Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 23/316
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 maart 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Reusel-De Mierden
(gemachtigde: J.W.A. Roest).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 6 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser [naam] , de gemachtigde van de heffingsambtenaar, zijn collega E. Dekker en de taxateur van de heffingsambtenaar A.L.M. Keeris.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Motivering
1. Eiser is eigenaar van de vrijstaande woning [adres] in [woonplaats] met bouwjaar 1920. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 255 m², een vrijstaande garage van 84 m², een overkapping van 19 m², een dierenverblijf van 14 m² en een dakkapel (twee stuks) van 4 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 981 m².
2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ [1] -waarde van woning met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld voor het kalenderjaar 2022 op € 497.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 13 december 2022 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 516.000, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 2 februari 2024 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris
3.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] in [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] en [adres] in [woonplaats] . Bij de vergelijkingsmethode hoeven de vergelijkingsobjecten (als dat al kan) niet identiek te zijn aan de woning, als maar voldoende en inzichtelijk rekening is gehouden met de waarderelevante verschillen (zoals bouwjaar, gebruiksoppervlakte en bijgebouwen). De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In de taxatie heeft de heffingsambtenaar voor de waarderelevante verschillen voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
3.3.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning.
3.3.1.
Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op inzichtelijkheid en begrijpelijkheid. [2]
3.3.2.
De taxateur heeft inzichtelijk en begrijpelijk rekening gehouden met wat eiser in zijn beroepschriften aan de orde stelt. Voor de twee vergelijkingsobjecten uit een later bouwjaar is een correctie toegepast. De woning en de vergelijkingsobjecten hebben allen een nadelig liggingsaspect zodat de rechtbank kan volgen dat de taxateur geen aanleiding ziet om in de liggingsfactor (3; gemiddeld) te differentiëren. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in de toegepaste correctie voor de onderhoudstoestand (2; matig). Voor de ligging in een andere kern van vergelijkingsobject [adres] (in [woonplaats] ) is een andere grondstaffel toegepast. Daarmee is inzichtelijk rekening gehouden met dit liggingsverschil. De opmerking van eiser op de zitting dat dit inzicht onvoldoende is betreft een blote stelling die om die reden niet tot een ander oordeel kan leiden. Op de zitting heeft eiser het voorzieningenniveau van vergelijkingsobject [adres] betwist. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s volgt dat de heffingsambtenaar de door hem toegepaste correcties evenwel begrijpelijk en inzichtelijk heeft vastgesteld.
3.4.
Op de zitting heeft eiser de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten betwist en aan de orde gesteld dat ten onrechte niet de koopovereenkomsten van de vergelijkingsobjecten door de heffingsambtenaar zijn verstrekt. Ook stelt eiser op de zitting dat de heffingsambtenaar onvoldoende foto’s van vergelijkingsobject [adres] heeft verstrekt. De rechtbank acht dit alles in strijd met de goede procesorde en laat deze beroepsgronden daarom buiten beschouwing. Eiser heeft dit alles pas op de zitting aan de orde gesteld zodat de heffingsambtenaar daar niet meer (adequaat) op kan reageren. Niet is gebleken waarom eiser dit niet eerder in de procedure naar voren had kunnen brengen.
3.5.
Eiser bepleit een waarde van € 463.000, maar heeft die waarde op geen enkele wijze onderbouwd. Met enkel het noemen van een andere waarde wordt geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Die twijfel heeft eiser ook niet gezaaid met wat hij verder heeft aangevoerd.
3.6.
Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
4. De rechtbank wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn af, omdat die termijn op het moment van het doen van de uitspraak niet was overschreden.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van M. Brok, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 maart 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: