Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/2578
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [naam] ).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiseres op 15 februari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] namens de gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en ing. P.H.R.J. Roijmans als taxateur van de heffingsambtenaar.
De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting gesloten en vervolgens uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van haar woning aan de [adres] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de WOZ-beschikking van 26 februari 2021 vastgesteld op € 312.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor de woning opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 15 september 2021 de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een hoekwoning, uit 1988. De woning heeft een inhoud van 371 m3, een aanbouw van 3 m3, een garage van 45 m3, een serre van 46 m3, en een dakkapel. De woning heeft een perceel met de oppervlakte van 162 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 312.000) naar de getaxeerde waarde (€ 315.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 4 februari 2022 is opgesteld door taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans. Eiser bepleit een waarde van € 288.000 en verwijst ter onderbouwing daarvan naar het taxatierapport van D. Foederer en J. Boersma van 4 maart 2021.
3.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld waarbij ook van belang is wat eiser daartegen heeft aangevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar in zijn bewijslast geslaagd.
3.3.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] .
3.4.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de waardematrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in het taxatierapport voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
3.5.
Eiser heeft op de zitting gewezen op het verschil in maatvoering tussen de taxatie van de heffingsambtenaar en de daarbij overgelegde verkoopgegevens (van de NVM) en vindt dat de heffingsambtenaar van een onjuiste maatvoering is uitgegaan. De heffingsambtenaar heeft hierop aangegeven dat hij zijn gegevens uit de gemeentelijke database haalt die onder andere is gevoed met gegevens van de bouwtekeningen. De heffingsambtenaar vindt verder dat hij door het late aanvoeren van deze beroepsgrond niet adequaat kan reageren. Was deze beroepsgrond eerder aangevoerd, dan had de heffingsambtenaar de originele bouwtekeningen kunnen overleggen of een werkvoorbereider kunnen langs sturen om de maatvoering te controleren. De rechtbank is dat met de heffingsambtenaar eens en laat de beroepsgrond wegens strijdigheid met de goede procesorde buiten beschouwing.
3.6.
Eiser vindt dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen (keuken, badkamer en sanitair) van de woning. De heffingsambtenaar is in zijn taxatie van een matig tot redelijk voorzieningenniveau uitgegaan wat erin resulteert dat de prijs voor de hoofdbouw met ruim € 11.000 is afgewaardeerd. Hij wijst erop dat eiser een taxatierapport van K.G. Vermeulen van 6 januari 2020 heeft overgelegd (dat is opgesteld in het kader van financiering van de woning) per waardepeildatum 23 december 2019. Daaruit blijkt van de gestelde gedateerdheid volgens de heffingsambtenaar niets. Uit de bij dat rapport gevoegde foto’s blijkt daarentegen wel dat van enige gedateerdheid van bepaalde voorzieningen kan worden gesproken.
3.6.1.
Anders dan waarvan eiser mogelijk uitgaat, kan de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ beoordelen. Een dergelijke vaststelling betreft immers geen juridische kwestie en ook geen vaststelling van een ‘hard’ feit als zodanig, maar een taxatie-technische waardering. Uitgangspunt is dat de vaststelling van deze correcties ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. Dat betekent overigens niet dat de rechtbank gebonden is aan die vaststelling; zij moet een taxatierapport – als bewijsstuk – immers waarderen. De rechtbank kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid in het licht van onder andere de toelichting door de taxateur, de gegevens in het dossier, wat de andere partij tegen de vaststelling aanvoert, en de reactie daarop van de taxateur. [2] In het licht van deze maatstaf ziet de rechtbank geen aanleiding om aan de taxatie en de daarop door de heffingsambtenaar gegeven toelichting te twijfelen, mede gelet op wat daartegen door eiser is ingebracht. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.
3.6.2.
Dat geldt dus ook voor de door eiser op de zitting aangevoerde beroepsgrond, dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase nog een vijfpuntschaal hanteert ten aanzien van de KOUDV-factoren en in beroep een tienpuntschaal. Het maken van een dergelijk onderscheid is aan de taxateur als deskundige, die ter zitting heeft toegelicht dat hij in de beroepsfase voor die verdeling heeft gekozen om tot een fijnmazigere waardering over te kunnen gaan. Zoals hiervoor overwogen worden de keuzes als gevolg van deze waardering wel op onder andere begrijpelijkheid beoordeeld. Met wat de heffingsambtenaar hierover in het verweerschrift en op de zitting heeft toegelicht, ziet de rechtbank geen aanleiding om hieraan te twijfelen.
3.6.3.
Daar komt nog bij dat in een procedure als deze uiteindelijk alleen de eindwaarde ter toetsing voorligt. Wat dat betreft verdient het taxatierapport van K.G. Vermeulen dat uitkomt op een waarde van € 315.000 opmerking. Eiser zegt op zich terecht dat hieruit niet zondermeer volgt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, maar betekenisloos is dit rapport in deze zaak allerminst. Zo is er zeer kort voor de waardepeildatum (van 1 januari 2020) getaxeerd, is het waardebegrip dat de taxateur heeft gebruikt in belangrijke mate vergelijkbaar met het waardebegrip in de Wet WOZ en is er een zekere mate van inzicht in de mate van vergelijkbaarheid tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. In deze zaak versterkt dit rapport het waardestandpunt van de heffingsambtenaar.
3.7.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de door haar bepleite waarde is gekomen. In het door eiser overgelegde taxatierapport van D. Foederer en J. Boersma is de waarde niet inzichtelijk opgebouwd, zodat niet controleerbaar is of en, zo ja, in welke mate de taxateurs rekening hebben gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
3.8.
Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 februari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: