Uitspraak
ECHTBANK Oost-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: C/01/402721 / KG ZA 24-146
Vonnis in kort geding van 28 mei 2024
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONBEDRIJF SWS.HHVL,
gevestigd te Eindhoven,
eisende partij,
hierna te noemen: SWS,
advocaat: mr. P.R. Mars te Eindhoven
tegen
[gedaagde], h.o.d.n.
[naam]in de hoedanigheid van bewindvoerder van de heer
[rechthebbende]
[naam]in de hoedanigheid van bewindvoerder van de heer
[rechthebbende]
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. M.C.J. Houben te Eindhoven.
1.De kern van de zaak en de uitkomst
Dit geschil gaat over de vraag of [rechthebbende] de door hem gehuurde woning onmiddellijk of op heel korte termijn moet ontruimen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat voor een dergelijk ver gaande maatregel onvoldoende aanleiding is en zal de door SWS gevorderde ontruiming daarom afwijzen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 april 2024 met 26 producties
- de akte met producties 1 t/m 6 van [gedaagde] , ontvangen ter griffie op 8 mei 2024
- de brief van 8 mei 2024 van SWS met producties 27 t/m 29
- de brief van 8 mei 2024 van SWS met producties 27 t/m 29
- de brief van 13 mei 2024 van SWS met productie 30
- de mondelinge behandeling die plaats heeft gevonden op 14 mei 2024
- de pleitnota van SWS
- de pleitnota van [gedaagde] .
- de mondelinge behandeling die plaats heeft gevonden op 14 mei 2024
- de pleitnota van SWS
- de pleitnota van [gedaagde] .
2.2.
Aan het eind van mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter vonnis bepaald op termijn van twee weken.
3.De feiten
3.1.
[rechthebbende] huurt vanaf 10 september 2012 een zelfstandige woonruimte (woning) met berging (hierna: het gehuurde) aan de [adres] te [woonplaats] . De verhuurder is SWS. De woning is gelegen op de derde etage van een appartementencomplex met meerdere huurwoningen die door SWS worden verhuurd aan andere huurders.
Bij het gehuurde hoort ook een berging, die is gelegen in de kelder van het appartementencomplex.
3.2.
Op 14 maart 2024 heeft SWS een bestuurlijke rapportage ontvangen van politie Oost-Brabant (productie 21 bij dagvaarding) waarin verslag wordt gedaan van de vondst van harddrugs (cocaïne) en allerlei producten/attributen bestemd voor de handel in harddrugs. Deze zaken zijn aangetroffen bij een doorzoeking op 31 januari 2024 van de berging van de door [rechthebbende] gehuurde woning. De drugs en andere producten bevonden zich in een aantal bloempotten en in een doos. Op dezelfde dag is ook de woning (het appartement) van [rechthebbende] doorzocht. Daar zijn geen verboden goederen aangetroffen.
De politie is bij de woning van [rechthebbende] uitgekomen door de aanhouding van een verdachte derde wegens handel in verdovende middelen. Deze derde bleek in het bezit te zijn van een tag die toegang tot de berging van [rechthebbende] geeft.
De politie heeft [rechthebbende] ondervraagd. In de bestuurlijke rapportage is de volgende verklaring van [rechthebbende] opgenomen:
‘Verdachte [rechthebbende] verklaarde ter plaatse het volgende:
Ik heb ongeveer een maand geleden mijn sleutel uitgeleend aan een kennis. Dit is iemand die ik via via ken. Ik weet niet hoe deze jongen heet, maar wel dat hij in [plaats] woont ergens in de omgeving van de [straatnaam] . Ik weet dat het een Turkse jongen is, dat hij een baardje heeft en dat hij vrij groot is. Ik heb mijn sleutel aan hem uitgeleend voor één dag omdat hij sleutels bij wilde laten maken om zijn scooter te stallen. Ik heb mijn sleutels de dag daarna terug gehad, maar heb deze scooter eigenlijk nooit gezien’.
3.3.
Bij e-mailbericht van 15 maart 2024 van mr. Poort heeft de bewindvoerder van [rechthebbende] een brief van SWS van eveneens 15 maart 2024 ontvangen waarin – voor zover van belang – het volgende is medegedeeld.
‘(…)
Overlastmeldingen
In de periode vanaf 2019 ontvangt Woonbedrijf regelmatig overlastmeldingen over u en bezoekers van het gehuurde. Hierover hebben ook gesprekken plaatsgevonden. Deze overlast vindt ook in 2023 en 2024 plaats. (…)
Inval politie 31 januari 2024
(…)
Er is volgens de rapportage in de berging behorende bij het gehuurde 66,4 gram aan cocaïne inclusief attributen bestemd voor drugshandel aangetroffen.
Mede gelet op de wijze waarop de aangetroffen zaken zijn aangetroffen is sprake van voldoende bewijs dat het gehuurde gebruikt werd/wordt voor het gebruiken van de opslag en/of handel van drugs, hetgeen niet is toegestaan. Tevens staat vast dat u hiervan wist en in strijd heeft gehandeld of laten handelen met de Opiumwet. (…)
(…)
Sommatie
Het voorgaande vormt voor cliënte voldoende grond om in een procedure de ontruiming van he gehuurde te vorderen. Ter voorkoming van onnodige kosten is cliënte bereid om u in de gelegenheid te stellen vrijwillig:
- de huurovereenkomst op te zeggen met een opzegtermijn van maximaal één maand (…)
- het gehuurde uiterlijk tegen de opgezegde datum leeg zonder andere personen conform de huurovereenkomst en de wet op te leveren aan cliënte (…)
Indien u niet binnen deze termijn aan deze verzoeken heeft voldaan, heb ik van cliënte opdracht om u in een procedure in kort geding te betrekken teneinde ontruiming van het gehuurde op uw kosten te verkrijgen. (…)
(…)’
3.4.
In reactie op bovenstaande brief heeft mr. Houben op 20 maart 2024 een e-mailbericht aan mr. Poort verzonden met daarin de mededeling – kort samengevat – dat hij de belangen van [rechthebbende] behartigt en dat [rechthebbende] geen wetenschap had ten aanzien van de aanwezigheid van de cocaïne in de berging van zijn woning.
Mr. Houben laat verder weten dat [rechthebbende] niet mee zal werken aan de opzegging van de huur.
4.Het geschil
4.1.
SWS vordert samengevat –:
I. de bewindvoerder te veroordelen tot ontruiming van de woning aan [adres] te [woonplaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;
II. de bewindvoerder te veroordelen tot betaling van een vergoeding gelijk aan de huidige huurprijs voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [rechthebbende] de woning nog in gebruik heeft tot aan de dag ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente indien de betaling niet tijdig wordt verricht;
III. de bewindvoerder te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente indien de betaling niet tijdig wordt verricht.
4.2.
SWS legt – zakelijk weergegeven – het volgende aan de vordering ten grondslag. [rechthebbende] heeft niet voldaan aan de zowel uit de wet als uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting zich als goed huurder te gedragen.
De aanwezigheid van een handelshoeveelheid aan harddrugs in het door [rechthebbende] gehuurde rechtvaardigt, mede in aanmerking genomen het zero tolerance beleid dat SWS hanteert bij Opiumwetovertredingen, al voldoende reden tot ontruiming van het gehuurde.
Dat [rechthebbende] geen wetenschap had van de aanwezigheid van de drugs in het gehuurde wordt door SWS betwist. Overigens doet de vraag of [rechthebbende] al dan niet wist van de drugs in de berging niet ter zake, want door de sleutel van de berging af te geven aan een derde heeft [rechthebbende] in strijd gehandeld met de huurovereenkomst en heeft hij onvoldoende toezicht gehouden op het gebruik van het gehuurde en de gevolgen daarvan moeten voor zijn rekening en risico komen.
Bovendien zijn er in het verleden en recentelijk nog klachten bij SWS binnen gekomen over door [rechthebbende] veroorzaakte overlast. Ook om die reden is ontruiming gerechtvaardigd.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van SWS, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van SWS, met veroordeling van SWS in de kosten van deze procedure.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming, zoals door SWS gevorderd, een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
5.2.
In de eerste plaats heeft SWS aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag gelegd dat in het gehuurde een handelshoeveelheid (hard)drugs is aangetroffen.
Het is algemeen bekend dat drugsgerelateerde activiteiten in de omgeving waar dat gebeurt gevoelens van onrust en onveiligheid opleveren, waarmee de leefbaarheid en kwaliteit van de woonomgeving wordt aangetast. Als toegelaten instelling van sociale huurwoningen heeft SWS mede de zorg voor de leefbaarheid van de woonomgeving van haar (overige) huurders. SWS heeft dus in beginsel, zoals zij heeft gesteld, een zwaarwegend belang bij haar wens tegen die drugsactiviteiten op te treden en een ‘zerotolerance-beleid’ te hanteren.
5.3.
Namens SWS is in de brief van 15 maart 2024 aan [rechthebbende] voorgehouden dat hij wist dat het gehuurde (de berging) gebruikt werd voor de opslag van en/of de handel van drugs.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is deze stelling van SWS echter niet terecht omdat voorshands, aan de hand van de door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden, niet met voldoende zekerheid vast is te stellen dat [rechthebbende] wetenschap had van de aanwezigheid van drugs in het gehuurde. Hierbij zijn de volgende overwegingen van belang.
Vast staat dat de drugs (en toebehoren) zijn aangetroffen in de berging van het gehuurde, waar de politie bij uit kwam door de aanhouding van een verdachte derde, wegens handel in verdovende middelen. Deze derde had aan zijn sleutelbos een tag van de berging van de woning van [rechthebbende] .
Ook staat vast dat [rechthebbende] door de politie is verhoord maar niet is aangehouden. De woning van [rechthebbende] is door de politie doorzocht maar daar zijn geen drugs en/of drugsgerelateerde zaken gevonden. Vooralsnog is niet gebleken dat er sprake is (geweest) van handel in drugs in of vanuit de woning van [rechthebbende] .
Als verweer in deze kort gedingprocedure heeft [rechthebbende] verklaard dat hij de sleutel van de berging (tag) had uitgeleend aan een derde, die hij vagelijk kende omdat hij in de buurt woont, en die zei dat hij een scooter tijdelijk in de berging van [rechthebbende] wilde stallen. Deze verklaring komt overeen met hetgeen [rechthebbende] blijkens de bestuurlijke rapportage aan de politie verklaard heeft.
[rechthebbende] heeft bij de mondelinge behandeling in deze kort gedingprocedure verklaard dat hij zelf (bijna) nooit in zijn berging komt omdat er vooral spullen van zijn moeder staan die een aantal jaren geleden is overleden. Daar komt bij dat het, gelet op het feit dat de drugs zijn aangetroffen in potjes en in een doos, niet waarschijnlijk is dat de drugs aan [rechthebbende] zouden zijn opgevallen bij het betreden van de berging.
Overigens heeft mr. Mars ter zitting ook toegegeven dat niet zeker is dat [rechthebbende] wist van de aanwezigheid van drugs in de berging.
5.4.
Gelet op bovenomschreven feiten en omstandigheden kan in dit geval, waarin de drugs in de berging van het gehuurde was opgeslagen op voorhand niet worden vastgesteld dat de huurder zelf wetenschap had of kon hebben van de aanwezigheid van de drugs. Zonder nader onderzoek, waarvoor dit kort geding zich niet leent, valt niet uit te sluiten dat [rechthebbende] door de derde op het verkeerde been is gezet. Bij deze stand van zaken is de [rechthebbende] verweten gedraging niet zodanig ernstig dat dit feit op zichzelf in kort geding reeds voldoende grond voor de door SWS gevorderde ontruiming oplevert.
5.5.
De vordering tot ontruiming heeft SWS, behalve op het feit dat er drugs is aangetroffen in het door [rechthebbende] gehuurde, ook gegrond op het verwijt aan [rechthebbende] dat hij in het verleden en ook recent nog regelmatig (geluids)overlast heeft veroorzaakt. Ter onderbouwing van deze stelling heeft SWS bij haar dagvaarding een aantal meldingen overgelegd van een bovenbuurvrouw, ‘bewoner A’ (meldingen van 30 oktober 2019; 29 november 2019 en 2 mei 2020), en van/namens ‘bewoner B’ (meldingen van 29 april 2022, 11 december 2023, 20 februari 2024, 30 maart 2024, 18 april 2024 en 2 mei 2024.
[rechthebbende] heeft betwist dat hem (geluids)overlast verweten kan worden. Hij stelt juist veel overlast te ervaren van zijn bovenbuurvrouw, die door SWS is aangemerkt als ‘bewoner A’. Volgens [rechthebbende] heeft hij hiervan ook melding gemaakt bij SWS en heeft hij ‘A’ hierover in het verleden meermaals aangesproken, maar dit heeft niet tot verbetering van de situatie geleid.
De voorzieningenrechter constateert dat de laatste melding van ‘A’ van 2 mei 2020 dateert, dus kennelijk is de (over en weer) ervaren overlast geen recent probleem meer.
5.6.
Ten aanzien van de overlastmeldingen die ‘bewoner B’ heeft gedaan, heeft [rechthebbende] erop gewezen dat uit de door SWS overgelegde meldingen niet kan worden opgemaakt dat de klachten daadwerkelijk betrekking hebben op (geluids)overlast die [rechthebbende] veroorzaakt. De voorzieningenrechter volgt [rechthebbende] in die stelling. Bovendien heeft [gedaagde] onweersproken gesteld dat de appartementen in het gebouw waar hij woont uit 1955 zijn en zeer gehorig zijn. Het valt dus niet uit te sluiten dat de door ‘B’ ervaren overlast niet veroorzaakt wordt door [rechthebbende] , maar door een andere bewoner van het appartementencomplex.
Dat sprake is van voortdurende overlast die aan [rechthebbende] te wijten is, is vooralsnog, op basis van hetgeen in deze procedure naar voren is gebracht, dan ook onvoldoende aannemelijk.
5.7.
Gelet op bovenstaande overwegingen, in onderlinge samenhang bezien is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat niet met grote mate waarschijnlijkheid te verwachten valt dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zou toewijzen.
5.8.
In het kader van de belangenafweging is namens [gedaagde] aangevoerd dat hij twintig jaar geleden gediagnosticeerd is met HIV-1 en dat daardoor zijn immuunsysteem niet naar behoren werkt. Hij loopt dan ook een aanzienlijk grotere kans dan gemiddeld om ziek of ernstig ziek te worden en heeft daarom een groot belang bij het hebben van een veilige en schone woonplek. [rechthebbende] heeft verder gesteld dat hij geen sociaal netwerk heeft, zodat hij, in het geval de ontruiming wordt toegewezen en hij uit het gehuurde zou moeten vertrekken, geen mogelijkheid heeft om (tijdelijk) bij familie of vrienden te verblijven. Een ontruiming zou dus voor [rechthebbende] betekenen dat hij op straat komt te staan waardoor het risico dat hij zieker wordt groter is.
5.9.
Een belangenafweging valt ook in het voordeel van [rechthebbende] uit. Het belang van [rechthebbende] bij behoud van zijn woning moet, zeker nu de verwijten aan zijn adres zowel met betrekking tot de wetenschap van de drugs in de berging, als met betrekking tot de (geluids)overlast, voorshands onvoldoende aannemelijk zijn, prevaleren boven het belang van SWS bij de onmiddellijke ontruiming van het gehuurde zodat zij het appartement ter beschikking kan stellen aan een andere huurder.
5.10.
De vorderingen van SWS worden dan ook afgewezen. SWS is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Omdat Swinkels heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal SWS niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van Swinkels worden begroot op:
- griffierecht
€
87,00
- salaris advocaat
€
715,00
Totaal
€
802,00
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
wijst de vorderingen van SWS af,
6.2.
veroordeelt SWS in de proceskosten van € 802,00,
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T. Zuidema en in het openbaar uitgesproken door mr. W. Schoorlemmer op 28 mei 2024.