Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/2781
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
23 april 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Son en Breugel, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. A. el Azouti).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 23 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden.
Motivering
1. Eiser is eigenaar van de patiobungalow [adres] in [woonplaats] met bouwjaar 2019. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 112 m2, een aanbouw van 13 m2, een berging van 5 m2, een dakkapel en een overkapping van 10 m2. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 120 m2.
2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ [1] -waarde van woning per waardepeildatum 1 januari 2021 met de beschikking van 5 februari 2022 vastgesteld voor het kalenderjaar 2022 op € 386.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 5 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde verlaagd naar € 380.000.
3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 394.000, zoals opgenomen in de waardematrix die op 21 november 2023 is opgesteld door taxateur ing. P.J.G. Jansen.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Bij de vergelijkingsmethode hoeven de vergelijkingsobjecten (als dat al kan) niet identiek te zijn aan de woning, als maar voldoende en inzichtelijk rekening is gehouden met de waarderelevante verschillen (zoals bouwjaar, gebruiksoppervlakte en bijgebouwen). De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In de taxatie heeft de heffingsambtenaar voor de waarderelevante verschillen voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
3.3.
Eiser vindt dat hij destijds te veel heeft betaald voor de aanschaf van zijn woning en meent dat hij daar tot op heden de rekening voor krijgt gepresenteerd in de vorm van een in zijn ogen te hoge WOZ-waarde. Voor de waardebepaling van dit jaar is echter geen aansluiting gezocht bij de door eiser betaalde koopsom, maar bij de koopsommen van vergelijkbare woningen. Zelfs al zou eiser naar objectieve maatstaven te veel hebben betaald voor zijn woning, dan heeft dat geen consequenties voor de WOZ-waarde in dit belastingjaar.
3.4.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning in een straat waar onvoldoende parkeerruimte is. Ook is er volgens eiser onvoldoende rekening mee gehouden dat zijn woning een levensloopbestendige woning is zonder voortuin en met een kleine achtertuin.
3.4.1.
Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op inzichtelijkheid en begrijpelijkheid. [2]
3.4.2.
Voor het vergelijk zijn verkooptransacties van woningen gebruikt die qua primaire en secundaire objectkenmerken nagenoeg identiek aan de woning zijn. [adres] is het buurpand van eisers woning. [adres] en [adres] liggen schuin achter eisers woning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar verder volgen in zijn opvatting dat zowel de woning als de vergelijkingsobjecten in gelijke mate hinder ondervinden van onvoldoende parkeerruimte zo daarvan al sprake is.
3.4.3.
Wat de kleine achtertuin betreft vindt de rechtbank dat eiser wel een punt heeft. Uit het beschikbare fotomateriaal blijkt dat [adres] en [adres] – door de heffingsambtenaar omschreven als “eind patio-bungalow” – een vrij(er) uitzicht vanuit de achtertuin te hebben. De woning en [adres] – door de heffingsambtenaar omschreven als “tussen patio-bungalow” – hebben dat niet. Dat verklaart naar het oordeel van de rechtbank ook in belangrijke mate het verschil in koopsommen van de vergelijkingsobjecten die allen in de tweede week van december 2019 zijn gerealiseerd. Tegelijkertijd bedraagt het verschil tussen de getaxeerde waarde en de vastgestelde waarde € 14.000. De rechtbank acht dat verschil voldoende om aan dit aspect tegemoet te komen.
3.5.
Eiser verwijst nog naar de stijging van de WOZ-waarde van zijn woning in vergelijking met voorgaande jaren en naar de WOZ-waarden van andere woningen. Met deze aspecten wordt geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Bij een waardering op basis van de vergelijkingsmethode gaat het om een vergelijking met daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers. WOZ-waarden zijn dat niet. Die twijfel heeft eiser ook niet gezaaid met wat hij verder heeft aangevoerd.
3.6.
Op de zitting heeft de heffingsambtenaar gezegd dat hij het met eiser eens is dat die zijn best heeft gedaan om een beroepsprocedure te voorkomen door ook na de uitspraak op bezwaar met de gemeente contact op te nemen om uitleg te krijgen over de waardering. De heffingsambtenaar zegt dat daar vanuit de gemeente ook wel op is gereageerd, maar dat de uitleg beter had gekund. Ook erkent de heffingsambtenaar dat het niet goed uitlegbaar is dat hij bij de aanslagoplegging (onder andere) [adres] en [adres] als vergelijkingsobjecten heeft gebruikt, die vervolgens met de uitspraak op bezwaar heeft verworpen om ze in beroep weer op te voeren. In dit specifieke geval ziet de rechtbank in dit alles aanleiding om te bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht moet vergoeden.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 april 2024 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. Mutsaers, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op: