Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/233
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
24 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. L.J. Boone).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 24 februari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar, J.F. Verbeek, deelgenomen.
De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting gesloten en vervolgens uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ten aanzien van de objecten aan de [straatnaam] niet-ontvankelijk;
- verklaart het beroep ten aanzien van het object [adres] ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van zijn woning aan de [adres] (de woning) en de ontvankelijkheid van zijn beroep ten aanzien van de objecten aan de [straatnaam] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de WOZ-beschikking van 26 februari 2021 vastgesteld op € 645.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor de woning opgelegd. Op het aanslagbiljet zijn per genoemde waardepeildatum en genoemd belastingjaar ook de WOZ-waarden van de objecten [straatnaam] 9B begane grond + 1e etage, [straatnaam] 9B 2e etage, en [straatnaam] 9C 3e etage, vastgesteld op respectievelijk € 717.000, € 284.000 en € 73.000. Daarbij zijn ook de OZB-aanslagen voor deze objecten opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 14 december 2021 (de bestreden uitspraak) de waarde van de woning gehandhaafd. De bezwaren ten aanzien van de objecten aan de [straatnaam] zijn gegrond verklaard, waarbij is bepaald dat de WOZ-beschikkingen voor deze objecten worden ingetrokken vanwege een onjuiste objectafbakening.
1.3.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Eiser heeft nadere stukken ingediend.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 2017. De woning, gelegen in de wijk Aanschot, bestaat uit een hoofdbouw van 502 m³, een kelder van 52 m³ en een aangebouwde berging van 34 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van 679 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank oordeelt eerst dat het beroep van eiser ten aanzien van de objecten aan de [straatnaam] niet-ontvankelijk is. Op de zitting heeft eiser gesteld dat het beroep zich ook daartegen richt. In de bestreden uitspraak is echter beslist dat de WOZ-beschikkingen voor deze objecten worden ingetrokken. De heffingsambtenaar heeft op de zitting verklaard dat die aanslagregels voor deze objecten zijn vernietigd. De rechtbank ziet geen reden daaraan te twijfelen. Gelet hierop heeft eiser geen belang meer bij een beroep daartegen en moet het om die reden in zoverre niet-ontvankelijk worden verklaard.
4. De rechtbank oordeelt verder dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser ten aanzien van de woning is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
4.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 645.000) naar de getaxeerde waarde (€ 645.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 6 juli 2022 is opgesteld door taxateur J.F. Verbeek.
4.2.
De heffingsambtenaar was, anders dan eiser meent, niet gehouden om op zijn verzoek een rapport in te dienen van een taxateur die onafhankelijk is van de (heffingsambtenaar van) gemeente. In het belastingrecht geldt een vrije bewijsleer zodat het niet aan de rechter (of een andere partij) is om de heffingsambtenaar voor te schrijven met welk bewijs hij zijn standpunt moet onderbouwen. Wel beoordeelt de rechtbank het door de heffingsambtenaar ingebrachte bewijs.
4.3.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld waarbij ook van belang is wat eiser daartegen heeft aangevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar in zijn bewijslast geslaagd.
4.4.
Eiser heeft op de zitting een aantal nieuwe standpunten naar voren gebracht. De beoordeling of eisers nieuwe stellingen in de beoordeling kunnen worden betrokken wordt beheerst door de eisen van een goede procesorde, die erop is gericht dat partijen en ook de rechtbank op tijd op de hoogte zijn van de inhoud van de procedure, zich daarop kunnen voorbereiden en over en weer kunnen reageren. Dit brengt mee dat van partijen mag worden verwacht dat zij tijdig standpunten aanvoeren en stukken aanleveren. Van eiser wordt dus verwacht dat hij zijn beroepsgronden en onderbouwing daarvan tijdig aanvoert zodat verweerder en de rechtbank zich daarop kunnen voorbereiden. Het verweerschrift van de heffingsambtenaar en de daarbij gevoegde taxatie is door de rechtbank op 16 augustus 2022 aan eiser toegezonden. In de begeleidende brief is eiser expliciet op wat hiervoor is overwogen gewezen. Met dat in het achterhoofd heeft eiser geen afdoende verklaring gegeven waarom hij zijn stellingen pas op de zitting heeft ingenomen. Het aanvoeren van deze stellingen vindt de rechtbank hier in strijd met de eisen van een goede procesorde en om die reden zullen die stellingen buiten beschouwing worden gelaten. Beoordeeld zal dus worden wat eiser in zijn beroepschrift en de toelichting daarop ter zitting heeft aangevoerd. [2]
4.5.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met twee vergelijkingsobjecten, te weten [adressen] , beide in Eindhoven.
4.6.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de waardematrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De heffingsambtenaar heeft weliswaar twee in plaats van de gebruikelijke drie vergelijkingsobjecten aan de waardering ten grondslag gelegd, maar er is geen wettelijke regel die verplicht tot het gebruik van (minimaal) drie vergelijkingsobjecten. [3] De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
4.7.
Eiser heeft gesteld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten niet geschikt zijn en dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van de woning. De rechtbank volgt eiser hierin niet, reeds omdat hij geen feiten heeft gesteld die aanleiding kunnen geven voor het oordeel dat op deze punten de onderbouwing van het waardestandpunt van de heffingsambtenaar tekort schiet. Eisers beroepsgronden slagen daarom niet. De grond ten aanzien van de ligging heeft eiser op de zitting ingetrokken, zodat de rechtbank daarover geen oordeel meer zal geven.
4.8.
Eiser vindt verder dat de heffingsambtenaar rekening moet houden met de gevolgen van de coronacrisis. Ter onderbouwing van dat standpunt wijst hij op diverse informatie die betrekking heeft op winkel- en horecapanden, althans niet-woningen. Het is de rechtbank een raadsel hoe dat van toepassing moet zijn op een woning. Daarbij merkt de rechtbank bovendien op dat de waardepeildatum in deze zaak 1 januari 2020 is en dat om die reden niet valt in te zien hoe de in maart 2020 uitgebroken coronacrisis daarop van invloed kan zijn. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
4.9.
Eiser verwijst naar wat hij in bezwaar heeft aangevoerd. Op eisers bezwaar is uitspraak gedaan. Het is aan hem om aan te geven met welke onderdelen daarvan hij het (nog altijd) niet eens is en in beroep de voor de beslissing relevante punten, helder en begrijpelijk weer te geven. Algemene verwijzingen naar eerder ingebrachte stukken volstaan in dit verband niet.
4.10.
De heffingsambtenaar heeft met het door hem overgelegde bewijs aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgestelde waarde van € 645.000 niet te hoog is.
5. Het verzoek van eiser om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen, omdat van een dergelijke overschrijding geen sprake is. De redelijke termijn bedraagt voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk twee jaren. De termijn vangt aan op de dag dat het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar is ontvangen en eindigt op de dag waarop de rechtbank uitspraak in beroep doet. Omdat het bezwaarschrift niet door de heffingsambtenaar aan het dossier is toegevoegd, zal het er in dit geval voor worden gehouden dat dit door de heffingsambtenaar is ontvangen op de datum van de aanslag. Die datum is 26 februari 2021 en de rechtbank doet vandaag uitspraak. De vestreken periode bedraagt dus minder dan twee jaren.
6. Voor een veroordeling in de proceskosten is geen aanleiding.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 februari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: