommel opgesteld. Het ‘motto’ van het Inrichtingsplan Genneper Parken is het creëren van optimale natuur en (be)leefbaarheid in een uniek cultuurhistorisch landschap dat tegelijkertijd klimaatrobuust gemaakt is voor de toekomst. Uitgangspunt is dat die optimalisatie qua klimaatrobuustheid / natuur / (be)leefbaarheid waar mogelijk versterkt en/of verenigbaar is. Het behoud van de unieke waarden van het gebied staat hierbij voorop.
- Voor dit gebied is besloten om het agrarische cultuurlandschap versterken. Dit door op basis van historische structuren extra houtsingels aan te planten en het gebied naar draagkracht te gaan belasten. Door deze aanpassingen (o.a. verleggen wandelpaden) ontstaat een meer logische aansluiting op de wandelstructuren in GP-Noord en het zorgt er bovendien voor dat er meer rust voor de natuur gelegen langs de beek ontstaat.
- Door middel van de landschappelijke versterking in Genneper Parken-Zuid en de aansluiting op de kwaliteiten zoals deze in Genneper Parken-Noord aanwezig zijn, kunnen we de druk op GP-Noord meer spreiden. Met de verwachte groei van onze stad is meer ruimte voor ontspanning voor onze inwoners van groots belang, waarbij de balans met de natuur voorop staat.
- De Gemeente Eindhoven is daarom al sinds enige tijd in overleg met de Eerste Eindhovense Ponymanege (EEPM) om dit te bewerkstelligen. De inbedding van de voorgenomen transacties maakt deel uit van een onlosmakelijk samenhangend geheel van eerder gemaakte afspraken. Meer specifiek gaat het daarbij om de in de erfpachtovereenkomst uit 1970 opgenomen afspraak dat de gronden na afloop van de afgesproken periode van 40 jaar met voorrang opnieuw zullen worden aangeboden aan de EEPM.
2.13.
Op 10 mei 2023 heeft de gemeente een voornemen tot erfpacht/ verhuur gepubliceerd in het Gemeenteblad (productie 9 bij de dagvaarding). Dit voornemen luidt als volgt.
De Gemeente Eindhoven (hierna: “de Gemeente’) heeft het voornemen om tot het sluiten van een nieuwe erfpachtovereenkomst en huurovereenkomsten over te gaan met de huidige erfpachter/huurder (hierna: “de Gegadigde”) van percelen gelegen aan de Genneperweg 144-144A te Eindhoven.
Door de Gemeente zal aan de Gegadigde (deels opnieuw) in erfpacht worden uitgegeven:
Het terrein met de Opstallen gelegen aan de Genneperweg 144-144A te Eindhoven, kadastraal bekend gemeente Gestel, sectie E, nummers 2838 (deel), 2839 (deel), 2847 (deel), 2966 (deel), ter totale grootte van circa 30.566 m2.
Door de Gemeente zal aan de Gegadigde (deels opnieuw) in verhuur worden uitgegeven:
De (gedeeltelijke) percelen, gelegen nabij de Genneperweg 144-l44A te Eindhoven, kadastraal bekend gemeente Gestel, sectie E, nummers 2838 (deel), 2839 (deel), 2847 (deel), 2848 (deel), 2849 (deel), ter totale grootte van circa 92.536 m2.
ten behoeve van het ter plekke exploiteren van een manege voor paarden.
De Gemeente is van oordeel dat op grond van de navolgende objectieve, toetsbare en redelijke criteria enkel en alleen de Gegadigde voor de erfpacht en verhuur van de (gedeeltelijke) percelen in aanmerking komt:
- De Gegadigde heeft reeds een huidige (rechtmatige) grondpositie (door middel van een erfpachtovereenkomst en huurovereenkomsten) van de manege en weidegronden aan de Genneperweg 144-144A te Eindhoven.
- De Gegadigde heeft de te verhuren gronden nodig voor de weidegang van haar paarden en het is in dat kader noodzakelijk dat de in erfpacht uit te geven gronden en de te verhuren gronden één geheel vormen (integraliteit).
- De Gegadigde is de enige partij die aantoonbaar bereid en in staat is om de manege-activiteiten voort te zetten op deze locatie.
- De inbedding van de voorgenomen transacties maakt deel uit van een onlosmakelijk samenhangend geheel van eerder gemaakte afspraken zoals opgenomen in de thans nog tussen partijen geldende erfpachtovereenkomst uit 1970.
De Gemeente maakt middels deze kennisgeving haar voornemen tot erfpacht/huur tijdig voorafgaand aan de erfpacht/huur deugdelijk gemotiveerd bekend, zodat een ieder daarvan kennis kan nemen.
Gegadigden die het niet met dit gunningsvoornemen eens zijn dienen binnen achtentwintig kalenderdagen na publicatie van dit bericht een kort geding aanhangig te maken jegens de Gemeente.
2.14.
De voorgenomen erfpachtovereenkomst (productie 4 bij de conclusie van antwoord) houdt - samengevat - in dat de gemeente aan de EEPM voor de duur van twintig jaar (met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2022) in erfpacht zal uitgeven: het terrein met de opstallen plaatselijk bekend als Genneperweg 144-144A te Eindhoven, kadastraal bekend gemeente Gestel, sectie E, nummers 2838 (deel), 2839 (deel), 2846 (deel), 2966 (deel), zoals grijs gearceerd is weergegeven op de aan de erfpachtovereenkomst gehechte transactietekening die als productie 1 bij de conclusie van antwoord is overgelegd.
Artikel 10.1 van de overeenkomst luidt:
“Het in Erfpacht uitgegevene zal door de Erfpachter voor geen ander doel worden gebruikt dan ten behoeve van de exploitatie van een manege, twee dienstwoningen en (uitsluitend voorzover ondergeschikt aan en ter ondersteuning en ten dienste van de ter plaatse aanwezige manege) horeca, een en ander overeenkomstig de (alsdan) vigerende publiekrechtelijke regelgeving.”
2.15.
De voorgenomen huurovereenkomsten houden -samengevat- het volgende in:
- In de ene huurovereenkomst (overgelegd als productie 5 bij dagvaarding) wordt afgesproken dat de gemeente gedeelten van een aantal onbebouwde percelen weidegrond aan de EEPM zal gaan verhuren, te weten gedeelten van de percelen, kadastraal bekend gemeente Gestel, sectie E, nummers 2838 en 2839, zoals met donkergrijze arcering aangegeven op de aan de huurovereenkomst gehechte transactietekening die als productie 2 bij de conclusie van antwoord is overgelegd. Deze percelen zullen voor onbepaalde tijd worden verhuurd.
- In de andere (als productie 6 bij dagvaarding overgelegde) huurovereenkomst wordt afgesproken dat de gemeente voor de duur van twintig jaar, gedeelten van de percelen, kadastraal bekend gemeente sectie E, nummers 2838, 2839, 2847, 2848 en 2949 aan de EEPM verhuurt, zoals met lichtgrijze arcering aangegeven op de aan de huurovereenkomst gehechte transactietekening die als productie 2 bij de conclusie van antwoord is overgelegd.
In beide huurovereenkomsten zijn de volgende bepalingen opgenomen:
“1.2 Het Gehuurde zal door of vanwege de Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als weidegrond ten behoeve van paarden.
1.3
Het is de Huurder niet toegestaan een andere bestemming aan het Gehuurde te geven dan omschreven in artikel 1.2”
3.Het geschil
3.1.
De Tongelreep vordert samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de gemeente te verbieden om uitvoering te geven aan het gepubliceerde voornemen tot het sluiten van een nieuwe erfpachtovereenkomst en huurovereenkomsten voor de percelen van de gemeente met de EEPM, zonder het doorlopen van een openbare selectieprocedure met objectieve, toetsbare en redelijke criteria als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
II. de gemeente te veroordelen om met betrekking tot de percelen van de gemeente een openbare selectieprocedure te starten met objectieve, toetsbare en redelijke criteria als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021;
III. de gemeente te veroordelen in de proceskosten, de nakosten en de wettelijke rente over de nakosten.
3.2.
De Tongelreep legt hieraan - kort weergegeven - het volgende ten grondslag.
De beëindiging van de huurovereenkomst met Enexis zorgt er feitelijk voor dat De Tongelreep twee holes van de 9-holeswedstrijdbaan zal kwijtraken, hetgeen er weer toe leidt dat De Tongelreep de A-status van haar golfbaan zal verliezen. Hierdoor zal de exploitatie van de golfclub niet langer mogelijk zijn. De Tongelreep wenst de twee holes te verplaatsen naar de percelen die de gemeente voornemens is middels overeenkomsten van erfpacht en verhuur uit te geven aan de EEPM. De Tongelreep kan zich dan ook niet verenigen met het voornemen van de gemeente om met betrekking tot de uit te geven gronden een erfpachtovereenkomst en huurovereenkomsten aan te gaan met de EEPM. Met de publicatie van het voornemen tot het sluiten van een erfpachtovereenkomst en huurovereenkomsten met de EEPM, handelt de gemeente in strijd met artikel 3:14 BW, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en de in dat kader in het Didam-arrest geformuleerde criteria. Ook De Tongelreep is namelijk een serieuze gegadigde. De gemeente had daarom een openbare selectieprocedure moeten uitschrijven, volgens de in het Didamarrest opgenomen criteria.
3.3.
De gemeente voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat in deze zaak om een privaatrechtelijke overeenkomst waarbij een overheidslichaam (de gemeente) aan haar toebehorende onroerende zaken in erfpacht wenst uit te geven en wenst te verhuren. Bij het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten geldt in beginsel contractsvrijheid, ook wanneer de overheid daarbij betrokken is, zij het dat ingevolge artikel 3:14 BW een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet mag worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Dit betekent dat de gemeente bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen.
4.2.
In het Didam-arrest [1] heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft om een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, gelet op het gelijkheidsbeginsel, in principe ruimte moet bieden aan alle potentiële gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak, indien er (naar verwachting) meerdere gegadigden zijn. In de rechtsoverwegingen 3.14-3.16 overweegt de Hoge Raad hierover als volgt.
(…) In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd.
Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.
De hiervoor in 3.1.4 en 3.1.5 bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
4.3.
Niet in geschil is dat het Didam-arrest ook van toepassing is op de door de gemeente voorgenomen erfpacht- en huurovereenkomsten. In geschil is wel het antwoord op de vraag of de gemeente op goede gronden De Tongelreep bij voorbaat niet als serieuze gegadigde heeft aangemerkt en – in het verlengde hiervan - heeft mogen aannemen dat EEPM – bij gebreke van andere kandidaten – de enige serieuze gegadigde is voor de in erfpacht/huur uit te geven percelen, op grond waarvan mag worden afgezien van een openbare selectieprocedure. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dat het geval is.
4.4.
Daartoe overweegt de voorzieningenrechter dat de gemeente overtuigend heeft uiteengezet dat het ter plaatse geldende bestemmingsplan, het ontwerpbestemmingsplan, de Structuurvisie Genneperparken 2004 alsook het Inrichtingsplan Genneper Parken 2021 zich verzetten tegen het aanleggen van (een deel van) een golfbaan op de uit te geven gronden. De gemeente heeft daartoe onder meer het volgende aangevoerd.
4.5.
In de periode 2020/2021 heeft de gemeente een toekomstplan opgesteld voor de inrichting van de Genneper Parken. Dit toekomstplan is opgesteld met inachtneming van het vigerende en toekomstige bestemmingsplan en de vigerende structuurvisie Genneperparken 2004. Deze toekomstvisie is neergeslagen in het
Inrichtingsplan Genneperparken 2021.Deel A van het Inrichtingsplan bevat de visie van de gemeente op toekomstige ontwikkelingen (productie 13 bij de conclusie van antwoord). Enkele van de ontwerpprincipes die daarbij leidend zijn, zijn het zowel koesteren als herstellen van verloren gegane cultuurhistorische groenstructuren, het vergroten van de openbare en ecologische toegankelijkheid, het creëren van drie deelgebiedsferen, elk met hun eigen karakter en meer ruimte en aandacht voor water.
Inrichtingsplan Genneperparken 2021.Deel A van het Inrichtingsplan bevat de visie van de gemeente op toekomstige ontwikkelingen (productie 13 bij de conclusie van antwoord). Enkele van de ontwerpprincipes die daarbij leidend zijn, zijn het zowel koesteren als herstellen van verloren gegane cultuurhistorische groenstructuren, het vergroten van de openbare en ecologische toegankelijkheid, het creëren van drie deelgebiedsferen, elk met hun eigen karakter en meer ruimte en aandacht voor water.
Deel B van het Inrichtingsplan bevat het uitvoeringsprogramma. Dit uitvoeringsprogramma is uitgewerkt in verschillende factsheets. Factsheet P24 (productie 14 bij de conclusie van antwoord) beschrijft het doel voor het gebied waarin de uit te geven gronden liggen. In dit factsheet staat met zoveel woorden vermeld:
“Doel:
Het realiseren van landschappelijke versterking in GP-Zuid in aansluiting op de kwaliteiten zoals deze in GP-Noord aanwezig zijn, zodat meer spreiding van de druk op GP-Noord bereikt wordt.
Nadere invulling:
Dit door op basis van historische structuren (…) extra houtsingels aan te planten en het gebied naar draagkracht te gaan belasten, bijvoorbeeld door de weitjes afwisselend te laten begrazen zodat deze niet kaalgegeten worden.
Wandelen en ruiteren: het bestaande onverharde wandelpad gedeeltelijk verleggen zodat een meer logische aansluiting op de wandelstructuren in GP-Noord ontstaat en de aansluiting beter begaanbaar wordt doordat deze minder drassig is. Het verleggen van het wandelpad zorgt er bovendien voor dat er meer rust voor de natuur gelegen langs de beek ontstaat. Verder onverharde wandelverbindingen maken met de HTC en de Genneperweg en de wandelpaden gedeeltelijk integreren in de houtsingels (…). Conform het plan van de gemeente ook een ruiterpad aanleggen tussen de manege en de Prof. Holstlaan, zodat een aantrekkelijke route richting Aalst ontstaat”.
”
De gemeente heeft uitgelegd dat op het kaartje dat onderdeel uitmaakt van de factsheet, is te zien dat de houtsingels zo worden aangeplant dat er kleine weitjes ontstaan om zo de cultuurhistorische waarden terug te brengen in het gebied.
Zij heeft tevens aangegeven dat door de houtsingels wandelpaden zullen worden gerealiseerd. De gemeente hoopt hiermee bezoekers te trekken naar het zuidelijke deel van de Genneper Parken om zo het noordelijke deel van de Genneperparken te ontlasten.
Als productie 15 heeft de gemeente een tekening overgelegd van Royal Haskoning, waarop factsheet P24 is uitgewerkt. Op deze tekening is te zien dat er losliggende weideperceeltjes (witte vlekken op de tekening; corresponderend met de grijs ingekleurde vlakken op de als producties 1 en 2 door de gemeente overgelegde tekeningen behorende bij de erfpacht- en huurovereenkomst) zullen worden uitgegeven die van elkaar worden gescheiden door houtsingels en bloemrijke graslanden (op de verbeelding door Haskoning groen en roze ingekleurd.
De gemeente heeft ten slotte nog aangegeven dat ook het ontwerpbestemmingsplan voor de uit te geven percelen de nadruk legt op agrarisch grondgebruik, behoud en herstel van landschappelijke waarden en extensief recreatief medegebruik. Volgens dat ontwerpbestemmingsplan is op de in erfpacht uit te geven gronden uitsluitend een manege toegestaan.
4.6.
Met de schets van het ruimtelijke en beleidsmatige inrichtingskader van het gebied waarin de in erfpacht/huur uit te geven gronden zijn gelegen heeft de gemeente naar het oordeel van de voorzieningenrechter genoegzaam en overtuigend uiteengezet dat de aanleg van golfholes ten behoeve van de door De Tongelreep geëxploiteerde golfbaan niet inpasbaar is binnen het geschetste ruimtelijke kader. Het Didamarrest noopt niet tot aanpassing of wijziging van het door de gemeente ontwikkelde visie op de ruimtelijke inrichting en het gebruik van gronden die zij wil uitgeven, zoals uitgedrukt in het vigerende bestemmingsplan, structuurvisie en inrichtingplan. Terecht doet de gemeente hier een beroep op (inmiddels) vaste (feiten-)rechtspraak die de gemeente een aanzienlijke beleidsruimte biedt waar het gaat om gebiedsontwikkeling. De gemeente heeft ook de vrijheid om haar grondposities in te zetten om die beleidsdoelen te realiseren. Overigens blijkt uit de gedingstukken dat de gemeente van meet af aan De Tongelreep heeft betrokken bij de totstandkoming van het Inrichtingsplan, middels het houden van zogenaamde gebiedssessies.
4.7.
Daar komt nog bij dat het voornemen van de gemeente met betrekking tot de in erfpacht/huur uit te geven gronden nadrukkelijk beperkt is tot de percelen zoals ingetekend op de bijlagen behorende bij de voorgenomen erfpachtovereenkomst en huurovereenkomsten. De gemeente wenst slechts los van elkaar liggende perceeltjes uit te geven en niet de volledige kadastrale percelen 2847, 2848 en 2849. Nog afgezien van het feit dat de aanleg van golfbanen niet in overeenstemming is met het voor de uit te geven percelen geldende ruimtelijk (beleids-) kader (zoals hiervoor kort beschreven) is door de gemeente ook onweersproken gesteld dat de uit te geven percelen te klein zijn om te voorzien in de behoefte van De Tongelreep aan twee vervangende holes na het opzeggen van de huur van het perceel waarop deze thans zijn gesitueerd. Dit ruimtegebrek blijkt ook wel uit de door de gemeente als productie 21 overgelegde tekening die een verbeelding inhoudt door De Tongelreep van de golfholes die zij op de percelen 2848 en 2849 zou willen realiseren en die zich niet beperkt tot de percelen die de gemeente wenst uit te geven. De stroken grond tussen die uit te geven percelen kunnen dus niet worden gebruikt voor de aanleg van golfbanen nu de gemeente die stroken immers niet uitgeeft. Zij is namelijk voornemens om op de stroken grond tussen de uit te geven percelen houtsingels met wandel- en ruiterpaden te realiseren en zij wil deze gronden in eigen beheer houden.
Dat mag zij doen; het Didam-arrest verplicht de gemeente op geen enkele wijze tot uitgifte van gronden die de gemeente niet wenst uit te geven.
4.8.
Anders dan De Tongelreep is de voorzieningenrechter van oordeel dat de gemeente in de publicatie van haar voornemen niet gehouden was om het Inrichtingsplan als objectief, toetsbaar en redelijk criterium te benoemen ter onderbouwing van haar aanname dat EEPM de enige serieuze gegadigde is. De gemeente heeft het Inrichtingsplan namelijk niet (nader) gebruikt als criterium om de manege als enige serieuze gegadigde aan te merken, zoals De Tongelreep stelt, maar louter om toe te lichten waarom zij voornemens is om de percelen 2847, 2848 en 2849 niet volledig en aan één stuk uit te geven maar de uitgifte te beperken tot kleinere percelen, omzoomd door openbaar groen en wandel- en ruiterpaden. Daargelaten de planologische beperkingen vanuit het vigerende bestemmingsplan, structuurvisie en inrichtingsplan hoefde de gemeente De Tongelreep, gezien haar uit productie 21 blijkende ruimtebehoefte, hoe dan ook niet als een (serieus te nemen) gegadigde voor de uit geven percelen aan te merken; haar ruimtebehoefte was immers aanmerkelijk groter dan waarin de uitgifte zou kunnen voorzien.
De omstandigheid dat De Tongelreep al in een eerder stadium van haar belangstelling had doen blijken doet aan dit alles niet af. Dat De Tongelreep geen gegadigde was stond, alleen al gelet op de grootte van de uit te geven percelen en de onverenigbaarheid van de plannen van De Tongelreep met het vigerende planologisch regime, immers bij voorbaat vast.
4.9.
Voor zover De Tongelreep zou menen dat de omvang van de percelen geen beperkingen oplevert om de banen aan te leggen (ook als die conform het Inrichtingsplan worden doorsneden door wandel- en ruiterpaden en groensingels) kan haar dat evenmin baten, reeds nu De Tongelreep zelf voorafgaand aan het opstellen van het Inrichtingsplan in besprekingen met de gemeente steeds heeft aangegeven dat zij de golfbaan niet wenst open te stellen voor wandelaars en fietsers vanwege hun veiligheid. De gemeente is daar in de aanloop van het publiceren van haar voornemen dan ook terecht van uitgegaan. Het feit dat De Tongelreep in het kader van deze procedure daarop lijkt terug te komen, maakt dit niet anders. Bovendien valt ook niet te begrijpen hoe De Tongelreep een (wedstrijd-)baan wil aanleggen die op meerdere plekken wordt doorsneden door groensingels die het zicht op de totale baan ontnemen. De voorzieningenrechter neemt althans aan dat bij de afslag toch tenminste zicht zal moeten bestaan op de vlag bij de hole waar het balletje in moet.
4.10.
Daarbij komt dat de gemeente in haar voornemen expliciet kenbaar heeft gemaakt dat zij de betreffende percelen wenste uit te geven ten behoeve van een manege voor paarden. Ook op dit punt stond bij voorbaat vast dat De Tongelreep geen gegadigde was voor de percelen. Zij exploiteert immers geen manege voor paarden maar een golfclub.
Voor zover de Tongelreep ageert tegen het voorgenomen/voortgezet gebruik van de gronden als manege, overweegt de voorzieningenrechter dat het aan de gemeente is om te bepalen hoe zij haar eerder vastgestelde beleid wenst te verwezenlijken. Het staat de gemeente dan ook vrij om de gronden uit te geven ten behoeve van de exploitatie van een paardenmanege. Dat dit gebruik in strijd is met het vigerende planologische regime zoals dit aldaar sedert jaar en dag door de gemeente wordt toegepast (en waartegen zijdens De Tongelreep in al die jaren ook nimmer is geageerd) acht de voorzieningenrechter in dit kort geding niet aannemelijk geworden en kan De Tongelreep, gelet op hetgeen eerder werd overwogen, hoe dan ook niet baten.
4.11.
Ten aanzien van de in erfpacht uit te geven gronden heeft bovendien te gelden dat ingevolge het ontwerpbestemmingsplan ter plaatse van de in erfpacht uit te geven gronden uitsluitend een manege is toegestaan, welke thans reeds sedert de jaren ’70 van de vorige eeuw door EEPM wordt geëxploiteerd en welke exploitatie met het sluiten van de erfpacht- eenkomst wordt gecontinueerd.
4.12.
De Tongelreep heeft ten langen leste nog aangegeven dat ook zij bereid en in staat is om op de uit te geven gronden een paardenmanege te exploiteren. Zij heeft echter op geen enkele manier nader onderbouwd op welke manier zij denkt een en ander te kunnen realiseren. Zij wenst daarbij gelijktijdig een aanzienlijk deel van de uit te geven gronden te gebruiken voor de aanleg van twee golfholes teneinde aldus haar voortbestaan te waarborgen. Daargelaten het hiervoor besproken ruimtegebruik op de uit te geven percelen past een dergelijk voornemen, zoals gezegd, niet binnen het toepasselijke (planologische) beleidskader, zoals onder meer neergelegd in het Inrichtingsplan.
4.13.
Gezien het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat de gemeente bij de publicatie van haar voornemen tot het aangaan van een erfpachtovereenkomst en huurovereenkomsten met de EEPM, op goede gronden heeft aangenomen dat de Tongelreep geen serieuze gegadigde was voor de uit te geven gronden, zodat zij geen belang heeft bij de gevraagde voorzieningen.
4.14.
De gemeente heeft ten slotte onweersproken gesteld dat zich naast EEPM, als zittende huurder/erfpachter, geen andere geïnteresseerden hebben gemeld als gegadigde(n) voor de uit te geven gronden. Ook tijdens het onderhavige kort geding zijn geen aanwijzingen gebleken dat dit anders is.
4.15.
Het voorgaande brengt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat de vorderingen van De Tongelreep moeten worden afgewezen.
4.16.
De Tongelreep zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat
1.079,00
1.079,00
Totaal € 1.755,00.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt De Tongelreep in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.755,00,
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. Schoorlemmer en in het openbaar uitgesproken op 8 september 2023.